土地规划城市规划房地产开发V10.docx

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土地规划城市规划房地产开发V10

目录

一、什么是土地利用规划2

二、什么是城市规划2

三、什么是房地产开发3

四、土地利用规划VS城市规划3

五、土地利用规划VS房地产开发6

六、城市规划VS房地产开发7

七、土地利用规划图（部分举例）13

八、城市总体规划图（部分举例）18

九、控制性详细规划图（部分举例）21

一、什么是土地利用规划

土地利用规划是调控土地利用的国家措施，是一项政策制度，具有法律效力，在《城乡规划法》和《土地管理法》中均有规定，它是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源的分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施。

土地利用规划实质是人类对未来土地利用及其发展趋势的预先估算过程，更是有效保障土地高效、集约、节约利用的手段。

土地利用规划控制着中期和年度的土地利用规划即土地利用计划，土地利用规划为后两者编制与实施的依据，并且依托后两者来对土地市场和房地产市场供应量产生更为直接的影响。

土地利用总体规划，实际上它就是把城市的土地和农村的土地统一来考虑进行分配、进行合理的布局。

这个土地资源哪些我用于城市建设，哪些我用于农作物、耕地，哪些用于林业，哪些用于畜牧业，另外来讲，在土地利用里面，城市应该发展到哪儿，它的边界在那儿？

另外我们为了解决中国的吃饭问题，我们要保持多少耕地，这些耕地分布在什么地方？

这些耕地能不能动？

这些来讲，都是土地利用总体规划它所要解决的问题。

那么，这个规划目前全国正在开展。

土地利用总体规划有国家一级、有省一级的有市一级的，有县一级的。

比如说，这个地方房地产开发现在大家都感到地方土地没有，到底能供应多少土地，这个土地利用总体规划说了算，有了这个规划，你就可以知道土地的供应状况，这是土地利用总体规划。

二、什么是城市规划

城市规划是城市人民政府为了实现一定时间内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地协调城市空间布局和各项建设的综合布置和具体安排。

城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总蓝图。

详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图，与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划。

城市规划是城市建设和城市管理的基本依据，是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。

城市规划包含总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。

城市总体规划的主要任务是:

综合研究和确定城市性质，规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市的各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。

近期建设规划是规划总体规划的一个组成部分，应对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。

近期建设规划期限一般为5年。

详细规划的主要任务是:

以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求或直接对建设作出具体的安排与规划设计，包括控制性详细规划和修建性详细规划。

就其性质而言，城市规划是一种政府行为。

这一行为结果要求反映城市全体公众的意志，维护公共利益，保障公民的合法权利，创造优美的城市环境。

1、控制性详细规划的内容

控制性详细规划的主要任务是：

以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。

具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点：

①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线； 

②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求； 

③确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高； 

④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； 

⑤制订相应的土地使用及建筑管理规定； 

⑥控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1km2。

2、修建性详细规划的内容

①建设条件分析及综合技术经济论证；

②作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；

③道路交通规划设计；

④绿地系统规划设计；

⑤工程管线规划设计；

⑥竖向规划设计；

⑦估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。

三、什么是房地产开发

房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。

其内容包括:

从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。

房地产开发的形式有多种:

按开发的对象而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发等。

房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，就其性质是企业行为。

这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。

四、土地利用规划VS城市规划

　　城市规划与土地利用规划（简称“两规”）是宏观指导一个地区城镇建设和优化土地利用的两个十分重要的规划,两者既相互联系,又有许多不同。

随着我国城市化进程的加快,“两规”之间的矛盾越来越尖锐,因此,研究“两规”之间的异同点,为指导城市的合理化建设和土地资源的优化利用与配置,促进“两规”的协调和衔接成为当前一个重要的课题。

1、“两规”的差异分析

（1）内涵不同

　　城市规划是根据一定时期城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,合理利用城市土地,协调城市空间功能布局,进行各项建设的综合部署和合理安排。

土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排,是区域社会经济发展和土地利用的综合经济技术措施。

（2）规划编制的行政主管部门不同

我国的城市规划由建设部门负责,土地利用规划由国土资源部门负责,两个部门属于同级行政管理部门。

虽然国务院对两个部门的职责进行了分工,但在实际工作中,许多方面又存在着职能交叉。

两个部门从各自部门的利益出发,在用地功能布局、用地规模等关系重大的原则性问题上缺乏交流、信任和支持,使两种规划出现相互不一致、脱节甚至冲突的情况,规划的编制和实施也存在“两张皮”现象,给实际工作带来了不利影响。

（3）规划的目的和内容不同

城市规划的出发点是“一要建设,二要吃饭”,其主要目的是:

统筹安排城市各类用地及空间资源,综合部署各项建设,促进城市经济和社会协调发展。

它侧重于规划的过程，它的结果只是一种预测,强调的是为达到城市经济和社会发展的阶段性目标而进行的调控过程。

土地利用规划的出发点是“一要吃饭,二要建设”,保护耕地,保证粮食生产。

其主要目的是:

在不增加土地面积投入的条件下,优化土地结构,统筹安排各类用地,促进国民经济持续、稳定、协调发展。

它侧重于规划的结果是否实现区域土地供需的综合平衡,是一种指令性目标。

土地利用规划是国土规划的组成部分,是国家根据国民经济发展和社会发展的需要以及土地本身的适宜性,对土地资源的开发、利用、整理、复垦、保护等在时间上所作的总体安排,其规划内容是国土规划、区域规划中对土地利用进行综合考虑的专业规划。

（4）规划的成熟度不同

从20世纪50年代开始,为适应国家建设事业的需要我国就开始广泛编制城市规划。

到20世纪70年代后期城市规划进入大规模编制时期,到目前为止,我国已经完成或正在编制第三轮城市规划。

1989年12月《城市规划法》颁布实施以来,城市规划经过大量的实践,规划人才培养规划编制队伍建设、规划管理队伍建设都比较成熟。

我国的土地利用规划起步比较晚。

第一次全国性的土地利用规划是1988年开始的,1991年和1994年国家土地局相继发布了《土地利用总体规划编制审批暂行办法》和《县级土地利用总体规划编制规程（试行）》。

直到1996年,全国性的土地利用总体规划编制、修订工作得以全面展开,国土局于1997年10月出台了《土地利用总体规划编制审批规定》和《县级土地利用总体规划编制规程（试行）》,1999年1月,新《土地管理法》增加了“土地利用总体规划”一章,各地在2000年前相继完成了土地利用总体规划编制工作。

但到目前,我国还没有颁布《土地规划法》,使土地利用规划的权威性得不到应有的体现。

由于规划的依据、方法等尚不成熟,规划专业队伍良莠不齐,再加上土地利用规划的操作性不强,缺乏弹性,对用地指标的分解缺乏论证,而且规划的基础理论研究还不成熟,导致全国性土地利用总体规划编制工作未得到深入贯彻。

（5）规划的工作路线不同

城市规划一般从各行业用地需求的角度出发进行各种土地利用的时空安排,基本上是从上到下与从下到上相结合的工作路线,它侧重于城市的建设和发展。

土地利用规划一般采取从总体到局部、从上到下、逐级结合的工作路线,土地利用规划的编制尤其强调耕地保护,土地部门提出保护耕地的指标,严格控制建设用地占用耕地,按照行政级别由全国-省-地区（地级市）-县（县级市）-乡（镇）-村逐级分解用地指标,不得突破,带有很强的计划性。

由于“两规”的工作路线不同,往往造成在建设用地等指标上的不一致,一般是土地利用规划的分配计划指标小于城市规划的需求预测指标。

（6）规划的期限不同

城市规划的规划期限一般是由编制规划的政府部门根据城市的发展条件、发展趋势等自行确定。

规划期限一般是20年,近期规划期限一般是5年,规划年限的随意性很大。

《土地管理法》第十七条规定:

“土地利用总体规划的规划期限由国务院确定”。

具体由国家土地行政主管部门,对全国各级土地利用规划的规划基期、规划期及规划基础数据做出明确的规定。

土地利用规划的期限一般在10年以上。

（7）规划的用地指标和分类不同

城市规划按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）把规划人均建设用地指标分为四级,规定根据现有人均建设水平,在该“标准”规定的允许采用规划指标和允许调整幅度内规划人均建设用地标准。

土地利用规划的人均建设用地标准按照《县级土地利用总体规划编制规程》要求,根据人均用地指标所属级别,确定规划人均用地指标,且规定在人均耕地不足0.0667hm2的地区只能采用每等级中的最低指标。

由于“两规”确定的指标级别不一致,从而使人均用地难以统一。

城市规划采用的是建设部1991年施行的国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）,城市用地分为10大类、46中类、73小类。

土地利用规划采用的土地利用分类是依据国土资源部2001年下发的《关于印发试行<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255号）,分为3个一级、15个二级类、71个三级类,两种用地分类除个别用地类型外都有较大的异义,特别是城镇用地、工矿用地和特殊用地差异明显。

两者用地分类体系的差别直接影响到统计数据的可比性和统一性,增加了相互衔接的难度。

2、“两规”的联系

城市规划和土地利用规划都是以国民经济和社会发展计划以及各部门的发展规划为依据,将土地作为主要规划对象,其核心内容都是土地资源的合理开发、利用和保护在实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展这一根本目标上是一致的。

城市规划是侧重于对城市总体规划范围内建设用地的分类及其布局的安排,从土地利用的角度看,仅是一个部门用地的规划。

土地利用规划是对行政区域内全部土地进行结构和布局的安排,具有全局性。

由于城市土地只是土地利用中的一种类型,因此城市规划与土地利用规划存在着“点”与“面”,“局部”与“整体”的关系。

在用地上“两规”相互联系、相互制约。

从法律角度,《城市规划法》第七条规定:

城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。

在新《土地管理法》中,第二十二条规定:

城市总体规划、村庄和集镇规划,应当与土地利用总体规划相衔接,城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设规模。

无论是城市规划还是土地利用规划都必须遵守自然规律,以适应社会经济的发展需求,在土地资源日益稀缺的情况下,都要以节约和集约用地为核心,提高土地利用效益,为我国建设资源节约型社会提供保障。

五、土地利用规划VS房地产开发

土地规划政策和供应政策，强烈影响着作为房地产市场最初期的物质基础——土地的供应结构与规模，而土地的供应也必须依循相应土地利用计划，土地利用规划对房地产市场的影响可想而知。

1、保障廉租房、经济适用房等保障性住房的供应，兼顾房地产市场的效率与公平，促进社会稳定与和谐。

依据我国对低收入家庭的住房保障政策，各级政府应该逐步加大城市廉租住房和经济适用房的供应，逐步解决低收入家庭住房困难，并逐步降低保障性住房申请标准，放宽相关条件，鼓励在适当的时间和条件下将范围扩大到中低收入家庭，帮助解决“夹心层”的住房困难，早日实现“居者有其屋”。

而在城市保障性住房建设中，一个重要的前提就是保障性住房的土地供应，而土地利用规划及中短期的土地利用计划，可以明确年度与一段中期时间内全国及各级城市的土地利用结构和分布，包括用于保障性住房的土地供应量，从而对廉租房和经济适用房等的建设做好有力保障，与商品住宅市场汇合，既可满足房地产市场的效率，同时解决弱势群体的困难，兼顾社会公平，促进社会稳定与和谐。

2、打击开发商囤地、炒地等行为，促进房地市场健康发展。

土地利用规划通过宏观把握土地用途、结构等，形成土地利用计划，严格控制年度和中长期土地的供应总量，把握土地的供给节奏，甚至控制单宗土地的出让规模（即成片开发的土地，也应该在统筹规划的前提下合理划分地块出让）与地块的开发周期，避免开发周期的过长而产生的“变相”囤地、炒地。

此外，土地规划可结合土地整理整顿政策，房地产调控财政、货币政策，确保出让土地的严格开发，用组合拳打击房地产开发商囤积土地的行为，预防因开发商囤地，炒地皮，使得土地的供应更多的是应对房地产市场的刚性需求，打击投机需求，平抑过高房价，防止房地产泡沫的形成。

进而形成较为健康、稳定的市场和合理的房价。

3、促进城市功能区的合理分布，调整区域内房地产业分布格局，形成商品住房的梯级开发。

土地利用规划结合城市规划，可以促进城市区域内的的功能分区体，合理界定不同片区的房地产开发项目和其他公共设施项目的配套，调整城市房地产业分布格局，一方面可以在整个城市范围避免功能混乱导致的片区之间部分房地产开发过热或者冷淡（片区功能的划定，也可以指导房地产产品的类型与组合，如CBD、CLD等等）；另一方面也能有效实现在各个功能区及其辐射圈内依据相关因素如区域环境和地租地价理论形成房地产产品的梯级开发。

因此，依循土地利用规划和城市规划对城市区域进行功能分区的设定，房地产开发在各个片区有合理的分布，也利于保证中央政策的有关规定的执行，如“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，有效减少调控政策绩效滞后时长，以及因此带来的不良影响。

4、增加城市土地储备，形成开发商和消费者对房地产市场的合理预期，引导房地产开发和购房消费的理性行为。

房地产市场的过热与冷淡很多情况下也受到开发商、消费者对市场的心理预期影响。

土地利用规划政策，通过与其他调控政策的组合，不但可以有力对囤地行为进行打击和惩治，促进高效、集约用地，还可因此增加城市的土地储备（如无偿收回闲置满2年的出让土地等），从而增加土地的有效供应。

通过政府土地相关工作，特别是土地储备和供应规模的信息公开，开发商与消费者也可以掌握相对公平的市场信息，进而也可行对房地产市场的做出合理判断和预期，引导房地产开发和购房消费的理性行为。

虽然土地利用规划在理论上对房地产调控可以起到积极作用，但是因为我国当前的土地利用规划还存在规划实施难、随意突破和更改的现象，地方地府过度依赖土地财政，因此导致土地供应不合理，特别是当土地利用涉及到民生问题，是选择经济利益还是社会效益，博弈之后，选择前者的结论总是大多数，这就是前几年各级政府保障性住房政策贯彻执行难度大的主要原因之一。

六、城市规划VS房地产开发

城市规划与房地产开发的侧重点不同：

在战略上，城市规划侧重于宏观地分析城市的发展条件，确定城市的发展方向；而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展。

在时间上，城市规划侧重于长远的效果，并兼顾近期的发展建设；而房地产开发更侧重近期的效果。

在空间上，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置；而房地产开发多从局部考虑项目的区位选择。

在效益上，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重于研究降低社会边际成本，提高整体综合效益；而房地产开发更关心开发项目、开发土地和开发企业的经济效益。

在信息反馈角度上，城市规划侧重于听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要；而房地产开发则侧重于收集市场信息，适应市场的需要。

城市规划与房地产开发是城市建设链条上两个相互作用的重要环节。

城市规划指导和调控房地产开发；房地产开发影响和作用于城市规划。

由此可见，城市规划是城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发；与此同时，城市规划所绘制的城市发展的“蓝图”则需要通过房地产来实现。

两者之间相互联系，并通过各种方式的机制相互作用。

因此，城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就没有方向和依据，只有在详尽的城市规划指导下，房地产开发才具有前瞻性，才能可持续发展，在收到经济效益的同时，还可以带动相关产业的发展，以达到其本来的目的。

两者的关系也可以说是宏观与微观、整体与部分、长期与短期的关系，是后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。

从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程起了十分重要的作用；另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成了严重影响。

1、城市规划与房地产开发和谐发展的内在联系

城市规划是城市开发和建设的法定依据，对房地产开发起指导和调控作用。

为房地产开发指引方向，起着规范和管制作用。

城市规划是一个城市发展纲领和蓝图。

它不仅提出市域城乡统筹发展战略，确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准，而且确定中心城区的性质和规模，提出禁建区、限建区、适建区范围，确定城市的空间布局和土地使用功能，以及重大基础设施和公共服务设施发展目标等，使城市用地结构保持合理比例，引导房地产合理开发，有序开发。

我国《城市规划法》规定：

“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

这是因为，在市场经济条件下，房地产开发商由于受到自身利益的驱使，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。

体现在具体的开发过程中就是有的房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地，因此，有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。

具体地说，城市规划应就城市建设用地的位置、性质、用途以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系和环境的影响做出相应的规定；同时，建设工程的外观、高度、容积率、建筑密度、绿地率、空地率等也要接受城市规划的管理，以限制过密开发的不良倾向，保证良好的生活和居住环境。

其中，在这些技术经济指标中，容积率最为关键，容积率的大小直接关系到开发商的利润水平，它起着城市规划与经济效益之间的桥梁连接作用。

各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。

城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面:

（1）指明各类房地产开发用地的方向和地段；

（2）确定城市各类房地产的开发规模、时序和步骤；

（3）安排房地产项目用地周围的环境和各类配套设施。

作为总体规划一部分的近期建设规划，确定了城市在3到5年内城市的发展方向，同时也明确了各类房地产开发项目的建设布局及规模、改造拆迁规模和时序，导向性作用更加明确具体。

在分区规划中，是在如下二方面进一步明确:

（1）确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模；

（2）指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。

详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，体现在:

（1）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距；

（2）提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。

为房地产开发提供信息，城市规划建立在详细调查和科学论证基础之上，对城市性质、人口规模、中心城区空间增长边界、发展时序等，都要进行分析和预测，其中包含大量前瞻性和指导性信息，可供开发商参考。

分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团用地范围和容量控制指标，这对投资者增强投资信心、明确投资方向、搞好投资决策很有帮助。

为房地产开发提供“卖点”，城市规划确定城市在一定时期内的发展规模和方向，也就基本确定该区域房地产供需状况。

城市规划对城市用地进行功能分区，确定用地性质，直接影响地产价值；对房地产空间布局、开发规模、开发强度、开发时序、开发步骤、项目环境、配套设施等，都有具体安排，为房地产开发商选择地段和发展方向提供直接帮助。

按此要求进行合理开发，节省投资，降低成本，创建品牌，才能有好的卖点，才能获得更多更好的效益。

为房地产开发提供调控手段，城市规划是“政府调控城市空间资源、指导城乡发展与建设、维护社会公平、保障公共安全和公众利益的重要公共政策之一”，对房地产开发具有强制性的约束力。

通过城市总体规划、近期建设规划、分区规划和控制性详细规划，提出一些强制性内容，对房地产开发起到直接调控作用。

既抑制高收益用地的过度膨胀，又保证必要的低收益用地规模；既保持房地产开发的稳步增长，又避免城市无节制地向外延伸，节约和集约利用城市土地。

因此，房地产开发接受城市规划的管理和控制，依规运作，在土地批租、税费等方面获取合法的便利和优惠，能够更好地实现开发目标。

房地产开发是在依法取得国土使用权的土地上进行基础设施、房屋建设行为，对城市规划也产生积极作用和影响。

（1）促进城市规划变成现实。

这个过程是一个观念形态变物质形态的创造过程。

在此过程中，从工程立项、勘察设计、动迁开发、竣工使用，要经历繁杂程序和较长开发周期。

房地产开发在落实城市规划和各项建设的要求上，发挥举足轻重的作用。

通过房地产开发，还能回收资金，用于城市建设，成为“实现城市规划的有效手段”。

（2）促进城市规划修订完善。

当建成区接近或超过原规划区，新的重大项目设立，行政区划进行新的调整时，都伴随房地产开发，促进规划的调整和修改。

房地产业作为一种城市形态的支柱性产业和新的经济增长点，与建筑、建材、冶金、化工等五十多个行业，具有较高的关联度。

通过土地和房屋的开发经营，拉动投资，刺激消费，带动和影响很多产业的发展，促进城市产业结构的调整和升级，从而改变城市性质；同时，房地产开发受用地经济规律的制约，一方面进行旧城更新，重组优化空间结构，促进城市有机整体协调发展；另一方面进行新区开发，或将城市中心地段的普通住宅用地转为商业用地，或将工厂用地转为住宅用地，或将近郊区农业用地转为居住用地，远郊区农业用地转为工业用地，从而改变城市用地的分布特征，形成新的城市空间结构与产业合理布局的动态平衡。

在此过程中，不断有新情况新问题出现，及时反馈到城市规划上来，使城市规划不断充实完善，滚动发展。

（3）房地产开发促进城市规划创新发展。

房地产开发是一项实践性很强的活动。

它将蓝图变为现实，本身就是一个观念形态变物质形态的再创造过程。

这个过程可以积累新的经验，为规划者提供新的理念、新的课题、新的规划标准，促进规划的