业主公约.docx

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业主公约

《业主临时公约》

宗旨

《业主临时公约》制定的目的在于通过本《公约》（以下简称“《公约》”）的实施，对“项目”内的多层住宅及其共用设备、服务设施、工程系统的使用管理、保养及维修等制定规则，达到对“项目”的统一管理，以保证“项目”的所有业主及使用人有效地使用该物业，并明确“物业管理公司”、各业主及使用人对“项目”的管理权责及在该项公共开支上受益人须负担的费用。

本《公约》对全体业主、使用者及物业管理公司均有约束力。

各业主此后一切时候须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。

第一章物业概况

一、物业名称：

项目

二、座落位置：

区路号

四至：

东至：

路南至：

路

西至：

路北至：

路

三、占地面积：

万平方米

四、建筑面积：

万平方米

五、物业性质：

高档多层住宅及邻里型商业物业

六、合法证件：

1.国有土地使用证：

国用（20）字第号/第号

2.商品房销售许可证：

[20]房管预销字第号

第二章释义

一、本《公约》中，下列词语的含义是（除文意另有所指外）:

1.“该土地”：

指根据于郑州国用（20）字第号/第号《中华人民共和国国有土地使用权证》所标明的位于郑州市区路号的土地。

2.“该项目”：

指座落于该土地之上的建筑物、构筑物，包括（但不限于）地上、地下所有建筑物、附属配套设施及规划红线范围内的所有土地、绿化区等物业，现名为“项目”。

3.“规划蓝图”：

指根据郑州市有关部门之规定而起草拟定并获批准的关于该土地发展的规划原则。

4.“公共地方”：

指在该项目内或该土地内由开发商根据本公约所指定的，不为某一业主或使用人单独享有使用权的，用于全体业主及访客公共需求的地方。

其中包括（但不限于）该项目之正门及侧门入口、行人道、行车道、绿化区、园林、景观、走廊通道、配电室（箱）、消防设备控制室、电缆交接接线间、煤气调压站、热交换站及表房、警卫室及为该土地的业主及其访客而设，并供其共有之地方或范围，但不包括任何业主个别拥有独立使用权的地方。

5.“公共设备设施”：

指为该项目安装的且属该项目所有的各种机器、设备、仪器、装置，包括（但不限于）供水系统、采暖系统、排水系统、消防系统、智能化系统、供电系统、有线电视系统、电话系统及所有供“项目”使用的沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告牌和其他机械设备等。

以上所列的各类设施不论是否设置于公共地方，均属公共设施的一部分。

但任何供个别业主或使用人使用的设施不包括在内。

6.“预留用地”：

指发展商自有、留用的不属于任何公共地方或业主自用及拥有独立使用权的地方。

包括（但不仅限于）：

会所及未出售的车库、住宅及店铺等。

7.“管理费”：

物业管理费（以下简称“管理费”）：

指物业管理公司根据本公约和有关政府法律法规的规定，由业主或使用人按产权面积分摊缴纳的，用于该项目日常管理和日常设施维护而需花费的所有费用。

8.“维修基金”：

指物业管理公司为维护全体业主的根本利益对项目进行维护和维修，或为业主提供新增服务设施，由业主及使用人按其产权面积缴纳的基金性费用。

该费用一般由物业管理公司用于支付该项目公共区域、公共设备的大修、翻修或改造以及其他非日常性维修等。

维修基金的管理权在郑州市物业管理行政主管部门，设专款帐户代为管理，专款专用。

维修基金的使用权在物业管理公司。

维修基金的审批权在业主委员会，物业管理公司不得擅自动用维修基金，物业管理使用及代理经营基金必须先得到业主委员会的审核批准，即业主委员会负责监管维修基金的使用。

9“物业管理公司”：

指发展商在该项目之“业主委员会”成立前所聘用的对该项目进行物业管理服务的公司；待项目“业主委员会”成立后由其选聘。

（本公约中之物业管理公司特指---郑州物业管理有限公司或项目物业管理有限公司）。

10.“业主或产权人”：

是指拥有该项目全部或部分单元之房产所有权及其相应的土地使用权人，以及他们合法的受让人、继承人、受赠人，或因单元按揭或抵押而依法可处理单元的抵押权人；但以上所述抵押权人依法履行更名手续后，才可行使独立业主之权利。

11.“租户”：

指与发展商或业主办理合法手续并签订了“房屋租赁合同”的客户。

12.“单元”：

指业主或租户独立拥有或独立使用该项目的某一独立单元或独立单元的组合。

13.“产权面积”：

指政府主管部门给各业主核发产权证上规定的其合法拥有的面积。

在产权证颁发之前，以发展商与业主签订售楼合同中规定的销售面积为准。

14.“业主委员会”：

代表“项目”全体产权人和使用人的合法权益，是业主大会的执行机构（以下简称“业委会”）。

15.“业主大会”：

是指由项目的全体所有权人组成行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

16.“本《公约》”：

包括上述当事人签署的公约及其附件。

包括依据本公约赋予的权利而订立的各项守则等。

业委会成立后，由物业管理公司与业委会商讨，共同对本公约进行必要的修订。

本《公约》中（根据上下文意）表示单数之文字应包括复数，反之亦然；表示阳性之文字应包括阴性和中性，相反亦同；表示人之文字应包括公司和自然人、法人和其他经济、社会组织。

第三章总则

一、公共地方的设置是为每一位业主和租户之利益提供服务的，公共地方的使用不只为个别业主及使用人提供利益和服务。

二、各业主及租户在签订本公约之后，均须遵守和履行本《公约》所载之保证、规定及限制并受其约束。

三、每个业主对其单元有全权处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，无须其他业主或对该项目有任何权益的人士同意。

但各业主在出售或以其他方式处置或转让其单元，需要受让方签署承诺书（附录），承诺同意遵守本《公约》内的一切条款及有关修订，并将一份交给物业管理公司存档；另一份则连同买卖契约及其他有关文件申报郑州市房屋土地管理局及其他有关政府部门作为办理房屋产权证之用，并在出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或其他方式处理其单元的文件中明确地订明受让人、受押人、承租人或获批准使用人须受本公约限制和保障。

若任何业主出租其单元给任何租户，须就该租户应当履行及遵守本《公约》的条款向其他业主负责。

第四章

发展商的权利和义务

以下权利及特权将保留予发展商及承让人

一、业委会成立前，发展商有权委托“郑州物业管理有限公司或项目物业管理有限公司”对“项目”进行物业管理，并依法制定管理、维修公约和物业管理的各项规章制度。

二、发展商和“郑州物业管理有限公司或项目物业管理有限公司”及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人或承担任何一项“项目”的管理责任的人，如为检查、维修“项目”的任何一部分，包括公共区域、公共设施，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入“项目”任何一部分。

如有必要，可进入任何单元的内部。

但除紧急情形外，应事先通知有关的业主或使用人并获许可，且不得妨碍其他业主使用其所属的单元。

三、发展商可委派代理人行使本公约保留予发展商之任何权利。

四、发展商保留及拥有留用地方的所有权和使用权，包括（但不限于）会所、未销售的停车位、住宅及商铺等。

五、发展商可按其认为适当的条件将本公约规定的保留予发展商的任何权利转让予发展商认为适当的公民或法人。

六、发展商有权将项目及规划蓝图内的土地的任何部分指定或重新指定为公共地方。

唯发展商于行使此权利时不得妨碍其他业主使用其所属的拥有独立使用权的地方。

七、在按本公约业委会成立前，即按有关法律、法规可行使其权利前，发展商有权指定或委托项目之物业管理公司，亦可委任专业管理人士单独或联合管理项目或其部份。

发展商可与物业管理公司签署物业管理委托合同，订定管理的职责范围、年期及酬金等，而无须经其他业主同意，但管理合同内容不能违反本公约的条款。

八、为了更加妥善地管理项目，发展商或物业管理公司有权就本公约未详尽规定的事项制订及修订住户手册、装修手册及其他必要之规章制度。

九、发展商可就项目整项发展任何部份另行订立物业管理、维修或其他管理规定，惟该规定不得抵触本公约的条款。

一十、发展商应承担单元的保修义务，并按国家和郑州市的有关规定执行保修期。

保修期内如发生质量问题，各业主可到物业管理公司登记，由发展商予以安排解决，并支付有关费用。

一十一、有义务在入住率达到郑州市物业管理主管部门规定的标准时,配合组织筹建业主委员会.

注:

上述有关发展商权利的规定，以不侵害其他业主的合法权益为前提。

第五章业主的权利和义务

每个业主对其单元有全权之处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、批准享用或以其他方式处置或变卖，而无须其他业主或对有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受本公约限制和保障。

若任何业主出租其单元给任何租户，该租户须履行及遵守本公约的条款向其他业主负责。

一、权利

1.各业主在不违反本公约规定的前提下，可对其自用单元享有占有、使用、收益和处置权。

2.各业主根据本公约规定可与其他业主共同享有使用“项目”共用设备、共用部份、公共设施和公共场所的权利。

3.有权根据本公约规定要求召开、参加业主大会，享有选举权和被选举权。

4.各业主享有依其与发展商签订的销售合同所赋予的权利。

5.有权向“业委会”、“物业管理公司”就项目物业管理的有关问题提出意见、建议和要求，有权向物业管理主管部门投诉。

业主在行使上述权利时，不得抵触本公约。

二.义务

1.执行“业主大会”及“业委会”决议。

2.遵守由发展商或物业管理公司公示的项目物业管理规定。

3.按规定交纳物业管理费、水费、公共费用分摊等相关费用。

4.业主的义务细则如下:

（1）“项目”每一单元的转让应以下述承诺为前提：

由前业主于买卖合同签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知物业管理公司，并应取得由购买者所签署的承诺书并交与物业管理公司，以确保有关购买者遵守本公约内的一切条款，并受其约束。

在物业管理公司接到这一通知前，前业主对该单元的管理费及其他有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付至转让日的管理费及其他有关费用。

前业主如未能付清其应付的管理费及其他有关费用，物业管理公司有权向前业主及/或其承受人或受让人追讨。

（2）各业主需尽快如期付清因其拥有产权或使用权的单元而产生的现有及将来之各种费用、税收、分摊费用和支出。

（3）各业主应如期将其单元应缴之物业管理费付给“物业管理公司”。

（4）在未得到物业管理公司书面同意前，各业主不得变更或改动其单元的结构和外观，亦不得对公共区域或公共设施做出或造成任何改动、损害、破坏或干扰。

（5）在未得到物业管理公司书面同意前，各业主不得改变“项目”各楼宇的外貌。

（6）在未得到物业管理公司书面同意前，各业主不得在“自有单元”的外墙上安装遮阳罩、窗护栏、防盗门、旗杆、广告牌、广告灯箱、热水器排气孔及任何伸出物或延伸物等设施结构，亦不得堵塞任何窗户。

同时不得在外檐窗上张贴任何广告内容。

（7）在未得到物业管理公司书面同意前，各业主不得在“自有单元”的窗户或外墙安装任何空调室外机或其他固定设施。

空调室外机应按照“项目”“物业管理公司”确定的部位合理安装。

（8）各业主若因本身的疏忽，导致水、气、烟或其他有关物体外溢，损害他人或其财产而产生诉讼、索赔和要求，则当事人须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负责。

（9）各业主应对其租户、受让许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者的行为、疏忽和错误向物业管理公司及其他业主负责。

因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。

在上述情况下，如损害或损失是由物业管理公司负责修复、补偿的，则费用由物业管理公司收取。

如果损害或损失不是由物业管理公司负责修复、补偿的，则费用由受害者收取。

（10）各业主不得做出或容许或容忍其他人或其单元的使用者作出妨碍或影响该土地及“项目”任何部分的保养的任何事情。

（11）各业主不得在“项目”内，及其所有的单元内做出或容许或容忍其他人在此做出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补因此而导致的任何损失或一切费用及支出。

（12）各业主及其租户、受让许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行“项目”的管理规定及其他由物业管理公司按照管理需要而制定的规定。

（13）各业主及其租户、受让许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应严格遵守装修手册内的各项规定。

（14）在获得到物业管理公司书面同意后，各业主可以自费在其单元内安装或拆除增加物、附属物，并应根据需要取得政府主管部门之同意，且不可因此引起小区内任何结构性损害、公共设施的损害及妨碍“项目”任何一部分的使用。

如业主在安装或拆除增加物或附属物时未获取有关同意，则物业管理公司有权将有关增建物予以拆除或重新安装。

费用由责任人支付。

（15）在不违反国家颁布的法律、法规及有关规定的前提下，在未经物业管理公司书面同意前，各业主不能在其单元以外地方增建任何建筑物或在外墙悬挂广告、招牌、广告灯箱或其他物件等。

（16）各业主不得在“项目”任何部分存放任何武器、弹药、烟花或任何危险品及易燃物品或存放可能触犯任何法规或对其他业主及使用者构成滋扰或危险的其他物品。

但业主可在自用单元内存放有关法规允许的合理份量的燃料物品作为生活之用。

（17）各业主不得涂污公共区域或公共设施。

在未得到物业管理公司书面同意前，各业主不得张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其他物件于“项目”外墙（含外檐窗）、公共区域或公共设施之上（安装于各单元大门范围内显示业主或住客姓名的除外）。

（18）各业主不得私自架设或安装独立天线或容许独立天线伸出楼宇的任何部分，但业主与发展商签署的房地产预售或销售契约另有约定的除外。

（19）各业主不得阻塞或堵塞任何公共区域，不得放置或弃置任何垃圾或物件于公共区域内。

（20）除事前按政府的有关规定办理了饲养动物的全部手续（视所饲养动物的种类而定）外，各业主不得饲养家禽、家畜、及任何宠物。

因业主所饲养的宠物在小区内引起的一切纠纷，其后果由业主（宠物主人）负责。

具体规定详见《住户手册》。

（21）各业主不得做出任何行为令“项目”冲洗或排水系统堵塞或令该等设施的有效工作程序受损。

（22）个别业主无权要求物业管理公司或其下属为该等业主提供与“项目”管理无关的服务。

（23）各业主无权直接惩戒物业管理公司属下的职员。

该业主如对该职员不满，应向物业管理公司提出，由物业管理公司采取其认为合适的必要措施。

（24）各业主不得将其单元用作非法或不道德，或与土地批文、政府用途许可、销售合同约定、交付使用通知书或与本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰、损害其他业主的事情发生。

（25）垃圾处理须按物业管理公司的有关规定办理，并应遵守《住户手册》之规定。

（26）各业主不得在公共区域或单元外其他地方悬挂任何衣物或其他任何物件。

（27）各业主不得破坏公共区域及公共设施或以任何方式妨碍其功用。

（28）各车位的业主或其使用者只可将车位用作停放车辆的用途，不得放置货物或其他物件，并应遵守《住户手册》之规定。

（29）各业主不可对“项目”的任何设施或装置做出影响水、电或煤气等供应的改动，亦不可切割或破坏“项目”的主墙、柱、梁或地板。

（30）各业主不得利用“项目”走廊、楼梯间或其他公共区域晒晾衣物或悬挂或放置任何垃圾桶、家具或任何其他物品。

（31）各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得物业管理公司的书面同意。

如进行装修工程的业主违反物业管理公司制定的装修管理规定或因装修工程引起任何索赔、损失或法律责任，概由当事人承担。

（32）不得将其单元物业用作非法或不道德用途或在物业内进行任何违反国家及当地政府条例的行为。

（33）项目的绿化景观区及休憩设施只可用作观赏及休憩。

（34）各业主在小区内搬运超大或超重物品，因事先通知物业管理公司，在征得其书面同意的情况下，按照其指定的路线、时间并采取必要的保护措施后方可实施。

第六章业主大会及业主委员会

一、“业主大会”由项目物业管理区域内的全体业主代表组成。

其职责如下：

1.选举、罢免“业委会”委员。

2.制定、修改“业委会”章程和管理公约。

3.审议、批准“物业管理公司”的年度预算。

4.决定物业管理的其他重大事项。

二、“业委会”是由“业主大会”选举产生，代表业主及使用人行使物业管理权力的常设机构。

“业委会”委员不得少于五人，亦不得多于十五人，其中设主任一人，该委员会每届三年，委员经连选可以连任。

其职责如下：

1.每年至少召集和主持一次产权人大会，根据30%以上产权人要求可召开特别会议。

（1）每次召开会议，须至少提前十天发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项。

该书面通知需送达项目各单元业主。

（2）会议的法定人数为占项目业主或产权人业权份额不少于50%的业主亲自或派代表出席。

出席者不少于法定人数，会议方可进行。

若出席会议的业主或其所派代表总人数少于法定人数，该次会议将自动押后至下一个星期的同一天的同样时间及地点举行；届时，不论出席会议之业主或其所派代表占小区业权份额多少，均被视为已达至召开会议之法定人数，而在该次会议中占多数份额通过关于项目事项的决议案对全体业主均有约束力（有关本章第（7）、（8）、（9）、（10）条所述事项除外）。

（3）出席每年一次会议的业主可推选一位业主，作为该年度的业主大会的主席。

（4）主席需确保每次会议以书面存档，并由业委会保存。

（5）业主可亲自或委派代表投票，未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。

（6）委派代表时，业主须在开会前一天将书面通知交予物业管理公司。

（7）在正式召开的会议上业主亲自或派代表出席。

除下列规定及本章第（8）、（9）、（10）条所述事项外，在会议中占多数出席会议业主通过的关于项目事项的决议案对全体业主均有约束力。

Ø开会通知须指出拟就该事项提出决议案。

Ø抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。

Ø除非全体业主均亲自或派代表出席会议，否则会上就开会通知没有列明之讨论事项所通过的任何决议案均属无效。

（8）有关通过项目之整体重大维修（由物业管理公司介定）之决议，须获不少于项目百分之五十产权面积的业主同意。

（9）有关通过整体重建之决议，须获不少于“项目”百分之七十五产权面积的业主同意。

（10）有关通过修订本公约任何条款之决议，须“项目”百分之百产权面积的业主同意。

（11）偶然漏发开会通知使得个别业主未参加，不足以造成会议决议案无效。

2.聘请“物业管理公司”对“项目”进行管理。

3.审议批准“物业管理公司”的年度管理计划、年度费用管理预算及决算报告。

4.审议批准物业管理的收费标准和“物业管理公司”的服务标准。

5.审议批准“物业管理公司”制定的物业管理规章制度。

6.检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

7.对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权力。

8.对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。

9.执行产权人大会通过的各项决议。

（1）贯彻执行并监督产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定。

（2）配合物业管理公司工作，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议。

（3）“业委会”做出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人公共利益。

（4）“业委会”召集“业主大会”可采取会议或书面征求意见等形式。

（5）物业管理公司应定期向业委会报送收支帐目，接受监督。

“业委会”对帐务处理有疑问的，可委托会计师事务所进行审计。

第七章

物业管理公司的权利、义务及管理费用

一、物业管理公司的权利、义务

1.物业管理公司是为全体业主及使用人的利益依本公约进行管理与服务的代理人。

其职责在于管理和维护“项目”的公共区域和公共设施，为产权人及使用人提供服务，物业管理公司行为受本公约的约束。

2.“项目”物业管理公司根据本公约进行管理与服务。

物业管理公司任期至业委会成立后选聘新的物业管理公司为止。

3.在不抵触业主及其权利受让人的权利下,物业管理公司有完全之授权去做所有为“项目”有效管理和维护所必须做的事情，并对此负责,其中包括下列事项:

（1）检查、视察“项目”，必要时包括所有单元的内部（须经有关业主事先同意）。

（2）从事任何必要工作，以保持“项目”及其每一个部分处于完好、清洁、安全的状态。

（3）维修公共区域中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共设施。

（4）保持公共区域良好照明。

（5）保持“项目”及其公共区域的卫生清洁。

（6）定期安排将垃圾清理出“项目”及其每个部分，保证垃圾收集设施处于良好工作状态。

（7）防止堵塞所有公共区域，并在发生堵塞时排除障碍物。

（8）保持“项目”所有公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通。

（9）保持公共设施处于良好工作状态。

（10）保持所有公共的机房及其他机械及设备处于良好工作状态。

（11）防止任何垃圾淤积、浸蚀或倾倒于任何公共道路。

如有上述情况发生，应负责将垃圾清除，并应向责任人要求并收取因此发生的费用。

（12）拆除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，向责任人要求并收取拆除费用及相应的补偿。

（13）保养“项目”内消防设施，使其正常运行，并使之符合政府有关法律、法规的要求。

（14）为“项目”及其公共区域提供并保持一支公共秩序维护力量和看守人员，并在物业管理公司认为合适的情况下，安装、运用并维护安防设施。

（15）控制“项目”内所有车辆停放、行人交通，劝阻或禁止所有违反“项目”规定或本公约所限制停放于非停车位的车辆，在此过程中车辆出现任何问题由车主负责，且车主应承担相应违规金。

（16）维护并改进所有公共设施及其服务质量，使“项目”之各业主及使用者更有效方便地使用“项目”。

（17）经发展商或“业主大会”授权，在所有有关“项目”对外的法律诉讼中作为全体业主的代表。

（18）防止任何人未经物业管理公司书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共区域及公共设施。

（19）采取一切必要措施，以遵守政府对于“项目”的有关规定。

（20）防止任何人对“项目”或公共设施进行有害的变更及损害。

（21）按本公约规定，要求并收取所有“项目”业主应付之款项，代理支付所有因“项目”管理及维护而发生的应付款项。

（22）建立和维护绿化区。

（23）向业主报告所有因“项目”的管理、维护而与政府部门、企事业单位及有关公民个人的往来事宜。

（24）雇佣或解雇所需职员，使物业管理公司得以履行其职责。

为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其他材料及所有必要的装备。

（25）防止任何人在“项目”内做出违反“项目”规定的行径，依据本公约有权禁止并采取适当的处罚手段。

（26）节日期间可装饰“项目”入口及外墙（但不包括已出售部分），包括灯光及其他饰物。

如物业管理公司认为必要，可以组织“项目”内的娱乐活动。

（27）以下述方法，监督各业主遵守及履行本公约的条款：

Ø在“项目”永久告示牌内公布违反本公约业主（下称“违约业主”）的名称及违约详情；

Ø书面通知违约业主纠正错误，并在通知后十四天期满而该业主仍未纠正错误时，对该违约业主采取相应的行动。

如属紧急情况，可不必书面通知；

Ø通过民事诉讼，向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及违约金；

Ø采取其他合法措施。

（28）修缮“项目”的主要结构及公共区域等，确保维修质量。

（29）采取一切措施（包括提出及进行诉讼），制止各业主违反、不遵守或不履行本公约的规定或“项目”的其他规定。

（30）就物业管理公司的一切酬金及履行本公约规定的职责而支出及支取的一切款项，有完备和准确的帐目记录。

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