房地产开可研报告阳光花园二期终稿.docx
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房地产开可研报告阳光花园二期终稿
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
安庆市阳光花园二期建设项目
1.1.2建设地点
安徽省安庆市区南侧，南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振
风塔，周边教育卫生、大型商场等设施齐全、交通便利。
1.1.3项目进度
土地、规划等相关审批程序已经完成，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口。
1.1.4建设内容
规划二期总用地42918.65m2。
规划总建筑面积121265.85m2，其中住宅面积102728.35m2，商业建筑面积6159.26m2，公建面积为2082.01m2，人防工程
8192.23m2，自行车库2104m2,容积率为2.59，绿地率为32%，总户数790户。
1.1.5项目总投资及资金来源
工程总投资31070.72万元人民币。
自筹11070.72万元，贷款15000万元,商品房预售款5000万元。
1.1.6建设运营期
项目建设期运营期为三年。
1.2企业概况
公司企业法人营业执照注册号340800000013667，发证机关安庆市工商行政管
理局。
公司住所位于安庆市集贤路30号。
法定代表人：
盛志明
注册资本：
贰仟万圆整
实收资本：
贰仟万圆整
公司类型：
有限责任公司（自然人投资或控股）
经营范围：
对农业、工业、商贸流通产业项目和高新技术项目的投资；房地产开
发、销售、租赁；建筑材料销售、停车场服务。
安徽盛晟投资开发有限公司原名为安庆京安房地产开发有限责任公司，成立于
1996年，现已发展成为一家具有相当规模和实力的多元化民营房地产综合开发企业，为房地产开发二级资质，注册资金2000万元，公司现有员工200余人，其中各类专业技术人员50余人。
公司下辖安徽长江建设总公司、建材公司、京安物业公司、安庆盛晟农业投资发展有限责任公司。
公司自成立以来，已累计参与开发各类住宅、商铺、写字楼逾25万m2，其中“京安花苑”“阳光花园”“长江广场”等优质楼盘成为深受消费者喜爱的明星小区“阳光花园”小区被有关部门推荐代表安庆市参加全省十佳住宅小区评选。
公司先后获得安徽省
“十佳民营企业”安徽省“百强民营企业”安庆市“十佳民营企业”等多项荣誉称号。
1.3可行性研究依据
1、建设部关于《房地产开发项目经济评价方法》
2、国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》第三版
3、《安庆市商品房销售管理办法》
4、《安庆市住宅小区配套设施规划建设管理办法》
5、《城市房地产开发经营管理条例》
6、安庆市规划局批准的规划总平面图及规划设计方案
7、安徽省建设厅、发展和改革委员会、经济委员会《关于开展节能省地型住宅建设试点的通知》建房【2007】61号
1.4研究范围
本项目可行性研究报告依据国家的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合安庆市经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地迎江区社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性、市场需求分析、项目选址与建设条件分析、主要建设工程、环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理和劳动定员、项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
进入二十一世纪以来，安庆市国民经济保持良好的发展态势，产业结构调整取得积极成效，经济运行质量和效益不断改善，社会各项事业得到全面发展，城镇居民收入增长较快，农民收入增长稳定，人民生活水平有了较大的提高。
为全面建设小康社会，安庆市委、市政府提出了追赶式前进、跨越式发展战略，力争在2010年前后把
安庆建成拥有百万人口、百平方公里面积的“双百”城市，安庆市的国民经济和城市建设进入了新的一轮快速发展时期。
同时，由于安庆长江大桥的建成通车，拉近了与长三角地区的时空距离，安庆经济发展的巨大潜力，良好的区位优势和交通优势以及优良的投资环境，吸引了长三角地区的投资者的高度关注。
为促进加快发展，安徽盛晟投资开发有限公司建设阳光花园二期，建一个集居住、休闲、商贸于一体的，具有现代性、生态性景观性的高档住宅区，项目建设对沿江路的形象的改变也具有重要的作用。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目建设是适应了安庆市城市建设和发展的需要
依照安庆市委、市政府的发展战略，要把安庆建设成为“双百”规模的现代大城市,使安庆成为区域性交通枢纽中心和物流商贸中心，成为制造业的加工基地和农副产品生产加工基地。
新一轮城市总体规划已正式启动，城北城东四条60米大道和几条主
干道已投入施工并部分建成，拉开了城市建设东进北扩的序幕，大桥经济开发区和安庆经济技术开发区工业园的建设正加紧进行，招商引资工作取得良好成效。
省政府关于加快沿江城市开发发展的战略部署使安庆加快了融入长三角经济圈的步伐，明确了
坚持以东向发展为主的战略方向，通过与长三角地区的观念、技术、信息、资金等方面的对接，安庆市工业化、城市化进程必然加快，工业化进程加快将进一步加强市域经济实力和居民收入的提高，城市化加快将带来农民从农村向城市集聚，农村富余劳动力向工业和第三产业转移，商贸物流业的兴起进一步吸引许多投资者来安庆投资发展，安庆市经济发展的潜力正逐步转化为现实的生产力。
2.2.2项目建设是安庆房地产业发展的需要
随着国民经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，市民住房消费日益增加，
市场潜在的住房需求较快地转化为现实需求。
同时，人们已不简单满足住房的基本居住功能，渴望环境优美、功能齐全、追求环境的生态化、个性化成为人们选择住房的审美需求。
阳光花园二期项目意在运用人文理念，建设环境优美、人车分流、智能安防系统先进、各项服务设施完善的中高档商住区，在一定程度上适应了居民对住房消
费日益增长的需要，为本市房地产产业发展做出了贡献，同时项目建设可以相应带动建材、服务等相关产业的发展。
223是开发企业自身发展的需要
安徽盛晟投资开发有限公司经过认真市场调研，依托先进的房地产开发理念、丰富的管理经验，在阳光花园一期开发的基础上，抓住有利时机，审时度势，于2004
年12月与安庆市土地收购储备中心签订国有土地使用权预供应协议书，进行阳光花园二期项目开发建设。
项目的建设目标是成为安庆沿江住宅示范性建筑，并严格按照国务院及省、市关于节能减排综合性方案的通知精神，推进节能省地环保型住宅建设，发挥示范项目效应。
安庆市阳光花园二期建设项目将在住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等五个方面，保证节地、节能、节水、节材和环境保护推进住宅建设新机制建设，实现住宅产业现代化，建设具有较高水准的综合性住宅示范小区，转变住宅建设方式，建立具有特色的住宅建设模式和消费模式，为安庆市住宅建设在“节能省地环保型”试点项目提供典范。
第三章市场分析
3.1安庆城市居民住房概况
过去四年间，随着我市城市居民生活水平的提高，人均住房建筑面积不断增加，
住房条件有了较大的改善。
2004年我市城市居民人均住房建筑面积19.3平方米，到
2008年底，全市城市居民人均住房建筑面积达到26.6平方米，比2004年增长
37.82%。
表3-1全市人均住房建筑面积统计表
年份
人均住房建筑面积（m2）
比上年增加（％）
2004年
19.3
2005年
21.73
3.9
2006年
22.16
2.0
2007年
23.62
6.6
2008年
26.6
12.6
尽管人均住房面积有了较快的增长，但从总体情况来看仍不乐观，据不完全统计，由于多种原因，安庆市仍有10%左右的家庭人均住房面积仅在12m2以下，21%的家庭住房水平还低于平均水平，对照小康社会人均25〜30m2的住房标准，40%左右的家庭住房面积在小康水平线以下，住房面积差异大的现象显示出巨大的住房需求。
3.2安庆市住房市场需求量预测
安庆市住房市场的潜在需求较大，可以从三个方面进行分析：
第一，根据安庆市全面建设小康社会的战略目标，到2010年城镇居民人均可支配收入达到9500元，年递增5.8%，城镇人均住房面积由2004年的19.3平方米增长到26.6平方米，年均住房建筑面积增加1.46平方米。
以2004年底市区非农业人口39.6万人为基数计，平均每年需新增住房57.82万平方米；第二，根据安庆市“双百''规模城市发展目标和
安庆市阳光花园二期住宅建设项目
《安庆市城市总体规划》，到2010年安庆市主城区人口约为70万，比2004年净增30.4万人，按入均建筑面积25平方米计算，约需新建住房760万平方米，平均每年需新建住房380万平方米；第三，近四年来我市累计拆迁危旧住房近40万平方米，
平均每年约需新（重）建住房8万平方米。
综上所述，今后几年安庆我市住房年需求量在477.82万平方米左右，近几年市
区竣工住宅建筑面积约为44〜50万平方米左右，可见，对住房的消费需求将呈现出强烈的增长势头。
3.3消费者调查概况
本项目在安庆市属中高档住宅区，调查对象主要以本市的中高层消费者为主，从事主要行业为：
金融保险业、行政事业单位、自由职业者、公司职员、从事房地产工作人员以及部分工商经营户，调查对象主要集中在25-39岁之间，调查分析情况如下：
（1）购房目的
有40.92%的购房人主要是为了改善目前的居住状况，想住得舒适一点，25.71%
的是由于目前的住宅太小，14.9%w认为自己住的环境及物业管理、配套不好，而有15.82%的人是兼投资和居住，还有12.55%的购房人的原因是由于居住的住宅功能
不全。
以此数据我们可以看到，安庆具有相当大的市场吸纳能力。
（2）物业结构
从上图可知：
安庆人选择的住宅类型主要集中在多层公寓、小高层、高档住宅，其比例分别为31.53%、27.45%、21.33%。
对多层公寓的认同率最高。
对小高层和高档住宅较高的认同率应作具体分析，受访人在其填写问卷的时候普遍带有一种美好的主观愿望在内，或者只是出于一种对新事物的好奇而表现的一种意愿，而无实在的购买动机。
（3）面积需求
图表统计受访者选择住宅面积主要集中在71〜91m2、91〜110m2、110〜130m2，
其比例分别是11.84%、35.61%和27.55%，而选择130m2以上的相对较少
（4）户型
从上图图表统计受访者选择的户型主要集中在二房两厅一卫和二房两厅两卫，分
别占的比例为27.86%、21.22%，二房二厅一卫及二房二厅二卫的比例也不少，分别占18.47%、17.45%，四房以上的大户型相对较少。
（5）房价
选择30-35万元的比例最高为29.86%，其次为25-30万元和20〜25万元分别
为27.33%、18.61%，35万元以上的为15.81%，15万元以下的最少为8.39%。
受家庭收入的制约及相对保守的消费观念，安庆人对总体房价的承受能力比沿海
地区普遍偏低。
（6）付款方式
次性付款为19.69%;选择公积金最少为6.63%
（7）物业管理
被访者大多对目前小区的物业管理水平不满意，要求改善物业管理，尤其要求加
强小区的安全管理和卫生状况。
最好能有二级以上资质的物业管理公司介入小区的物业管理，对0.8元/月/平方米左右的物管费用普遍接受。
3.4项目营销计划
341目标市场
阳光花园二期项目是一个大型的绿色环保社区，其目标市场遍布安庆市及周边地
区，目标客户年龄应以25〜55岁的人群为主，目标客户为中等收入及个体经营户，目标客户以家庭月收入在6000元以上的为主。
（1）安庆市本地居民
安庆市老城区人口密集，许多住宅排列紧密且楼层低矮，有的终年不见阳光。
随着生活水平的提高，对住房质量和环境的要求也越来越高，加上城市建设引起的拆迁，住房制度改革等多种原因，这些人群有很强的购买动机。
（2）在安庆市工作的中等收入家庭及个体经营者
这类客户有较高收入，他们对生活水平、生活环境的要求不断提高，追求舒适自在的生活环境。
在安庆光彩大市场的许多个体经营户在完成商铺的投资之后，开始购置中高档住房。
从目前安庆的楼盘销售对象看，许多是来自周边县镇的中等收入者和光彩大市场的个体经营户。
本项目是环境优美、功能齐全的环保社区，对这一部分顾客有较强的吸引力。
（3）注重环境质量的白领阶层家庭
这类客户群有较高的经济收入，文化素质高，对住房环境要求也高，他们为自己,也为老人和孩子们愿意选择有绿化空间，有休闲场地的社区居住，本项目正迎合了这类客户群的需要。
3.4.2促销手段
项目单位已组建本项目的营销机构，为项目营销进行策划和服务。
诸如：
在报纸、电台、电视台等新闻媒体广泛进行本项目的宣传，突出本项目的“高质、环保、优美、舒适、温馨”的主题；制作适当的户外广告，展示本项目的重要卖点；印制散发精美的售楼书，宣传本项目独特的魅力；在销售价格上给予消费者适当的让利和优惠；在付款方式上采取分期支付及一次性支付优惠的措施；在服务上为顾客提供代办事项；在售后服务上代住户进行室内装饰设计、施工等全过程优质服务。
343营销计划
根据安庆市及周边地区房地产行情，结合工程的建筑成本，本项目销售价格拟定为：
住宅平均售价5000元/平方米，商铺平均售价7000元/平方米。
第四章项目地址及建设条件
4.1项目地址
本项目位于安徽省安庆市南侧，长江北岸。
南频长江，北靠人民路，东接长江大桥，西临迎江寺、振风塔。
基地向南可观看秀美的长江江景，向西可观迎江寺振风塔；向东眺望雄伟的安庆长江大桥，北临安庆最繁华商业街一人民路，属老城区商圈延伸段。
基地拥有比较成熟的商业配套设施，不可复制的人文和自然景观。
项目具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。
项目建设方案也获得安庆市规划局批准，建设前期工作已经基本完成，目前已经进入实质性实施阶段。
4.2建设条件
421自然条件
（1）气候特征
安庆地处北亚热带南缘，属亚热带温润季风气候区，四季分明，气候温和，季风明显，雨量充沛，无霜期长。
常年主导风向为东北风（风频52%），夏季为西南风
（风频24%），年平均风速3.10米/秒，最大风速20米/秒。
年平均气温为16.5C,年平均降雨量1363mm，全年平均降雪天数12.8天，全年平均降雨天数139.1天（4~7月占60%），日照百分率46%，达2030小时。
（2）地质地貌
安庆市地属扬子地层，安庆地层、地质基层为中生带白垩系浦口砂砾岩。
北部属大别山皖山余脉，属新生界下更新流安庆组地层，岩性为陆相冲积型砾石层夹砂层。
地貌为零星的川级阶地，海拔标高在20~30米左右，呈西北高，东南低地势。
本项目所在区域靠近集贤关区程属低山区，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，东、北低，地面高程11~34m，大部分地区为14~18m，地貌类型为一、二级阶地，工程地质条件较好，地震基本烈度为切度。
（3）土壤植被
安庆市多为砾质红壤性土及黄红壤，PH值呈酸性或微酸性，小部分为粘盘黄棕壤及潴育性稻土，PH值近中性。
东北部夹杂有部分沼泽化土壤，西南部与东南部多为壤质灰潮土。
安庆市分布着次生的、人工营造的针叶松和宽叶林。
城区绿化覆盖率
为10%，开发区内绿化覆盖率达到30%。
（4）水文
安庆市区民用水和工业用水的主要水源是长江，水质状况良好。
多年平均水位
10.16m，开发区内现状水域主要为用于农田灌溉的河塘和灌渠，较大的河塘总面积
约13.89公顷，渠宽5~10m。
4.2.2交通方便
本项目位于安庆市南临沿江路，北临人民路，区域交通206国道连接合安高速入口，城区交通有5路、19路等多条公交车通达，交通便捷。
4.2.3施工条件
安庆市地方材料丰富、水泥生产企业大小兼备、施工企业经行业清理整顿后，资质和素质进一步提高，再加上水电供应充足，因此项目的施工条件完全具备。
4.2.4建设场区“五通”条件
该项目所属地区的市政四源、电讯等基础设施较完善，给排水、供电、天然气和通讯等管线齐备，并有充足的供应量，已完成五通一平工作，各种市政管线已铺设到位并预留接口，给工程项目建设创造了优越的条件。
4.2.5符合规划要求
项目规划通过了安庆规划局的批准，项目的建设完全满足规划要求。
第五章规划建筑方案和建设规模
5.1规划设计依据
1、《安庆市城市规划管理技术规定》；
2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；
3、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
4、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；
5、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）；
6、《住宅设计规范》（GB50096-1999）；
7、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；
&规划基地电子图地形图；
9、业主提供的设计任务书，及其他相关的技术资料；
10、相关的现状资料以及其他相关技术规范。
5.2建筑规划设计
5.2.1规划设计原则
（1）遵循高起点规划，高标准建设的要求，体现科学的发展观。
（2）充分了解现状情况，力求完善各项设施，方便居民使用。
（3）着眼于环境生态效益，社会效益与经济效益的高度统一。
（4）有利于建设和谐社会。
5.2.2规划设计思想
人体-充分考虑现代人的生活方式，兼顾城市特有生活特点，强调住区的宜居住，将“以人为本”的文化理念渗透入规划、建设、管理全过程。
自然---从营造高效、生态的自然景观环境出发，尊重自然，合理改造、利用自然,通过空间的有效分隔与组合，塑造宜人的景观及小气候环境，力求创造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的花园式江景经典高尚居住空间。
文化-体现安庆沿江特有的文化底蕴，使之与现代生活进行充分融合。
既体现当地文化的传承，又有现代开放的人文气息。
融合-讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游
憩行为的融合，建筑与绿化、江景环境的融合。
科技---强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。
实际---适应土地开发与建设实际，面向住宅消费市场，有利于起步与分期开发。
正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系。
安全---适度的人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。
针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。
加强物业管理，确保居住的安全性。
523规划功能结构布局
规划结构布局理念
空间系统化、功能组织整体化是整个住区布局的中心思想。
针对住区地块的现状
条件，设计中有意识的从整个基地总体入手，将住宅用地、公共绿地与公建用地进行合理整合，既使整个小区功能布局合理、中心绿地突出、交通线路流畅，同时又便于有机地纳入整个区域的居住体系之中。
规划中采用三横三纵结构形式，使小区形成一个有机的整体。
沿江景观，小区两条横向绿化带构成三条横向轴线。
小区大堂式入口与14#楼架空大堂所构成的纵向景观主轴，14#楼两侧中心绿化带形成的景观副轴，组成三条景观纵轴。
要素设计：
1、如何体现本案的核心价值要素一“江景要素”，是此次设计所面临的最大挑战。
在有限的地块内部住宅建筑的沿江景观面，让尽可能多的住宅观赏到江景，是本次规划中的基本理念之一。
在规划设计中，采用“错排布置”的排布方式，保证小区整体布局合理，和谐的前提下，争取使住区内部住宅楼也能获得最佳的江景观赏角度和良好的日照条件。
2、因地制宜，因景制宜，在设计中结合每幢住宅楼的绿化景观环境合理分配布置房型，采取“差异化”设计，每幢楼每种户型都独具特色，这样既能丰富产品线，满足用户多样需求，又可以挖掘出该项目的最大潜力，体现出本地块的价值。
3、尊重城市景观一通过跌落、退让、转折等手法，减少高层住宅对城市的压迫
感，丰富城市界面和天际线。
524交通组织设计
小区在交通组织上采用车行主干道外环形式，减少车行道对组团环境的干扰和不安全因素，同时形成规模较大的集中绿化区，提高小区绿化环境质量。
在静态交通规划中，采取地下停车与地面停车相结合的停车方式，地下车库沿江路出入口直接对外设置，减少出入车库车辆对小区环境的干扰。
（一）小区机动车道为二个层次
主要通道：
6m宽环形道路网，沿组团周边设置，转弯半径9-12m。
次要通道：
组团内部宅间道路宽4m,转弯半径6-9m，宅间道路呈放射状与环道相连。
尽端宅间道设有消防车回车场地，结合道路，设置消防登高场地。
（二）小区人行道路分为二个层次
沿江路设置专门步行入口，主要步行流线在小区核心景观区进行分流，景观步行带发散至小区各个组团，减少与机动车道的交叉次数。
绿化带内设1-3m宽人行景观步道，与各组团相连。
5.2.5景观环境设计
整个区域景观设计采用三横三纵结构形式，形成多层次立体景观体系。
景观环境是评价居住条件是否健康的一个重要因素，环境对于人的成长有着巨大
的影响，因此环境设计至关重要。
本次规划设计中考虑了多层次的景观因素，基本分为三个层次：
第一层次一核心景观要素：
沿江路的长江水景，水平方向上主要是体现在设计中
的住宅布局中。
竖向上在建筑设计中，采用每户设置观景阳台，屋顶层设观景露台等多重立体观景层次。
第二层次一贯穿全区的以中央绿化景观为核心的带状景观，结合步行系统及小景
观节点的设置，供全园的居民游憩、生活。
第三层次一住宅组团的庭院及组团绿化广场系统，为住户提供交流和休息的室外空间，且兼具私密特征。
5.2.6竖向设计
（一）基地地形
1、基地地形南咼北低、东西咼而中间低、最咼点位于东南角，咼程达到19.59
米，最低点位于人民路侧，高程为13.61米。
基地地形东西方向高程分为3个梯次。
设计思路：
2、场地平整时，以土方平衡为基本原则，同时考虑到与周边现有建筑的关系。
西部地块基本保持原有标高，中部与东部进行土方平衡，由南向北平整到18-13.5之
间。
确保场地标高与周边场地标高控制在一个合理的范围内。
（二）地形整理与道路设计
道路纵坡按规范控制在8%以内。
道路交叉口两侧坡道应适当减小，以免出现交通障碍。
5.3建筑设计
5.3.1住宅设计
1、强调功能的完整与细化：
采用双开门式电梯，住宅入口采用“独门独厅式”设计,有效增加了空间利用率，保证了私密性要求。
针对周围的江景和绿化景观采用大开间
窗或凸窗，增加采光面积，卫生间采用人性化的干湿分离设计，餐厅与客厅南北通透，室内空间完整通透，获得良好的采光与通风效果，储物室有独立的功能空间，充分
满足现代人居住空间的要求。
户型设计中充分考虑今后户型重新划分可能性，减少不必要的人为限制。
2、套内的布局和朝向。
让住宅的外部环境和套内的内部空间融为一体，既有良好的采光、通风要求，又有上佳的观景角度，使其协调统一。
套型设计：
1、住宅设计分别两房两厅和三房两厅和四房两厅组成，两室户面积为90-100M2左右，三室户面积为100-135M2左右，四室户面积为140-190M2左右。
居住户数共790户。
单体采用一梯两户的布局，3个单元采用一梯三户的布局，除在所有户内房
间（储藏室
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