景区旅游开发暨中国老年健康养生基地工程可行性研究报告.docx
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景区旅游开发暨中国老年健康养生基地工程可行性研究报告
景区旅游开发暨
中国老年健康养生基地工程
可行性研究报告
第1章总论6
§1.1概述6
§1.1.1项目名称6
§1.1.2项目建设地点6
§1.1.3主管单位6
§1.1.4项目建设单位6
§1.1.5项目开发建设范围及内容6
§1.2报告编制原则及依据8
§1.2.1编制原则8
§1.2.2编制依据8
§1.3承办单位概况9
§1.4承担可行性研究工作的单位9
§1.5项目建设预期目标10
§1.6项目经济评价10
第2章项目建设背景及必要性12
§2.1投资环境分析12
§2.1.1国家政策与旅游产业概述12
§2.1.2河南省发展旅游业政策导向13
§2.1.3商城县旅游业发展14
§2.2项目建设背景15
§2.2.1项目提出的原由15
§2.2.2商城旅游开发存在的问题18
§2.3项目建设的必要性19
§2.3.1是不断扩大的旅游市场的实际需要19
§2.3.2是关爱老人养生保健的需要19
§2.3.3是地方经济发展的迫切需要20
§2.3.4是经济可持续发展的需要21
§2.3.5旅游业是“低碳经济”21
§2.3.6旅游业是“朝阳产业”21
第3章项目分析23
§3.1项目区自然条件分析23
§3.2社会经济条件25
§3.3旅游区暨中国老年养生基地发展分析26
§3.3.1优势分析26
§3.3.2劣势分析27
§3.4项目发展建议28
§3.4.1做好景区续建工作，提升旅游档次29
§3.4.2充分利用红色旅游资源，大力发展红色旅游29
§3.4.3建设老年养生基地29
第4章项目定位31
§4.1旅游形象定位31
§4.2客源定位32
§4.2.1国内客源市场定位32
§4.2.2国际客源市场定位33
第5章工程规划方案34
§5.1指导思想与原则34
§5.1.1指导思想34
§5.1.2基本原则34
§5.2总体布局37
§5.3分区功能区划37
§5.3.1入口景观区37
§5.3.2豫南民俗与红色文化体验旅游区38
§5.3.3老年健康养生休闲体验区40
§5.3.4峡谷观光与文化旅游区42
§5.3.5黄泥寨佛教文化旅游区42
§5.3.6猫耳峰登山与科考旅游区43
§5.4景区开发与生态环境保护规划44
§5.3.7景区环境保护44
§5.3.8水资源保护45
§5.4景观和绿地系统规划45
§5.4.1绿地规划45
§5.4.2建筑景观规划47
§5.5交通道路规划48
§5.6风景游赏线路规划49
§5.6.1内部旅游线路50
§5.6.2外部旅游线路51
§5.6.3旅游容量规划52
§5.7旅游服务设施规划54
§5.7.1旅游住宿设施规划54
§5.7.2旅游餐饮设施规划54
§5.7.3解说系统规划54
§5.7.4旅游安全设施规划56
第6章基础工程规划58
§6.1给水工程规划58
§6.1.1给水现状58
§6.1.2给水规划58
§6.1.3用水量预测59
§6.1.4管网布置59
§6.2排水工程规划59
§6.2.1污水排放现状59
§6.2.2排水体系规划59
§7.2.3污水处理基础设施建设60
§6.2.3污水量预测61
§6.3电力规划61
§6.3.1供电现状61
§6.3.2供电规划61
§6.3.3负荷预测62
§6.4邮政电信规划62
§6.4.1邮电营业的设置62
§6.4.2通讯系统规划62
§6.5广播电视工程规划63
§6.6环卫系统规划63
§6.6.1规划原则与目标63
§6.6.2规划内容63
第7章建设规模及建设内容65
§7.1规划用地65
§7.2建设规模及建设内容67
§7.2.1入口景观区67
§7.2.2豫南民俗与红色文化体验旅游区67
§7.2.3老年健康养生休闲体验区69
§7.2.4峡谷观光与文化旅游区71
§7.2.5黄泥寨佛教文化旅游区72
§7.2.6猫耳峰登山与科考旅游区73
第8章生态环境保护74
§8.1环境质量现状评价74
§8.1.1大气环境74
§8.1.2水域环境74
§8.1.3噪声环境75
§8.1.4综合环境质量评价结论75
§8.2环境影响评估内容75
§8.2.1规划设计过程中需考虑的环境影响因素75
§8.2.2建设施工过程中需考虑的环境影响因素76
§8.2.3投入使用后的需考虑环境影响因素76
§8.3环境保护对策77
§8.3.1规划设计过程中的环保对策77
§8.3.2建设施工中的环保对策77
§8.3.3投入使用后的环保对策77
§8.4生态环境质量保护78
§8.4.1水环境保护78
§8.4.2固体废弃物处理79
§8.4.3水土保持79
§8.4.4绿化建设及森林保育措施80
第9章旅游产品营销81
§9.1旅游产品策略。
81
§9.2旅游价格策略。
81
§9.3旅游销售渠道策略。
82
§9.4旅游促销策略。
82
§9.5旅游促销手段。
84
第10章项目实施计划86
§10.1工程建设周期安排86
§10.2建立项目实施管理机构86
§10.3项目建设计划86
第11章投资估算与资金筹措89
§11.1投资估算89
§11.1.1投资估算依据89
§11.1.2投资估算范围89
§11.1.3建设投资估算90
§11.2资金筹措方式与来源90
第12章财务评价91
§12.1评价基础条件设定91
§12.2经营收入及税金预测91
§12.2.1经营收入估算91
§12.2.2税金估算91
§12.3成本费用估算92
§12.4财务评价指标93
§12.4.1年利润总额93
§12.4.2投资利税率和利润率93
§12.4.3财务内部收益率93
§12.4.4投资回收期93
§12.5财务评价结论93
§12.6敏感性分析94
第13章结论与建议95
§12.1可行性研究结论95
§12.2请政府支持的几项工作96
第1章总论
§1.1概述
§1.1.1项目名称
河南省信阳市商城县某旅游区山峰景区旅游开发暨中国老年健康养生基地工程
§1.1.2项目建设地点
河南省商城县某旅游区
§1.1.3主管单位
河南省商城县人民政府
§1.1.4项目建设单位
§1.1.5项目开发建设范围及内容
山峰景区中国老年健康养生基地开发范围：
某旅游区位于河南省信阳市商城县东南，大别山北麓，地处豫皖两省交界处，主峰某海拔1584米，因奇石纵横、形似金刚而得名，为大别山豫内最高峰。
某旅游区核心景区——猫耳峰景区是以某村乡村景观和大别山山岳、峡谷、地质景观为景观基质，距县城约20公里，以豫南乡村文化、红色文化和佛教文化为文化脉络，以海拔1351米的猫耳峰为主景的旅游区域。
山峰景区中国老年健康养生基地西起四顾墩乡某村村口，东南沿某村边界至某自然保护区边界，再沿保护区与里罗城边界过大二坳山脊连线至猫耳峰，在此折向北沿百瀑峡北侧山脊过蜜蜂洞至保护区至某村边界，然后沿某村边界回村口，总面积9.53平方公里。
主要建设内容：
据某猫耳峰旅游区中国老年健康养生基地的规划方案，养生基地空间结构为一轴两区四心。
“一轴”指杨柳河滨水景观轴，“两区”指山上核心游览区和山下旅游配套服务区。
“四心”指入口景区中心、豫南民俗与红色文化体验中区、老年健康养生休闲体验区、猫耳峰登山与宗教活动中心。
旅游功能区由“六区”构成：
（1）入口景观区
主要建设景区入口标志性门楼、生态停车场与游客集散广场、游客服务中心、景区景观步行道、杨柳河景观游憩廊。
（2）豫南民俗与红色文化体验旅游区
主要建设豫南乡村民俗体验馆、红色文化展示馆、老年健康养生文化广场、乡村农家餐馆和民居客栈、茶园、菜园等。
（3）老年健康养生休闲体验区
主要建设某老年健康养生医疗康复中心、老年健康养生用品展示中心、国际老年健康会议中心、乌桕园、帐篷营地和房车营地、烧烤地和篝火地、乡村露天水幕影院、素质拓展训练营地、蟠桃湖亲水景观带、金刚湖水库及亲水景观带等。
（4）峡谷观光与文化旅游区
由山脚下的响龙潭至黄泥寨，一路有水帘洞、百瀑峡、中流砥柱、红军棚、红军洞群等，峡谷景观、红色文化景观丰富。
本项目主要建设沿途观景亭台、小卖部、卫生设施和休憩设施，以完善旅游功能。
（4）黄泥寨佛教文化旅游区
主要建设吉祥禅寺、老年山居别苑、观岚轩。
（6）猫耳峰登山与科考旅游区
主要建设上山游览步道、索道、观景亭台、猫耳峰夜间亮化工程。
项目建设目标是把某旅游区山峰景区建设成为中国老年健康养生示范基地，形成完整的生态旅游和休闲度假的系列旅游产品，把旅游区建设成为集山水观光、乡村休闲、生态度假为一体的重点旅游区和国家AAAA级旅游区。
§1.2报告编制原则及依据
§1.2.1编制原则
1、以国家和河南省、信阳市及商城县有关法令、法规和标准为原则，以河南省、信阳市及商城县有关部门的批文、批件为依据，在商城县相关规划文件指导下深入研究方案、合理规划项目、科学估算投资，满足国家有关部门对可行性研究报告编制深度的要求。
2、依据项目发展规划，以科学合理的工程管理和精湛的工程技术为前提，规划研究各项分部工程，充分注意项目与自然环境的统一和衔接以及与县旅游发展规划的合理衔接和过渡。
3、在满足项目总体规划以及项目整体功能要求的前提下，进行方案设计研究和建筑功能优化，充分考虑项目与周围的环境和谐，发展低碳生态旅游，尽可能降低工程投资，使项目发挥最大的经济效益和社会效益。
§1.2.2编制依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国环境保护法》
3.《中华人民共和国森林法》
4.《中华人民共和国水法》
5.《中华人民共和国防洪法》
6.《中华人民共和国水污染防治法》
7.《中华人民共和国自然保护区条例》
8.《中华人民共和国水土保持法》
9.《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》
10.《风景名胜区条例》
11.国务院《关于加快旅游业发展的意见》
12.建设部与风景名胜区规划相关其它文件
13.河南省商城县某猫耳峰旅游区中国老年健康养生基地建设规划方案
14.项目承办建设单位提供的相关资料。
§1.3承办单位概况
河南省商城县某旅游开发有限公司位于河南省商城县，涉及众多领域，以老年健康养生基地建设和旅游开发为主业，公司致力于中国老年健康养生的研究，为银龄族晚年生活堤供全方位的解决方案。
§1.4承担可行性研究工作的单位
§1.5项目建设预期目标
某猫耳峰旅游区中国老年健康养生基地自然旅游资源丰富，品位高，融观光、度假、地质科考、红色旅游、绿色生态、修学创作等旅游资源于一体，集国家地质公园、国家AAA级景区、国家重点红色旅游区、国家红色旅游经典景区、河南省自然保护区为一身，山、水、林皆为原始自然状态，自然风景秀丽，人文历史悠久，具有得天独厚的资源和地理优势，蕴藏着巨大的旅游开发潜力，发展旅游业前景广阔。
景区内民风淳朴，当地居民多以原始的自然农耕和畜牧业为主，农副产品和林业资源丰富。
某猫耳峰旅游区中国老年健康养生基地开发项目以将体现山水、民俗、红色、养生四大特色，以生态山峰登山旅游、民俗风情体验、红色文化展示馆、老年养生示范基地等旅游项目为重点，并辅之以民俗风情体验式旅游模式，带动民俗文化、旅游衍生品的开发，促进当地经济结构调整和农产品增值转换，把某旅游区山峰景区建设成为中国老年健康养生示范基地，形成完整的生态旅游和休闲度假的系列旅游产品，把旅游区建设成为集山水观光、乡村休闲、生态度假为一体的重点旅游区和国家AAAA级旅游区，使山峰景区成为河南省资源转型利用和低碳生态旅游、养生的知名旅游景点。
§1.6项目经济评价
项目年平均经营收入2444.4万元，年利润总额为919.94万元，年平均投资利润率为6.03%，平均投资利税率为7.66%，项目投资财务内部收益率为8.5%，财务净现值（ic=8%）为414.57万元，基本满足旅游行业的投资指标的要求。
本可行性研究报告的研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义
（2）市场分析
（3）建设条件
（4）建设内容和规模
（5）工程规划
（6）环境保护与节能
（7）经营方针与策略
（8）项目实施规划
（9）投资估算及资金筹措
（10）经济效益分析
（11）财务评价
（12）结论和建议
第2章项目建设背景及必要性
§2.1投资环境分析
§2.1.1国家政策与旅游产业概述
随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。
旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。
2009年12月1日，《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式发布，首次提出了“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”。
《意见》指出：
旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。
改革开放以来，我国旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。
当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。
提出重点发展以国内旅游为重点，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游；坚持因地制宜，突出优势，推动各地旅游业特色化发展；坚持节能环保，合理利用资源，实现旅游业可持续发展的旅游业发展原则。
国务院关于加快发展旅游业的意见提出了我国旅游业的发展目标：
到2015年，旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出境旅游人数达8300万人次，年均增长9%。
旅游消费稳步增长，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%。
经济社会效益更加明显，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，占服务业增加值的比重达到12%。
每年新增旅游就业50万人。
旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
旅游业是我国经济发展的支柱性产业之一。
未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。
随着低碳经济时代的来临，二氧化碳零排放行业之一的旅游业，将在国家政策支持，投资环境改善等方面获得更大的利好空间，潜藏重大的投资机会，蕴藏着极大的发展潜力。
§2.1.2河南省发展旅游业政策导向
河南是我国旅游资源大省之一，旅游资源丰富，优势独特。
为进一步发展旅游产业，2009年，河南省专题研究部署大力实施“旅游立省”战略、做大做强旅游经济问题，保持经济平稳较快发展，有力推动全省旅游经济的大发展，加快由旅游资源大省向旅游经济强省的跨越，召开了河南省旅游产业大会，会上指出：
实施“旅游立省”战略、做大做强旅游经济，是推动经济发展、促进社会进步，做大做强旅游经济，是实现发展新跨越、加快中原崛起的必由之路。
在河南省旅游产业大会上，省委省政府要求各级机关和职能部门，以及各旅游产业主体要创新思路，扎实行动，努力推动“旅游立省”战略的深入实施，更新观念，在思想解放上有新飞跃，对于发展旅游要统筹兼顾，在发展思路上有新拓展，把旅游业放在加快工业化、城镇化和推进农业现代化的大格局中来谋划，放在产业升级和提高产业竞争力的大背景下去考虑，在互动共生中开拓新路子，释放新能量，创造新优势。
会议提出，河南省旅游业已经步入了转型升级的新阶段，必须适应新趋势，着力转变发展方式，实现旅游业由规模扩张向质量提升、由低端建设向高端拓展、由资源依赖向创新驱动、由粗放经营向集聚发展转变，不断提高旅游业的综合实力和核心竞争力。
并对旅游业的发展提出了以下几个要求：
一是创新业态，增强产业生命力。
二是集聚发展，提升产业带动力。
三是拉长链条，提升综合增值力。
四是打造名牌，发挥辐射影响力。
要继续大力实施旅游品牌工程，精心培育品牌，大力发展品牌，壮大提升品牌，尽快培育在国际、国内旅游市场上有较强吸引力、竞争力和影响力的精品名牌产品，让“河南旅游”名扬四海。
§2.1.3商城县旅游业发展
商城县位于河南省信阳市东南部，东临安徽省金寨县，南接湖北省麻城县，处于大别山北脚下，总面积2117平方公里，属亚热带与暖温带交界之处，因而动物、植被种类多，物产丰富，素有“豫南药乡”之称。
商城地势由南向北倾斜，逐级降低，形成中低山、低山丘陵、丘陵垄岗三大自然区。
星罗的湖泊不仅为锦绣商城平添了许多迷人的色彩，也使商城这块土地更具魅力。
商城境内绿林万顷，如诗似画，山奇水秀、林密洞幽，风光迷人、空气清新，是开发生态旅游的绿色宝地。
商城县旅游资源丰富，文化底蕴深厚，大力发展旅游业是商城县的必然选择。
近年来，商城县委、县政府站在调整和优化产业结构布局、科学构建商城发展平台的战略高度，做出了把旅游业作为全县新的经济增长点，以“一园四景”（一园，世界桂花博览园；四景，黄柏山、某、汤泉池、观音山景区）为龙头，带动全县其他景区发展的战略部署，使商城县的旅游业进入了一个新的发展阶段。
2008年该县共接待游客120余万人次，旅游总收入1.28亿元。
§2.2项目建设背景
§2.2.1项目提出的原由
（一）旅游资源丰富
商城县旅游资源极为丰富，主要分为三大部分，具体如下：
1、地形奇特，湖泊密布，山水旅游资源丰富。
地势由南向北倾斜，东南西三面由纵向山脊环绕，沟谷交错，加之河流密布，水流湍急，可观景点颇多.温泉神水汤泉池、省级地质公园某和省级森林公园黄柏山，被誉为“绿色金三角”；高山平湖鲇鱼山水库、铁佛寺水库、道教文化胜地观音山、三教洞、观阵山正形成新的旅游风景线。
这里群山披绿，山水毓秀，峰峦叠障，奇石遍布，美不胜收。
2、气候优越，物产丰富，为发展旅游购物业奠定良好基础
商城地处北亚热带北缘，气候温和，雨量充沛，土地肥沃，动植被种类多。
盛产信阳云雾毛尖茶，兼有红麻、萱麻、棉花、茶叶、蚕桑等经济作物及桃、杏、李、枣、柿、樱桃、山楂、猕猴桃、板栗等特产。
另外，素有“天然药库”之称的商城同样也盛产药用植物。
“商桔梗”、“商茯苓”、天麻等久负盛名。
“金钗石斛”曾为贡品。
在这里属国家保护的珍稀濒危动植物有银杏、杜仲、厚朴、天竺桂、鹅掌秋、大鲵、小肥鲵、灵猫等20多种。
3、红色旅游资源丰富
商城历史悠久，在这片红色的土地上，早在1924年就成立了中共党支部，1929年5月爆发了闻名全国的“赤城起义”，在漫长的革命岁月中，商城有10余万英雄儿女投身革命，其中8万多人为革命事业献出了宝贵生命，从这里走出洪学智、李耀、张祖谅、陈明义等功勋卓著的商城籍将军共54名。
悠久的历史，不仅给商城赢得了美名，也留下了许许多多的革命纪念地、抗日遗迹等。
著名的有：
商城城关红色革命遗址群、红四军成立纪念地、红一军和红十五军会师地、红军洞群（朝阳洞、女人洞等）和为纪念革命先烈建立的商城烈士陵园等。
抗日遗址：
有商城县忠烈祠及万人坟等。
4、地理位置优越，交通便利
商城县处河南东南，东距安徽省会合肥市208公里，南至湖北省会武汉市234公里，西到信阳市165公里，北达省会郑州467公里。
商城交通便利，通讯快捷。
交通网络密布，干线直达，快进快出。
宁西铁路、叶信高速、312国道、339省道横穿县境东西，216省道纵贯县境南北。
良好的经济地理区位和遍布境内的旅游景点决定了商城拥有庞大的潜在客源优势。
同时，商城周围分布有众多知名的旅游目的地，如：
郑州、洛阳、开封、武汉、合肥等，便利的交通能够使商城县实现跨越式发展。
（二）人口老龄化和老年人问题日益突出
我国在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。
随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。
人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。
人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。
老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。
因离退休的社会角色转变而产生的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠；和子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等。
老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。
因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。
（三）经济发展的需要
商城县地处大别山区，土地多崎岖不平，土地肥力不是很高，发展农业多属于精耕细作型，难以形成规模，因此也就很难现代化，扩大发展的局限性很大。
另外商城县矿产资源贫乏，交通也不是很便利，区位优势不明显，第二产业的潜力也有限，商城一直没有发展起像样的工业；加之地处山区，所以商城的经济一直处于中下级水平。
因而，像商城这样旅游资源丰富而经济落后的山区县发展旅游业是其发展经济的重要途径和有效手段。
大力发展商城县第三产业，重点开发旅游资源，走旅游开发的路子，其他相关产业共同发展，是商城县必然的选择。
§2.2.2商城旅游开发存在的问题
（一）旅游资源开发深度不够，旅游市场份额小
与郑州、开封、武汉相比，商城的区位条件稍显不足，在一定程度上削弱了大别山旅游业的发展。
商城独特的旅游资源产品没有深入发掘，旅游资源优势没有充分利用，符合本区旅游资源特点的生态旅游、度假旅游、红色旅游等旅游产品开发程度较低，结构单一。
近年来，随着宣传力度的不断加大，商城县旅游业的知名度有所提高，但和周边知名旅游区相比差距仍然很大，景区开发深度不够，接待能力和基础设施落后、境外游客很少，这和极其丰富的旅游资源很不相称。
（二）旅游资源开发缺乏整体观念，缺乏统一管理
景区开发没有整体规划，缺乏统一协调和管理，各景区从自身角度开发各自的旅游资源，造成各景区孤立、分散，没有形成联系紧密的服务网络，使跨景点游览非常不便，降低了景区的吸引力。
同时各景区为了自身利益，对旅游资源盲目开发，产品雷同，导致恶性竞争、环境污染、生态破坏，造成人、财、物极大浪费，旅游资源整体效益难以发挥。
再加上我国自上而下树状体系的行政管理体制，性质不同的旅游资源分属不同的行政管理部门，给不同的行政区域协调开发旅游资源带来困难。
（三）
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