开发某花园房产建设工程项目申请报告.docx
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开发某花园房产建设工程项目申请报告
开发“某花园”房产建设工程
项目申请报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目申报单位
某某房地产开发有限责任公司
1.1.2项目申报单位基本情况
某某房地产开发有限责任公司成立于2009年8月31日，法人代表某，注册资金500万元。
公司位于乌兰浩特市爱国街红山龙小区A——34号，是一家房地产开发有限责任公司。
公司现下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、预算部等部门。
公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以“品质求生存、诚信求发展、客户满意”为衡量工作的最高标准。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
“某花园”建设工程
1.2.2项目建设地点
1．项目选址
本项目位于内蒙古乌兰浩特市。
2．项目四至
本项目区域位于乌兰浩特市育才路以东，惠普街以南，洮儿河北路以西，乌兰东街以北。
项目建设总用地面积为45435平方米。
3．周边环境分析
项目紧邻城市主干道，地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商业和居住建设的理想位置。
1.2.3项目建设规模及内容
1.2.3.1规划目标
1、高品质的物质环境
本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商业和居住小区环境，满足居民的物质需求。
2、高度和谐的人文环境
项目本着创造有现代生活气息和人文情调的住区文化的宗旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文商住社区环境。
3、高效能的基础设施
项目周边的不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。
1.2.3.2规划原则
1、注重规划设计的经济可行性
提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。
住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住要求。
2、符合均好性规划原则
规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力求达到“均好”。
具体体现在中心绿化景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿化、带状绿化等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。
3、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感
规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。
通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。
4、坚持以人为本和生态环境保护原则
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。
规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证居民的身心健康。
1.2.3.3主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
用地面积
平方米
45435
2
总建筑面积
平方米
115930
2.1
住宅建筑面积
平方米
83115
2.2
商业建筑面积
平方米
32815
3
建筑密度
%
28.1
4
容积率
2.55
5
绿地率
%
36
1.2.4投资规模
该项目建设总投资为19207.66万元，其中工程费用11899.96万元，工程建设其他费用4886.62万元，预备费839.33万元，销售税金及附加1340.26万元，销售费用241.49万元。
项目两期建设，第一年建设第一期，建设投资9045.37万元，第二年建设第二期，建设投资9450.50万元。
1.2.5资金筹措方案
本项目全部资金由项目单位自筹解决。
1.2.6工程进度安排
本项目总体进度为3年，其中建设期为两年，分两期建设（每年一期），销售期为三年（从建设期第一年开始算起）。
项目计划于2009年11月进行前期准备工作，2010年5月开工建设，整个项目分两期建设，每期一年，到2012年4月完成竣工验收，2013年5月项目销售工作完成。
项目建设实施进度为：
1．工程的前期准备工作
2010年3月之前完成项目申请报告编制及立项工作；2010年4月完成施工图设计工作和工程招标工作。
2．施工工期
项目计划于2010年5月1日开工建设，到2012年4月完成竣工验收。
项目施工工期为2年。
3、销售期
项目计划从2010年5月展开销售工作，到2013年4月完成项目全部销售。
1.3项目报告编制的依据
1．《中华人民共和国土地管理法》；
2．《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修订）；
3．国务院《关于促进房地产市场健康发展若干意见的通知》
4．《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；
5．《乌兰浩特市房地产开发优惠政策暂行规定》；
6．《乌兰浩特市房地产开发政策补充规定》；
7．《内蒙古自治区实施西部大开发若干政策措施的规定》；
8．《某国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
9．国家和内蒙古乌兰浩特市相关政策及法律、法规；
10．项目单位提供的其他相关资料；
11．内蒙古统计局公布的相关经济指标和房地产指标；
12．项目及周边区域市场调查资料。
第二章发展规划、产业政策和行业准则
2.1发展规划分析
2.1.1国民经济发展规划分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。
要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。
《某国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：
“十一五”时期（2006-2010年）是我盟全面落实科学发展观，加快做大经济总量，推进结构调整，构建和谐社会的关键时期。
科学地制定国民经济和社会发展第十一个五年规划，对于我盟紧紧抓住机遇，促进经济社会全面、协调、可持续发展具有十分重要的意义”。
房地产业要“引导和规范房地产健康稳定发展，抓好一级市场调控，加快发展房地产二级市场和租赁市场。
逐步规范土地划拨和协议出让，严格执行经营性土地招拍挂，加强土地储备和合法交易。
积极推行建设—经营—转让、收益抵押等市场化投资方式，鼓励和吸引外资投资房地产业。
加强经济适用住房建设和管理，增加普通商品住房市场供应。
建立和完善廉租住房制度，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，积极发展住房消费信贷。
健全房地产咨询、评估、经纪等中介服务体系，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度。
规范发展住房装饰装修市场，切实保证工程质量。
”
本项目的建设符合国家及某加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。
本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
2.1.2区域规划分析
1．《乌兰浩特城市总体规划》
《乌兰浩特城市总体规划》提出“随着城市人口的集聚，势必促进城市商业的增长，并要求城市提供较为充分的商业金融设施用地。
目前的城市商业中心主要集中于乌兰大街两侧，由于周边住宅建筑基本成型，发展余地不大，规划在铁路以西的科尔沁路、查干街、都林街周边地带，借铁西旧城改造之机，启动乌兰浩特第二个商业金融中心的建设，扩大城市中心地区的商业规模。
位于兴安路的盟行署办公区，在实施行政中心的搬迁后，原有用地改建为商业用地”。
乌兰浩特城市中“规划商业金融设施用地438公顷，占城市建设用地面积的7.8%”。
居住区的建设规划如下：
居住用地应集中开发集中建设，形成居住区和居住小区。
市中区居住用地划分为8个居住区，其中：
城北居住区：
位于省际通道以北，居住用地面积107公顷，安置居住人口2.5万人。
行政新区居住区：
位于白阿铁路以西，罕山街以北，居住用地面积209公顷，安置居住人口6万人。
铁西居住区：
位于白阿铁路以西，罕山街以南，居住用地面积195公顷，安置居住人口6万人。
山城路居住区：
位于白阿铁路与罕山之间，罕山街以北，居住用地面积64公顷，安置居住人口1.5万人。
兴安路居住区：
位于罕山街与乌兰大街之间，白阿铁路以东，爱国路以西，另包括罕山东侧的居住用地，用地面积149公顷，安置居住人口5.5万人。
复兴街居住区：
位于新桥大街与乌兰大街、白阿铁路与爱国路之间，居住用地面积70公顷，安置居住人口3万人。
滨河居住区：
位于爱国路以东，新桥大街以北，居住用地面积116公顷，安置居住人口3.5万人。
城南居住区：
位于白阿铁路以东，新桥大街以南，居住用地面积143公顷，安置居住人口4万人。
河东区以红城大街和新桥大街划分为3个居住区，其中：
北新街居住区：
位于红城大街以北，居住用地面积150公顷，安置居住人口4万人。
安澜路居住区：
位于红城大街和新桥大街之间，居住用地面积81公顷，安置居住人口2.5万人。
榆林街居住区：
位于新桥大街以南，居住用地面积50公顷，安置居住人口1.5万人。
城市居住用地以二类居住用地为主，并按人均住宅建筑面积35平方米确定人口容量。
其住宅建筑形式以多层为主，市中区可适当采用高层或小高层建筑，建筑层数以不超过18层为宜。
2．项目SWOT分析
优势：
⑴地块地处乌兰浩特市区中心商业地段，商场比较多。
⑵
通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、物业管理、建筑施工等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业附加值，给客户信心。
⑶蒙元文化一条街的建造和形成，提高自身价值、增加商业氛围，对客户形成足够的吸引力。
⑷周边新建住宅密集，未来人流量和车流量也比较大。
⑸项目地块位于市政府北侧，容易聚敛客源，能减少销售压力。
劣势
⑴项目地位置相对较偏，配套设施不是很齐全（医院、银行、购物、学校都比较少），生活休闲、娱乐设施缺乏。
⑵外地开放商在本地开发，购买者心理存在不信任，对项目有一定影响。
⑶项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。
⑷片区认知度较低。
项目所处片区相对于市中心区有一定距离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。
机会
⑴项目周边现有楼盘档次不是很高，商铺缺乏特色，相比之下蒙元文化一条街的自身优势明显。
⑵政府的大力支持和给予的大量优惠政策，增加项目的可操作性。
⑶周边商业大都是百货的形式与本项目的商铺形式不同，如将新型的经营管理模式以及超市、酒店的引入将会使将整个项目得到提升。
威胁（风险）
⑴项目地块周边的在建在售楼盘是同质竞争个案，其较好居住环境和工程进度会造成客户分流。
⑵由于乌兰浩特市人口有限，经济不是很发达，对我们的住宅和商铺的销售有一定风险。
⑶房地产政策的出台，对众多购房者的消费心理将会产生一定影响，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望期。
2.1.3专项规划分析
内蒙古自治区人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展若干意见的通知》中指出：
全自治区“加大廉租住房建设力度，通过完善租赁补贴制度和实施城市棚户区改造等方式，主要以实物方式结合发放租赁补贴，逐步扩大保障范围。
2009年对设区城市和旗县（市、区）城区人均住房建筑面积13平方米以下的低保家庭实现应保尽保，并使实物配租比例累计达到当年应保家庭的40％以上。
按照国家2009年到2011年廉租住房保障规划的要求，从2009年起要逐步把低保以外的其他低收入住房困难家庭纳入廉租住房保障范围。
优先解决无房低保边缘家庭住房困难，争取用3年时间，到2011年基本解决现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
”；“各盟市、各旗县按国家的有关规定多渠道筹集廉租住房保障资金。
要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金、自身建设资金和管理费用后全部用于廉租住房建设。
要采取有效措施，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的资金不低于10％。
同时要积极拓宽资金筹集渠道，从城市基础设施配套费中每平方米提取5至10元，作为廉租住房保障制度建设资金。
对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。
自治区人民政府将加大对盟市旗县建购廉租住房和租赁补贴的资金投入。
各盟市比照中央和自治区的做法加大对财政困难旗县（市、区）廉租住房建设投资补助力度。
”
2.2产业政策分析
房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。
内蒙古某房地产市场，多年来受宏观调控政策累积效应和全球金融危机的影响，2008年进入了全面深度调整期。
统计数据显示，2008年全盟房地产市场呈现出五个方面的特点：
一是房地产投资增幅回落；
二是市场观望气氛浓厚、销售低迷；
三是房价涨幅虽有松动，特别是二季度以来，同比涨幅几乎是逐月回落，但总体仍在高位运行；
四是相关行业受到影响，如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长；
五是受2008年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，全市商品房新开工面积前涨后跌，竣工面积大幅减少。
今年政府将采取积极政策措施促进房地产市场稳定健康发展”、“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产平稳有序发展”报告中的这些字眼都表明了中央政府对房地产业的态度，“维稳”成为针对房地产的清晰而明确的基调，政府对房地产出现的较大波动及房价过高导致百姓购房困难抑或是部分房企出现危机引起的连带社会问题都不会坐视不管。
政策实施的目的在于维护房地产市场的稳定健康发展。
为此，各方需要在131文件的框架下共同努力，政府要支持，税收要减免缓转；企业要让利降价；信贷要积极落实；消费者要有信心和能力。
只有各方一起出力才能稳定房地产市场，才能树信心，扩内需，保增长，最终实现房地产市场的健康稳定发展。
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：
房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。
2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。
2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。
1．新旧“国八条”
2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。
2．“9070”政策
“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。
2.3行业准入分析
2.3.1行业市场分析
2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。
1．房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
从资金供给总量来看，房地产资金在2007年第四季度达到一个顶峰，2008年较2007年环比开始出现下降。
同时，资金供给的增长率从2007年第四季度已经开始大幅下降，从1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。
这种趋势估计第四季度仍将持续。
从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。
2008年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。
到2008年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%~40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。
尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。
由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。
房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。
首先是银行贷款的减少。
从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。
其次是需求的下降。
需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。
2．房屋新开工、竣工和施工面积增幅快速下降，土地购置面积增速回落
房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较上年同期增幅都有显著上升。
到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了19.1%、13.8%和24.1%；7月份，三者的增幅已下降至15.1%、13.6%和22.5%。
2008年第一、第二季度，尽管土地“招拍挂”的流拍流标现象日益严重，土地交易价格同比却分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。
随着房地产企业资金链的抽紧，从年初到7月份，土地购置面积大幅下滑，由1~2月份同比增长35.8%，降到1~7月份的5.2%。
土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，正是房地产投资减缓的重要表现，而这种投资减缓的趋势正在继续蔓延，预计第四季度这几项指标仍将继续下跌。
这种投资减缓的状况必将会影响到以后年度房地产市场供应量。
3．需求方观望，居民购房意愿低，全国住房成交量出现大幅下降
受国内宏观经济景气下降、房地产市场低迷以及从紧的货币政策的影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。
尽管开发商动用了打折，买房赠装修、赠汽车、赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。
央行8月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示：
第三季度城镇居民当期收入满意指数和未来收入信心指数下降，未来增收信心不足；未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，创1999年调查开始以来最低水平。
2008年年初以来，商品房销售面积急剧下降，1~2月份，同比下降4.2%，1~7月份，同比下降已经达到10.8%，与2007年同期上涨20%~30%的水平形成天壤之别。
4．全国房价上涨幅度逐步放缓，“珠三角”部分热点城市已出现房价回落
在房地产供给方资金链紧张，新开工、施工面积增幅回落，需求方观望，成交量大幅下降的情况下，全国房价上涨幅度逐步放缓，由2008年1月份同比上涨11.3%，到8月份同比上涨5.3%，涨幅下降了6个百分点，同时，8月份，环比首次出现下降，降0.1%。
“珠三角”部分热点城市已经率先成为房价下降的区域。
深圳房屋销售价格同比增速从6月份出现下降，8月同比下降已达到6.4%，二手住房下降幅度更大，8月份，同比增速下降14.9%。
8月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降1.8%。
5．地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市
房地产投资是投资的重要组成部分，从全国的平均水平看，占到固定资产投资的25％左右，在有些城市超过50％。
对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入。
面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房的政策。
例如，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，按照规定，西安市民在2008年9月4日至2009年12月31日期间，购买商品房均可在办理房产证时获得购房款总额0.5%~1.5%的政府补贴；沈阳市政府宣布了一系列“暖市”方案，包括将重启购房补贴政策、提高住房公积金贷款的年限和限额等；河南省政府规定，自9月1日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税、降低首付房款、延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供的房贷最优惠利率；厦门、长沙、成都等地也相继出台包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。
2.3.2行业准入条件分析
根据《城市房地产开发经营管理条例》第二章第五条规定设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
1．有100万元以上的注册资本；
2．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员
设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例规定条件，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
2009年是经济危机深入影响的的一年，受国家宏观调控影响，为优势企业带来新的发展机遇。
下一个调控要点将是通过税收政策、规范土地市场、强化金融监管、调整供求关系等措施，达到调整结构、稳定房价和加强住房保障等目的。
土地和金融方面的宽松政策，带来的是房地产行业准入壁垒的降低。
这对大部分实力不强的房地产企业意味着市场空间的开放，而对实力强大的房地产企业来说，行业整合加剧给他们带来了难得的发展机遇。
房地产调控政策在平抑房价的同时，将引导房地产市场向有序、健康、集约化方向发展，规范市场的结果将促进规模和实力并存的房地产企业加速发展。
以实力强大的行业和区域龙头企业为主体的并购重组将成为行业趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土地、资金、市场的新一轮整合，中国的房地产行业在未来数年内将重新洗牌，优胜劣汰将进一步推动有限的资源加速流向资质高、资信好、开发业绩良好、品牌效应明显的房地产企业。
资源重新配置所带来的规模效益将强化消费者、投资者、供应商、政府部门及金融机构对优势企业的信心，从而使企业获得更多的土地和资金资源。
某某房地产开发有限责任公司是以房地产项目开发、销售商品房为主营业务的现代企业。
依据工商行政管理局2009年8月31日颁发的企业法人营业执照，其注册资本为500万元，符合国家相关行业准入标准。
第三章资源开发及综合利用分析
3.1资源开发利用
本项目不属于资源开发类项目，因此，对此问题不作阐述。
3.2资源综合利用分析
3.2.1土地资源的综合利用分析
随着我国城市化进程的不断加速，土地资源的极度紧缺和不敷使用的问题日益凸显。
解决这一问题的方法是：
坚持提高银行的国民储蓄利率和相应的贷款利率，逐步建立经济调控的刹车机制控制房价；严格垄断土地的一级市场，控制二级市场，规范三级市场，避免城市土地利用失控和城市环境的日益恶化；加大向小城镇的投资力度
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