商办物业管理行业研究报告空间深度广度并存赛道优质多维成长.docx
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商办物业管理行业研究报告空间深度广度并存赛道优质多维成长
商办物业管理行业研究报告：
空间深度广度并存，赛道优质多维成长
（报告出品方/作者：
东北证券，王小勇）
报告摘要：
空间深度与广度并存，格局分散待整合。
物业管理行业规模持续提升，仍处于成长阶段，向头部企业集中，商办物业份额提升、布局扩张，开工竣工量平稳，商办物管行业规模提升空间大；线下消费与办公服务的高需求与内资商办房企低回报水平不匹配，管理能力存在提升空间；商办物管行业集中度低，格局分散，亟待整合。
商办物业管理具备强赛道优势。
1）物业费单价、毛利率水平高，盈利能力强；面对单一法人业主，物业费收缴率高，提价难度低；收入浮动性强，提价空间大，具备成长性，消费水平提升可以对冲刚性人力成本；2）服务内容纵向上覆盖开发运营全流程，横向上面对业主、租户、消费者多个对象，延伸范围广；服务专业化程度高，要求严格，高门槛下拥有竞争壁垒；3）项目成长可以解决并购困局，外拓选择面大；4）存在科技降本和增利机会，科技赋能场景多元；5）收费与服务主体高度统一，服务品质溢价能力强。
对标仲量联行，存在向全周期地产服务发展的机会。
参考仲量联行，国内商办类物企可参考的发展路径为1）通过收并购提升区域竞争力，进入专业领域；2）以物业管理为基础，利用物管业务积累的资源延伸发展高度轻资产化业务，弥补收并购扩张中的业绩空缺，优化盈利能力，滚动发展。
策略：
短期关联方开业量决定管理规模；强品牌效应、高专业壁垒，品牌和管理成熟的企业受益；消费支付能力影响收入，利好高能级城市物企；项目密度和资源厚度重要性凸显，区域深耕企业有望突围；
1.行业空间：
空间深度与广度并存，格局分散待整合
1.1.商办物业规模提升空间：
规模高速增长，品类拓展存在潜力
商办物业管理服务是指针对零售商业和写字楼的物业管理服务，是以营造优质的零售交易空间和办公空间、提升商办物业业主的投资性收益为目的而提供的基础物业管理和商业运营服务；不同于商业地产开发商的重资产自持运营，商办物业管理服务为轻资产服务，企业自身并不持有物业资产，而是受业主委托进行管理和服务，并收取物业服务费等费用作为收入。
1.1.1.商办业态规模稳步提升，布局逐渐扩张
商办物业规模增长迅速，份额稳步提升。
从百强物企不同业态的管理面积规模来看，2015-2019年住宅物业的管理面积从25.4亿方提升到57.7亿方，CAGR达到22.8%，而2019年商业物业和办公物业的管理面积分别达到5.3亿方和8.3亿方，2015-2019年CAGR分别为29.27%和28.61%，均超过同期的住宅物业面积增长；而在在百强物企各业态物业费收入方面，2019年商业物业和办公物业的物业费收入分别为161.7亿元和296.9亿元，2015-2019年CAGR分别达到31.89%和19.39%，同期住宅物业的物业费收入CAGR为24.77%，商办类物业费收入规模增速可观。
而从业态结构来看，2015-2019年，百强物企管理面积中商业物业的占比从5.4%提升到5.8%，办公物业的占比从8.6%提升到9.2%，而住宅物业占比从72.4%下降到63.8%，商办业态份额稳步提升。
商办业态企业数量占比提升，布局逐渐扩张。
从百强企业布局业态的数量占比来看，住宅在百强物企当中布局最完善，从2010-2019年间，布局住宅业态的百强物企数量占比均在95%以上；而写字楼业态在这一时间段内的企业数量占比存在一定波动，2017年占比降低至93%以后，2019年重新提升至97%，仅次于住宅物业；商业业态企业数量占比增幅明显，从2012年的73%提升22个百分点到2019年的95%。
综合来看，商办业态的布局逐渐扩张，关注度逐步提升。
1.1.2.开工竣工量维持平稳，保障未来规模提升
商办用房新开工量与竣工量维持平稳，保证短期规模增长。
办公楼和商业营业用房的新开工面积在2013、2014年前后达到峰值以后，处于缓慢下降的状态，近五年内办公楼新开工面积维持在0.6亿方以上，商业营业用房新开工面积维持在1.8亿方以上；新开工与竣工维持较稳定，同时商办新开工到交付存在两年间隔，预计未来2-3年内竣工面积将维持稳定，短期交付带来规模增长存在确定性。
1.1.3.以国外为鉴，规模与服务品类存在提升空间
当前人均商办面积与发达国家差距较大，存在提升空间。
零售商业方面，中国人均零售商业店面面积为0.9平米，对比来看，美国人均零售商业店面面积为2.32平米，而人口密度较高的发达国家法国、日本、英国的人均店面面积分别为1.41、1.27、1.25平米；同时，中国人均购物中心面积为0.28平米，相比之下，美国因其较低的人口密度、发展较为成熟的购物中心零售体系，人均购物中心面积达到2.15平米，而其他主流发达国家英国、日本、法国的人均面积分别为0.43、0.41、0.4平米，综合来看，中国零售商业的人均占有量仍存在较大提升空间；而在办公服务方面，结合TheBalance、Statista、智研咨询等机构统计的各国写字楼数据以及各国第三产业从业人数进行计算，中国人均写字楼面积为1.14平米，对比美国、日本的人均写字楼面积2.36、2.5平米，差距在一倍以上，提升空间较大。
中国人口将在2030年达到14.42亿的峰值，同期城镇化率达到70%，开始进入城镇化后期，同时根据社科院发布的《人口与劳动绿皮书：
中国人口与劳动问题报告No.20》预测，2030年中国三产产值比重为15∶28∶57，假设失业率维持5%，根据现有产值占比与就业人员占比的比值进行推算，2030年第三产业从业人数将达到4.01亿；由于预计2030年进入城镇化后期，城镇化增长趋于稳定，产业结构也开始趋向稳定，因此在2030年的人口预测基础上，对标英国的人均零售商业店面面积1.25平米和美国的人均写字楼面积2.36平米进行测算，2030年中国零售商业店面面积将达到18.03亿方，写字楼总面积将达到9.46亿方，分别拥有43%和126.3%的提升空间。
商办类物业管理的服务品类拓展方向广。
借鉴国际龙头的经验来看，同时存在横向和纵向两个拓展方向。
从横向上来看，对标法国索迪斯和日本永旺永乐来看，商管企业面对的场景多，在物业设施管理的基础上可通过延伸发展驻场餐饮、相关医疗教育服务，并通过客户的家庭活动进行场景延伸，进军个人的家庭护理、托育等服务领域，利用商管业务的高接触面和高流动性，服务应用场景拓展想象空间大；另一方面可进行全周期的纵向服务拓展，以世邦魏理仕、仲量联行代表的五大行为例，商办物业管理企业可通过长期管理积累的市场信息、客户资源等资源向开发和管理的前期和后期发展，在前期对项目的开发、定位提供咨询服务，在后期依托客户资源和长期一线的信息数据把握市场动向，拓展大宗物业交易等服务。
综合来看，对标发达国家和已经成熟的龙头企业，商办物业管理的规模存在提升空间，业务品类方向广，拥有较大的拓展潜力。
1.2.商办管理能力的深化空间：
高需求与低回报不匹配，管理能力亟待提升
1.2.1.消费水平提升+电商红利见顶，线下消费机遇显现
消费水平持续提升，消费需求空间扩大。
近十年内，国内消费水平持续快速提升。
从居民消费和收入水平来看，居民消费水平自2013年以来，同比增速基本维持在9%以上，其中有4年的增速超过10%，同期居民人均可支配收入同比增速维持在8%以上，均领先同期的GDP增速；从社会总体来看，虽然社会消费品零售总额增速渐缓，但仍保持长期保持在8%以上，快于GDP增长；同时，最终消费/GDP总额从2010年的48.9%提升到2019年的56%，获得大幅提升。
零售消费的快速增长将推动消费需求空间逐渐扩大。
电商红利见顶，线下商业迎来机遇。
中国的电商消费在过去十年内发展迅猛，对线下商业造成较大的冲击。
然而，现在国内电商消费行业已经接近成熟，成长速度开始减缓，商品网上零售额累计同比增速开始逐年下降，尤其其中偏向于服务性质的非实物商品网上零售额累计同比在2020年全年保持同比下降趋势；网络购物的交易额同比增速放缓，线上交易的获客成本开始急剧上升，以电商零售巨头阿里巴巴为例，从2017年二季度至今，阿里巴巴的线上获客成本（线上获客成本为当年新增一个活跃买家付出的成本，线上获客成本=当期市场销售费用/当期新增年活跃买家数量）已经从2018年一季度最低点的0.57元提升到2020年三季度的3.22元，增长4.65倍，电商的红利开始见顶，线上消费冲击线下的难度渐高，此消彼长之下，线下商业重新获得结构性发展机遇。
部分品类线下仍具备优势，相关线下消费具备韧性。
从消费零售的品类来看，在一部分品类当中，线下消费仍具备优势。
药品零售当中超过51%的份额以线下销售场景为主，而在餐饮、酒类和食品当中，线下销售为主的份额分别为41%、40%、26%，这些品类当中线下消费仍占据重要地位，被线上轻易取代的可能性较低，具备较强的韧性。
国内消费水平处于快速提升的趋势当中，预计未来潜力会被逐渐挖掘，消费需求空间扩大；同时，电商零售已经脱离高速成长的阶段，红利见顶，增长减缓，加上部分商品品类线下场景仍具备优势，线下零售消费结构性机遇显现，有望借助消费需求扩张的东风，加快增长。
1.2.2.第三产业提升迅速，推动办公服务需求提振
第三产业占比渐高，地位上升。
中国第三产业发展迅速，从2005年的7.74万亿元增长到2019年的53.54万亿元，CAGR达到14.8%，占比从2005年的41.3%持续提升至2019年的54.3%，为三产当中增长最快的部分；即便如此，对比世界主要发达国家来看，美国、英国、德国、日本等国家第三产业占GDP的比例均在60%以上，中国第三产业依然存在较大的提升空间。
三产从业人员增多，推动办公服务需求。
与第三产业的快增大趋势同步的是，第三产业相关就业人员人数也长期维持增长，2019年中国第三产业相关就业人数达到3.67亿人，占总就业人数的比例从2005年的31.4%提升至2019年的47.4%，提升速度超过同期的产值占比，我们认为主要原因在于：
1）以TMT行业为主的服务业相关新兴行业扩张较快，吸纳人员就业的能力强；2）第二产业处在产业升级的过程中，效率优化，从事产品终端生产的人员占比逐渐减少，工作岗位向研发、销售、管理等方面释放转换。
此外，与主流发达国家第三产业从业人员占比70%以上的水平对比，中国第三产业从业人员的增加仍有潜力空间。
针对逐渐增多的第三产业从业人员，办公服务需求将逐步提升。
中国第三产业重要性逐渐提升，产值占比提升，带动第三产业就业人员数量增长；同时，对比主流发达国家，两项指标均存在进一步提升的潜力；考虑到中国处在产业升级加速阶段，预计就业人员向第三产业流动的趋势将长期维持，办公服务需求将会持续提升。
1.2.3.高需求与低回报水平不匹配，商业管理服务潜力空间亟待挖掘
内资企业商业地产项目收益水平较低，提升空间大。
如前所述，线下消费和办公服务存在较大的需求空间，而与高需求空间不匹配的是，在内地商业项目当中，内资企业商办项目收益水平较港资企业较低。
港资商业地产进入内地较早，恒隆地产、太古地产等企业已进入内地超过二十年，在商业运营管理方法的探索、客户资源积累等方面的领先使其项目拥有相对内资更高的回报水平。
我们根据租金坪效=年租金收入/（可供出租建筑面积*权益比例）的计算方法，对部分主流内资和港资商业地产企业的项目回报水平进行对比。
从零售商业项目来看，内资企业中收益水平较高的华润置地项目平均租金坪效为1966元/平米/年，而港资企业租金坪效均在2000元/平米/年以上,其中最高的太古集团的租金坪效达到7930元/平米/年，差距明显；而从写字楼项目来看，新鸿基地产、太古地产、九龙仓集团租金坪效水平均超过2000元/平米/年，而内资企业中项目收益水平最高的新城控股租金坪效为1948.5元/平米/年，虽然差距相对零售商业业态较小，仍不可忽视。
整体而言，内资相对港资在投资性商业项目方面收益水平偏低。
内资与港资企业在投资性商业项目上的收益水平差距体现二者之间项目回报能力的差距，国内线下消费与办公服务的高需求与内资商办项目的低回报水平不相匹配，其中差异代表了商业运营管理能力的提升空间。
商业运营管理能力的深化有助于内资商业地产企业市场竞争力的提升，充分兑现线下消费和办公服务需求增长带来的利好，而商办运营管理服务的赋能作为提升商业地产回报能力的手段，潜力空间大，亟待挖掘。
2.行业竞争格局：
格局较为分散，存在整合空间
商管行业集中度较低，格局分散待整合。
百强物企中办公、商业业态的面积占五百强物企的比例分别为60.3%、71.1%，低于百强物企住宅物业在五百强中71.9%的占比；从项目数量上来看，商业和办公业态百强企业在五百强中的占比分别为49.5%和64%，同样低于住宅物业；此外，商业管理行业的企业前五集中度为7.5%，低于住宅物管行业的9.7%，格局相对更分散。
综合来看，对比起步较早、较为成熟的住宅物管行业，商管行业的集中度仍处于较低的水平，格局分散，整合空间较大，优质商管物企有望依托竞争优势，在分散的市场当中加速扩张。
3.行业商业模式：
维度多元、高成长性的优质赛道
3.1.创收：
盈利能力优异，具备成长性
从商办物业管理的收费结构来看，可分为多个层次，1）以“四保一服”为主的基础物业管理服务与住宅业态类似，采用包干制或酬金制的方式收费；2）涉及招商和租户管理的商业运营服务上，多数采用酬金制，从租金或零售额当中按一定比例抽取佣金；3）开业前期的定位、咨询、招商等服务以次数计算服务收费，单次服务收费固定；4）开业后不定期的市场营销和活动筹备等服务采用单次定额的收费方式。
3.1.1.单价与毛利率水平高，盈利能力强
物业费单价与毛利率水平高，盈利能力强。
商业物业和写字楼物业的平均物业费分别为5.98元/平米/月和6.24元/平米/月，仅次于医院物业，在各业态当中处于领先，高于百强物企的整体平均物业费3.02元/平米/月和非住物业平均物业费4.68元/平米/月，费用水平高；另一方面，我们选取多业态物管公司进行分业务对比，2020年华润万象生活写字楼、商业、住宅物管业务毛利率分别为30%、48.8%、12.3%，2020年宝龙商业的商业运营和住宅物管毛利率分别为32.8%、23.1%，2020年卓越商企服务的写字楼物管和住宅物管毛利率分别为27.9%、11.2%，2019年合景悠活的商业管理和住宅物管的毛利率为43.4%和34.4%，商办物业管理业务的毛利率均高于住宅物业管理业务，差异基本维持在10个百分点以上。
商办物业管理相对住宅物业费单价和毛利率水平高，盈利能力强。
3.1.2.物业费收缴率高，提价难度低
业主以法人为主，失信代价高，收缴率较高。
各业态物业费的平均收缴率存在差异，公建类相关的医院和学校物业收缴率最高，分别为99.4%和99.2%，住宅物业的平均收缴率最低，仅有91.1%，写字楼与商业物业的收缴率分别为98.1%和93.5%，商办物业费收缴水平略低于公建类物业，而高于住宅物业，收缴难度较低。
主要原因在于商办类和公建类物业的业主方以法人为主，存在较高的失信代价，同时，相比部分住宅小区中物业费欠缴而执法流程不明确的情况，物业企业与单一业主方沟通协调的难度也更低。
合同周期短，市场化程度高，提价难度低。
对物业行业而言，合同订立和费用定价直接决定未来物业管理服务的收费能力。
在合同订立上、物业费定价提价等方面，住宅物业前期多为开发商直接委托，期限多数不固定，后期需要经过业主大会表决来订立新协议。
从现有的业主大会表决和召开的条件来看，单从比例上来看，“双三分之二”的召开条件和“双过半”的表决条件使新协议通过的标准下限降低，以“双三分之二”业主参会、参会业主“双过半”同意的最低标准来看，下限从原先的“双过半”降低到“双三分之一”，但是业主大会召开的条件变高使得组织度低的社区更难发起新协议表决，再加上较多政府指导价限制，前期物业服务结束后住宅物业费提价难度依然较高；相比之下，商办类物业的合同订立和费用定价调价多数直接面对单一业主进行，以招标和直接协议的方式进行，市场化程度高，同时协议期限以1-5年为主，更换周期短，且较少受政府指导价限制，提价难度更低。
3.1.3.单位面积创收能力强，具备较强成长性
单位面积创收能力强，单盘具备成长性。
从单位面积创收能力来看，2019年百强物企中商业物业、办公物业、住宅物业的单面积物业收入分别为29.3元/平米、35.8元/平米、14.8元/平米，商办物业创收能力更强；从单盘创收能力来看，从2015年到2019年，百强物企中商业物业单项目物业费收入从213.7万元提升到354.5万元，CAGR达到13.48%，办公物业单项目物业费收入从264.7万元提升到314.1万元，CAGR达到4.37%，均超过同期住宅单项目物业费收入CAGR2.81%，商办物业单盘物业费收入具备更强的成长性。
商管项目收费浮动性较强，提价空间较大。
商办类物业的成长性还体现在物业费收入与租金、零售额的相关性。
商办项目的管理收费浮动性较大，体现在两个方面：
1）基础的物业管理收费方面，多数面对单一业主，且合同期限较短，调价的频次较高、难度较低，而商办项目多为投资性物业，物业租金收入的增长能打开物业管理费的提价空间；2）招商和租户管理相关的运营管理服务收费多数以酬金制计价，以租金或零售额为基准，按特定比例抽取佣金，与零售额或租金收益同频变化。
以华润万象生活来自华润置地的关联方项目为例，2017-2019年华润置地购物中心零售额从358.7亿元提升至645.9亿元，CAGR为34.19%，同期租金收入从52.8亿元提升到91.5亿元，CAGR为31.63%，2017/2018/2019年购物中心租金收入/零售额数值分别为14.7%/14.5%/14.2%，维持稳定，零售额与租金保持同频增长。
同时，2017-2019年华润万象生活来自购物中心的关联方物管收入CAGR为38.11%，同期购物中心租金收入CAGR为31.63%；2017/2018/2019年购物中心关联方物管收入/租金收入数值为12.47%/13.6%/13.73%，维持稳定，物管收入与租金同频变化。
综合来看，商管收入可随项目的收益提升而增长。
商办项目具有成长周期，物管服务收入可随项目成熟而提升。
商办项目作为经营性投资地产，本身具有成长周期，以华润置地的商办综合项目经营数据为例，商办项目从开业到成熟分为培育期（3年以内）、稳定期（3-6年）、成熟期（6年以上）三个阶段，从培育期到成熟期，项目租金、零售额、出租率均可获得明显提升；从盈利能力来看，商办项目毛利率和成本回报率在前期保持相对稳定，在走向成熟期的过程中大幅提升，在成熟期后趋于稳定。
由于商办物业收费浮动性强，商办项目逐渐成熟的过程中，物管收入可随项目收益提升而增长。
整体租金水平提升，带动物管费用支付能力增长。
商业地产百强代表企业平均租金从2014年的57.5元/平米/月提升到69.8元/平米/月，商业地产百强代表企业经营性物业租金收入均值从2014年的11.5亿元提升到2019年的31.6亿元，CAGR为22.4%，提升较快。
预计随着租金水准提升，商业企业支付能力增强，商管业务存在较大的提价空间。
消费水平推动商管收，可对冲刚性人力成本入增长。
商办物业管理与住宅物管类似，都存在刚性人工成本，成为业务降本增效需要解决的问题。
消费水平的提升可以推动商业项目的收益，并间接抬升商办物管的收入空间。
过去五年内，房地产行业平均年薪同比增速均低于居民消费水平的同比增速，消费水平提升带来物管收入增加，可对冲刚性人力成本的增长，消除部分不利影响。
3.2.服务：
服务内容覆盖面大，存在专业壁垒
3.2.1.服务流程和对象覆盖面大，业务延伸范围广
服务类型覆盖商办项目开发的全流程，针对多个对象，横向纵向延伸范围广。
从流程来看，可以分为多个方面，1）前期服务：
商管企业利用市场经验优势，协助开发商业主进行项目开发的市场研究定位、规划咨询和招商筹备；2）物管和运营服务：
提供保洁、安保、绿化等基础服务，同时衍生出针对租户的管理和营销业务；3）商业分租：
不同于一般委托管理模式，将项目整租之后分租给多个租户，通过自身招商能力获取溢价；4）增值服务：
金融服务、企业管理、协助销售等多类型业务。
综合来看，纵向上业务覆盖项目策划、开发、运营的全流程，横向上业务针对业主、租户、消费者均有针对性服务内容，业务类型延伸空间大，服务收入的提升存在较大的想象空间。
3.2.2.服务专业化程度高，高门槛构筑壁垒
商办物业场景管理要求严格，存在高专业化门槛。
住宅物业管理的服务主要为“四保一服”，服务内容同质化，门槛较低，差异主要通过公司管理水平体现，而商办物业作为人流密集的公共场所，相关物业管理服务涉及的场景复杂，管理要求严格，1）清洁绿化方面，写字楼与商业物业的活动人流量大，公用设施的使用频率高，垃圾产量大，工作频率更高，同时高空外幕墙、餐厨垃圾处理等需要专业资质；2）在安保秩序上，同样由于人流量大，失序可能造成公共安全事故，监控、出入安检、接待等具有更高的要求，需要专业化的应对机制，同时写字楼涉及商务保密要求，对出入识别记录等存在额外要求；3）设备维护方面，商办物业的设备功率大、系统复杂、使用频率高、事故风险大，日常需要频繁的检查维护；4）消防方面，商办物业内部结构复杂，消防安全法规要求严格，需要制定应急疏散方案并日常进行疏散演习。
商办物业管理场景涉及公共安全、商务保密、专业资质等内容，使其物业管理存在专业门槛，行业进入难度高，存在一定壁垒。
3.3.外拓：
并购困局解决，外拓选择面扩大
单盘成长性解决并购困局，外拓选择面增加。
对于传统住宅项目而言，收并购获取的项目质量相对关联方交付和招投标并不理想，原因在于收并购获取项目多数房龄较老，处在设施维护成本急剧上升的节点，同时收并购项目相对业主组织度较低，签订新协议提价的难度高，在缺少收入增长来源的情况下，盈利能力面临下滑。
但对于商办项目而言，并购困局存在解决方法，从单盘盈利模型来看，随时间推移，商业项目运营经验积累，租金收入增长可带动物管费提升（收并购的老盘多数位置条件较新盘更好，存在提升潜力），同时运营服务带来的收入也随运营水平提升，整体收入空间弹性大，有更多机会消解设施维护成本上升的不利影响。
因此，对商办物业管理而言，收并购扩张存在较大的可行性，外拓的可选项较多，外拓难度随之降低。
3.4.科技：
降本叠加增利，科技赋能场景多元
员工成本占比高，科技赋能存在降本空间。
与住宅物管相同，商管企业的营业成本结构当中，员工成本占比较高，华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、卓越商企服务的员工成本占营业成本的占比分别为41.8%、46.8%、37.6%、62.3%，除卓越商企服务以外，相比于百强物业企业平均水平51.9%占比略低，但依然是营业成本中占比最高的部分，存在通过科技赋能代替人工的降本空间。
科技赋能场景多元，降本以外存在增加盈利的方法。
商办物业管理存在多个场景进行科技降本，1）利用物联网技术，对大体量项目整体化管理，减少在安保、设备维护等方面的人工操作；2）精准客户识别，简化客户信息管理中的操作；3）将订制设施使用、办公租赁等增值服务线上化，减少客服驻场；同时，在科技降本之外，商办项目可通过科技赋能增长收益，主要通过两种途径实现，1）商办项目的物业管理费与租金水平高度相关，利用科技赋能优化商办项目的运营情况，增加租金收入，可间接提高物业费收入，例如消费者社区平台和商家会员平台，通过线上平台化连接，一方面培养客户粘性，另一方面减少反馈时间，增进商家租户的决策准确性，提高经营收益；2）通过大数据技术有效分析城市经济、客群特征等内容，提升对商办项目的选址、定位、招商能力，增加前期服务相关收入。
3.5.品质：
收费与服务主体统一，服务品质溢价能力强
商办物管酬金制占比高，溢价率高。
百强物业企业当中，住宅、商业、写字楼业态的酬金制收费占比分别为11%、13%、15%，同时酬金制下
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