XX酒厂职工生活小区建设工程可行性 研究报告.docx
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XX酒厂职工生活小区建设工程可行性研究报告
XX酒厂职工生活小区建设工程可行性研究报告
2010年2月
第一章总论
第一节项目名称及建设地点
项目名称：
XX酒厂职工生活小区建设工程
建设内容：
小区西侧设置水景，小区设置低密度住宅、多层及高层住宅，小区内设施应与小区规模相配套。
以120平方米左右的经典户型为主，其余为90平方米的小户型和部份大户型。
建设规模：
项目占地730.64亩，总建筑面积482621平方米
其中：
总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。
地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）
项目总投资：
165140万元
建设期：
2.5年
建设地点：
XX市XX镇
筹建单位：
XXXX酒厂股份有限公司
第二节建设单位基本情况
XXXX酒厂股份有限公司为股份有限公司，企业法定注册地址：
XX省XX市XX中大街118号，注册资本：
45000万元人民币，法人代表为先生。
企业营业执照核准的经营范围有：
XX系列白酒的生产、加工、销售，自营和代理销售各类商品和技术的进出口（国家限制公司经营或禁止进出口的商品和技术除外），粮食收购。
XXXX酒厂股份有限公司位于XX北部酒都XX镇，东临淮郡，西障彭城，北依大运河，南临洪泽湖，连（连云港）霍（霍尔果斯）高速公路宿淮盐段穿境而过，并与宁淮、京沪、京福高速相接，交通畅达，酒业兴旺，市场繁荣。
XXXX酒厂股份有限公司的前身XX酒厂始建于1949年7月，原名淮海贸易公司三分公司XX槽坊。
建国后，改称苏北淮阴区酒类专卖事业公司XX制酒厂。
1951年9月，改名为苏北行署专卖事业公司XX酒厂。
1953年4月，经XX省人民政府工业厅（办）字1481号文批准，改称为地方国营XX酒厂。
1954年被华东行政委员会列为重点企业。
1968年3月易名为地方国营泗阳县XX酒厂革命委员会。
1979年4月恢复原厂名。
1986年8月经XX省工商局批准改名为XXXX酒厂。
1997年5月经XX省政府批准改制为国有独资公司，更名为XXXX集团有限公司。
2002年，以XXXX集团有限公司作为主要发起人，联合上海海烟物流发展有限公司，南通综艺投资有限公司，上海捷强烟草糖酒（集团）有限公司等法人单位和部分高管人员，共同发起设立XXXX酒厂股份有限公司。
公司经XX省人民政府苏政复[2002]155号文批准，在XX省工商行政管理局注册登记取得企业法人营业执照。
注册资本9000万元人民币,2002年12月28日在南京宣布成立，是一家以XX系列白酒的生产、加工、销售为主营业务的国家大型企业和食品工业百强企业，现占地面积875亩，拥有职工3715人，企业总资产36.64亿元。
第三节项目建设的由来
房地产行业已成为中国新的经济增长点，并且在国民经济中占据重要位置。
为了促进经济增长，政府也是出台了相当多的积极的财政政策和相对宽松的货币政策，在这种背景之下，房地产行业逐渐成长了起来。
应该说中国经济此一轮的快速增长，很大程度上得益于房地产行业的崛起。
因为房地产涉及的相关行业众多，上可以到钢材、水泥、木材等建筑材料，下可以到家具、家电、运输、汽车等行业，以及由此而带动的建筑设计、装璜设计、展览展示、银行贷款等多种类型的服务业。
为了进一步提升XX房地产业的发展，2008年10月30日XX市政府出台了《促进中心城市房地产业和商业发展政策规定实施细则》。
我们注意到，该工程是土地整理及利用的综合工程，是开发区政府贯彻省委、省政府要求，统筹城乡发展，推进集中居住，集约利用土地，实现规模经营的一项重要内容。
XX酒都职工生活小区作为一项工程配套安置职工生活小区，规划占地面积730.64亩，建筑面积482621平方米，建成后可安置6000余户2.5万人入住，可有效缓解XX市城乡居民居住的压力，同时通过该工程可有效集约利用高效农业用地，进一步加快XX镇的发展。
为进一步做好项目的前期论证工作和项目的审批需要，建设单位现委托我公司编制该项目可行性研究报告。
第四节编制依据
1、住房和城乡建设部等7部门联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》；
2、《XX省人民政府关于切实加强食品安全工作的实施意见》；
3、XX市委、市政府主要领导对XX提出的《企业在扩大生产规模的同时，一并考虑改善职工住房条件》的精神；
4、饮食建筑设计规范JGJ64-89；
5、《建设项目环境保护管理办法》（1986年3月）；
6、《建设项目环境保护设计规定》（1987年3月）；
7、《给排水工程结构设计规范》GB50069-2002；
8、《砌体结构设计规范》GB50003-2001；
9、《建筑设计防火规范》GBJl6-87；
10、《建筑灭火器配置设计规范》GBJl40-90；
11、《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发改委第40号令）；
12、《中国节能技术政策大纲》（2006年修订）；
13、《节能中长期专项规划》（发改环资〔2004〕2505号；
14、QBJS5-2005《轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》；
15、《XX市城市总体规划》（2003-2020）；
16、国家发改委和建设部发改投资[2006]1325号文发布的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
17、建设单位提供的其它有关数据及资料。
第五节项目研究原则
根据XX市总体规划以及市规划局的批示意见，结合中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、国家建设部《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》文件精神，并对职工生活小区建设项目的可行性研究作了多次调查、资料收集和分析工作后，确定本可行性研究报告研究的原则如下：
一、加强住宅小区的生态环境建设，体现可持续发展的观念，全面提高住宅小区节能、节水、节地、治污的总体水平，实现社会、经济、环境效益的统一;
二、要努力提高功能设计质量，整个小区的布局与住宅设计应体现以人为本的指导思想，努力提高居住环境质量和满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性的要求；
三、要以市场需求为导向，提倡住户参与精神，多为市场提供适销对路的安置房，为社会提供多样化、可选择、适应性强的经济型住宅；
四、要高度重视环境质量和交通组织，创造具有良好居住环境、完善配套设施和时代精神风貌的城市居民住宅；
五、本报告的编制要符合国家、省、市有关文件规定精神，要符合XX市城市总体规划及有关要求，本着“求实、可靠、科学、合理”的原则进行研究。
第六节研究主要内容
根据市政府和市有关部门的批示意见，分析了可能的情况，进行了方案的比较。
根据现有的基础资料和调查勘察资料进行本项目的研究。
研究的主要内容包括：
一、建设规模与内容；
二、工程建设条件；
三、工程技术方案；
四、生态环境；
五、工程估算及资金筹措；
六、效益分析；
七、敏感性分析；
八、盈亏平衡分析；
九、风险分析；
十、环境影响评价；
十一、社会效益评价；
十二、建设计划。
第七节研究主要结论
XX酒都职工生活小区建设工程项目规划总用地面积约730.64亩，总建筑面积482621平方米，其中：
总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。
地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。
经初步测算，幸福之家项目总投资为165140万元，其中：
前期费用为38681万元，建安工程费为110488万元，配套工程费约为3739万元，基本预备费12233万元。
总投资估算详见附表1，总投资构成饼图详见附表2。
一、项目建成后有一定的经济效益，除了为城市市政建设作出贡献和剔除各种因素后，初步测算本项目税后利润为55772万元,投资利润率为1.4％，投资利税率为7.4%，对社会安定及改善居民住宅有较大的贡献。
本项目静态投资回收期为2.85年。
在建设资金落实并实现预期建设和销售的条件下，经财务评价是可行的。
同时我们注意到，项目建设完成后可安置6000余户2.5万人入住，可有效缓解XX城乡住房压力，同时通过该工程可有效集约利用高效农业用地，也加快了XX镇的发展。
二、总平面布局合理、新颖，外部环境优美。
总图布置既符合市总体规划的要求和区域的总体布局，又为居民创造了生态型、花园式的居住条件，技术方案也是可行的。
三、本项目的实施，是落实市委、市政府的重大战略决策的需要。
项目的建设对促进开发区建设步伐，对改善和绿化、美化开发区的环境及市容市貌，将起到一定的推动作用。
本项目的实施对加快城市建设，改善开发区景观，改善居民生活条件，保证社会稳定，促进开发区建设具有积极的意义。
四、该项目的建设完成后，将展现一幅农业经济发展、人居环境优美、基础设施配套、公共服务完善、村民生活幸福的社会主义新农村的美丽蓝图。
该项目建设将充分反映，在推进农房建设、改善农民居住环境中，必须坚持以发展农业经济为基础，统筹规划、尊重农民意愿，建立创新机制，协调好相关关系，努力建设一个生产发展、生活富裕、生态良好、自然人文特色彰显的农村新社区。
五、本项目经初步测算，主要经济指标见表1-1。
XX酒都职工生活小区建设工程主要经济指标表
表1-1
序号
指标名称
主要内容
备注
1
总用地面积
约482621平方米
约730.64亩
2
总建筑面积
1017740平方米
2.1
地上建筑面积
830840平方米
2.1.1
低层住宅
4500平方米
2.1.2
多层住宅
239040平方米
2.1.3
小高层
246840平方米
2.1.4
高层住宅
287280平方米
2.1.5
会所、物管
1700平方米
2.1.6
幼儿园
1920平方米
2.1.7
配套商业
49560平方米
2.2
地下建筑面积
186900平方米
不计入容积率
3
容积率
≤1.72
4
建筑密度
≤28.6%
5
绿地率
≥46.6%
6
建筑高度
≤99.9
7
住宅户数
6675户
8
地下停车数量
5340辆
0.8辆/户
9
项目总投资
210000万元
10
营业收入
万元
11
营业税金及附加
万元
12
营业利润
万元
13
税后利润
万元
14
投资利润率
％
15
投资利税率
％
16
投资回收期
年
第二章项目建设的必要性及产业政策
第一节项目建设的必要性
一、有利于节约集约利用土地，缓解土地瓶颈制约
XX人多地少，土地资源极其稀缺。
这种稀缺性不仅表现在土地供给总量与需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的一些地区建设用地供给的特别稀缺上，土地已成为工业化和城市化快速发展的瓶颈制约。
农村宅基地量大面广，推动农村宅基地置换，可释放出巨大的土地利用潜力：
一是控制农户宅基地使用面积超标形成的潜力，二是清理一户多宅及废弃建筑物形成的潜力，三是整理村庄内部众多闲散空地形成的潜力，四是建设农村新社区土地集约利用形成的潜力。
这样，在不新增建设用地的情况下，积极盘活低效使用的存量建设用地，并通过城乡建设用地增减挂钩和宅基地复垦，为经济社会的可持续发展提供更多的空间，有效缓解日益紧张的土地供需矛盾问题。
二、有利于扩大农村消费需求，促进农民非农就业
在国际金融危机背景下，国家实施扩大内需政策，尤其是扩大消费需求事关经济持续增长的全局。
其中农村消费潜力巨大，是扩大内需政策的重要着力点之一。
推动农村宅基地置换，政府增加了农村投入，农村增加了项目投入，农民增加了建房投入，着实抓住了扩大农村消费需求的切入点，有力地拉动了钢材、水泥、家具家电及装潢材料等行业的发展。
如果同步创新体制机制，开展农村住房消费金融服务，启动农村房地产市场，必将成为经济持续快速增长的强大动力。
而农村房地产市场的兴起，还能带动交通运输、商贸流通、餐饮娱乐等行业的发展，为农村人口的非农就业拓展了广阔空间。
三、有利于改善农村居住环境，优化城乡空间布局
推动农村宅基地置换，须连片拆除农村破旧房，重新规划布局建新房，是农村居民点从自然形态向规划形态的一次跨越。
这样，既改善了农村的居住环境，提高了农民的生活品位；又从根本上治理了农村脏、乱、差现象，加快了农村新社区建设的顺利推进；还优化了村庄的空间布局，促进了农村生活居住方式的变革。
更重要的是，通过农村宅基地置换，政府可以统筹布局城乡居民点，统筹配置城乡资源要素，统筹配套城乡基础设施，引导人口向中心城市、中心镇、中心村集聚，有利于提高空间资源的利用效率，有利于推动空间功能的整合开发，有利于促进空间形态的优化布局，从而促进城乡经济社会的一体化发展。
四、有利于加快农民转移转化，促进社会结构转型
在城市化进程中，大量农村剩余劳动力已转移出来，长期在城市务工经商，已实现了就业的非农化和居住的城镇化，但仍“候鸟”般地迁徙在城市与农村之间。
除了户籍限制和公共服务不足等原因之外，农村宅基地连同地上房产的退出机制缺失，也是其中的一个重要原因。
加快农村人口城市化，必须连同农民的财产转移出来，农民在城市安居乐业也就有了基础。
推动农村宅基地置换，使农民可以通过宅基地置换获得一笔资本收益，可增强农民迁居城市的能力和改善生活条件，也可增加其自身或子女的人力资本投入，从而有利于加快农民的转移转化，推动社会结构的变迁、进步。
五、有利于增加农民财产性收入，壮大集体经济实力
财产性收入是指家庭拥有的动产（如银行存款、有价证券等）、不动产（如房屋、土地等）所获得的收入，包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入,以及财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。
在现有制度框架下，推动农村宅基地置换，可采用宅基地置换城镇住房模式，既增加了农民的财产性收入，还获得了集体性质的宅基地所不具备的抵押等权益。
更重要的是，在宅基地置换中要同步推进土地管理制度改革，引导农民或者村集体在符合规划的前提下，通过出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营等多种形式将建设用地（使用权）用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途，直接参与工业化和城市化进程，分享土地非农化进程中的增值收益，壮大集体经济实力。
六、有利于带动农村土地流转，推进农业规模化经营
项目建设对推进农村承包地（经营权）大规模流转的条件非常有利。
推动农村宅基地置换，部分宅基地可复垦为耕地，为确保耕地总量不减少、质量不降低提供新的途径。
复垦的耕地可流转给种田大户或特色经营户，推进农村土地规模化经营，或者采用土地股份合作制的形式，引导农民把土地承包经营权转化为长期股权，变分散的土地资源为联合的投资股本，通过直接经营、参股经营、租赁经营等方式进行企业化运作，按股分配获取收益；或者创新“土地换保障”等模式，探索建立科学合理的承包地退出机制，促使农户自愿永久放弃土地承包权，从而带动非农就业人口以及农村兼业人口的承包地流转，促进土地向规模经营集中。
综上所述，建设是十分必要的。
第二节产业政策分析
土地复垦开发整理工作被农民称之为“德政工程”、“双赢工程”，其重要的意义是实现土地资源的合理配置，提高土地利用效率，实现耕地总量动态平衡，保障土地资源可持续利用，对加快社会主义新农村建设有着十分重要的推动作用。
农村土地开发整理是在土地利用总体规划的指导下，对田、水、路、林、村以及未利用地实施综合整治，以提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境的行为。
实施土地开发整理和建设用地复垦，有利于完善农业基础设施建设，改善农业生产条件；有利于盘活存量土地，拓宽建设用地空间，促进集约节约用地，缓解新增建设用地和耕地占补平衡的压力；有利于农居点合理布局，美化村容村貌，改善农村生活环境；有利于增加地方财政收入、村集体收入和农民收入，实现二、三产业对农业的反哺；有利于引导农村人口向城镇、中心村集聚，加快城市化和工业化的进程。
综上所述，作为建设工程配套工程的XX酒都职工生活小区项目符合土地调控政策的要求。
第三章建设规模及建设内容
第一节项目建设规模
根据城市总体规划，结合本项目的实际需要，本项目的建设规模为：
总用地约730.64亩，总建筑面积482621平方米，其中：
总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。
地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。
第二节项目主要建设内容
本项目主要建设内容有：
a.土建工程
b.供排水、电气安装工程
c.室外工程（外管网、道路、绿化等）。
第四章建设条件
一、项目地理位置
XX市位于XX省北部，介于北纬33°8—34'25，东经117°56'—119°10'之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。
全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，面积和人口在XX13个省辖市分别列第4位。
二、气象条件
XX属暖温带季风性气候，平时气温14.2℃，年均降水量910毫米，年均日照总时数2291.6小时。
三、水文条件
区内地表水系十分发达，河渠纵横，以京杭大运河为主要水运通道，水位一般在9—9.5米。
区内地下水可分为松散岩类孔隙水、基岩裂隙水两大类。
四、地形地质条件
地形
XX市位于鲁东南低山丘陵与苏北平原之间的过渡地带，平原辽阔，河湖密布。
西南、南北部有局部岗丘。
大部分地区海拔在40米以下。
地质
依据各上层成因时代，岩性特征及物理力学性质差异，50米以内潜土层自上而下分为六个工程地质层组。
各地质层组承载力特征值分别为70kpa、55kpa、140kpa、110—150kpa、240kpa、220kpa。
五、地震
根据2001年《中国地震烈度区划图》，本地区地震基本烈度为8度0.3g，本项目一般构（建）筑物的抗震设防标准按8度0.3g设防。
六、基础配套设施
1、供水:
就近接入开发区供水管网。
2、供电:
开发区内建有11万伏和35万伏变电站各一座。
就近接入。
3、排污:
利用开发区现有排污系统。
4、通讯:
能提供程控电话、无线通讯、光纤接入、宽带数据交换等各种通讯服务。
第五章 工程技术方案
第一节工程概况
XX酒都职工生活小区建址位于XX市XX镇徐淮路与酒都大街交叉口西南侧，交通方便，自然条件较为优越。
总用地面积482621平方米（约730.64亩），总建筑面积1017740平方米。
地上建筑面积830840平方米（低层住宅建筑面积4500平方米，多层住宅建筑面积239040平方米，小高层（11，14F）建筑面积246840平方米），高层住宅18F建筑面积287280平方米，会所、物管建筑面积1700平方米，幼儿园建筑面积1920平方米，配套商业建筑面积186900平方米，地下建筑面积186900平方米（不计入容积率）。
第二节工程方案设计目标
本项目为XX酒都职工生活小区，为满足XX酒都职工生活水平不断提高的需要，小区工程将按照现代居住生活模式，建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的21世纪新型居住区。
它的建成，对于提高拆迁居民的居住环境水平，创造具有良好居住环境、完善配套设施和融时代精神和地方风貌为主体的人居环境发挥极其重要的作用。
因此，本工程方案设计中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一，达到全国一流，省中精品的标准。
①充分尊重和利用自然环境，顺应自然，寻求与自然的交融。
②强调绿化均好性，增强景观设计意识，充分尊重地形地貌，体现地域文化内涵，院落空间环境组织及其建筑风格反映地域文化特色。
③以人为核心，一切从居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计达到四明，突出以起居厅为主的设计原则。
厨、厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。
④广泛应用新材料、新产品、新技术，改善居住功能，提高节能、节地和节材的综合经济效益和社会效益。
⑤加强物业管理的设施建设，提高物业管理水平。
在方案的设计中，提前考虑日后物业管理模式。
⑥考虑住区管理智能化。
第三节方案设计思想
本项目方案设计以“时代特色和地方性居住环境”为主题，以21世纪初叶的居住水准为目标，积极采用新观念、新产品和新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时，力求创造适合地方性的、舒适、安全、优美、方便的居住环境，促进该地区住宅建设的整体发展。
本项目方案设计思想总结归纳以下四条指导原则：
1．本项工程是一个尊重地方文化和塑造社区文化的宜居性居住社区，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。
引导社区文化的形成，塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同的居住社区。
2．本项工程是一个与自然和谐的“绿色”住区
规划与住宅设计处理好建筑及水体、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响。
重视地方气候条件和景观因素。
3．本项工程是一个重视人际交流的家园性住区
合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。
通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。
4．本项工程是一个科技与管理相结合的体现现代文明的社区
重视和完善社区交通、能源、保健等各种服务体系，考虑引入先进的智能化管理方法，积极采用智能性的物业管理技术。
通过对本项目周边条件的分析以及上述四条指导原则，逐渐形成以下设计构思：
在社区设计中，明确的社区边界是创造领域感和归属感必不可少的条件；适度的社区规模和具有明显特征的社区中心是创造可识别的场所的关键，居住、就业和商业的多功能混合和提供多种类型的住宅是创造丰富多彩的社区生活的基础；以公共交通为导向、以行人为基本尺度的道路系统应构成社区基本的网络结构；公众参与应成为社区设计中一个必不可少的重要环节，这样才能保证社区真正成为人们心目中的理想家园。
第四节总平面设计
一、功能结构
本设计方案将以组团为基本单元来组织，采用强化组团，弱化小区的设计手法，整个居住区由数个组团组成，并联在小区干道两侧，在规划中组团将以统一的规划手法，形成彼此良好的呼应关系；同时，各具特色，体现自身的个性和定位，用地内住宅类型以六层为主。
居住区级公建分布在住宅区各主要入口附近，小区级公建在各组团相接的部位，绿化由居住区中心绿地、组团休闲步行场所和院落绿化三部分组成。
减小居住社区的规模可以带来以下几方面的优点：
1．可以增进居民的交往，加强居住空间的邻里感；
2．顺应了住宅商品化以后的市场机制制约下的开发模式。
3．小规模居住社区建设有利于将多种职能空间有机分散在
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