市政府办公楼扩建改造项目可行性研究报告.docx

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市政府办公楼扩建改造项目可行性研究报告

**市人民政府

综合办公楼加层改造项目

项目建议书

附件：

1、项目地理位置图

2、**市规划局《关于市委、市政府综合办公楼加层改造的规划意见》

3、**省建筑设计研究院《关于**市市级机关综合办公大楼加层改造的情况说明》

4、**市晋方圆建筑检测有限公司《**市委、市政府办公楼检测报告》

第一章项目概述

1.1项目概况

1、项目名称：

**市人民政府综合办公楼加层改造项目

2、项目建设单位：

**市人民政府机关事务管理局

3、建设性质：

改造

4、项目负责人：

**

5、建设地址：

**市**街289号

6、项目总投资：

1693万元

7、资金来源：

市级财政资金

1.2编制依据

1、原国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资[1999]2250号）

2、**省建筑设计院《关于**市市级机关综合办公大楼加层改造的情况说明》

3、**市晋方圆建筑检测有限公司《**市委、市政府办公楼检测报告》

4、**市人民政府机关事务管理局提供的基础资料

5、相关法律、法规

1.3建议书的主要内容

对**市人民政府综合办公楼加层改造项目建设的必要性可行性进行了阐述，对加层改造项目的建设规模和工程方案作了分析和研究，研究确定了项目总投资。

1.4主要经济技术指标

综合办公楼加层改造项目加层建筑面积为6466平方米，项目总投资为1693万元，综合平米造价为2618元。

第二章必要性和可行性

2.1项目提出的背景

**市人民政府综合办公大楼始建于1986年9月，1989年9月竣工并投入使用。

该楼总建筑面积17330平方米，其中会议室、楼道等公共服务设施用房面积6654.3平方米，办公室用房面积7411.2平方米。

项目投入使用后，当时共安排40个单位、1060名工作人员办公，人均建筑面积16.35平方米，基本能满足市委市政府机关办公使用。

随着**市二十多年经济、社会的发展和机关机构的增加，编制的调整，目前楼内共有52个单位、1433人办公。

根据原国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》的规定，综合办公楼人均办公面积要达到20平方米，而现在**市人民政府综合办公楼内人均办公面积仅为12平方米，办公用房非常紧张，矛盾十分突出。

各单位一再向上级主管房产的市机关事务管理局请求解决办公用房问题，但市机关事务管理局已无法通过调整的办法来解决，只能寻求其他解决途径。

鉴于中共中央国务院、省政府明文禁止党政机关修建办公楼的规定，市政府经反复研究、对比，认为在现有办公楼的基础上，加层改造是一种科学、经济、有效的办法：

一是不用选址新建、占用耕地；二是加层改造与节能改造同时实施，一次性投入，费用相对较低；三是可以尽快解决机关办公用房紧张状况。

为此，**市政府提出对原有综合办公楼进行加层改造。

2.2项目建设的必要性

1、项目建设是解决楼内各单位基本办公条件的需要

现有办公人员的办公用房矛盾非常突出，人均面积只有12平方米，致使许多单位的领导干部和科室人员共用一个办公室，目前有5个副市长和秘书合用一个办公室，市政协办公厅有5名正处级干部与委室人员在一个办公室办公；市政法委、市委组织部4名以上副处级干部与科室人员挤在一块办公；另外多科（室）多人挤在一起办公现象比较普遍，例如市委办公厅、市政府办公厅、市委组织部、市物价局、市司法局、信息中心等单位3个以上科室挤在一起办公；同时，新设立单位没有办公用房，如根据国务院、省政府要求新成立的市政府应急办公室是协调、组织、预防和应对全市突发公共事件的重要工作机构，因无办公场所，只能挤占市政府办公厅值班室，一些必需的设备因无放置空间也无法配置，直接影响到工作的正常开展和突发事件的有效处置；市新闻办因无新闻发布大厅，只能租用临时场所发布新闻，加上设施不配套，使正常工作受到影响。

2、项目建设是解决现有办公楼安全隐患问题的需要

由于现有办公用房紧张，一些单位占用楼道、走廊、水房、楼梯、卫生间内侧小房、电梯旁小房及地下室、单身宿舍楼等公共设施用房，如四大班子办公厅、市纪委、市委宣传部、市委组织部、市委统战部、市直工委、市民政局、市信息中心等单位都存在这种现象，特别是一些单位占用办公大楼消防通道堆放资料、办公用品等现象，给现有办公楼造成了一定的安全隐患，只有增加办公楼的使用面积，用房紧张的单位有适合的办公及仓储用房后才能彻底消除这些隐患。

3、项目建设是楼内各单位现代化办公和管理的需要

目前绝大多数单位是“三无”（无会议室、无图书阅览室、无文化活动室）单位，不符合文明和谐单位创建要求。

目前办公楼内有大小会议室8个，除市委、市人大、市政府、市政协、市纪检委各占一个会议室外，仅有三楼多功能会议室、五楼会议室（由市政府办公厅、市委组织部、市委宣传部合用）、十一楼电话会议室，其余各单位均无会议室。

其中十一楼电话会议室作为市委市政府对上、对下召开电话会议的主要场所，存在会议室面积小、设施设备配套简陋等问题，不能有效保证各类电话会议的召开，同全省各地市比较是相对较差的一个电话会议室，影响**市形象。

目前办公楼内大多数单位无专门的财务室、档案室、资料室、文印室，不仅不符合财务、档案、资料管理和保密安全规定，而且影响了各单位的办公现代化建设，特别是因为办公空间有限，一些电脑、传真机等办公设施无法配备，制约了机关办公信息化、现代化建设。

因办公用房有限，部分机关单位只能在楼外租（借）房办公。

目前市农廉办公室、行政效能投诉中心等6个单位，市劳动局15个下属单位，市科技局所属正处级科技研究所、科技交流中心，市人事局所属人事考试培训中心、市人才中心、市人事争议仲裁办等单位均在外租（借）房办公，给这些单位的统一管理带来了一定影响。

2.3项目建设的可行性

1、综合办公楼改造项目符合中央有关政策

中共中央、国务院《关于进一步严格控制党政机关办公楼等楼堂馆所建设问题的通知》中指出：

党政机关办公楼建设必须体现庄重、朴素、实用和节约资源的原则；党政机关办公楼建设必须符合土地利用和城市规划要求，从严控制用地规模，严禁超标准占地、低效利用土地，不得占用耕地，不得配套建设大型广场、公园等设施。

根据上述原则，对现有综合楼进行加层改造，不需要新征土地，不违反国家的建设规定，是目前解决现有办公用房不足的最佳方案。

同时对政府办公楼进行节能改造，有利于建设资源节约型和环境友好型社会两项工程同时进行，有利于节约成本。

2、综合办公楼改造项目在技术上符合要求

**市机关事务管理局委托原综合楼设计单位——**省建筑设计研究院对市政府办公楼建筑设计资料进行了复核计算，设计院认为现办公楼地处6度抗震设防区，体型规整，结构平面及竖向布置合理安全，在不对原地基基础做处理的情况下，进行加层在技术上是可行的。

3、综合办公楼改造项目在公用基础设施配套条件上完全具备

现综合办公楼的水源、电源、热源均为市政配套管网，各公用条件供应能力充足，可以满足项目建设需要。

项目供水、供热由场区内原有接入口接入即可，供电由场区内配电室接入。

4、**市人民政府具有承担综合办公楼改造项目的经济实力

**市（地级市）建于1985年，建市之初基础薄弱、实力较差，经过二十几年的发展，全市经济和社会发展取得了令人瞩目的成就。

根据2007年国民经济和社会发展统计公报：

全市地区生产总值416.5亿元，比2006年增长16.0%；全社会固定资产投资215.5亿元，比2006年增长30.8%；全年全部工业增加值245.0亿元，比2006年增长16.1%；全年城镇居民人均可支配收入12404元，比2006年增长22.4%；农村居民人均纯收入4435元，比2006年增长12.6%；全市城镇基本社会保障覆盖率达84.2%，比上年提高5.5个百分点。

第三章建设规模与工程方案确定

3.1规模确定

3.1.1目前机关办公人员情况

目前**市人民政府综合办公楼内的办公单位有52个，工作人员1433人，其中地市级领导45人，局处级干部295人，局处级以下人员1093人。

3.1.2现有规模

**市人民政府综合办公大楼总建筑面积17330平方米，其中楼道、电梯间、走廊、卫生间等服务设施用房面积6654.3平方米，会议室及办公室面积7411.2平方米。

3.1.3应具备规模

**市人民政府机关办公用房属于二级办公用房，按照《党政机关办公用房建设标准》规定，二级办公用房建筑规模按编制定员每人平均建筑面积20-24平方米，使用面积为12-15平方米，编制定员超过200人时，应取下限。

所以按照最低标准，**市人民政府综合办公楼应建设规模为：

1433人×20平方米/人=28660平方米

而**市人民政府综合办公楼现有建筑面积为17330平方米，仍有11330平方米缺口。

3.1.4规模确定

**市人民政府机关事务管理局已经委托原设计单位——**省建筑设计研究院和**市晋方圆建筑检测有限公司分别对原综合办公楼进行结构加层复核计算和检测报告。

确定在不对综合楼原有基础、梁、板、柱等受力结构进行大规模加固的条件下，选用钢结构方案主楼可以增加三层，增加建筑面积4272平方米；裙楼增加1个标准层，增加建筑面积2194平方米，加层后综合办公楼面积将达到23796平方米。

3.2工程方案

1、工程设计依据

（1）**市人民政府综合办公楼原竣工图纸

（2）**省建筑设计院《关于**市市级机关综合办公大楼加层改造的情况说明》

（3）**市晋方圆建筑检测有限公司《**市委市政府办公楼检测报告》

2、建筑方案

平面设计：

拟将现有综合办公楼十一层屋面保温层及以上做法拆除，整体加为地上十四层，原楼顶水箱间和电梯机房拆除后在楼顶新建。

增加标准层层高为3.6m，主体建筑高度达到57米。

《党政机关办公用房建设标准》要求党政机关办公用房平面功能要分区明确、实用方便、布局合理。

加层后的综合办公楼属高层建筑，根据其使用性质、火灾危害性、疏散和扑救难度分类，属于一类建筑，建筑耐火等级为一类。

综合楼内原有5部楼梯和三部电梯，其中通向综合楼楼顶的疏散楼梯3座，楼梯间为防烟楼梯间，三部电梯中一部为消防电梯。

加层后的综合办公楼建筑耐久年限不低于二级（50~100年）；建筑安全等级不低于二级。

3、结构方案

地基基础

**市机关事务管理局请**省建筑设计研究院对市政府办公楼建筑设计资料进行了复核计算，认为现办公楼地处6度抗震设防区，体型规整，结构平面及竖向布置合理安全，在不对原地基基础做处理进行加层是可行的，拟不进行地基基础加固。

主体结构

本次项目在地基基础不做处理，结构原构件梁、板、柱尽量不加固，且尽量不影响办公楼正常使用的前提下，**省建筑设计研究院根据原《地质报告》、结构现状检验报告，经过计算，提出了如下两种可行加层方案：

方案一

结构形式采用框架结构，楼板采用现浇钢筋混凝土梁板式结构，填充外墙选用原结构外墙材料或其他替代产品，内墙采用轻质隔墙。

方案二

结构形式选用框架——支撑体系，框架柱采用型钢，框架梁及次梁采用工字钢，楼板采用压型钢板——混凝土组合楼板，外墙采用保温压型钢板或NALC板等轻质板材；内隔墙采用轻质隔墙。

经过综合比较，两个方案的投资额相差不太大，但方案二在技术上较方案一具有构件小、重量轻、不用模板、湿作业少，对环境影响小，施工周期短的优点，同时在同等情况下增加建筑面积多，更能解决政府机关办公用房紧张的问题，符合项目建设的初衷，所以建议采用方案二。

裙房

根据**市方圆建筑检测有限公司出具的《检测报告》，裙房采用直接加层法进行加层，具有施工工艺简单、平米造价成本较低的优点，但因其现场施工的湿作业时间长，产生大量的粉尘和噪声，且需要对原有墙体进行加固，影响有关单位的正常办公，加层后原有建筑物净空有一定的减小，所以裙楼加层方案同主楼保持一致。

依据《检测报告》的检测结果，对轴压比超过规范限值的柱进行加固处理后，可保证建筑物加层后的正常安全使用要求，因而不涉及梁、板的加固。

4、公用工程设计

场区内现有公用配套设施包括：

室外300m3消防水池（兼生活水池）一座，综合办公楼顶有水箱间及64m3高位水箱，区域内500KVA变压器两台，水、电、热源均为市政配套管网。

加层后更换高位水箱，原有中央空调系统保持不变，加层部分中央空调系统机组采用空气-水型。

热源采用供热管网，供冷采用室外制冷机组。

其他配套设施可以继续使用。

第四章投资估算和资金筹措

4.1编制依据

1、2005年《**省建筑工程消耗量定额》

2、2003年《**省建筑安装工程概算定额》

3、2003年《**省建筑工程投资估算指标》

4、2002年《**省建设工程其他费用标准》

5、**市工程造价信息2008年第1期

6、设备价格以市场询价为准

4.2投资估算说明

根据工程方案设计，参考估算指标，并结合**市当地市场价确定主楼、裙楼造价指标如下：

1、主楼工程费用小计955.48万元

a.原有结构拆除及加固：

1424m2×200元/m2=28.48万元（包括屋顶水箱间、微波塔及局部加固）

b.钢结构：

4272m2×1650元/m2=704.88万元

c.给、排水、消防：

4272m2×60元/m2=25.63万元

d.空调、排烟：

4272m2×70元/m2=29.90万元

e.照明：

4272m2×60元/m2=25.63万元

f.弱电：

4272m2×100元/m2=42.72万元

g.装饰工程：

4272m2×200元/m2=85.44万元

h.高位消防水箱：

64m3×2000元/m3=12.80万元

2、裙楼工程费用小计469.51万元

a.拆除：

2194m2×60元/m2=13.16万元

b.钢结构：

2194m2×1600元=351.04万元

c.给、排水、消防：

2194m2×50元/m2=10.97万元

d.空调、排烟：

2194m2×70元/m2=15.36万元

e.照明：

2194m2×60元/m2=13.16万元

f.弱电：

2194m2×100元/m2=21.94万元

g.装饰工程：

2194m2×200元/m2=43.88万元

（造价指标中不包括电梯和空调机组费用及楼顶微波塔，将来进行统一采购）

3、其他费按工程费用的10%计

（955.48万元+469.51万元）×10%=143万元；

4、预备费按工程费与其他费之和的8%计取

（955.48万元+469.51万元+143万元）×8%=125万元；

该项目总投资为1693万元，其中：

工程费用1425万元，其他费用143万元，基本预备费125万元。

4.3资金筹措

项目总投资1693万元，全部申请市级财政资金。

第五章结论和建议

随着**市经济和社会的高速发展，建于1986年的市委市政府综合办公楼已不能满足现有办公需要，在新建和加层改造两种方案中选择加层改造，既符合党中央、国务院严格控制修建党政机关办公楼的政策精神，又有利于节约建设成本。

本项目选择钢结构加层方案，具有施工速度快、结构重量轻、湿作业少、对环境影响小等好处，又尽可能多地增加使用面积，达到解决办公楼使用面积不足的目的。

项目建成后可以有效解决现有办公楼人员拥挤、安全隐患等问题，建议投资主管部门尽快批复项目建议书，以便早日开展项目的可行性研究工作。

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