高端休闲旅游度假区项目项目建议书可行性研究报告.docx
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高端休闲旅游度假区项目项目建议书可行性研究报告
仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目
可行性研究报告
二〇一三年七月
附表1项目营业收入情况预测表
附表2项目总成本费用情况预测表
附表3项目利润及税收情况预测表
附表4项目现金流量表
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目
1.1.2建设单位概况
赣南电力实业总公司
1.1.3可行性研究报告的编制依据与范围
1、编制依据
（1）《江西省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
（2）《赣州市旅游业发展总体规划》；
（3）《赣州市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
（4）《章贡区城市总体规划》；
（5）《章贡区旅游业发展总体规划》；
（6）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；
（7）《产业结构调整指导目录》（2011版修正）；
（8）《投资项目可行性研究指南》；
（9）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（10）《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）
（11）有关项目的基础资料和数据。
2、研究范围
本报告在调查研究、收集基础资料和数据的基础上，就仰屏山云顶高端休闲旅游度假区项目的建设，阐述项目的背景并论证其必要性，对项目进行科学评价，分析研究旅游市场和产业开发建设条件，确定建设内容和规模，提出建设的工程方案，研究确定合理的建设进度和组织管理措施，进行投资估算、财务评价和社会效益分析。
1.1.4项目提出的理由和过程
1、项目区基本情况
仰屏山位于章贡区东南部，距市中心约16公里，距323国道约7公里，京九铁路、大广高速、323国道等交通要道把景区和周边省市贯通起来，交通十分便利。
仰屏山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端休闲旅游度假的理想场所。
2、项目建设的必要性
（1）项目的建设是赣州市实现振兴苏区、跨越赶超的需要。
（2）项目的建设符合相关产业政策和赣州市经济社会发展规划。
（3）项目的建设是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。
（4）项目的建设是改善生态环境，实现旅游资源可持续利用战略的需要。
（5）项目的建设是促进区域经济社会协调发展的需要。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
仰屏山位于江西省赣州市章贡区沙河镇龙村境内，处章贡区东南部，距大广高速赣粤段出口处约25公里，距离赣州市中心城区约16公里，离323国道约5公里.
1.2.2建设项目内容与建设规模
本项目规划开发用地200亩，项目主要建设入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区、高山平湖养生区、索道、盘山道以及其他配套工程。
项目主要围绕“两道四区”以及其他配套工程开发建设，其中“两道”为：
索道、盘山道；“四区”为：
入口综合服务区、户外运动拓展区、云顶高端休闲区以及高山平湖养生区。
本项目建成后将形成集观光休闲、排压养生、商务会议、运动拓展为一体的高端休闲旅游度假区。
1.2.3主要建设条件
本项目的主要建设条件为：
项目开发符合国家、省、市的投资导向，符合当地经济和社会发展规划；景区品位高，配套性好，且独具特色，有十分巨大的开发价值；景区地理位置优越；景区辐射区内人口众多，有巨大潜在游客群市场；建设单位有较雄厚的资金人才实力，在景区开发方面具有一定经验，项目建设的资金、人才条件具备；当地政府积极支持本项目的建设，在多方面予以了政策支持；项目区内居住户较少，移民工作量不大。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
本项目总投资27000万元，其中：
固定资产投资26500万元，流动资金500万元。
项目建成后，年平均收入为12431万元，年平均成本为4460万元，年平均税收为1787万元（其中，营业税金及附加696万元，所得税1091万元），年平均营业利润6184万元。
综上财务分析表明，本项目税后财务内部收益率14.73%，投资回收期6年。
本项目具有良好的盈利能力，满足投资基本要求，在经济上合理，项目具有可行性。
本项目建成后，为赣州地区旅游增加了新的旅游景点，有着极其重要的社会影响，赣州将在未来五到十年内打造“中国优秀旅游城市”，赣州市仰屏山风景区域高品位的自然资源，深厚的历史文化积淀，浓郁的客家风情，将成为赣粤旅游线上的一道亮丽的风景线，吸引着海内外的游客，这将为整个赣州市经济社会的发展提供产业支撑。
1.2.5主要技术经济指标
表1-1项目技术经济指标表
序号
指标名称
单位
工程量
备注
1
工程建设内容
1.1
项目总占地
亩
600
1.2
入口大门
平米
6M*20M
1.3
生态停车场
亩
10亩
1.4
入口广场
亩
20亩
1.5
综合服务用房
亩
20亩
1.6
郊野餐厅
亩
20亩
1.7
福墙
平米
8M*8M
1.8
野外宿营地
亩
30亩
1.9
运动拓展+运动竞技
亩
100亩
1.10
云顶高端休闲会所
亩
50亩
1.11
仰屏山云端度假酒店
亩
30亩
1.12
祥云台
平米
500平
1.13
半坡别墅
亩
100亩
1.14
森林SPA基地（自然养生基地）
亩
100亩
1.15
高山平湖
亩
4亩*3个
1.16
云水渡
平米
50米*3个
1.17
高山瑜伽
亩
10亩
2
建设期
月
48
3
项目总投资
万元
27000
3.1
固定资产投资
万元
26500
3.2
流动资金
万元
500
4
自筹资金
万元
27000
5
财务指标
5.1
年均营业收入
万元
12431
5.2
年均营业税及附加
万元
696
5.3
年均总成本费用
万元
4460
5.4
年均所得税
万元
1091
5.5
年均税后利润
万元
6184
5.6
内部收益率（全部投资、税前）
%
18.21
5.7
内部收益率（全部投资、税后）
%
14.73
5.8
净现值（Ic=8%、税前）
万元
16665
5.9
净现值（Ic=8%、税后）
万元
10452
5.10
投资回收期（全部投资、税前）
年
5.38
5.11
投资回收期（全部投资、税后）
年
6.02
1.3问题与建议
沙河镇仰屏山云顶高端休闲旅游度假区旅游基础设施建设项目的建设，将促进章贡区旅游经济迅速发展，对章贡区国民经济和社会发展有极其重要的助推作用。
但在项目建设过程中，有一些不容忽视的问题：
1、各地景区开发不成功的教训是：
无法形成“投入——产出——再投入”的良性循环，致使景区规模小，游览内容单一，文化内涵挖掘不够。
2、章贡区旅游业具有季节性强的特征，游客高峰期集中在五一、十一以及梅花开放的1-2月，其他时间游客较少，季节性游客量的变化过大，将对建成后景区运营带来较大考验，如何应对高峰期各种旅游设施供不应求，导致部分游客旅游体验较差，在淡季，服务设施又被闲置，经济效益无法充分发挥，是项目建成后必须破解的一大难题。
3、章贡区城市配套建设还有待于进一步完善，“吃、住、行、游、购、娱”六要素紧密配合，协同发展的机制尚未形成，全区旅游产业化发展程度相对于发达地区还有较大差距，将在一定程度上影响项目效益的发挥。
4、项目建设资金投入大，项目建设资金来源主要为项目建设单位筹资和向国内金融机构贷款及申请国家对口扶持资金。
为此，建议项目业主认真分析当前国内外经济金融形势，把握机遇，应对挑战，认真做好项目前期各项评估工作，积极多方筹措资金，在项目建设期切实加强项目管理，并通过对潜在游客的出游心理分析，对景区旅游产品的多层次、多梯次的策划，不断推出旅游新产品，吸引各类游客。
第二章项目建设的背景和必要性
2.1项目建设背景
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》，对“两大战略基点”和“两大战略重点”做出了系统部署，并明确提出“积极发展旅游业”，进一步贯彻落实《国务院关于加快发展旅游业的意见》，把旅游业培育成人民群众更加满意的现代服务业。
旅游业是国民经济的战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。
从当前和今后一个时期的国际国内环境来看，我国的经济社会发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。
工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，高速交通体系的快速完善，特别伴随着人均国民收入的稳步增加而持续增长的大众化和多样性消费需求，都为我国旅游业发展提供了新的机遇。
仰屏山位于章贡区东南部，距市中心约16公里，距323国道约7公里，京九铁路、大广高速、323国道等交通要道把景区和周边省市贯通起来，交通十分便利。
仰屏山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端休闲旅游度假的理想场所。
2.2项目建设的必要性
（1）项目的建设是赣州市实现振兴苏区、跨越赶超的需要。
本项目的建设有利于落实《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》第20条“促进文化旅游产业大发展，推动红色旅游与生态旅游、休闲旅游、历史文化旅游融合发展”的相关内容。
项目的建设为赣南苏区振兴发展创造了必备条件，是赣南苏区振兴发展的重要项目之一。
（2）项目的建设符合相关产业政策和赣州市经济社会发展规划。
项目的建设符合《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正）》鼓励类第三十四类“旅游业”的2条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其他旅游资源综合开发服务”的相关内容，属于国家鼓励发展的领域。
项目的建设符合《赣州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的相关内容，《规划》指出“要加快发展旅游产业，打造区域性旅游中心。
整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。
依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化＋旅游”发展模式，大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。
充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园。
”项目是落实赣州市“十二五”规划的具体体现，对于赣州市“十二五”期间经济发展具有积极的意义。
项目的建设符合《赣州市旅游业“十二五”发展规划纲要》（赣市府发〔2011〕24号）的相关内容，“加快发展旅游产业，打造区域性旅游中心。
整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。
依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化＋旅游”发展模式，大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。
充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园，“十二五”期末，文化产业和旅游业总收入要翻两番以上”。
项目的建设将有利于赣州市旅游业“十二五”规划目标的实现。
（3）乡村旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。
近年来经济界人士普遍寄予厚望的汽车、城市房地产，由于远超越了现阶段大众的经济承受力，加之缺乏相应的金融政策的支持，虽然短暂火爆，但终归有价无市。
而乡村旅游却由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠。
城市周边农村带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，乡村旅游将成为新的经济增长点。
（4）是改善生态环境，实现旅游资源可持续利用战略的需要
乡村旅游需要良好的生态环境基础，它是一种与生态保护环境冲突最小，目标最为接近的“推进产业”和生态产业，发展乡村旅游和配套的旅游基础设施建设将促进赣南苏区乡村旅游资源保护性开发利用，实现旅游业的可持续性发展。
“以生态促旅游，用旅游保生态”的新机制、新模式是实现这一目标的有力举措。
本项目的建设必将对保护和改善生态环境、实现旅游资源永续利用和旅游产业的可持续发展，发挥极其重要的作用。
（5）是促进区域经济社会协调发展的需要。
加快旅游基础设施的建设，使资源和环境得到有效保护，能够实现经济社会和环境的协调发展，特别是在革命老区、民族地区、边远山区和贫困地区、能够实现由救济性扶贫向开发性扶贫转变、把潜在的旅游资源优势转化为经济优势。
对推动区域经济社会全面发展，扩大对外开放、消除贫困、建设社会主义新农村、加快全面建设小康社会、努力构建和谐社会的步伐有重要意义。
综上所述，为实现以上规划目标，进一步发挥赣南苏区城郊休闲乡村旅游资源的潜能，推动发展赣南乡村旅游产业，助推老区经济社会发展，因此，本项目的建设是必要的。
第三章市场分析
3.1赣州市旅游业概况及前景分析
赣州是国家级历史文化名城，2100多年的悠久历史和优越的自然地理条件形成了宋城文化、客家文化和红色文化三大特色文化系列。
鲜明的资源特色、紧凑的资源组合和良好的区位条件，使得赣州文化资源的开发利用具有无可比拟的优越条件。
2012年，全市旅游接待总人数1600万人次，年均增长18.17%；其中，国内旅游人数1588万人次，入境旅游人数11.92万人次，增长分别为18.18%和16.9%，超额完成增长15%和12%的目标。
2012年，旅游总收入突破100亿元人民币，增长19.2%；其中，国内旅游收入96.61亿元人民币，旅游外汇收入5050.88万美元，增长分别为19.3%和19.4%，国内旅游收入超额完成增长17-18%的目标。
随着《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展若干意见》的出台以及《赣州市旅游业“十二五”规划》的逐步实施，赣州将进一步加快发展旅游产业，打造区域性旅游中心。
整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。
依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化＋旅游”发展模式，大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。
充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园，“十二五”期末，文化产业和旅游业总收入要翻两番以上。
由此可见，赣州市的旅游业的市场空间是巨大的，发展前景是广阔的。
赣州市游客及旅游收入增长预测如表3-1所示。
表3-1游客及旅游收入增长率预测
项目年份
游客（万人）
年平均增长率（%）
旅游收入
（亿元）
年平均增长率（%）
2012
1600
11
100
12
2015
2188.2
11
140.5
12
2018
2992.7
11
197.4
12
2.2.2赣州市仰屏山风景区前景分析
本项目的开发建设正值《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》出台1周年的实施阶段。
国家对节假日旅游人数大幅度提高。
国家对赣南在宏观政策、项目建设、中央财政转移支付资金等方面将给予更多的优惠和扶持，项目的建设将在政策和资金上争取更多优惠和扶持。
本项目的开发建设正值中部崛起战略不断深入推进实施，实行每周双休日工作制，节假日旅游人数大幅度提高。
一些经济效益好、职工收入高的大企业，每年都组织职工到风景区旅游度假；青少年学生通过夏令营、冬令营等形式，认识大自然、增加科学文化知识；各地因公、因商到赣州出差和会议的游客日益增多。
商务旅游和假日旅游的市场逐渐增大。
旅游消费已成为时尚，随着休假制度出台和假日经济、假日旅游的推出，对长期生活在拥挤、喧闹的都市中的游客，该景区广阔、幽静、绿色、水体环境，将为渴望回归自然、返璞归真，挑战自我的游客以一种全新的感觉。
3.2项目客源市场的空间定位
根据“赣州市仰屏山风景区”基本情况以及游客到达旅游目的地的距离与游客数量间的比例关系，可将客源市场的地域结构定位如下。
1、一级客源市场（主要市场）
景区的一级客源市场，含章贡区、赣县、南康、信丰、于都等地。
重点是章贡区和赣县，是距离景区最近、居民到景区旅游意识最浓的地区。
赣南周边市场仍属自发市场，无明显旅游营销动作，是景区旅游业的基础市场，
2、二级客源市场（一般市场）
景区的二级客源市场为南昌、广东的韶关、珠江三角洲地区以及港奥台地区。
这些地区经济发达、居民的旅游支付能力强、且出游率高，若对其进行针对性的旅游促销，这些客源地的市场将非常巨大。
珠江三角洲地区虽从距离上为二级客源市场，但从旅游经济效益与旅游客流量、流速角度，应将之定为与一级市场同等重要的地位。
珠江三角洲地人口密度大，城市化程度高，人均收入水平名列全国各省市前茅，具有外出旅游的良好习俗及强烈的旅游动机。
广东游客消费额高，出游时间长，客源市场潜力大，历来是全国最重要的国内客源市场。
南昌等地具有较高的人口基数及旅游购买力，公务、商务、家庭游客的发展潜力大，均应引起相应的重视与开拓。
国际旅游是章贡区旅游业的重要组成部分。
项目的国际旅游客源市场首先要牢牢巩固国际中华文化圈，主要指港、澳、台地区，只要产品建设、旅游促销协调对路，紧紧抓住赣南文化的品牌，充分利用社会媒体，制造广告轰动效应，持续效应，将为景区引来日益增多的国际客流。
台湾具有出游比率高，消费能力强的特点，赣南是蒋经国当年发祥之地，当年随蒋经国前往台湾的赣南藉人士达5万人以上，两地有密切的内在联系，这也是赣南传统的国际旅游客源地，应高度重视以产品的文化内涵去激发台胞的旅游动机。
3、三级客源市场（潜在市场）
这一客源市场主要包括华东区、湖南、湖北等外省游客和亚洲等其他国际客源市场。
其中的上海是中国传统客源市场，也是全国各地客源市场开拓的重点地区。
福建随着通往赣南的铁路修建开通，闽南与赣南的联系大大增加，闽南也是重要的客源市场，景区应对此有清醒的认识。
日本、新加坡受中华文化影响较深，应当重视把握机会，积极开拓其客源市场。
而古城墙与客家文化也有重要渊源，据说在古时，客家人就是沿着赣州南迁的。
因此，可以通过将客家文化与项目结合宣传来开拓这一市场。
4、细分客源市场（主攻市场）
一是高端度假市场
切实了解高消费群体的旅游需求偏好，着力建设高端休闲度假设施，提供一流的服务和管理，规划前期主要针对章贡区及周边的高消费群体、白领和成功人士，充分发挥项目的区位优势和环境优势，重点推出高端度假休闲旅游。
二、排压养生市场
这一市场主要包括都市高压族和中老年养生族，随着生活节奏的日益加快，现代人承受的压力也越来越大，需要排解压力，放松身心。
而同时，随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始注重健身和养生，项目区应注重景点建设和环境建设，充分开发排压养生市场。
三是会展旅游市场
会展旅游是景区未来最具发展潜力的市场之一。
依托章贡区以及景区内建设的住宿设施，吸引商务会议组织者和参与者、政府会议组织者和参与者、展览活动中参展商和参展观众、各种类型的培训群体等。
四是运动拓展市场
这一市场主要面向企事业单位团队，学校团队和家庭组团。
因为能够有效促进团队凝聚力，户外拓展运动越来越受到企事业单位的重视。
而学校团队和家庭组团也有运动拓展需求，一方面可以得到运动和锻炼，另一方面有助于加强团队成员间的感情交流，项目的建设应注重此市场的开拓。
通过以上对旅游市场的分析可以看出，本项目的建设是很有开发前景的。
第四章开发利用条件
4.1地理位置
仰屏山位于江西省赣州市章贡区沙河镇龙村境内，处章贡区东南部，距大广高速赣粤段出口处约25公里，距离赣州市中心城区约16公里，离323国道约5公里，区位优势明显。
仰屏山以秀丽典雅的自然风韵著称，人文景观荟萃，生态环境优美，森林覆盖率高达95%，是开发高端休闲旅游度假的理想场所。
4.2自然条件
章贡区属亚热带季风湿润气候区，气候温和，四季分明，雨量充沛，光照充足。
年均气温19.4℃，无霜期286日，年均降水量1494.8毫米,年均日照1888.5小时；冬盛行偏北风，夏盛行偏南风，年均风速1.9米/秒，适宜各种生物繁衍生长。
4.3建设条件
4.3.1交通
（1）小交通
仰屏山距离赣州市中心城区约16公里，车程半小时不到，车道直接通行到山脚下，交通十分便捷。
（2）大交通
赣州市已制定综合交通枢纽规划，加快构建综合交通运输体系，加强与周边城市和沿海港口城市的高效连接，把赣州建成我国重要的区域性综合交通枢纽。
航空：
按4C级规划建设的赣州黄金机场是江西第二大大机场，2012年旅客吞吐量突破60万人次，预计2015年旅客吞吐量突破100万人次，成为江西第二个百万空港。
铁路：
境内已建成的京九铁路、赣龙铁路，正在建设的赣韶铁路、时速200KM/h赣龙铁路复线、鹰瑞铁路，规划2013年底开工建设的昌吉赣城际铁路、列入规划的赣深客运专线将构成赣州四通八达的铁路网络。
公路：
境内公路运输已基本形成以市区为中心，105、323、319、206国道为骨架通达四面八方的公路网络，已初步建成快速交通骨架网：
赣粤高速、蓉厦高速、赣韶高速、鹰瑞高速、瑞赣高速、赣大高速、石吉高速、赣州环城高速公路等。
4.3.2社会经济状况
赣州市总人口918万，约占江西总人口的五分之一，土地面积3.94万平方公里，约占江西土地面积的四分之一。
2012年全市地区生产总值为1508亿元，增长11.9%，人均地区生产总值增加1878元；固定资产投资1110.9亿元，增长35.5%、增幅居全省首位，人均固定资产投资增加3069元；财政总收入230.82亿元，增加50.5亿元，人均财政总收入增加590元；公共财政收入141.3亿元，增加31.25亿元，人均公共财政收入1674元；财政支出突破400亿元，增长29.5%，总量居全省设区市之首，人均财政支出增加1075元，增长29%；规模以上工业增加值566.97亿元，总量居全省第三；各项贷款余额1283.18亿元、增长23.9%，贷款总量和增量在周边四省八市中均位列第一。
4.3.3基础设施
本项目区场址靠近323国道，交通条件便利，水、电可从市政管网就近接入；项目建设材料主要包括石料、砂、水泥、钢材、木材等。
赣州市的石料、砂货源充足、质量优良，本地市场可以解决。
赣州市辖区具有不同标号水泥的生产能力，能满足本项目对水泥的要求。
钢材、木材等建设材料在及周边市场均有足量供应，易于采购。
4.3.4土地利用条件
项目区内规划面积200亩，规划区内以林地为主，山下为耕地、园地，山上为林地及部分平整场地、少量居民社会用地。
4.3.5环境条件
赣州市沙河镇仰屏山风景区大气环境质量优良，达到一级标准。
地表水环境质量整体优良，周边水域的水质达到1类标准，区域内环境清幽，达到I类环境噪声标准。
现状建设对整体风景环境干扰较小，植被保护良好，。
4.4开发条件分析
4.4.1优势
（1）交通便捷，距离赣州市中心城区仅16公里，距离323国道仅5公里。
（2）区位良好，容易承接周边地区的观光休闲与商务旅游客流。
（3）目前为止，章贡区范围内的山体旅游开发高端休闲度假的几乎没有。
4.4.2劣势
（1）由于开发建设处于初始阶段，相关的交通、游览设施缺乏。
（2）名气不响、底蕴不深、资源禀赋
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