青岛黄岛科创中心项目可行性研究报告.ppt

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黄岛科创中心改造项目可行性研究报告,城市青岛青岛房产之于青岛黄岛之于青岛黄岛房产之于青岛香江路之于黄岛创业中心之于香江路微观市场分析项目分析项目定位财务分析及经济评价,报告思路,青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。

城市青岛,青岛在中国的位置,全市总面积10,654平方公里，下辖黄岛等7个区和5个县级市,人口720万。

城市青岛,城市特色-全国经济中心城市、沿海开放城市和15个副省级城市之一，是国家历史文化名城和闻名中外的风景旅游胜地。

拥有海尔、海信、双星、青啤等一大批名牌企业。

2004年青岛经济发展速度创出1994年以来的新高，人民收入水平也大幅度提高。

已经呈现出经济投资过热现象。

经济结构性矛盾比较突出，一、二、三产业比例关系为7.5：

54.1：

38.4，第三产业占生产总值比例连续下降，经济结构失衡状况严重。

原材料等上游产品和房地产销售价格上升过快。

由于工业和建筑业的快速发展和土地供给的政策调控，导致原材料等生产资料上游产品和房地产价格上升过快。

城市青岛,国有大企业、大集团、大品牌战略比较成功，但民营经济发展有待提高。

民营经济所占比例依然过小，综合经济严重依赖于国有大企业、大集团现象一直未能从根本上得到改观。

人均可支配收入在山东省各城市相比，只占第4位，比不上东营、济南、威海等城市的水平，在全国副省级城市中占第9位，名次非常靠后。

消费水平相对较低，2004年，全市社会消费零售总额为605.5亿元，增长15.8%，在全国副省级城市中占第12位，在山东省占第2位。

城市青岛,近年来，青岛经济强势增长。

2004年为1994年以来的最高增幅。

城市青岛,城市青岛,城市GDP在山东各市中居第1位,城市青岛,城市GDP在副省级城市中居第6位,城市青岛,居民人均可支配收入在副省级城市中居第9位,城市青岛,社会消费零售总额在副省级城市中居第12位,房地产业地位-国民经济的支柱产业,房地产开发投资占GDP的比重,房地产开发投资占固定资产投资的比重,18.4%（2004年）,8.7%（2004年）,青岛房产之于青岛,近来年，青岛的房地产市场进入了牛市，尤其以2003年的增长幅度最快，各项指标均创历史最高，2004年在2003年的基础上依然保持了强劲的增长势头，但增幅比起2003年来已有所回落。

预计，2005年的房地产市场将依然“牛市”，房价将继续上涨，供求关系更加失衡，但个别区域的房地产价格将趋于平缓。

青岛房产之于青岛,开发投资-近年增长较快，2004年全市完成开发投资189.24亿元，比2003年同期增长26%，增幅比2003年有所回落，但高于全国平均水平。

青岛房产之于青岛,土地价格-增长过快，2004年每亩土地平均价格达到85.87万元，比2003增长了184.5%，涨幅惊人。

青岛房产之于青岛,房屋施工面积-由于2003年土地开发量和房地产投资的大幅度增加，2004年，全市房屋施工面积有较大幅度的增加，达1968.89万平方米，同比增长21.89%。

青岛房产之于青岛,房屋竣工面积-2004年，同比增长幅度为13.5，增长幅度较2003年有所增加。

青岛房产之于青岛,销售面积-2004年，全市商品房实际销售面积502.13万平方米，比2003略有下降。

青岛房产之于青岛,空置面积-2000年以来，全市空置呈逐年下降的趋势，市场销售情况越来越旺盛，房地产市场火爆的态势延续。

青岛房产之于青岛,销售价格-2004年的房价，犹如离弦之箭，飞速升高。

全市商品房平均价格2845.36元平方米，增长幅度为11.02，低于2003年的涨幅（14.98）。

青岛房产之于青岛,地理位置-位于胶洲湾西岸，与青岛老城区隔海相望，背靠数万平方公里的平原地带，是环胶洲湾构建“大青岛”战略的核心区域。

黄岛之于青岛,环视亚太的地理位置,黄岛之于青岛,城市地位-黄岛辅城,黄岛之于青岛,经济发展-青岛新的经济重心,黄岛之于青岛,市区,黄岛,挺进西海岸，构建青岛新的经济重心！

经济发展-GDP高速增长,黄岛之于青岛,经济发展-在整个青岛市的地位不断上升,黄岛之于青岛,经济发展-产业转移,黄岛之于青岛,老城区-加快“退二进三”战略，侧重于金融、信息、旅游、会展和贸易等产业的发展。

黄岛区-大力发展第二产业，承接跨国公司和国内大企业投资、建设工业园区。

经济发展-八大产业,黄岛之于青岛,新型家电产业电子通讯产业化工化纤产业纺织服装产业新型建材产业机械制造产业生物制药产业港口物流产业,2001年来，青岛市政府做出了将全市经济发展重心西移的决定，在政策、投资、基础设施建设等方面都偏向黄岛。

从而带动了黄岛经济的起飞，同时促进了黄岛房地产业的发展，尤其是2003年，黄岛区国内生产总值增长29.2%，居全市各区之首。

房地产投资、施工、销售也呈现高速增长的局面，增速都创下了历史新高。

由于2003年增速过快，加上国家的宏观调控，2004年黄岛区的房地产业发展有所回落，各项指标比起2003年来都有不同程度的下降，总体进入一个高速增长后的适度调整。

黄岛房产之于青岛房产,市场供应,黄岛房产之于青岛房产,开发投资额2004年黄岛为16.17亿元占青岛比重为8.54%,黄岛房产之于青岛房产,土地开发情况,黄岛房产之于青岛房产,土地开发情况,市场供应,黄岛房产之于青岛房产,房屋施工面积2004年黄岛为254.6万平方米占青岛比重为12.93%,房屋竣工面积2004年黄岛为80.3万平方米占青岛比重为12.6%,黄岛房产之于青岛房产,预售面积2004年黄岛为27.25万平方米占青岛的比重为11.07%,市场需求,黄岛房产之于青岛房产,黄岛房产之于青岛房产,实际销售面积2004年黄岛为71.05万平方米占青岛的比重为14.15%,平均售价2004年黄岛商品房为3466元/平方米青岛为2845元/平方米,黄岛房产之于青岛房产,黄岛房产之于青岛房产,土地开发情况,黄岛房产之于青岛房产,土地开发情况,香江路之于黄岛,香江路之于黄岛,工业园区,区行政中心,香江路,功能转变：

由行政中心、商业中心，变成一条单纯的商业、金融街连接工业园区与区新行政中心的一条主干道沿路两侧聚集了大量的商场、超市、银行、保险公司,位于香江路的中西段，而整条香江路繁华程度由西向东呈递增之势。

曾经辉煌过，与快速发展中的经济不协调。

处于最繁华中心之外，由商业繁华区步入商业稀薄区。

有一定发展潜力。

创业中心之于香江路,香江路,项目地块,最繁华区域,300米,区域楼市微观分析,2004年销售面积65.55万平方米，控制面积5.07万平方米，销售均价3456元/平方米。

在售住宅楼盘主要集中在长江路和珠江路两侧。

房型较为单调，面积较大。

投资行为较重，市场孕育风险。

基本都以本地开发商为主，鲜见外地开发商入主。

后期供应量较大。

微观市场分析住宅商品房,黄岛在售楼盘汇总表

（一）,微观市场分析住宅市场,黄岛在售楼盘汇总表

（二）,微观市场分析住宅市场,微观市场分析住宅市场,黄岛在售楼盘汇总表（三）,微观市场分析办公房市场,开发量小2004年，黄岛区写字楼开发实际完成投资额8626万元，黄岛区写字楼施工面积12.14万平方米,其中新开工2.53万平方米；写字楼竣工面积3.01万平方米。

在供应量上还是比较充足的。

价格低，空置率高2004年，黄岛区写字楼实际销售面积1.34万平方米，空置面积为3.8万平方米，销售平均价格为2917.41元/平方米，远低于青岛市整体均价7294元/平方米。

整体品质不高，将在近年内得以提升现有中高档写字楼几乎没有，在建和规划中的写字楼中，中高档定位的较多。

从分散小型，走向集中新建、待建办公楼主要集中在长江路沿线。

微观市场分析办公房市场,黄岛在售办公楼汇总表,微观市场分析商业市场,供给量不大2004年，黄岛区商业营业用房开发实际完成投资额1亿元；商业营业用房施工面积27.08万平方米,其中新开工4.68万平方米；商业营业用房竣工面积4.68万平方米。

价格低，空置率高2004年，黄岛区商业营业用房实际销售面积3.1万平方米，比2003年有所下降；空置面积为2.23万平方米；实际销售平均价格为3751.94元/平方米，略高于青岛市整体均价3698元/平方米，在青岛所有区市中排名第六。

商业网点主要集中在香江路和长江路两侧现有中高档写字楼几乎没有，在建和规划中的写字楼中，中高档定位的较多。

未来商业网点的市场增量较大,微观市场分析商业市场,微观市场分析商业市场,香江路：

主要商业网点利群商厦、吉韩商厦、21世纪香江数码港、蓝港鞋城、百利来商城、郁金香商场、海滨超市。

经营业态日用百货、服装鞋帽、家用电器、数码电子产品。

租售水平租金1-3元/平方米天；售价7000-12000元/平方米。

长江路：

主要商业网点利群瑞泰购物中心、佳世客购物中心（在建）。

经营业态日用百货、服装、文教用品。

租售水平租金0.7-2元/平方米天；售价5000-9000元/平方米。

微观市场分析酒店状况,黄岛区酒店整体品质不高，四星级及以上的酒店几乎没有，从当前黄岛的情况看，比较适合；淡季酒店入住率不高，折扣很厉害；酒店集中在香江路、长江路两条主干道上；随着黄岛旅游资源的开发及整体经济的发展，酒店业将得到适度发展。

微观市场分析酒店状况,黄岛主要酒店汇总表,项目分析项目概况,位置：

香江路与五台山路交界处规模：

占地9.6亩（合6136平方米）现有建筑物：

创业中心大楼、长新酒店、美心快餐店、工人俱乐部,小规模用地，可塑性比较弱,项目分析地块现状,创业中心大楼（目前进驻的主要是高新创业型的中小企业，租金为0.67-1.09元/平方米/天,视租户公司情况定租金）,长新酒店,项目分析地块现状,美心快餐店,项目分析地块现状,项目分析地块周边环境,五台山路,项目地块,云海商贸城（规划为易初莲花）,中达化纤,小型绿地,长江新村、香江二居委等公房聚集区,会计事务所,上海广场（在建）,校区（滨海学院、开发区第一中心、青岛职业技术学院）,派出所,中电科四十一研究所,楼外楼宾馆、泽润写字搂,原轻骑大厦,鲁泽大厦,往源江路：

保税区,往江山路：

工业园区,项目沿香江路往东300米左右为繁华商业区,白云山路,香江路,项目分析地块周边环境,项目北面香江路，连接工业区与行政中心的主干道之一，从白云山路开始往西商业气氛锐减,项目分析地块周边环境,项目北面云海商贸城低档消费市场，杂而乱（规划为易初莲花）,项目东北面小型绿地，高压线造成一定负面影响,项目分析地块周边环境,项目东面中达化纤、中电科四十一所,项目分析地块周边环境,项目西面楼外楼宾馆、润泽写字楼、润德会计师事务所,项目分析地块周边环境,项目南面：

长江新村、香江二居委等公房中型聚集区,项目分析地块周边环境,青岛职业技术学院人员编制1080人，其中专职教师800人，设院系及业务机构22个。

滨海学院在校生高职生8000余人，其中留学生100余名，学院有教职工800余人，专职教师500人。

项目分析地块周边环境,开发商：

上海实业集团总投资：

5亿元人民币规模：

总建筑面积9.2万平方米功能：

集购物、娱乐、餐饮、酒店式公寓和高级公寓于一体,项目分析地块周边环境,原轻骑大厦,百盛购物中心（内外装修）,从轻骑大厦西和百盛西，商业氛围锐减,项目分析地块周边环境,原轻骑大厦以东，利群商厦、吉韩商厦、香江数码时代彰显商业中心的真面目,项目分析地块周边环境,原轻骑大厦以东，利群商厦、吉韩商厦、香江数码时代彰显商业中心的真面目,项目分析地块周边环境,即将登场的百盛以东，农行、中行、人行、招行、建行、华夏彰显金融一条街的真面目,项目分析地块周边环境,即将登场的百盛以东，农行、中行、人行、招行、建行、华夏彰显金融一条街的真面目,项目分析地块周边环境,学区东西部动脉商业稀薄区,文化街区城市主干线商业次中心,从稀薄迈向繁华,项目分析SWOT分析,优势地块周边交通发达，临工业区主干道之一香江路地块所在区域为开发区商业中心，临繁华区域只有300米左右，商业、金融配套设施齐全。

地块附近有三所较为知名学校，有一定文教气氛，学区概念很强。

西面为三大学校，能带动本案的消费。

周边依托原有的创业中心，形成一个小型的高科技创业区，给本案定位提供了一定产业依托。

劣势地块面积很小，可塑性差，难以形成规模效应。

与周围环境切合需要一定时间。

高层得房率较低，有一定销售压力。

威胁黄岛区整体市场投资性购房比重大，风险日趋加大，项目运作有一定风险。

本区域内近期上市楼盘较多，对本项目形成很大威胁商住概念在开发区属于新生事物，客户接受程度不明朗。

长江路成为发展的热点，尤其是高层，在同类物业中较有竞争力。

国家和地方打压房地产业的政策有增无减，市场不确定性较大。

机会地块对面大型超市易初莲花即将入驻，在地块东200米左右又将有百盛购物中心进驻，商业人气将向西延伸，这给本项目带来巨大机遇。

真正打文化牌、学区牌的楼盘在黄岛尚没有，以本案的地理优势，这一概念将是本案开发的一个机会。

项目定位市场启示,结合市场状况和项目特质，我们认为：

做纯办公、纯商业、纯酒店都不适合小型的以居住为主、以商业为辅、办公为补充的综合性物业,项目定位市场定位,学府与商圈的商住办多功能中高档物业学区商区金融区高尚生态智能宜商宜住自用投资创业居家,目标客户,项目定位客户定位,基础性客群黄岛自住客（创业型高新企业或年轻一族），投资客（主要来源于黄岛及青岛市区）占60%成长性客群普通企业员工、开发区一般管理人员、教师、在黄岛做生意的外地人占30%创造性客群市区及青岛以外区域客户占10%,项目定位规划建议,南北二幢高层（241层）多功能商住楼，双塔以裙房相连；一、二层或一到三层为商业网点，三层为空中花园，形成商业与住、办的过度的休闲平台，四层以上为住、办功能区.外立面现代、简约，与新时代的黄岛相协调，也比较符合当前的居住喜好。

北幢安排主要小户型，以单身公寓或办公为主；南幢房型稍大，以居住为主。

小户型公寓可以考虑做一定创新，通过挑高层高，一层用作两层来吸引客户。

整体规划,项目定位规划建议,项目定位规划建议,外立面示意图：

项目定位规划建议,（沿香江路作适当退让，形成更宽松的休闲购物空间。

）,项目定位规划建议,空中花园示意图：

主要指标,项目定位规划建议,户型面积,项目定位产品定位,小户型公寓房型建议：

单层层高加高，实现买一层，用两层。

层高3.5米左右：

可以将居住与办公、休闲空间简单分离。

层高3.5米左右的小户型示意图

（一）,项目定位产品定位,项目定位产品定位,层高3.5米左右的小户型示意图

（二）,项目定位产品定位,层高4.5-5.5米左右：

将其一分为二，单层的空间，两层使用。

沿街的门面房考虑复式商业，增加楼盘的特色，便于办公或商务洽谈。

项目定位产品定位,价格预估,项目定位价格定位,住宅部分4500-5000元/平方米商业网点部分8500元/平方米,根据前期的市场调研，装修房在黄岛比前卫，同时有一定的市场空间，建议本案采用装修，统一出售，通过装修对物业价值的提升来增加楼盘的亮点，模糊价格。

l采用装修的优点：

a、把开发商需要表达的特色产品充分表现出来。

b、用更低的价格、更节省的时间实现安家、投资之梦。

c、由发展商提供装修将使业主的房屋装修更有品质保证。

d、开发商从装修中赢得利润。

更低的价格为降低投资成本更省的时间为客户省间接成本更适宜投资为投资客提供一步到位的投资物业更大的利润为开发商提供额外利润,装修建议,项目定位装修建议,原均价45005000元/平方米装修对外报价700-800元/平方米实际装修成本350-450元/平方米装修房售价5000-5500元/平方米,项目定位装修建议,装修建议,装修效果图,项目定位装修建议,智能安全保障系统,项目定位智能/安保,智能化系统,工程进度,项目定位工程进度,成本分析,财务分析及经济评价,收益分析,财务分析及经济评价,利润分析,财务分析及经济评价,利润总额19600-143885212万元总投资利润率5242/14388=36.2%,敏感性分析,财务分析及经济评价,总投资利润率对销售价格的敏感性分析,敏感性分析,财务分析及经济评价,总投资利润率对建筑总成本的敏感性分析（这里主要考虑建安成本）,财务内部收益率、财务净现值,财务分析及经济评价,财务内部收益率24.5%财务净现值4298万元（注明：

现金的流出和流入是认为在一年内均匀流动的；贴现率取6%。

）,投资回收期一年八个月,经济可行性分析结论,财务分析及经济评价,通过以上分析，我们认为本项目可行的。