小区代建方案投标文件.docx
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小区代建方案投标文件
××科技园区××新城南区三期一标段工程
代建方案
××××房地产开发有限公司
2007年3月16日
第一部份项目代建管理总体方案3
第一章项目概况3
第一节前言3
第二节项目概况3
第三节项目管理模式概述4
第二章项目管理组织结构与岗位责任5
第一节、组织结构：
5
第二节、岗位职责6
第二部分项目管理目标和主要措施12
第一章项目质量管理目标和主要措施12
第一节质量管理体系12
第二节质量控制阶段14
第三节质量因素的控制15
第四节质量控制的方法16
第五节施工工序质量管理与控制17
第六节工程阶段性验收与竣工验收程序20
第七节工程材料、设备的控制22
第八节工程试验管理22
第二章项目进度管理目标和主要措施24
第一节进度控制的目标24
第二节加强前期工作进度管理25
三、项目前期工作管理的工作措施26
第三节施工阶段进度控制的方法27
第四节进度控制的措施28
第五节进度规划流程图30
第三章项目投资管理目标和主要措施31
第一节工程投资管理的目标31
第二节投资控制手段31
第三节投资控制的管理流程32
第四节、设计阶段投资管理33
第五节采购阶段的投资控制方法37
第六节施工阶段的投资控制方法38
第七节资金支付进度控制计划42
第八节投资控制的管理及措施42
第四章项目安全文明施工管理目标和主要措施53
第一节安全生产、文明施工目标53
第二节安全生产的保证措施54
第三节安全管理与控制58
第四节文明施工的保证措施59
第五章民工工资支付保证措施及管理目标63
第一节民工工资支付保证管理目标63
第二节民工工资支付保证措施63
第三部分项目规范管理承诺和具体措施65
第一章项目代建管理方案总体框架及管理思路65
第一节项目代建管理思路65
第二节项目代建管理总体框架66
第三节项目代建管理工作程序67
第二章项目代建管理各项管理制度71
第一部份项目代建管理总体方案
第一章项目概况
第一节前言
十分感谢××市科技园区管委会建设管理局给予我司参与××新城南区三期项目一标段代建投标的机会，我司在认真阅读招标文件和踏勘施工现场的基础上编制的投标文件，深刻理解本项目代建的特点和要求，对本项目建设全过程为招标人提供的各项管理服务内容、管理措施进行了详细的叙述，对招标文件的各项实质性要求和条件均作出一一响应，请各位专家评委审阅。
第二节项目概况
1、项目名称：
××科技园区××新城南区三期一标段
2、项目建设地点：
位于××街道方桥村
3、项目概况及建设规模：
本项目共占地面积约为142700平方米，总建筑面积约234000平方米。
小区工程共分三个标段，其中一标段为北区（梅景路以北区域），总用地面积约53700平方米，总建筑面积约85000平方米（包括社区服务中心6700平方米），其中地下室约7590平方米。
4、项目估算投资：
总投资为35000万元
5、招标内容：
项目代建（承担建设单位的所有工作）和工程施工，包括项目前、中、后期手续办理及过程管理（其中勘察设计招标工作已经完成，监理工作由业主另行单独委托）、设计未完工作、其它后续工作、三通一平（包括场内原有河道处理）、河道改道、房屋建筑、安装及附属工程等施工，至项目经验收合格后交付使用，并按有关规定承担保修责任。
6、建设期限：
施工工期为320日历天（代建期限15个月）。
第三节项目管理模式概述
本工程的实施采取“项目管理”的模式，由本次中标的项目代建方代表招标人负责项目建设全过程组织管理工作，在项目管理服务期限内招标人授权项目代建单位在代建合同约定的权利义务范围内行使项目建设的代建管理权。
一、项目代建管理的模式
1、由招标人通过公开招标形式，选择具备相应资质的房地产开发公司作为项目单位承担项目建设代建管理任务。
项目管理代建单位在招标人的授权下，为项目提供建设全过程管理服务，使该项目严格按照批准的建设规模、标准、投资和工期建成，并在验收合格后，移交使用方使用。
2、由招标人与项目代建方签订《项目代建合同》，明确双方权利和义务。
3、项目代建单位负责代替招标人进行项目建设工作的组织实施，包括的内容有：
编制《项目管理计划书》，项目建设期间的前期报建工作、项目招标的各项招标工作、工程建设阶段统筹管理、保修期的建设管理服务工作。
主要工作包括代表招标人申报各项报建审查报批手续；在项目实施阶段，代表招标人进行招标管理（含编制工程量清单）、设计管理、采购管理、施工管理、工程监理和竣工验收等工作，并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和控制，直到办理竣工验收手续，资产确权和保修期期满等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。
4、招标人应根据已批准的建设规模和总投资，以及相应的设计规范等条件，提出对项目建设方案、建设标准和使用功能的具体要求，协助项目代建单位办理工程前期报建等工作，协调落实有关外部建设条件，负责监督项目管理工程的质量，参与工程验收。
5、招标人和项目代建方对已批准的建设规模、标准、内容和总投资不得随意变更。
未经批准，招标人和项目代建位自行变更建设内容、提高建设标准、扩大建设规模、致使工期延长，投资增加，保留追究责任和责成经济赔偿的权利。
6、建设项目的资金拨付与管理，项目建设所需工程进度款经项目代建单位、招标人核定后按规定拨付。
建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位：
若不能及时、足额拨付到位，影响工程进度，由有关单位承担相应责任。
7、项目代建单位必须严格按照确定的建筑设计方案和批准的建设规模、标准，组织投资、设计、施工，严格控制项目概预算，依照本合同的要求，加强项目的组织和管理，严格按照国家招标投标法和浙江有关招投标的规定，在招标人的监督下，负责组织勘察、施工、设备和材料供应单位等各项招投标工作。
8、项目代建单位应按《合同法》规定行使和履行《项目代建合同》规定的全部权利义务，负责工程建设的各项管理工作，切实保障工程质量、工程进度和施工安全、严格控制工程造价，确保工程项目如期开工，按期交付使用并满足招标人的建设要求。
9、项目代建应按照国家现行建筑管理条例和施工规范对本工程项目实施施工管理，并接受招标人、市建设行政主管部门及其他政府有权限部门的监督。
第二章项目管理组织结构与岗位责任
第一节、组织结构：
如果把一个建设项目的项目管理作为一个系统,则其目标决定了项目管理的组织,而项目管理的组织是项目管理的目标能否实现的决定性因素。
根据本项目运作实际情况结合我司项目运作经验，经充分调研，项目管理组织结构如图一。
项目管理组织由公司项目管理班子和现场项目管理部组成。
公司项目管理班子由公司副总经理（项目总负责人）、前期部经理、财务部经理、预决算部经理、总师办人员及办公室人员组成；现场项目管理部由项目经理、专业管理工程师、造价工程师及资料员组成。
项目管理组织结构（图一）
第二节、岗位职责
（一）、项目总负责人岗位职责
1、根据项目策划，组织编写并审定项目勘察与设计任务书，内容力求详尽，体现策划意图，贯彻成本控制概念；组织并参与设计方案评审，提出修改意见，完善设计方案；组织监控施工图设计全过程，确保技术上可行，经济上合理。
2、根据项目策划，编制并审定项目开发全面工作计划，制订项目开发目标体系，根据各岗位责任，细分目标到部门到人；组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本，组织招标投标活动的进行，组织谈判，顺利签订合同。
3、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定施工总组织设计，对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计，并在施工过程中严格控制。
4、根据设计文件及项目开发全面工作计划，组织编写并审定项目投资估算、投资计划、成本控制指标体系，组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案，监督实施并评估其绩效。
5、根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定，制定报建计划，提出报建要求，协调报建设计出图，控制报建进度与成本。
6、监控现场管理，严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度控制及成本控制，督促检查并评估其绩效。
7、全面组织协调工作，协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系，保证工程施工的顺利进行；组织各级验收与交楼，保证项目开发的圆满完成。
（二）、现场项目经理岗位职责
1、切实执行公司开发建设计划，尽全力确保实现预期目标。
2、严格执行与各单位签订的合同条款。
3、编制项目施工总组织设计，从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方面进行全面系统考虑并加以实施。
4、组织好开工前的各项准备工作，做好与政府、主管部门关系协调工作。
5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。
6、参与审核施工方的施工组织设计，并加以督促落实。
7、检查工程质量，严把隐蔽验收关，严把设计变更和经济签证关，督促工地施工安全文明管理。
8、督促施工进度，为施工进度顺利进行创造条件，收集各类统计报表。
9、组织参与有关工程的工作会议。
10、控制工程拨款，根据进度、质量等实际情况执行合同条款。
11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明，监督送检，确保材料设备的进场合格。
12、办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。
13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系；
14、衔接并配合物业交接工作，做好相关售后维修与服务工作。
（三）、技术负责人岗位职责
1、在总经理的领导下，分管项目的有关技术管理工作。
2、参与投资项目策划，抓好总图规划，方案布置，户型设计，组织初步设计及评审，配合报建、审批工作。
3、按审批要求组织施工图设计和审查工作。
深入设计现场，监控设计质量，使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资，降低工程成本。
4、组织编写施工组织设计，审查各施工单位的施工组织设计及施工方案，并督促在施工过程中严格按其执行；认真阅读图纸、组织设计技术交底，图纸会审工作，审查图纸会审纪要。
5、参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认，参与对工程设备和材料的考察和认证。
6、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查，确保结构安全和使用功能；组织工程质量检查，地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作；组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题；配合抓好工程进度，安全和成本控制，以及各施工单位的工作协调工作。
（四）、前期部经理岗位职责
1、贯彻执行国家、××市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行
2、监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建委、人防、规划局等的各种手续工作及时间安排。
3、监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。
4、制定工程前期工作计划并组织实施。
5、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责。
6、组织工程前期人员完成所规定的工作，协调与其他部门之间的工作。
（五）、财务部经理岗位职责
1、领导公司财务工作，根据公司发展战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展策略。
2、根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管人员制定公司各方面财务管理制度，从而明确财务部整体长期发展目标。
3、指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标，使部门近期工作重点突出，符合公司发展要求。
4、在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，保证财务工作顺利开展。
5、在分管的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。
6、支持、宣传、强化和扞卫公司的价值观和经营理念，对公司的总体发展提供有价值的建设性意见，推动公司的全面健康发展
7、参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司发展、运营的合法性和利润。
（六）、预决算部经理岗位职责
1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定公司相应规章制度，经批准后，组织实施并监督执行，以控制投资。
2、审核公司范围内工程招标标的，并对公司范围内所有工程合同备案。
3、组织召开公司预算专业工作会议，负责各级预算人员的培训工作。
4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价管理处等主管部门的工作关系。
5、编制计划和统计报表，包括工程招投标、中标主要情况，工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价，各类工程单方造价等。
6、对本项目成本工作的管理组织工作。
7、负责监督项目成本预算、计算用工量。
（七）、土建、水、电专业管理工程师岗位职责
1、服从项目经理的安排，尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作；同时支持并配合其他相关专业人员的工作。
2、熟悉图纸，参与图纸会审，尽快发现设计图中存在的问题，积极向设计人员咨询并提出建设性意见。
3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任，对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。
根据现场进度，组织好各专业单位进场，协调解决现场的各项具体问题。
4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文，准确掌握施工合同的规定和要求，自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工，对不按上述要求施工者，应果断采取措施，包括口头警告，并监督其实施返工和实施停工整顿，确保工程施工质量，严禁降低标准，姑息迁就。
5、对现场施工负全部责任，及时向上级领导反馈现场施工情况；参与有关工程质量、技术、安全等专题会议；组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收，并签署意见。
如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施，同时第一时间上报上级领导。
6、对工程进度款的拨付从工程进度、质量、安全上签署意见，对于因设计变更、技术核定等引起的经济签证有初步签字权。
7、积极配合质监站工作人员的工作，协助质监员及监理人员处理相关质量问题。
8、参与主管工程项目的验收工作。
（八）、造价工程师岗位职责
1、熟练掌握和合理理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。
2、及时准确、合理地编制土建专业工程的预算及其标底。
3、参与编制或审查安装工程预结算工作，结算资料应条理清楚，内容明确。
4、复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料。
5、客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价；对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。
6、结合工程现场实际情况，及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通，做到变更数据的来源准确、明白。
7、积极主动的参与调查或收集有关主要材料的市场价格信息。
8、配合相关部门的材料和发包工程合同的签订，提供相关的预、结算资料。
9、及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。
10、参与工程开工前的图纸会审并提出影响工程造价的相关问题
11、深入工地，了解工程变更情况，参与项目竣工验收。
（九）、资料员岗位职责
1、认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理的有关法规。
2、参加项目部组织召开的各种会议，做好会议纪要，根据需要进行整理，形成文件并存档。
3、及时将项目开发过程中的各种往来文件、图纸、资料进行收集、保管及装订归档，做好历史资料的数据化处理工作，做到资料齐全，查阅方便，并做好查阅、借阅的登记工作。
4、及时做好技术资料的收发和统计工作，并做好对部分资料的保密管理工作。
5、在监理单位、施工单位的配合下完成已竣工项目的资料备案、存挡。
6、完成与物业公司、业主的资料交接工作。
项目主要成员一览表
序号
姓名
年
龄
专业
学历
职称
在本项目中拟担任工作
主要经验及承担的项目
1
工程师
项目总负责人
2
工程师
项目
技术负责人
3
工程师
项目现场经理
4
工程师
土建管理
5
工程师
安装管理
6
工程师
安装管理
7
注册造价工程师
造价管理
8
注册造价工程师
造价管理
投标人（法人公章）：
法定代表人或授权代表（签字或盖章）：
日期：
年月日
第二部分项目管理目标和主要措施
第一章项目质量管理目标和主要措施
第一节质量管理体系
一、质量目标
本工程质量目标：
达到一次性综合验收合格标准。
二、项目质量计划
1、目标
根据工程承包合同业主提出的主要要求，对工程使用功能要求，对竣工要求，制定工程质量要求达到的目标。
2、管理职责
设置管理协调的组织机构即非专职机构，由我司各主要部门人员组成，它主要包括总经理室、工程部、预决算部、总师办、前期部、办公室等部门，同时明确项目部为专职机构并对项目领导成员及管理人员的职责、权限进行详细描述。
3、文件和资料控制
为实现质量目标编制的质保手册、程序文件、作业指导书以及招标人提供的工程图纸、技术资料等进行归档、编目、标识，并做好对外、对内等文件发放登记工作，对作废文件进行标识，处置。
4、采购
对供应商进行评估，定出合格供应商，制定出采购材料、机械设备的质量要求和质量保证措施。
5、产品标识
规定对进场物资和工程实施过程产品进行标识的办法以及记录发放办法。
6、过程控制
规定对质量有影响的过程进行跟踪或验证，它包括了施工过程、机械设备、进场材料等，并清晰叙述了对砼、砂浆搅拌、浇注、试块制作养护，钢筋连接，防水、防渗漏，施工测量等特殊过程规定了连续监控及过程检测措施。
7、检验与试验
规定凡进场的工程材料、半成品必须按相应相关的规范、标准进行验收，内容包括：
规格、品种、数量、质量标准、出厂时间、试验结果等各项指标符合规定后，方可放行，对不合格物资规定了处置办法。
规定了必须进行隐蔽检查的项目和检查内容。
8、计量与测量
规定了计量器具和测量仪器的检核、检测、标识等方法。
9、不合格品控制
明确防止不合格品出现的预防措施和出现不合格品处置措施。
10、质量记录
根据职责规定，质量计划涉及到的所有相关人员对自己所分管工作分别进行质量记录、标识，由项目代建方专业工程师统一收集、编目、整理、传递、归档。
11、内部质量审核
规定了对质量体系运作情况进行定期审核，对在审核中发现的问题采取纠正措施，它主要包括：
公司对项目质量体系运作情况审核、对单位工程、分部分项工程产品质量审核，对特殊过程、关键过程的过程审核。
三、质量管理原则
为了成功地领导和运作一个组织，需要采用一种系统和透明的方式进行管理。
为了实现本招标工程的质量目标，我司决定遵循以下八项质量管理原则：
●以顾客（项目最终使用者）为中心。
组织依存于其顾客，因此，组织应理解顾客当前的和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。
●领导作用。
领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。
●全员参与。
各级人员是组织之本，只有他们的充分参与，才能使他们的才干为组织带来最大的收益。
●过程方法。
将相关的资源和活动作为过程进行管理，可以更高效地得到期望的结果。
●管理的系统方法。
针对设定的目标，识别、理解并管理一个由相互关连的过程所组成的体系，有助于提高组织的有效性和效率。
●持续改进。
持续改进是组织的一个永恒的目标。
●基于事实的决策方法。
对数据和信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础。
●互利的供方关系。
通过互利的关系，增强组织及其供方创造价值的能力。
四、对专业单位质量体系的管理
对各专业工程的施工，由项目代建方对其实施管理、监控。
项目代建方的管理人员将会同专业监理工程师，对施工单位制定的质量管理目标、计划共同进行管控，以督促其按合同要求完成建设任务。
第二节质量控制阶段
为了加强对项目建设过程的质量控制，明确各施工阶段质量控制的重点，项目代建方把项目质量控制分为事前质量控制、事中质量控制和事后质量控制三个阶段。
一、事前质量控制
事前质量控制是指在正式施工前进行的质量控制，其控制重点是做好施工准备工作，且施工准备工作要贯穿于施工全过程中。
施工准备的内容：
1、技术准备，包括：
设计图纸的审查，熟悉和审查项目的施工图纸，编制项目组织设计。
2、物资准备，督促、落实施工单位做好物资准备工作，包括：
材料准备、施工机具准备等。
3、组织准备：
督促、检查施工单位做好施工组织准备工作，包括：
建立项目组织机构、集结施工队伍、对施工队伍进行入场教育等。
4、施工现场准备，督促、检查施工单位做好现场准备工作，内容如下：
控制网、水准点标桩的测量、“五通一平”、生产、生活临时设施等的准备、组织机具、材料进场；拟定有关试验、检验和技术进步项目计划；编制季节性施工措施；制定现场管理制度等。
二、事中质量控制
事中质量控制是指在施工过程中进行的质量控制。
事中质量控制的策略是：
全面控制施工过程，重点控制工序质量。
其具体措施是：
工序交接有检查；质量预控有对策；施工项目有方案；技术措施有交底；图纸会审有记录；配制材料有试验；隐蔽工程有验收；计量器具校正有复核；设计变更有手续；钢筋代换有制度；质量处理有复查；成品保护有措施；行使质控有否决；质量文件有档案（凡是与质量有关的技术文件，如水准、坐标位置，测量放线记录，沉降、变形观测记录，图纸会审记录，材料合格证明、试验报告，施工记录，隐蔽工程记录，设计变更记录，调试、试压运行记录，试车运转记录，竣工图等都要编目建档）。
三、事后质量控制
事后质量控制指在完成施工过程形成产品的质量控制，其具体工作内容有：
1、组织联动试车；
2、准备竣工验收资料，组织自检和初步验收；
3、按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行质量评定；
4、组织竣工验收，其标准是：
1）按设计文件规定的内容和合同规定的内容完成施工，质量达到国家质量标准，能满足使用的要求；
2）各系统主要设备已经安装配套，联动试车合格，达到设计要求；
3）交工验收的建筑物要窗明、地净、水通、灯亮、设备运转正常；
4）交工验收的工程内净外洁，施工的残余物料运离现场，临时建筑物拆除；
5）技术档案资料齐全。
第三节质量因素的控制
影响施工项目的因素主要有五大方面，即4M1E，指：
人（MAN），材料（MATERIAL）、机械（MACHINE）、方法（METHOD）和环境（ENVIRONMENT）。
事前对这五方面的因素严加控制，是保证施工项目质量的关键。
一、人的控制
人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。
作为控制对象是要避免产生失误；作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。
为此，除了加强劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术培训，健全岗位责任制，改善劳动条件，公平合理地激励劳动热情以外，还需根据工程特点，从确保质量出发，在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面来控制人的使用。
总之，在使用人的问题上，要从思想素质、业务素质和身体素质等方面综合考虑，全面控制。
二、材料的控制
材料控制包括原材料、成品、半成品、构配件等的控制，主要是严格检查验收，正确合理地使用，建立管理台帐，进行收、发、储、运等各环节
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