别墅市场分析报告.docx

别墅市场分析报告.docx

《别墅市场分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《别墅市场分析报告.docx（4页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

别墅市场分析报告

南苑不墅市场分析报告

一、南山风景区简介：

■南山风景区距乌鲁木齐市区平均40~65公里，总面积120平方公里，适应上被称为“南山牧场”；

■南山风景区北侧是天池风景区，东侧是吐鲁番地区，具有得天独厚的区位优势；

■1990年6月，自治区政府授予南山风景区为首批自治区级风景名胜区。

近几年南山风景区通过不断开发建设已形成胜利达坂、菊花台、白杨沟、照壁山、庙尔沟、苜蓿台子、“亚心”等七大旅游片区，以及平西梁滑雪场、西白杨沟、东白杨沟、南台子、后峡、天山一号冰川等80多个旅游景点；吸引游客能力增强。

■可能到2010年，南山风景区将建成以“观光型、休闲型、文化型、商务型”为客源市场，将其建设成为回归大自然并具有西域地点民族特色，都市休闲运动中心功能的好去处。

届时游客规模达年180万人次。

结论：

南山以它独特的区位优势和自然风光、以及众多的大众化旅游景点开发和日益健全的基础设施建设，使其逐渐成为乌市及周边县市的单位和一般民众在假日时期选择休闲的最佳去处。

随着假日经济的推动，家庭旅游和单位度假已成为一种新的消费时尚，溶入到人们的工作生活当中。

二、南山风景区客源分析：

A、旅游客源分析

■据统计，来新疆旅游的海内外游客中（不含区内）有70%以上都要通过乌鲁木齐中转，而这些到乌市的游客50%以上都到南山风景区的景点巡游，2001年接待游客95万人次。

■疆内游客约占全区国内游客的80%，且以本地区游客居多，要紧是本地区单位的干部、职工。

■近年南山风景区在夏季6月底至9月底的旅游黄金接待时刻内，游人平均达为6000人次/日。

★旅游客源具体分布:

一级目标客源

二级目标客源

疆内客源

乌鲁木齐市区，昌吉城镇居民双休日，节假日休闲，度假旅游市场。

天山北坡经济带，及伊梨地区，巴洲，阿克苏居民观光旅游市场和石油职工度假旅游疗养市场。

内地客源

北京，广东等经济发达地区观光，商务巡游。

上海，江苏，浙江，山东，福建，天津等省市观光，商务旅游。

境外客源

独联体，巴基斯坦购物旅游市场。

日本，韩国，港澳台旅游市场。

结论：

1、南山风景区最大的客源市场在疆内，而乌市及周边县市的客源占较大比例；

2、到南山旅游客源分为三类：

（1）乌市及周边县市较富有的企事业单位作为企业福利奖励职员；

（2）随着经济收入的增加和休闲观念的改变，经济较富裕的家庭聚会或朋友聚会，这类客源比例逐年在上升；

（3）旅行社组织的疆外及境外团队观光和商务旅游；

三、南山风景区旅游度假村进展状况：

1、目前南山风景区对外营业的度假村：

房屋类型

租金行情

客源

配套设施

占有比例

事业单位的旅游度假村

一般间

标准间

30元/床

200元/间

以政府团队为主

相对较完善

50%

专业的旅游度假村

一般间

标准间

不墅

30元/床

200元/间

700~1500元/套

以旅行社团队为主

完善

20%

私人建筑的出租公寓

一般间

标准间

20元/床

80元/间

以散客为主

无

30%

注：

2001年统计，目前已有旅游服务接待场所687家，固定接待能力为11841张床位，另有各类大小不等的毡房1154顶。

2、度假不墅（商品房）：

开盘时刻

面积配比

售价（元/m2）

配套设施

销售情况

德隆不墅

2001.1

200m2：

2套

160m2：

168套

900~1200

无

差不多售完

正泰不墅

2002

243m2：

28套

180m2：

4套

1400

无

没有销售

红鱼儿度假村

2002

260m2：

27套

1700

无

售出2套

销售分析：

1、三个项目整体规划存在缺陷，过分追求容积率，不具备休闲度假功能；

2、德隆不墅大部分是以15万/套出售给本公司中高层治理人员，一部分是送给与集团有利益关系的政府官员，真正出售的只占极少部分。

3、因市场销售不佳，正泰、森得房地产公司的不墅都在预备出租，待市场回暖再销售。

4、销售不佳缘故分析：

（1）度假不墅目标市场不明确、市场容量不大；

（2）政府或企业对本区域的市场引导力度不够，区域房产不具备知名度；（3）项目整体规划的缺陷，项目定位不明确；（4）没有好的销售团队，现场销售力度不强；（5）企划力度太弱，广告不到位，无法引起潜在客户注意；（6）工程拖延；