键桥软件园招商管理系统规定.docx

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键桥软件园招商管理系统规定

键桥软件园招商管理规定

（试行）

盈和泰物业公司

2017-5-10

商业管理制度及招商管理准则.............................................................4

第一部分招商管理......................................................................4

第一节市场调研........................................................................4

一、市场调研工作计划、内容及要求.......................................................4

第二节商业业态规划、招商政策及租金方案................................................5

一、业态规划...........................................................................5

二、招商政策及租金方案.................................................................5

第三节项目招商........................................................................5

一、招商准备...........................................................................5

（一）准备招商资料.....................................................................5

（二）招商人员培训.....................................................................6

三、招商实施...........................................................................7

（一）项目准入机制.....................................................................7

（二）招商实施要求.....................................................................8

（三）合同管理.........................................................................8

（四）商家经营状况分析及客源置换.......................................................9

第二部分招商人员行为准则.............................................................9

一、礼仪规范..........................................................................10

二、工作纪律..........................................................................13

三、保密制度与回访制度................................................................15

四、惩罚措施..........................................................................15

第三部分客源管理.....................................................................16

一、客源收集工作......................................................................16

（一）商户资源寻求途径及办法..........................................................16

（二）客源调查、登记..................................................................16

二、客源管理..........................................................................17

三、品牌商合作伙伴关系的建立..........................................................17

四、客源利用..........................................................................18

五、客源工作保密规定..................................................................18

物业管理.............................................................................18

一、装修手续的办理...................................................................18

二、装修过程管理.....................................................................19

三、装修完毕核验.....................................................................19

四、装修制度修订.....................................................................19

五、运营环境的管理...................................................................20

六、巡场工作.........................................................................20

七、制订巡场路线.....................................................................20

八、培训.............................................................................20

客户管理.............................................................................21

一、咨询接待.........................................................................21

二、受理咨询.........................................................................21

三、投诉处理.........................................................................22

四、客户沟通.........................................................................23

招商管理制度及管理准则

第一部分招商管理

招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。

为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。

第一节市场调研

一、市场调研工作计划、内容及要求

1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为写字楼及商业规划和项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。

3、同类竞争对手分析

基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合作条件、相关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌情况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。

4、本项目分析

地理位置、项目规模、周边环境、交通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况.

5、新闻媒体调研

调研各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。

第二节商业业态规划、招商政策及租金方案

一、业态规划

1、根据市调报告及发展部提供的相关数据，物业部负责草拟新本项目商业业态规划。

3、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目标品牌等。

二、招商政策及租金方案

1、租金方案：

主厂房一楼部分建议按商业进行招商，价格区间建议在100-150每平米；物业管理费15元每平米；二楼及以上写字楼部分建议按目前梛岛集团公司的租金价位计算（50元/平米）,物业管理费10元/平米;

2、佣金：

由外部中介公司进行招租部分，建议佣金按一个月租金提取，并与各中介公司签定合同。

3、内部招商提成办法：

由内部员工提供客户资源的建议按10元每平米进行提成核算，具体分配方案由物业公司提供。

5、通过客服部接听电话或者因为公司市场推广原因带来的客户建议按5元每平米给予提成。

6、物业部负责监督、检查政策及方案执行情况。

第三节项目招商

一、招商准备

（一）准备招商资料

1、招商方案的制定、报批（含价格体系、现场统一招商说词、招商计划、周边调查情况、招商策略、招商现场布置等）；

2、相关合同文本拟定、报批（含委托招商协议、房屋租赁合同等）；

3、招商指南或招商手册的编制；

4、相关软体广告及现场布幅广告的设计制作；

5、DM单或其它宣传资料；

6、招商费用测算。

（二）招商人员培训

1、参培人员：

项目招商人员及相关配合协助人员

2、培训基础内容：

（1）商业地产知识培训：

商业地产发展历史、现状及发展趋势的培训，了解商业地产招商概念及所涉及的范围，分清自留资产与多业权招商的区别，了解招商手段及方法；

（2）招商策划方案培训：

项目概况、招商策略、业态配比及分布、租户搭配、准入机制、招商推进计划、各种费用收取标准等；

（3）工作流程培训：

项目工作各阶段开发商、经营管理公司、投资集团的各自工作交叉关系，明确各阶段各部门责任及文件报批流程；

（4）制度培训：

对与新项目招商有关的各种制度、标准、流程、程序、策略进行培训；

（5）招商技能培训：

培训并强化招商负责人及招商代表的相关工作能力（如礼仪、谈判、应变等），更好地适应项目招商工作；

（6）法律法规及风险控制培训：

强化招商人员对相关法律法规的了解，增强对多业权物业涉及法律关系的掌握，培育法律风险规避意识。

二、招商实施

（一）项目准入机制

1、业态准入：

（2）在招商实施过程中应严格按规划业态定向实施招商，若在招商过程中根据项目情况需对业态规划进行调整，应报经权限范围内领导同意；

（3）在进行业态规划定位时，应充分遵照现有法律、法规及政府相关规定，如：

卫生、消防等。

2、品牌、实力准入：

（1）根据项目总体档次定位，确定租户配比原则，进行合理的租户搭配比例；

（2）对主力大户商家，特别是经营娱乐业商家应进行背景、资信调查；

（3）引入商家应具备一定的经营实力及抗风险的能力，能承受市场培育期有可能出现的亏损情况；

（4）连锁经营商家，应对其其他店的经营状况进行调查，并与其沟通在本项目的运做思路与预期回报等；

（5）具备条件的中、高档项目应尽可能限制无品牌、无实力的小商家进驻。

3、信誉准入：

（1）招商引入商家应遵纪守法，诚实经营，有一定的信誉度；

（2）通过其在其他地方开店情况了解其以下几个方面的情况：

A、对管理公司制度等方面的执行情况；

B、租金、物管费、水电费等缴纳情况；

C、经营产品的真实性，是否有欺瞒顾客等现象。

（3）对长期拖欠费用或因违法违纪事件被相关部门勒令停业整顿过的商家应限制引入；

（4）商家经营商品符合国家相关法律法规规定，并取得经营相关证照及批文。

（二）招商实施要求

1、基本要求：

（1）合理运用招商策略，公司与商家之间的利益关系；

（2）招商人员与客户的接洽应统一说词，口径一致；

（3）招商人员在客户接洽过程中应认真做好记录，并分析未成功招商入驻客户的原因（租金、硬件配套、区域环境等）；

（4）招商中接触到的不适合本项目业态或规模定位的商家，应建立完善的客户档案作为储备客户。

（5）招商人员应有良好的纪律，招商过程中不能影响公司利益、企业形象；

（6）在项目招商过程中应定期总结、汇报；

（7）招商人员应及时根据招商进度及商家退场情况对相应台帐进行更新，并与监控部门进行核对，避免招商情况混乱等现象出现。

（三）合同管理

1、租赁合同：

招商部门应根据实际情况，结合商家与公司招商部租赁合同范本制定相应的使用文本，报经公司批准后使用，严禁越权签定合同或先签合同后报批；

2、业务部门签定的合同原件，应交一份到公司财务部备案，作为监督合同履约情况和相关款项收取的依据。

（四）商家经营状况分析及客源置换

1、对各商户应定期开展商户经营状况分析，租金变化及趋势分析，并形成调研报告；

2、分析项目业态变化趋势，利用空置商位的补位招商，强化核心业态，削减弱势业态，以进行业态优化配比；

3、提高商户的租金支撑能力，在求稳定的基础上求发展，特别要合理利用业主和商户解除租约的时机进行客源置换，重新注入优势客源以维持项目的持续繁荣。

第二部分招商人员行为准则

为了保证招商成功，并向客户提供优质的服务以及树立和维护公司企业形象和物业部形象，与客户建立长期的合作伙伴关系，特制定本准则。

该准则适用于盈和泰物业之现场招商活动。

系统地规定了招商现场各项招商活动的内容及实施要求。

本准则是盈和泰物业对现场实施质量管理的基本规章，招商现场的所有招商人员必须遵照执行。

1、遵守国家法律、法规。

2、关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德。

3、准时上班，不准迟到、早退和旷工。

4、招商人员在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行。

5、工作时间不得从事与工作无关的事情。

6、切实服从上司的工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝。

7、提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责。

8、守法、廉洁、诚实、敬业。

9、不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序。

10、不得兼职。

11、保守公司管理及经营秘密；保密。

不可泻露本项目有关业务秘密及相关管理资料。

12、禁止利用公司名义谋取利益。

服务精神

1、服务就是SERVICE。

每个字母的含义为：

2、S---SMILE：

微笑服务。

3、E---EXCELLENT：

关注每一个服务细节并将其做到完美。

4、R---READY：

随时准备好为客户服务。

5、V---VIEWING：

每一位客户都是需要提供优质服务的贵宾。

6、I---INVITING：

以诚意和敬意，主动邀请客户再次光临。

（吸引顾客再次光临）

7、C---CREATING：

精心创造出使客户能享受其热情服务的氛围。

8、E---EYE：

始终以热情友好的眼光关注客户。

A）公平竞争。

不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。

B）团队精神。

团结互助，以公司整体形象和利益为首要考虑因素。

一、礼仪规范

仪表：

仪表是人的外表，包括容貌、姿态、个人卫生和服饰，是人的精神面貌的外在体现。

良好的仪表可体现招商和物业整体的气氛、档次、规格，招商人员必须讲究仪表。

仪表的具体要求如下：

1、着装要清洁整齐，上班要穿工作服，工作服要整齐干净，纽扣要齐全扣好，不可敞胸露怀、衣冠不整、不洁，工号牌要佩戴在左胸前，不能将衣袖、裤子卷起，女工作人员穿裙子，不可露出袜口，应穿肉色袜子，系领带时，要将衣服下摆扎在裤里，穿黑皮鞋要保持光亮。

（注：

因暂无统一工作服，男员工冬天着深色西服，里面浅色衬衣，打领带，下身穿深色西裤配黑袜子黑皮鞋；夏天着浅色衬衣，打领带，下身穿深色西裤配黑袜子黑皮鞋；女员工冬天着职业装，里面浅色衬衣，下身穿深色短裙或是裤子配黑皮鞋；夏天着浅色衬衣，下身穿深色短裙或是裤子配黑皮鞋）

2、仪容要大方，指甲要常修剪，不留长指甲、不涂有色的指甲油，发式要按销售部的规定要求，男士不留长发、女士不留怪异发型，头发要梳洗整齐、不披头散发。

3、注意个人清洁卫生，爱护牙齿，男士坚持每天刮胡子，上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料。

4、注意休息好，充足睡眠，常做运动，保持良好的精神状态，不要上班时面带倦容。

5、女士上班要淡妆打扮，但不准戴夸张的首饰，男女均不准戴有色眼镜。

6、每日上班前要检查自己的仪表，在公共场所需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当着客人的面或在公共场所整理。

表情：

表情是人的面部动态所流露的情感，在给人的印象中，表情非常重要，在为客人服务时，具体要注意以下几点：

1、要面带微笑，和颜悦色，给人以亲切感。

2、要聚精会神，注意倾听，给人以受尊重之感。

3、要坦诚待客，不卑不亢，给人以真诚感。

4、要沉着稳重，给人以镇定感。

5、要神色坦然，轻松、自信、给人以宽慰感。

6、不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情，也不要扭捏作态，给客人以不受敬重感。

站姿：

躯干挺直，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。

坐姿：

1、座落要轻，避免扭臂寻座或动作太大发出响声。

2、接待客人时，落座在座椅的1/3至2/3之间，不得背靠椅背。

3、落座时，女性应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。

4、听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉。

5、两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品。

6、两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢。

7、工作时不得照镜子，化妆。

8、不得将物件夹在腋下。

9、不得随地吐痰及乱丢杂物。

交谈：

1、交谈时，必须保持衣着整洁。

2、交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。

3、交谈时，不可整理衣着、头发、玩手机等。

4、在招商现场内不得大声说笑或手舞足蹈。

5、讲话时，请、您、谢谢、对不起等礼貌用语要经常使用，不将粗言秽语或使用蔑视性和侮辱性语言。

6、不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人。

7、称呼客人时，要用：

先生、小姐或女士，禁止使用喂等不礼貌语言。

8、不得对客人流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅为客人服务。

接待过程中要做到：

1、友善：

以微笑来迎接客人，与同事和睦相处。

2、礼貌：

任何时刻均应用礼貌用语。

3、热情：

工作中应主动为客人着想。

4、耐心：

对客人的要求应认真、耐心聆听、耐心介绍、解释、

二、工作纪律

1、工作时间内不得吃零食、抽烟、打牌，不得闲谈或看与工作无关的报纸杂志；

2、工作时间内计算机除接发与工作有关的电子邮件和信息外，不得上网浏览无关网站，不得打电子游戏、看电影、听看MP3、MP4等。

3、现场招商部内物品存放应整齐有序，清洁卫生，不得乱扔垃圾、随地吐痰。

4、认真、巧妙回答客户提出的问题，对首次来访者，招商人员应主动向客户致意：

（1）首先对客人进行问候，给其让座、上水；

（2）了解客户的求租意向和基本情况；

（3）同客户交换名片；

（4）介绍项目总体情况，并针对客户的求租意向向客户推荐适合的房屋；

（5）留下客户的联系方式，详细做好洽谈记录或填写拜访商家登记表；

5、在招商部内不应与客户过分谈论与招商无关的话题；

6、对公司尚未最终决定的问题不能向客户介绍带有个人倾向的处理意见；

7、向客户表明在本人不在的时候，可以向其他招商人员咨询招商中的有关问题；

8、参观楼宇时，全部同行人员应佩带安全帽；参观完毕后，应收回安全帽，招商人员应将相应的门窗关好，将电源关闭。

9、客人在离开时，招商人员应将其送出招商部；

10、对客户提出的普遍性问题或意见、建议，应如实反映给招商负责人；

11、接待或拜访完客户应认真如实填写《重点客源登记表》或洽谈记录；

12、招商人员不得收取客户所交租赁保证金或其他款项，租赁成交后，若客户和业主不能同时到场，招商人员也不能代收租金；

13、有关责任人应认真管理好合同、合同专用章、收据、发票等，以防丢失或被盗用；

14、对客户或来访者遗忘在招商部的物品应妥善保管并及时通知客户或来访者取回；

15、招商成功的客户情况应及时汇报给招商负责人，并做好招商记录台帐；

16、自留资产招商，签定租赁合同应严格按规定程序报批，由商家与开发商或投资者亲自签定，本公司不得擅自与客户签定，不得擅自答应“交房标准”以外的要求（包括附属设施、拆改装修等要求）；

17、公司商业运营部招商人员严禁在其它公司兼职；

18、招商人员不得收受客户给予的各种礼品、现金，不能参加客户不正当的请吃请喝。

三、保密制度与回访制度

1、招商人员应认真执行公司关于保密事项的要求，下列事项不得告之来访者、客户或其他人员：

（1）周边租金情况；

（2）已引进商家的实际成交价格及客户的相关私密信息；

（3）公司内部控制的租金价格体系；

（4）公司的有关商业机密；

（5）公司要求保密的其他事项。

2、坚持回访制度：

招商人员应对来访者进行电话回访或现场回访，以了解其对项目的评价及认识、入驻意向，协助其解决租赁过程中的相应问题，并完善相关记录。

四、惩罚措施

1、公司有权依据招商人员对上述准则的执行情况进行奖励或其他处罚。

对于违反本准则情节轻微的予以警告或通报批评，同时予以下浮当月绩效工资的处罚；

2、对于违反本准则情节严重的，公司有权将责任人调离本岗位，直至除名，对构成犯罪的，将责任人移交司法机关处理；

3、招商过程中招商人员不得谋取私利、收受贿赂，一经查实，立即解聘，并追究其相应的经济、法律责任。

第三部分客源管理

客源的收集与客源库的建立是掌握目标客源动态、提高招商质量和效率、促进招商成功的基础，商家资源是盈和泰物业部的核心资源。

为规范化管理优质客源，有效进行价值挖掘，高效提供利用，从而改善公司服务产品结构，增加公司利润，现特制定本办法。

一、客源收集工作

（一）商户资源寻求途径及办法

1、公司商业项目驻场商家；

2、招商期间