思源成都市高端小户公寓客群分析研究报告精.docx
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思源成都市高端小户公寓客群分析研究报告精
高端小户公寓
客群分析研究报告
数据说明
说明范围：
本报告所有数据；
数据来源：
实地调研、房管局网站、思源数据库；
统计时间：
除特别说明外，所有数据更新截止于2008年7月1日；
研究结构
项目基础信息分析
项目客群研究分析
总结
研究目的
1通过市场调研，明晰成都高端小户型项目基本情况，以便对本案开发提供市场参考数据。
2重点考察类比项目客群情况，以便对自身项目提供市场依据和客群研究基础信息。
3通过研究类比性项目客群需求和类比项目面对需求作出的相应开发，为本案产品定位，产品规划以及附加值的开发打造，提供参考和借鉴。
确定研究项目
（1）研究项目需具备的条件
A单价要求（9000元以上）
B户型面积要求（约90平米以下户型配比为70%以上）
（2）确定研究对象
在售项目：
壹号公馆城市理想弘邦.领邸丰德万瑞中心
待售项目：
富力史丹尼国际公寓
各项目概况
（1）各项目基本情况
项目名称
开发商
地址
均价
面积区间
物业形态
壹号公馆
香港飞大置业
人民中路三段一号
13000
40-98
精装酒店式公寓
城市理想
锦江区统一建设办公室
锦江区梨花街
12000
34-70
商业，精装住宅，SOHO
弘邦.领邸
弘邦地产
青石桥南街88号
9700
40-80
底商+高层小户住宅
丰德万瑞中心
万瑞置业
航空路与新希望路交汇处
9300
75-108
商业，国际公寓，商住
富力
史丹尼国际公寓
富力地产
顺城大街289号
未售
40-60
1F-7F为裙楼，8F为会所和园林景观，10F-23F全精装公寓
（2）各项目销售情况
从各在售项目的销售情况看，此类项目体量小，销售周期短，去化速度快。
尤以丰德万瑞中心最为突出，短短3个月时间，在经历了5月地震影响的情况下，却在短短近3多个月时间，完成了绝大部分销售。
项目名称
开盘日期
销售情况
一号公馆
07年2月
已完成80%的销售
城市理想
08年4月12日
现已售85%以上
弘邦•领邸
08年12月12日开盘
现已售约70%
丰德万瑞中心
08年3月28号开盘
现已基本售磬
富力
史丹尼国际公寓
预计08年10月
前期咨询阶段
数据来源：
实地调研思源数据库
此类项目都是地处城市核心区域，具有绝对的地段优势。
此类项目户型区间大都为90多平米以下的中小户型，尤以40-60平米户型居多。
都是通过各种方式打造高附加值，支撑产品品质来达到销售预期。
高端小户项目明显去化速度很快，通常销售周期为1年。
总结
（1客群构成
A自住客（30%）
公司在附近，生活配套齐全，生活工作方便，去高档次购物娱乐场所便捷；关注房间的舒适性、物业公司、安全防范系统、邻居构成。
B投资客（60%以上）
长期在CBD、成都市重点区域购房，拥有多套投资房产，眼光独到，看好重点区域的出租回报和升值空间，看中区域酒店租金及出租率；关注项目总价及首付月供，关注精装品质。
各项目客群研究
项目名称
职业
年龄
客户来源地
壹号公馆
私人企业主、私企高管、政府公务员（多为外地公务员）
35-45岁约占80%
外地客户约占50%
本地客户约占10%
省内二级城市约占25%
其他15%
城市理想
私企老板、公务员、个体户、高级白领
25-45
以省内二级城市，德阳、广元、遂宁等，市区以成都城南等，部分国外客户
弘邦.领邸
个体户、公务员、高级白领
25-40
市区以市中心、城南和部分省外客户
丰德万瑞中心
国际公司各级高管，高级白领
私企老板及高管，个体户，使馆人士
30-45
城南顾客约25%
其他城区顾客205
外省顾客20%
二级城市15%
境外购房者20%
富力史丹尼国际公寓
咨询客群特征：
私企老板、公务员、个体户、高级白领
25-45
主要由省内2级城市，外省顾客和本市顾客为主。
客群描述
客群描述
项目名称
生活状态描述
价值观描述
壹号公馆
1重视交通通达性
250%为1次性付款
395%以上客户年收入都在100万以上
他们是城市的新贵阶层和中产阶层。
事业就是他们的生活重心。
一半是聚居财富的市场掘金客，另一半是播撒理念的麦田守望者
他们开着自己的坐骑，往返于家与办公室之间，描绘着单调的三点一线。
他们一样可以去彻夜喝酒/蹦迪/KTV，但是他们更愿意消磨一杯茶/一根烟的深夜······
他们不是革命的一代，虽然他们承接了互联网革命，他们没有时间做飘一代，虽然他们比任何人更有资格飘逸/……
城市理想
投资客经常来往于城市之间，生活比较悠闲；自住客生活节奏比较紧张，有教强消费能力
弘邦.领邸
在城市内时间比较长，经营生意；
家在公司附近
丰德万瑞中心
工作节奏快，既注重居住品质但又没有太多时间照顾家，注重时间成本和交通畅达性
富力
史丹尼国际公寓
注重时间成本，有较强的消费能力。
关注项目投资收益和风险。
小结
客户来源地外地置业客群占到购买人群的一半以上，这于成都其他类型项目客群来源形成鲜明对比。
他们的年纪大都集中在25-45岁。
他们是城市的新贵阶层或中产阶级，具有很强的消费能力，在事业上也有很大的发展前景。
生活工作节奏快是他们的共同特征，所以居住客的置业目的有很大部分是因为项目位置能极大的节约他的时间成本，并且最好能精装修。
这类项目的投资客占到其购买客群的60%以上。
客群需求特征与置业目的
项目名称
各项目如何满足需求
壹号公馆
位居市中心骡马寺商圈，交通网络四通八达，辐射整个城区。
城市理想
位居市中心天府广场旁，交通网络四通八达，辐射整个城区。
弘邦•领邸
位居市中心春熙商圈，交通网络四通八达，辐射整个城区。
丰德万瑞中心
位居城南丰德广场形成的小型CBD商务中心旁，红星路沿线和人南沿线，使得业主可以轻松达到城中心和机场。
富力
史丹尼国际公寓
位居市盐市口商圈，交通网络四通八达，辐射整个城区。
需求特征一
对交通畅达性要求高
会议、出差、应酬，公司和工作上占据了他们很多时间。
因而非常重视时间成本，对交通畅达性要求很高。
需求特征二
高品质物业管理
非常注重私密性和安全性，注重时间成
本，需要周到的服务。
因此需要高品质的物管服务。
项目名称
各项目如何满足需求
壹号公馆
飞大旗下英式皇家物管
城市理想
待定
弘邦。
领邸
宏济物管为其提供多功能物业管理服务
丰德万瑞中心
全球最大的服务式公寓品牌（OAKWOOD）为其提供国际化物管服务
富力史丹尼国际公寓
国家物业一级管理资质，经验丰富的天力物业。
需求特征三
对产品舒适度和品质感要求高
生活和饮食都不规律，容易疲劳，需要独立思考和放松的空间。
对浴室和卧室等享受空间要求较高。
最好能精装修。
项目名称
各项目如何满足需求
壹号公馆
豪华精装修
城市理想
精装修
弘邦。
领邸
创新户型设计是其重要卖点。
空中露台，景观阳台，落地挑窗在小户型产品中是较少见的。
丰德万瑞中心
现代感极强的外立面设计，公寓集宽敞、安全、舒适以及豪华于一体。
且项目真正弥补了城南缺少真正国际化公寓的空白。
富力
史丹尼国际公寓
豪华精装修
需求特征四
对周边配套和购物环境要求高
因此很在意项目周边配套的齐全，和购物的方便性和档次。
项目名称
各项目如何满足需求
壹号公馆
骡马寺是成都最早的商圈，周边配套齐全，拥有新城市购物广场和太平洋百货等购物场所。
城市理想
位于城市中心天府广场旁，生活配套购物一应俱全。
弘邦。
领邸
位于市中心，紧邻天府广场，盐市口。
周遍配套齐全，周边配套相当完备。
丰德万瑞中心
位于城南3环内最繁华腹地，紧邻桐梓林欧洲风情步行街，玉林，紫荆这样的传统休闲娱乐聚集地。
周边有百联天府，好又多，百安居等购物场所。
富力
史丹尼国际公寓
位于盐市口商圈，生活购物，休闲娱乐一应俱全
需求特征五
重点关注投资效益与风险
投资客长期在成都市重点区域购房，拥有多套房产，眼光独到。
因此他们关注项目出租回报和升值空间，看中酒店租金和出租率。
项目名称
各项目如何满足需求
壹号公馆
项目提出成都市场五星级酒店长包标准套房，每月花费至少2万元，但壹号公馆只需月供2000多元，便可拥有。
城市理想
占据城市中心绝版地段，人们对项目的升值有很高预期
且周边的酒店出租率都在70%以上，日租金都在300以上，因此出租收益丰厚。
弘邦。
领邸
该项目位处天府片区及春熙片区商圈交界处，繁华的商业氛围带动了该片区租金价格。
该区域内以40平米精装小户型为例，租金价格为1300元/平米左右，而周边酒店每天的套房租金在150以上，出租率在85%以上。
利润空间大。
丰德万瑞中心
城南超前的规划和发展，以及周边高新区和丰德广场形成的小型CBD使片区商业氛围浓厚，具有很高的升值空间。
周边酒店式公寓日租金在120以上，且出租率在80%以上。
收益回报极高。
小结
购买此类产品的顾客，非常重视区位和交通畅达性。
购买此类产品的顾客，重视投资收益和风险。
区域周边配套也是这类顾客是否购买的重要因素之一。
精装修不仅能满足投资性需求，更主要的是，精装修可刺激潜在需求，规避户型弊端。
高端小户型客群以投资客为最大客群，收益与风险是其考察的重点。
高端小户项目产品绝大部分为90平米以下，其中以40-60平米户型最受客户青睐。
高端小户项目明显去化速度快，一般销售周期都在一年以内，说明成都市场此类客群消费能力旺盛。
此类顾客大多为城市新贵阶层和中产阶层，打造符合客群品位要求的产品和品质是这类项目值得重点关注的问题。
另外项目区位，配套，交通，项目品质，物业服务，装修等也是客户考察的因素。
此类项目客群来源地，异地客群占到50%以上。
这对我们自身项目今后的营销有重大参考意义。
总结
THEEND
成都思源
2008.07
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