三亚铂尔曼酒店可行性分析报告.docx
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三亚铂尔曼酒店可行性分析报告
第一章豪华五星级酒店功能面积表
序号
内容
单位
面积
数量
合计
备注
1
总建筑面积
㎡
72850
含红树林地块别墅客房和中餐厅面积大堂全日餐厅后勤及机电设备用房面积均按项目整体考虑（包括产权酒店客房区需求）
2
酒店地块区域建筑面积
㎡
1
64800
1.1
酒店地块地上建筑面积
㎡
1
41400
不含员工宿舍
1.2
酒店地块地下建筑面积
㎡
1
23400
宴会会议康体设备房后勤区域地下150个车位地面50个车位不计容积率
1.3
红树林地块建筑面积
㎡
1
8050
泳池别墅客房30栋客房数45间套中餐厅中餐包房8间
1.4
集约式客房区建筑面积
㎡
33300
1
33300
客房数共300间套豪华客房商务/行政套房总裁套房行政酒廊
1.5
别墅区建筑面积
㎡
6050
1
6050
接待健身房餐厅一房泳池别墅二房泳池别墅三房泳池别墅共30套户外景观泳池（建议设置在红树林地块不计入酒店容积率面积）
1.6
大堂公共区建筑面积
㎡
1700
1
1700
大堂总台商务中心商业
1.7
餐饮区建筑面积
㎡
4200
1
4200
全日餐厅大堂吧特色餐厅
1.8
中餐厅建筑面积
㎡
2000
1
2000
中餐零点厅中餐包房8间（建议设置在红树林地块不计入酒店容积率面积）
1.9
宴会会议区建筑面积
㎡
6400
1
6400
宴会厅多功能厅中小会议室贵宾室董事会议（建议设置在地下/半地下室）
1.10
康体区建筑面积
㎡
2200
1
2200
游泳池健身房瑜伽美容美发球类室SPA
1.11
行政区建筑面积
㎡
700
1
700
总经理总办财务销售餐饮总监（地下室不计容积率）
1.12
后勤区区建筑面积
㎡
4800
1
4800
粗加工仓库洗衣房食堂更衣后勤办公室（地下室不计容积率）
1.13
机电设备区建筑面积
㎡
5500
1
5500
各设备用房地下室不计容积率
1.14
室内停车场
㎡
6000
1
6000
地下150个车位地面20个车位（地下室不计容积率）
2
客房部分
单位
面积
数量
合计
双床房35％大床房55％（含残疾人房）套房10％
2.1
豪华双床房
㎡
65
105
6825
包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）
2.2
无障碍大床房
㎡
65
2
130
需与双床房连通使用
2.3
豪华大床房
㎡
65
133
8645
2.4
豪华商务套间
㎡
130
16
2080
2.5
行政大床房
㎡
65
30
1950
2.6
行政套间
㎡
130
13
1690
2.7
总裁套房
㎡
390
1
390
可分为2个套间出售
2.8
行政酒廊
㎡
480
1
480
会议室就餐区入住办理洗手间阅读休憩区
2.9
工作间及客服中心
㎡
30
15
450
2.10
其他服务区及交通
㎡
22640
32%
10660
合计
300
33300
自然间341间床位数406
3
别墅部分
单位
面积
数量
合计
红树林地块不计入酒店地块计容面积
3.1
接待区
㎡
160
1
160
含大堂大堂接待洗手间等配套功能
3.2
西餐厅
㎡
100
1
100
餐位数25早餐简餐
3.3
厨房
㎡
50
1
50
3.4
健身房
㎡
80
1
80
3.5
一房泳池别墅
㎡
150
20
3000
带30㎡室外游泳池
3.6
二房泳池别墅
㎡
200
6
1200
带30㎡室外游泳池
3.7
三房泳池别墅
㎡
300
3
900
带30㎡室外游泳池花园
3.8
总统别墅
㎡
500
1
500
带80㎡室外游泳池花园
3.9
工作服务间
㎡
20
3
60
3.10
户外景观泳池
㎡
200
1
200
户外区域不计建筑面积
3.11
池畔休息区及池畔吧
㎡
250
1
250
户外区域不计建筑面积
合计
30
6050
共30栋客房数45间套
4
大堂
单位
面积
数量
合计
备注
4.1
大堂流动区
㎡
600
1
600
4.2
接待总台及礼宾台
㎡
60
1
60
4.3
贵重物品保管
㎡
20
1
20
4.4
行李房
㎡
50
1
50
4.5
男洗手间
㎡
40
1
40
4.6
女洗手间
㎡
40
1
40
4.7
残疾人洗手间
㎡
8
1
8
4.8
商务中心
㎡
80
1
80
阅读上网会议室
4.9
商业
㎡
60
3
180
精品店箱包服饰
4.10
前厅部办公室
㎡
60
1
60
4.11
话务员及客户服务室
㎡
30
1
30
4.12
总体交通空间
㎡
532
1
532
大堂及公共区域合计
1700
5
大堂吧
单位
面积
数量
合计
备注
5.1
大堂吧
㎡
350
1
350
座位数100
5.2
酒吧柜台
㎡
25
1
25
5.3
服务间与库房
㎡
20
1
20
5.4
交通空间
㎡
205
1
205
合计
600
6
西餐厅/全日餐厅
单位
面积
数量
合计
备注
6.1
西餐用餐区
㎡
1,200
1
1200
餐位数350含自助餐台建议室外餐位数80个
6.2
包房
㎡
50
3
150
餐位数10人/间
6.3
西厨房
㎡
400
1
400
6.4
服务酒吧与库房
㎡
50
1
50
6.5
男洗手间
㎡
40
1
40
可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）
6.6
女洗手间
㎡
40
1
40
可与大堂洗手间统一考虑（具体根据设计方案）
6.7
交通空间及其它
㎡
820
1
820
合计
2700
7
特色餐厅
单位
面积
数量
合计
备注
7.1
用餐区
㎡
350
1
350
餐位数100
7.2
包房
㎡
50
2
100
餐位数10人/间
7.3
特色厨房
㎡
150
1
150
7.4
服务酒吧与库房
㎡
30
1
30
7.5
交通空间及其它
㎡
270
1
270
合计
900
餐饮区合计
4200
8
中餐厅
单位
面积
数量
合计
建议红树林地块不计入酒店地块计容面积
8.1
零点厅
㎡
350
1
350
餐位数100
8.2
中餐小包房
㎡
60
2
120
餐位数8至10人/间带独立洗手间备餐间
8.3
中餐中包房
㎡
80
4
320
餐位数10至12人/间带独立洗手间备餐间
8.4
中餐大包房
㎡
120
2
240
餐位数12至20人/间带独立洗手间备餐间
8.5
中厨房
㎡
220
1
220
8.6
男洗手间
㎡
40
1
40
8.7
女洗手间
㎡
40
1
40
8.8
交通空间及其它
㎡
670
1
670
中餐厅合计
2000
9
宴会会议
单位
面积
数量
合计
9.1
宴会门厅及序厅
㎡
600
1
600
9.2
大宴会厅
㎡
1500
1
1500
可灵活分隔为3个500平方米厅座位数1000
9.3
多功能厅
㎡
300
1
300
会议150人可一分为二
9.4
大会议室
㎡
120
2
240
会议60人
9.5
小会议室
㎡
80
5
400
会议20人
9.6
董事会议室
㎡
80
1
80
会议15人
9.7
贵宾接待室
㎡
80
1
80
座位数10
9.8
宴会厨房
㎡
600
1
600
9.9
男洗手间
㎡
40
2
80
9.10
女洗手间
㎡
40
2
80
9.11
衣帽间
㎡
20
1
20
9.12
宴会销售
㎡
60
1
60
9.13
宴会仓库
㎡
300
1
300
9.14
灯光音响控制室
㎡
30
1
30
9.15
交通空间及其他
㎡
2030
1
2030
宴会会议合计
11
6400
座位数1335
10
休闲康体
单位
面积
数量
合计
备注
10.1
接待区
㎡
30
1
30
10.2
更衣室
㎡
250
1
250
男女更衣淋浴室各带干蒸、湿蒸室
10.3
健身房
㎡
200
1
200
10.4
瑜伽
㎡
60
1
60
10.5
美容美发
㎡
80
1
80
10.6
球类室
㎡
120
1
120
乒乓球斯洛克
10.7
SPA包房
㎡
600
1
600
建议SPA包房6至8间
10.8
儿童俱乐部
㎡
120
1
120
10.9
库房工作间
㎡
60
1
60
10.10
室外游泳池
㎡
250
1
250
室外区域不计容积率
10.11
池畔休息区
㎡
300
1
300
室外区域不计容积率
10.12
池畔酒吧
㎡
30
1
30
室外区域不计容积率
10.13
其它及总体交通空间
㎡
680
1
680
康体区合计
2200
不包括泳池区面积
11
行政办公室
单位
面积
数量
合计
备注
11.1
接待
㎡
20
1
20
11.2
总办
㎡
60
1
60
11.3
餐饮部
㎡
20
1
20
11.4
销售部
㎡
100
1
100
11.5
会谈室
㎡
30
1
30
11.6
财务部
㎡
120
1
120
11.7
电脑部
㎡
100
1
100
11.8
其它及交通空间
㎡
250
1
250
行政办公区合计
700
12
机电部分
单位
面积
数量
合计
预留空间以实际设计方案为准
12.1
各楼层风机房
㎡
1
12.2
制冷机房
㎡
1
12.3
消防水池及泵房
㎡
1
12.4
高压室
㎡
1
12.5
变压器室
㎡
1
12.6
配电室
㎡
1
12.7
备用发电机房
㎡
1
12.8
电梯机房
㎡
1
12.9
蒸汽锅炉房
㎡
1
12.10
软水处理房
㎡
1
12.11
泳池泵房
㎡
1
12.12
危险品仓库
㎡
1
机电区合计
5500
13
后勤区域
单位
面积
数量
合计
13.1
货车停放处
㎡
80
1
80
13.2
卸货平台
㎡
40
1
40
13.3
采购收货部
㎡
50
1
50
13.4
粗加工厨房
㎡
600
1
600
肉类、鱼类、蔬菜、面点及冷库等
13.5
主仓库
㎡
300
1
300
百货文具器皿酒水等
13.6
管事仓库
㎡
50
1
50
13.7
餐饮仓库
㎡
60
1
60
13.8
保安部
㎡
50
1
50
13.9
消防控制室及监控中心
㎡
60
1
60
13.10
人事部
㎡
180
1
180
13.11
员工娱乐活动室
㎡
80
1
80
13.12
临时倒班宿舍
㎡
80
1
80
13.13
员工医疗室
㎡
30
1
30
13.14
员工食堂
㎡
350
1
350
13.15
食堂厨房
㎡
150
1
150
13.16
员工更衣室淋浴与卫生间
㎡
500
1
500
13.17
管家部
㎡
200
1
200
13.18
洗衣房
㎡
500
1
500
13.19
工程部
㎡
200
1
200
13.20
干湿垃圾房
㎡
60
1
60
13.21
男洗手间
㎡
20
2
40
13.22
女洗手间
㎡
20
2
40
13.23
交通空间及其他
㎡
1100
1
1100
后勤区合计
4800
14
地下室停车场
㎡
6000
1
6000
停车位150个
15
总计
72850
含红树林地块别墅客房和中餐厅
第二章产权式酒店功能面积表
序号
内容
单位
面积
数量
合计
备注
1
总建筑面积
㎡
57600
后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用
1.1
客房区建筑面积
㎡
43600
1
43600
客房数共415间套豪华客房商务套房
1.2
室内停车场
㎡
10000
1
10000
地下100个车位（地下室不计容积率）
1.3
地下室停车场
㎡
4000
1
4000
商业及产权酒店配套用停车位100个
2
客房部分
单位
面积
数量
合计
双床房35％大床房55％）套房10％
2.1
豪华双床房
㎡
65
145
9425
包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）
2.2
豪华大床房
㎡
65
230
14950
2.3
豪华商务套间
㎡
130
40
5200
2.4
工作间及客服中心
㎡
30
21
630
2.5
其他服务区及交通
㎡
30205
31%
13395
合计
415
43600
自然间455间床位数560个
3
商业部分
单位
面积
数量
合计
3.1
地上商业
㎡
5000
1
5000
3.2
地下商业
㎡
5000
1
5000
商业合计
10000
4
地下室停车场
㎡
4000
1
4000
商业及产权酒店配套用停车位100个
5
总计
㎡
57600
项目地上总建筑面积按9万平方米规划除去豪华5星级酒店部分面积（41400㎡）后，剩余面积48600㎡均用于产权酒店及商业用途
第三章酒店式公寓功能面积表
序号
内容
单位
面积
数量
合计
备注
1
总建筑面积
㎡
57600
后勤机电等配套与豪华5星级酒店共用
1.1
公寓区建筑面积
㎡
43600
1
43600
236间套一房二房三房/四房公寓房型比例为4：
5：
1
1.2
地上商业
㎡
5000
1
5000
1.3
地下商业
㎡
5000
1
5000
地下区域（面积初步按不计容考虑）
1.4
室内停车场
㎡
4000
1
4000
地下100个车位（地下室不计容积率）
2
公寓部分
单位
面积
数量
合计
房型比例一房公寓40％二房公寓50％三房及四房公寓10％
2.1
一房公寓
㎡
100
95
9500
包括5㎡阳台（阳台建筑面积5㎡、投影面积10㎡）
2.2
二房公寓
㎡
150
118
17700
2.3
三房公寓
㎡
200
20
4000
2.4
四房公寓
㎡
300
3
900
2.5
服务用房
㎡
15
12
180
2.6
其他服务区及交通
㎡
32280
26%
11320
含公寓大堂
合计
236
43600
3
商业部分
单位
面积
数量
合计
3.1
地上商业
㎡
5000
1
5000
3.2
地下商业
㎡
5000
1
5000
商业合计
10000
4
地下室停车场
㎡
4000
1
4000
商业及公寓配套用停车位100个
5
总计
㎡
57600
项目地上总建筑面积按9万平方米规划除去豪华5星级酒店部分面积（41400㎡）后，剩余面积48600㎡用于公寓和商业用途
第四章豪华五星级+产权式酒店投资估算
一、酒店建安投资匡算
单位：
人民币元
序号
项目
估算方法及说明
基础指标
计算单位
单价/系数
估算值
投资百分比
1
项目前期费用
59,280,000
5.82%
1.1
立项前期费
前期研究及策划报告考察等费用
1
项
1,000,000
1.2
设计费/专业顾问费
建筑/装饰/机电/景观/厨房/洗衣房/灯光/声学等
72,850
㎡
800
58,280,000
1.3
土地购置费
含拆迁费补偿
㎡
0.000
0
2
建安部分
343,540,500
33.76%
2.1
建筑及外装饰含基础
72,850
㎡
3,193
232,590,000
22.85%
2.1.1
基础（开挖、打桩等）
按建筑面积计算
23,400
㎡
3,000
70,200,000
2.1.2
主体建筑（砼结构）
按建筑面积计算（含别墅和中餐厅）
49,450
㎡
2,400
118,680,000
2.1.3
维护结构外立面
按建筑面积计算
72,850
㎡
600
43,710,000
2.2
设备
72,850
1,523
110,950,500
10.90%
2.2.1
暖通系统
㎡
40,067,500
2.2.1.1
酒店主体
按建筑面积×系数
72,850
㎡
550
40,067,500
2.2.2
电气系统
32,140,000
2.2.2.1
照明工程
按建筑面积×经济指标计算
72,850
㎡
80
5,828,000
2.2.2.2
防雷工程
按建筑面积×系数
72,850
㎡
20
1,457,000
2.2.2.3
变配设备安装
按建筑面积×系数
72,850
㎡
300
21,855,000
2.2.2.4
发电机系统
一二级用电容量×系数
1
组
3,000,000
3,000,000
2.2.3
消防系统
10,199,000
2.2.3.1
消防水系统
按建筑面积计算
72,850
㎡
80
5,828,000
2.2.3.2
消防电系统
按建筑面积计算
72,850
㎡
60
4,371,000
2.2.4
给排水系统
10,199,000
2.2.4.1
给水系统
建筑面积*经济指标
72,850
㎡
70
5,099,500
2.2.4.2
排水工程
建筑面积*经济指标
72,850
㎡
50
3,642,500
2.2.4.3
污水处理部分
按建筑面积计算
72,850
㎡
20
1,457,000
2.2.5
其他公共设备
18,345,000
2.2.5.1
客用电梯及安装工程
智能高速/部计算均价
6
部
600,000
3,600,000
2.2.5.2
服务及货物电梯
部计算均价
4
部
400,000
1,600,000
2.2.5.3
电话系统工程
实际分机容量计算
1,000
门
1,000
1,000,000
2.2.5.4
闭路监控系统
按实际监控点计算
60
点
6,000
360,000
2.2.5.5
有线电视
安装费及卫星天线
1
宗
500,000
500,000
2.2.5.6
弱电综合布线工程
按建筑面积×经济指标
72,850
㎡
100
7,285,000
2.2.5.7
酒店智能系统设备
1
宗
2,000,000
2,000,000
2.2.5.8
液化气站设备
1
宗
500,000
500,000
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