物业管理师实务模拟试题文档格式.docx
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第二，属于服务性公司。
第三，具备一定公共管理性质职能。
4．国家三级资质物业服务公司注册资本规定在（）万元以上。
A．200
B．100
C．150
D．50
D
按照《物业服务公司资质管理办法》（），一级资质.注册资本人民币500万元以上；
二级资质.注册资本人民币300万元以上；
三级资质注册资本人民币50万元以上。
5．直线制公司组织形式重要长处是（）。
A．权责分明
B．加强了专业管理
C．增进了内部竞争
D．调动各方面积极性
直线制是最简朴公司管理组织形式，它特点是：
公司各级领导者亲自执行所有管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。
这种组织形式合用于业务量较小小型物业服务公司初期管理，不能适应较大规模和较复杂物业管理。
重要长处：
领导可以集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。
6．协助新物业项目建立质量管理体系是（）重要职责之一。
A．总经理室
B．市场拓展部
C．品质管理部
D．经营管理部
C
品质管理部重要职责涉及：
公司质量管理体系运营和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉解决，客户满意度评价等。
7．物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序招投标行为拟定（）活动。
A．物业使用权
B．物业管理权
C．物业所有权
D．物业租赁权
B
考核物业管理招投标基本概念。
物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序招标投标行为拟定物业管理权活动。
物业管理招标投标，是国内物业管理发展必然产物，也是行业发展日趋成熟体现。
8．招标人采用公开招标方式，一方面应依法发布（）。
A．招标公示
B．招标文献
C．招标邀请
D．投标须知
公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公示，邀请所有符合投标条件物业服务公司参加投标招标方式。
招标人采用公开招标方式，一方面应依法发布招标公示。
招标公示必要载明招标人名称和地址、招标项目基本状况和获取招标文献办法等详细事项。
招标文献应当明确开标日期、时间和地点。
9．居住类型物业管理重点重要集中在（）。
A．基本性物业管理服务内容层面
B．经营和设施设备管理等方面
C．人员出入管理方面
D．对紧急事件防止与解决方面
普通而言，商用类型写字楼物业、综合性商业物业管理服务重点及难点重要体当前经营和设施设备管理等方面；
工业区物业在消防、污染控制及货品、人员出入管理有特殊服务需求；
—政府物业管理特殊性重要体当前维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；
居住类型物业重点重要集中在基本性物业管理服务内容层面；
公用事业类型物业管理服务重点及难点重要在于保证公用设施无端障正常运营，对紧急事件防止与解决（涉及恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等）。
10．前期物业管理职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于（）与常规物业管理之间。
A．竣工验收
B．初期介入
C．质量监测
D．投入使用
B
前期物业管理是指从物业承办查验开始至业主大会选聘物业服务公司为止物业管理阶段。
11．物业管理机构更迭时管理工作移送有一种状况是原有物业管理机构向业主大会或（）移送
A．业主委员会
B．物业产权单位
C．业主委员会主任
D．大业主
B
移送工作分为三种状况：
一是由建设单位将新建物业移送给物业服务公司；
二是在业主大会选聘新物业服务公司并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移送给物业服务公司；
三是在物业服务公司与业主大会或物业产权单位终结物业服务合同、退出物业管理项目同步，由物业服务公司向业主大会或物业产权单位移送或交接物业。
12．空调冷源按（）可分为中央空调和独立空调等等。
A．安装方式
B．制冷程序
C．工作原理
D．冷源设备布置状况
D
空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸取式制冷机；
按冷源设备布置状况可分为中央空调和独立空调等等。
13．（）就是对其运营状况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况变化和劣化限度，针对检查发现问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。
A．设备检查
B．状态检测
C．防止性实验
D．技术性诊断
设备检查就是对其运营状况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况变化和劣化限度，针对检查发现问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。
设备状态监测分为停机监测和不断机监测（又称在线监测），是在设备运营使用过程中通过有关仪器仪表所批示参数，直接或间接地理解掌握设备运营状况和设备自身状态。
14．如下不是绿化管理基本规定是（）。
A．保持植物正常生长
B．创立社区环境文化，加强绿化保护宣传
C．督促业主进行种草植树活动
D．加强枯枝黄叶清理及绿化保洁工作
绿化管理基本规定：
（1）保持植物正常生长；
（2）加强枯枝黄叶清理及绿化保洁工作；
（3）及时对妨碍业主、物业使用人活动绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化导致危害；
（4）创立社区环境文化，加强绿化保护宣传。
15．配备在各项目消防器材，每（）均应做一次全面记录工作。
A．日
B．月
C．季
D．年
配备在各项目消防器材，每月均应做一次全面记录工作。
按照各区域分类记录，以保证项目配备消防器材完整、齐全，对已失效、损坏器材应进行重新配备。
配备在每个项目及各个场合消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。
这是细节上规定。
16．（）是指物业服务公司在服务过程中，由于公司或公司以外自然、社会因素所导致应由物业服务公司承担意外损失。
A．物业管理缺陷
B．物业管理风险
C．物业管理损失
D．物业质量缺陷
风险是指因将来不拟定性所带来也许损失，是收益或成果偏离盼望值或平均值也许性。
物业管理风险是指物业服务公司在服务过程中，由于公司或公司以外自然、社会因素所导致应由物业服务公司承担意外损失。
考核基本概念
17．物业承办查验是指物业服务公司对（）物业共用部位、共用设施设备进行承办查验。
A．新建项目
B．原有项目
C．在管项目
D．新接管项目
物业承办查验是指物业服务公司对新接管项目物业共用部位、共用设施设备进行承办查验。
它分为新建物业承办查验和物业管理机构更迭时承办查验两种类型。
18．物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面（）。
A．事件
B．变更
C．状况
D．历史记录
档案是历史原始记录。
物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面历史记录。
这是档案主线性质与价值所在。
19．员工辞退即物业服务公司与员工解除劳动合同。
员工辞退涉及员工辞职、辞退和（）三种状况。
A．开除
B．脱离
C．停止合同
D．资遣
员工辞退即物业服务公司与员工解除劳动合同。
员工辞退涉及员工辞职、辞退和资遣三种状况。
还要注意区别这三种状况。
20．客户满意度调查应当注意问题不涉及（）。
A．全员注重
B．目的明确
C．持续改进
D．协同运作
客户满意度调查应当注意五个方面：
（1）目的明确。
（2）领导注重。
（3）持续改进。
（4）协同运作。
（5）基于事实。
21．（）是法定机关与组织按照特定规范体式、通过一定解决程序制成，并在特定范畴内使用书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作一种工具。
A．事务公文
B．行政公文
C．制度公文
D．司法公文
行政公文，是法定机关与组织按照特定规范体式、通过一定解决程序制成，并在特定范畴内使用书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作一种工具。
行政公文不但合用于政府机关、人民团队和事业单位，还合用于公司法人单位。
物业管理惯用行政公文涉及决定、告知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。
22．一级资质物业服务公司规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业专职管理和技术人员不少于（）人。
A．15
B．20
C．25
D．30
一级资质规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员不少于30人。
其中，具备中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具备相应专业中级以上职称。
几种数字要进行记忆。
23．（）是常规物业管理清洁服务延伸服务。
A．外墙清洗
B．泳池清洁
C．上门有偿清洁服务
D．专项清洁工作
清洁卫生服务内容涉及：
建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与解决、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务（上门有偿清洁服务是为了满足业主（客户）需求而提供上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务延伸服务。
）、专项清洁工作。
24．解决紧急事件应以（）为前提，不能因急于解决，而不顾后果，导致更大损失。
A．控制发展
B．保护人员
C．不导致损失
D．不导致新损失
在解决紧急事件规定中提到：
解决紧急事件应以不导致新损失为前提，不能因急于解决，而不顾后果，导致更大损失。
25．酬金制条件下，物业服务公司应当向全体业主或业主大会发布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次发布物业服务资金收支状况。
A．4
B．3
C．2
D．1
酬金制下，物业服务公司提供物业服务经济利益仅仅局限于按固定金额或比例收取酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余资金为全体业主所有。
对业主而言，物业服务费用收支状况较为透明，避免了收费与服务不相符状况，保护了业主合法权益；
对物业服务公司而言，由于酬金是按照预收物业服务资金提取，具备相对固定性，可以使公司在一定限度上规避收支不平衡经营风险。
酬金制条件下，物业服务公司应当向全体业主或者业主大会发布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次发布物业服务资金收支状况。
26．电梯每年要由（）进行年检，获得年检合格证，才干继续使用。
B．电梯维修专业公司
C．电梯生产厂家
D．政府技术监督部门
电梯管理工作内容之一：
电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才干继续使用。
27．物业服务公司支付商业用房有偿使用费，计入（）。
A．其她业务支出
B．成本费用
C．间接费用
D．营运成本
物业服务公司其她业务支出内容中，物业服务公司支付商业用房有偿使用费，计入其她业务支出。
28．物业服务费用酬金制是指在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的某些用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由（）享有或承担。
B．业主和物业服务公司共同
C．物业服务公司
D．业主
物业服务费用酬金制是指在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担。
这是酬金制区别与包干制一大特点。
29．物业管理属（）服务行业，因而物业服务费测算和物业管理运作应收支平衡、略有结余。
A．赚钱性
B．有偿性
C．微利性
D．经营性
在物业服务费测算编制应考虑因素中提到，物业管理属微利性服务行业，物业服务费测算和物业管理运作应收支平衡、略有结余，在保证物业正常运营维护和管理前提下，获取合理利润，使物业服务公司得以可持续发展。
30．如下不属于物业管理寻常运作过程中存在风险是（）。
A．管理费收缴风险
B．法律概念不清导致风险
C．公共媒体在宣传报道中舆论风险
D．管理项目外包存在风险
物业管理寻常运作过程中存在风险有五个方面：
（1）管理费收缴风险；
（2）替公用事业费用代收代缴存在风险；
（3）管理项目外包存在风险；
（4）物业管理员工服务存在风险；
（5）公共媒体在宣传报道中舆论风险
二、多项选取题（15题，共30分）
31．物业服务公司按照股东出资形式可以分为（）。
A．外资物业服务公司
B．民营物业服务公司
C．物业管理有限责任公司
D．股份合伙型物业服务公司
E．物业管理股份有限公司
CDE
物业服务公司分类办法有诸各种。
按照投资主体经济成分来划分为全民所有制物业服务公司、集体所有制物业服务公司、民营物业服务公司、外资物业服务公司、其她物业服务公司。
按股东出资形式来划分为物业管理有限责任公司、物业管理股份有限公司、股份合伙型物业服务公司。
32．依照《公司法》和《物业服务公司资质管理办法》规定，物业服务公司设立程序分为（）两个阶段。
A．税务登记
B．资格审查
C．注册审查
D．资质审批
E．工商注册登记
DE
依照《公司法》和《物业服务公司资质管理办法》规定，物业服务公司设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。
物业服务公司在办理公司注册登记时，应提交由具备法定资质验资机构出具验资证明，以及必要审批文献。
物业服务公司如果符合规定条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。
物业服务公司在领取营业执照之日起30天内，持关于资料向本地房地产主管部门申请资质。
33．物业管理招标主体普通是（）。
A．物业使用人
B．物业建设单位
C．业主大会
D．重要业主
E．物业产权人
BCE
物业管理招标主体有物业建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人等。
前期物业管理普通以物业建设单位为招标主体；
物业管理正常运作后，普通以业主大会为招标主体；
若物业性质为重点基本设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。
34．物业管理方案中核心性内容涉及（）。
A．费用测算与成本控制
B．管理方式、运作程序及管理办法
C．管理制度制定
D．物资装备
E．工作筹划
AB
核心性内容涉及：
（1）项目整体设想与构思（涉及项目总体模式与物业管理服务工作重点拟定）；
（2）组织架构与人员配备；
（3）费用测算与成本控制；
（4）管理方式、运作程序及管理办法。
以上是体现物业服务公司管理理念、管理优势和公司综合竞争实力核心内容，因而，在物业管理方案制定过程中，需要认真研究招标文献、进一步调查分析招标项目基本状况和业主服务需求，运用科学、合理办法编制切实可行实行方案。
35．物业管理方案中，管理指标普通由（）构成。
A．物业管理规模指标
B．业绩指标
C．物业管理质量指标
D．物业管理数量指标
E．经济效益指标
CE
管理指标普通由物业管理质量指标和经济效益指标两某些构成，在招标文献中普通均有详细规定，在物业管理方案中要对招标人提出各项管理指标进行明确响应。
36．物业服务合同与前期物业服务合同重要区别有（）。
A．服务内容有本质差别
B．合同期限不同
C．订立合同当事人不同
D．前期物业服务合同是免费合同
E．服务对象不同
BC
物业服务合同中关于服务内容条款与前期物业服务合同基本相似，重要差别在于：
（1）订立合同当事人不同。
（2）合同期限不同。
37．物业服务公司组织形式有（）。
A．直线制
B．公司部制
C．事业部制
D．矩阵制
E．公司制
ACD
物业服务公司应依照自身实际状况，选取适当组织形式。
物业服务公司组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。
并应理解每种组织形式特点。
38．房屋基本构成某些有（）。
A．装修某些
B．承重构件
C．设施设备某些
D．基本
E．构造某些
ACE
房屋基本构成某些
（1）构造某些——基本、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；
（2）装修某些——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；
（3）设施设备某些——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目。
39．防止性维修有如下几种方式：
（）。
A．筹划性防止维修
B．改进性防止维修
C．完善性防止维修
D．保养性防止维修
E．状态监测下防止维修
ABE
为了减少故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定修理筹划和技术规定进行维修活动，称为防止性维修。
防止性维修有如下几种方式：
筹划性防止维修、状态监测下防止维修、改进性防止维修。
40．机关单位绿化管理规定（）。
A．庄严
B．整洁
C．幽静
D．富有气愤
E．高雅
ABE
机关单位绿化管理规定庄严、整洁、高雅。
机关单位绿化多作规则式设计，比较讲究立体空间垂直绿化，其绿化造型及材料选用普通都比较严格，在进行绿化管理时应按设计意图进行规则式修剪。
修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理重点。
41．公共安全防范管理服务是物业服务公司协助政府有关部门，为维护公共治安、施工安全等采用一系列防范性管理服务活动。
内容涉及：
（）等工作。
A．出入管理
B．安防系统使用、维护和管理
C．施工现场管理
D．犯罪分子擒拿
E．配合政府开展社区管理
ABCE
公共安全防范管理服务是物业服务公司协助政府有关部门，为维护公共治安、施工安全等采用一系列防范性管理服务活动。
出入管理，安防系统使用、维护和管理，施工现场管理，配合政府开展社区管理等工作。
42．如下不属于物业服务成本或者物业服务支出构成有（）。
A．办公费用
B．公费旅游经费
C．与其她单位联谊经费
D．物业保险费用
E．物业服务公司固定资产折旧
物业服务成本或者物业服务支出构成普通涉及如下某些：
（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备寻常运营、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务公司固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）经业主批准其她费用。
43．营业收入是指物业服务公司从事物业管理和其她经营活动所获得各项收入，涉及（）。
A．物业管理主营业务收入
B．房租收入
C．服务费收入
D．维修收入
E．其她业务收入
AE
营业收入是指物业服务公司从事物业管理和其她经营活动所获得各项收入，涉及物业管理主营业务收入和其她业务收入。
44．物业管理惯用档案分类办法有（）。
A．组织机构分类法
B．年度分类法
C．项目分类法
D．事件分类法
E．日期分类法
ABD
物业管理惯用档案分类办法有如下几种：
年度分类法、组织机构分类法、事件分类法。
45．对于员工奖励如下说法对的是（）。
A．要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成
B．对不同员工要采用相似奖励方式
C．奖励限度要与员工贡献相符
D．奖励方式要保持不变
E．员工作出了成绩，符合奖励原则后来，管理者应当及时予以奖励
ACE
员工奖励应注意五个方面：
（1）要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成；
（2）员工作出了成绩，符合奖励原则后来，管理者应当及时予以奖励；
（3）对不同员工要采用不同奖励方式；
（4）奖励限度要与员工贡献相符；
（5）奖励方式可以恰当变化。
三、案例分析题（2题，共40分）
案例分析题
（一）
李先生购买了某社区一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。
但李先生称，入住已有半年，非但有关配套设施没有贯彻，物业管理费反而涨到了2元/平方米。
物业公司说"
发展商说不算数"
，收费是根据关于原则。
而发展商则称物业管理已移送，自己无权过问。
请按规定回答如下问题：
问题1：
购房合同中发展商与否可以承诺物业服务费原则？
为什么（5分）
答：
发展商无权承诺物业管理费收费原则。
从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。
物业服务公司与开发商是两个独立民事
升级会员 