房地产经营管理房地产概论习题课教案.docx
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房地产经营管理房地产概论习题课教案
《房地产概论》教案
（习题课）
土木工程系工程管理教研室
黄万新
第一部分房地产投资估算
【例1】某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？
【解】
（1）已知：
该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×30%=4800（元）；
月贷款利变幻无常i=12%/12%=1%，计息周期数n=10×12=120个月
（2）则：
该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[（1+i）n-1]/[i（1=i）n]=4800×[（1+1%）120]=33.46（万元）
【例2】某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？
如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？
【解】
（1）已知：
抵押贷款额P=25×70%=17.5（万元）；
月贷款利率i=15%/12=1.25%，计息周期数n=10×12=120个月
（2）则月还款额：
A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]
=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]
=2823.4（元）
（3）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为2823.4/0.25=11293.4（元）
【例3】某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押货款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。
若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%，问该购房者第10年最后一个月份的月还款额是多少？
【解】
（1）已知：
P=60万元，S=0.5%，n=15×12=180（月），i=6.6%/12=0.55%
（2）抵押贷款首次月还款额为：
A1=P×（i—s）/{1-[（1+s）/（1+i）]n}
=600000×0.0005/{1-[（1+0.005）/（1+0.0055）]180}
=300/（1-0.9144）=3504.67（元）
（3）第10年最后一个月份的还款额A120为：
A120=A1×（1+s）t-1=3504.67×（1+0.005）120-1=6344.50元
【例4】某家庭预购买一套面积为80m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2,首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。
问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
【解】
（1）已知：
P=3500×80×（1-25%）=210000元，n=15×12=180（月）
i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55%
P1=100000（元），P2=210000-10000=110000（元）
（2）计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
A1=P1×[i1（1+i1）n]/[（1+i1）n-1]
=100000×[0.0035（1+0.0035）180]/[1-（1+0.0035）180]=749.75（元）
A2=P2×[i2（1+i2）n]/[（1+i2）n-1]
=110000×[00055（1+0.0055）180]/[1-（1+0.0055）180]=964.28（元）
（3）组合贷款的最低月还款额
A=A1+A2=749.75+964.28=1714.03（元）
【例5】某家庭以4000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。
如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元；问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
【解】
（1）已知：
P=4000×120×70%=336000元，P’=80000元，n=15×12=180个月
n’=（15-5）×12=120个月；i=i’=6%/12=0.5%
则
（2）正常情况下抵押贷款的月还款额为：
（3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：
（4）从第6年开始的抵押贷款月还款额是：
2835.36-888.16=1947.20（元）
【例6】某家庭以35000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为80m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0。
65%。
问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少？
【解】
（1）已知：
P=3500×80×70%=196000元，月还款常数a=0.65%
n=15×12=180月；i’=6%;i=I’/12=6%/12=0.5%
则
（2）按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：
（3）实际每月的月还款额为：
196000×0.65%=1274（元）
（4）借款人每月欠还的本金：
1653.96元-1274元=379.96（元）
（5）抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为：
【例7】
某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。
已知前三年楼价款付款经例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。
如果该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期音质收支均发生在年初）。
【例8】已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。
2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放）。
已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？
【解】
（1）2004年1月1日住房市场价值
V=500000×（1+5%）5=638.140.8（元）
（2）第一抵押贷款月还款额
（3）2004年1月1日未偿还第一抵押贷款价值
（4）该家庭拥有的住房权益价值
VE=V-VM=638140.8-297148.6=340992.2（元）
（5）第二次抵押可获得的最大抵押贷款数额为
340992.2×50%=170496.1（元）≈17（万元）
第二部分房地产估价
2007估价师考试《房地产估价理论与方法》试题
一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
）
1、房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产的价值。
A.发明
B.发现
C.创造
D.隐定
2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。
A.掌握的有关信息不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（ ）。
A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署
B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（ ）。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=（ ）×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。
A.目前是否有经济收入
B.过去是否带来了经济收益
C.是否具有产生经济收益的能力
D.目前的收入是否大于运营费用
7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。
A.1765
B. 2000
C. 2069
D. 2400
8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。
A.原始价值高于账面价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元每平米。
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635
11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（ ）。
A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值
12、引起真正的房地产自然增值的原因是（ ）。
A.装修改造
B.需求增加
C.通货膨胀
D.改进物业管理
13、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。
A.上调贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应
14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（ ）。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。
A.独立、客观、公正原则属于普适性原则
B.合法原则属于一般性原则
C.最高最佳使用原则属于技木性原则
D.谨慎原则属于一般性原则
17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（ ）。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～10O
D.100～150
19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。
自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为（ ）元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
20、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米（其中人工费为50元每平米），装饰装修工程直接费为900元每平米（其中人工费为45 元每平米），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为35%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（ ）元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。
假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（ ）万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（ ）。
A.2.00%
B.2.13%
C.2.22%
D.2.50%
24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。
预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。
用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29
25、某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。
则其综合资本化率为（ ）。
A.7.65%
B.B.75%
C.9.42%
D.10.19%
26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。
该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。
则该宗房地产的现时收益价格为（ ）万元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
27、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。
A.2281.83
B.2474.60
C.379B.30
D.4119.18
28、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。
A.估算后续开发经营期
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润
29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（ ） 元每平米。
A.4075.0
B.4242.5
C.4410.0
D.4577.5
30、某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。
其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为（ ）。
A.1.67%
B.2.33%
C.2.75%
D.3.33%
∙31、设临街深度价格修正率见下表。
另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（ ）元/m2。
A.6400
B.6800
C.6960
D.7600
32、某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价（ ）万元。
A.375
B.450
C.500
D.600
33、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（ ）。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（ ）。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
二、多项选择题（共15题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。
全部选对的，得2分;错选或多选的。
不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
）
1、与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
2、房地产的独一无二特性导致了（ ）。
A.难以出现相同房地产的大量供给
B.房地产市场不能实现完全竞争
C.房地产交易难以采取样品交易的方式
D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
E.房地产价值量大
3、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。
A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.分部分项法
4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。
法定优先受偿款包括（ ）。
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
5、工业房地产的区位影响因素主要考虑（ ）。
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。
A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道
7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（ ）。
A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、
E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
8、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。
A.后退道路红线距离
B.土地使用期限
C.基础设施完备程度
D.容积率
E.合并的可能性
9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（ ）。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.拙上附着物和青苗的补偿费
D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E.安排被征地农民的社会保障费用
10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）.
A.开发期+经营期
B.开发期+运营期
C.开发期+经营期-前期-建造期
D.开发期+运营期-前期-建造期
E.前期+建造期+经营期
12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于（ ）。
A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测
B.收益法中未来租金、运营费用的预测
C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核
D.市场比较法中对房地产状况进行调整
E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补
13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确
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