土地经济学论述题.docx
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土地经济学论述题
土地经济学论述题
六、论述题（15条）1．现阶段我国如何实现耕地供求平衡，缓解人口对耕地的压力2．试述实现农业土地规模经营的基本条件。
3．社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义。
4．为什么说社会主义绝对地租是客观存在的。
5．试概括马克思的土地价格形成理论。
6．试述土地市场的机能。
7．试述中国开放土地市场的必然性。
8．试述开放土地市场的必备条件。
9．试述土地市场宏观管理的手段与措施。
10．发展中国土地金融业与房地金融业的对策。
11．我国农村土地补偿金制度存在的问题与对策。
12．农村土地市场发育的障碍性因素分析及对策。
13．论述现阶段中国土地市场的机能。
14.我国现行农村土地所有权制度存在的弊端。
15.试述开征二手房交易所得税对房地产价格的影响效果？
1．
（1）通过退林还地、退渔还田等措施恢复一部分耕地。
（2）鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩以及工矿废弃地以增加耕地面积。
（3）提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积。
（4）加强用地的行政管理。
（5）政府制定地价等方面的优惠政策，鼓励投资者多用建成区土地，少占用耕地。
（6）深入进行土地使用制度改革，建立一套节约用地的机制。
（7）进行土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占用速度的土地管理体制。
2．
（1）农村非农产业发达，农业劳动力已大量转移到非农产业就业，且这些劳动力转移后获得相对长期稳定的职业和收入。
这样，在一定的空间范围内，农业劳动力人均负担的耕地面积才能增加，扩大农业土地经营规模才成为可能。
（2）农机化水平的提高。
农机化水平的提高，要求经营土地面积的扩大有利于农机的充分利用。
在以手工和畜力为主进行操作时，自然就不存在扩大规模的客观动因。
（3）农业社会化服务的加强。
一般说来，较大规模经营的成功与否，在相当大程度上取决于农业产前、产中、产后的社会化服务状况。
这种服务的项目愈广泛、质量愈高，农业土地适度经营规模的实现可能性也愈大。
（4）经营者素质的提高。
大规模经营与小规模经营相比，肯定需要经营者有较高的素质。
这些素质包括经营者的知识的广度和深度、管理能力、责任心等。
（5）集体经济具有较强的经济实力，有能力在规模经营的起步阶段给予经营者一定的经济扶持，并能在受灾年景给予经济保险，也是一个重要条件。
3．以上分析表明，在社会主义制度下地租范畴是客观存在的。
承认并坚持这个经济范畴，对社会主义经济的发展具有重要的理论和现实意义。
首先，
地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论依据。
中国人多地少，土地资源十分稀缺，然而土地资源的浪费又很严重。
出现这种现象的原因是多方面的，其中土地长期无偿使用是重要原因之一。
新中国建立后，陆续实现了社会主义土地公有制。
由于长期以来理论上的误解，认为土地公有制一旦建立，地租范畴即不存在了，因而一直实行土地无偿使用制度。
在理论上正本清源，肯定地租范畴的存在，就为实行土地有偿使用制度奠定了理论基础。
其次，地租是加强土寺管理的重要经济杠杆。
中国的国家土地管理工作，长期以来以行政手段为主，忽视法律手段和经济手段的作用，因而其权威性和有效性很差，显得软弱无力。
在理论坚持地租范畴，在制度上实行有偿使用，在搞好行政手段和法律手段的同时，运用经济手段管理土地，就能进一步强化土地管理，增强土地管理工作的权威性和有效性。
第三，地租是制定产品价格的重要依据。
从农产品来看，制定价格必须以其社会生产价格为基础。
农产品的社会生产价格包括三个部分，即：
生产成本+平均利
润+绝对地租。
劣等地农产品的个别生产价格作为社会生产价格，即生产成本+
平均利润，这是假定劣等地不提供地租为前提的。
然而在社会主义制度下，即使劣等地也要缴纳绝对地租，即土地所有权在经济上也要求实现。
如果否定地租范畴，不把绝对地租作为农产品价值的一个必要部分，那么，在此基础上制定的农产品价格必然低于真正的社会生产价格。
那样，在农产品生产中，不是土地经营者得不到平均利润，劳动者得不到正常的劳动报酬，就是土地所有权在经济得不到实现，因而也就不利于农业生产的正常发展。
最后，地租也是制定土地价格的基础。
在资本主义土地私有制度下，土地是可以买卖的商品。
土地价格实质上是地租的购买价格，是地租的资本化，它取决于地租量和利息率的大小。
在社会主义制度下，由于自然土地没有投入人类劳动因而没有价值，因此一般说制定土地价格不能以土地价值作为基础。
土地价格受多种因素，如土地投资、土地资源的供求关系等的影响。
然而地租量的大小是制定土地价格的基础之一。
有了准确的地租量，就能较为容易地制定土地价格。
而有了能反映客观实际的土地价格，也就为开放土地市场进行土地交易、国家征用土地进行经济补偿以及确定土地税收金额等，提供了客观标准。
4．根据马克思主义的地租理论和中国社会主义经济发展的实践，中国现阶段绝对地租的存在是有其客观必然性的。
这种必然性，要从绝对地租形成的条件、
来源和原因等方面加以分析和说明。
首先，从绝对地租形成的条件和来源看。
目前中国农业生产力水平仍然大大低于工业，农业的资金有机构成也大大低于工业。
其次，从绝对地租形成的原因来看。
中国现阶段仍然存在着土地所有权的垄断，并要求在经济上加以实现。
马克思在理论上对绝对地租的研究和阐述有一个发展过程。
第三，从土地所有权与使用权的关系看。
中国仍然存在着土地使用权所有权的分离，这是绝对地租形成的前提。
绝对地租是土地使用者为获得土地使用权向土地所有者支付的经济代价，它是土地所有权在经济上的实现，反映的是土地使用者与所有者的经济关系。
5．我们可以把马克思的土地价格形成理论概括为以下几点：
（一）自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格马克思认为，任何物品要具有价值，就必须是用来交换的人类劳动产品。
自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。
马克思指出：
未开垦的土地“没有价值，因为没有人类劳动物化在里面”。
“土地不是劳动的产品，从而没有任何价值。
”但是，土地具有特殊的使用价值。
在一定的劳动条件下，土地能为人类永续提供产品和服务，即产生地租。
正因为有了地租，才产生了土地价格。
马克思指出：
“实际上，这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格”）。
而地租的产生，是导源于人们对土地的垄断。
由于土地有限，便产生了土地私有权的垄断。
“地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，而地租又是以土地所有权，以某些个人对某些地块的所有权为前提。
”
（二）土地价格的实质是地租的资本化在资本主义制度下，任何一定的货币收入都可以资本化。
“假定平均利息率是5％，那末一个每年200镑的地租就可以看作—个4000镑的资本的利息。
”“如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租，那么，他从这4000镑得到5％的平均年利息，这和他把这个资本投在有息证券上，或按5％的利息直接借
出去完全一样。
”因而，将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格。
马克思指出：
“资本化的地租表现为土地价格”。
其公式为：
土地价格=地租宁还原利息率。
例如，一块土地的年地租量是200元，而当时的银行利率为5％，那末，其价格就为200-5%=4000（元）。
（三）已利用的土地由土地物质和土地资本构成我们现在所利用的土地，都经过了人类长期的开发利用，已经物化了人类的劳动。
马
克思把这种固定在土地中的劳动称为土地资本，它属于固定资本范畴。
土地资本本身也像其他固定资本一样，会损耗和消失。
土地资本能为土地所有者带来利息和折旧，它是租金的一部分。
而纯粹的自然土地，即抛开了土地资本或土地改良物价值的土地就称为土地物质。
土地物质纯粹是自然的恩赐，它给土地所有者带来真正的地租。
土地资本的利息、折旧和真正的地租一样，都构成了土地所有者的收入，从而都决定土地价格。
正如马克思所说：
“土地价格无非是出租土地的资本化的收入。
6．现阶段中国土地市场的机能主要表现在以下几方面：
（一）优化土地资源配置在土地无偿使用制度下，土地利用极不合理。
在农村，不是按其自然条件、经济条件来安排生产，而是搞“小而全”，或只顾眼前利益进行掠夺性使用；在城市，行政划拨，无偿使用，因而土地使用上多占少用、占而不用的现象相当严重。
在位置极佳的市中心地带，用地单位很多不是经济效益最高的商业企业，而是行政机关、事业单位，城市规划难以实现；商业区、住宅区、行政事业办公区等零碎散乱，极不利于城市经济的发展；重工业生产基地不是安排在原料产地，而是设在人口密集的城市内；土地资源利用状况如此，其利益也就很难归位。
在1988年开征城镇土地使用税前，国家作为城市土地的所有者，基本上没有向土地使用单位收取地租，因土地位置优越而形成的超额利润，完全由企业（使用者）得到，利益主体严重错位。
这种弊端只有通过建立土地市场来解决。
市场机制的调节作用，有利于土地资源的宏观分配和微观流动，实现土地资源的优化配置。
同时，地租能真正地归土地所有者所有，而投资土地的利益又能为使用者所得。
这样，不但达到节约用地的目的，而且能实现土地的经济效益、生态效益和社会效益的统一。
（二）调整产业结构，实现宏观调控经济的健康发展，需要有合理的产业结构。
土地市场的建立，为产业结构的调整提供了有力的杠杆。
国家通过对土地市场的干预，提高或降低某类用地的价格或租金，就为调整产业结构提供了土地保障。
比如，国家为了促进原材料工业、能源工业的发展，可降低其用地价格，以此提高其生产利润，促进其扩大再生产；倘若要压缩楼堂馆所的建设，就可提高其用地价格，以减少其生产经营利润，抑制其发展。
（三）促进房地产业健康发展土地市场的发展，必定加速房产市场的形成。
没有土地市场，而只对住宅实行商品化经营，是不可能使房产市场正常运转的。
建国以来，我们在城市建设（包括
住宅建设）上投入
了巨额资金，但由于实行土地无偿使用方式，不但巨额投资收不回来，而且每年还得支付大笔维修费，使得城市建设维护资金十分匮乏。
同时，随着城市扩大，人口增长，住房困难户越来越多，城市用地也日趋紧张，使房地产业处于恶性循环中。
而土地市场的开辟，土地有偿使用制度的实行，就可使国家收回投资，并提供大量的城市建设资金促进房地产业走上健康发展的道路。
（四）有利于健全社会主义市场体系，发展社会主义市场经济在社会主义初级阶段，仍然存在着商品经济。
为此，就得建立各种市场，如消费品市场、生产资料市场、劳务市场、技术市场、金融市场、房地产市场等。
土地作为生产要素的一种，自然不能游离于市场之外。
在产品和生产资料由市场调节的情况下，土地的行政划拨、无偿使用，不但不能使生产资料（土地、资金、设备）与劳动形成最佳组合，产生最佳效益，而且会使企业之间竞争的条件不平等。
这对社会主义市场体系的完善、价值规律调节作用的发挥极为不利。
因此，作为整个市场体系中不可缺少的土地市场的建立，无疑会促进社会主义市场经济的发展。
7．几十年来，中国城市土地一直是实行行政划拨、无偿无限期使用制度。
这种土地使用制度，使城市土地得不到合理利用，城市规划难以实现，企业对土地多占少用、占而不用，其利用效益非常低下，而无偿占用好地的企业却能得到级差土地收益。
种种弊端已使这种土地使用制度进入死胡同。
因而，自80年代以来，各城市相继改革，开始实行土地有偿使用制度，并进而在一些开放城市和沿海地区开放土地市场。
事实证明，逐步开放土地市场，是中国社会主义经济发展的客观需要，有其必然性。
（1）土地市场是土地有偿使用的载体
土地有偿使用，不单是为了在经济上实现土地所有权、增加财政收入的目的，而主要是为了合理使用土地资源，使其发挥最大的经济效益。
为了达到这一目的，土地必须进行流转，而用经济手段、市场机制来加以实现，必须开放土地市场。
因此，要实行土地有偿使用，也就必然要开放土地市场。
（2）土地市场是发展商品经济的内在要求在商品经济体系中，土地是重要的生产要素，只有进入市场，才能实现土地资源的最优配置。
同时，随着商品经济的发展，各企事业单位用地数量经常发生变化，有的企业倒闭，土地需要转移；有的企业生产扩大，土地需要增加。
但行政划拨的土地分配制很难适应这种多变的现实，从而造成好地得不到好用，多占少用、占而不用等。
此外，在商品经济运行中，如果土地这一生产要素没有价格
，则价值规律就会以扭曲的形式发挥作用。
因为，企业没有地租、地价的压力，在企业产品成本中体现不出来，使企业利润与企业经营水平不相符，从而使整个价格体系失真，商品经济的发展就必然受阻。
因此，企业经营机制的转移，商品经济的发展，也必须开放土地市场。
（3）土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分商品经济的正常发展，有赖于建立完整统一的市场。
完整统一的市场主要包括：
生产资料市场、消费品市场、劳务市场、资金市场、技术市场、房地产市场等等。
中国经济体制改革的基本目标是建立与完善社会主义市场体制。
在现实中，首先建立起来的是消费品市场，而后有资金市场和劳务市场，大部分生产资料（如原
材料、燃料等）都进入了市场体系。
如果土地这一最重要的生产资料游离于市场之外，首先是消费品的价格难以按正常的生产成本计算；其次是其他生产资料也很难与土地形成最佳组合。
土地的行政划拨手段分配与市场机制不能融为一体，双轨运行，势必引起摩擦和冲突。
长此以往，社会主义市场体制就难以建立起来。
8．任何一个事物的产生与发展，都离不开与之相适应的外部环境。
土地市场的建立，也同样要求有一个适宜的环境，更何况中国的土地市场是在社会主义土地公有制基础上建立起来的，土地市场的建立所要求的环境条件就更加严格。
这些条件主要是：
（1）清理地产、明晰权属。
进入市场的土地，要求权属关系清楚，且具有法律效力。
土地一经转移，如若地籍不明，则难以管理。
解放以后，在相当长一段时间里放松了地籍管理，加之60、70年代土地平调频繁，城乡土地权属比较混乱，这就要求对城乡土地进行全面清理，恢复和建立地籍管理制度，须发具有法律效力的土地证书，建立土地档案，搞清土地权属，为开放土地市场创造基础条件。
（2）对城乡用地进行科学的分类、评估。
地价的形成是土地市场的关键，而地价的高低，又关系到土地市场的正常发育和发展。
只有对土地进行科学的分类评估，地产交易的地价确定才具有科学依据。
否则，地价必然混乱失控，这既不利于地价及市场的管理，也不利于土地市场的发展。
（3）硬化国有企业预算，培育市场主体。
在中国，以生产资料公有制为主，因而，土地使用权的买卖、交易双方绝大多数是公有企业，其中又以国有企业为主。
国有企业是国有资产的使用经营者，因此，企业的最终所有权是国家的。
在过去长期计划经济体制下，企业生产资料是依赖国家平价调拨，经营亏损也要由国家
负担，企业预算一直处于软约束状态。
在
这种体制下，土地价格的高低与企业盈亏无关，从而使企业在土地市场中不根据自身的经营能力及土地的真实价值来确定地价，必然导致地价畸形与扭曲。
只有割断企业同国家之间这种供给式的关系，硬化企业的预算，才有利于土地市场的健康发育。
（4）完善金融市场，发展土地金融业。
世界各国的经验表明，地产业的发展离不开金融业的支持。
地产业是一项投资大、回收期长的产业，没有银行支持难以进行。
只有土地金融业发展起来，土地市场才能繁荣兴旺。
（5）完善土地法规及地政管理机构。
为了建立正常的土地市场秩序，保护地产投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷，抑制地产投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法规，同时，也要建立与土地市场相适应的地政管理机构。
地政管理机构的设置必须面向市场，需要有决策机构和分工细密的执行机构。
9．国家对土地市场进行宏现管理调控，要以经济手段为主，综合运用经济的、法律的和行政的等多种手段。
其中法律手段是经济手段和行政手段的依据，经济手段是主体，行政手段是法律手段和经济手段的保证。
具体说，对土地市场管理调控的手段和措施主要是：
（1）通过法制手段，调控土地市场开放的范围、规模和程度。
由于我国土地市场还是刚刚开放，市场运行的条件还不完备，加之，各地经济发展水平和城市房地产业发展程度差异很大，因此，各地土地市场发育程度差别很大。
国家必须根据各地土地市场运行的具体条件，对土地市场的开放作出明确的法律和行政规定，以调控土地市场开放的范围、规模和程度。
如在土地市场方面，考虑到企业、居民的承受能力，国家规定目前主要在东南沿海城市和内地一些大中城市实行城镇国有土地使用权的出让、转让，开放土地市场。
目前我国城市土地分配实行市场机制和行政划拨“双轨制”。
在“双轨制”下，国家就要有明确的法律和行政规范，即哪些土地适用市场机制（出让），哪些土地采用行政划拨手段分配，要做出明确的限定。
（2）通过制定并实施土地开发计划，调控土地市场供给量。
城市的建设发展，其土地供给，一方面靠向城郊扩展，将农业用地转为城市用地；另一方面是进行旧城改造，以提高城市土地利用率。
依据城市发展的总体规划，制定并实施年度地开发计划，以控制城市土地，尤其是耕地每年的市场供给量。
这项手段，可以保证土地资源的有计划利用，防止盲目开发引起土地资源的破坏与浪费；同时又有利于城市土地市场的均衡供给，平衡市场供求关系，控制国家基本建设
规模。
目前实行的年度耕地占用控制指标，就是实施这项手段的一项具体措施。
（3）通过制定与实施城市土地利用规划与产业政策调控土地利用布局与结构。
根据城市的性质、土地利用现状及长远的社会经济发展目标，制定并实施城市土
地利用总体规划和细部规划，引导土地市场运行的方向，以防止土地市场自发运行导致的某些消极后果，实现城市土地的优化配置。
此外，通过制定并实施正确的产业政策和土地利用政策，对有利于土地优化配置的土地利用行为给予政策优惠，反之给予限制，这也会促进城市土地优化配置和优化结构的实现。
（4）通过制定并实施社会经济发展计划、财政信贷政策和税收政策等，来调控土地的市场需求。
随着经济发展速度加快、投资增加及财政信贷和税收政策的放宽，对土地的需求必然增加；反之，必然减少。
运用这一机理，就可以通过制定并实施社会经济发展计划及财政信贷政策、税收政策来调控土地市场需求的数量和结构，促进土地市场的供求平衡。
此外，制定有针对性的地产的税收政策（如
设立土地增值税、土地荒芜税等），可以在一定程度上抑制土地投机和虚假需求，防止土地浪费。
（5）通过制定并实施地产价格政策，。
加强土地市场的价格管理，调控土地的价格水平土地市场在一定程度上也和其他市场一样，价格的涨落也会引起供求关系的变动。
通过制定并实施正确的价格政策，加强价格管理（建立地产价格评估制度、灵活地采用土地出让方式等），可以促进土地市场供求关系的相对平衡，同时又可以防止土地价格暴涨与暴跌。
（6）通过现代信息手段，提高土地市场的透明度土地市场主体行为的盲目性，往往是由于土地市场信息不灵、市场透明度不高所致。
利用现代信息手段，提高土地市场透明度，就可以引导企业做出正确决策，克服盲目性。
实现上述措施，最根本的条件是必须保证一级土地市场的国家垄断。
一级土地市场的国家垄断，首先是由我国特定的土地制度决定的。
我国城市土地属于国家所有，实行土地所有权和使用权分离的原则，只有土地使用权可以进入市场流转。
国家是城市土地的唯一所有者，雌一的市场出让主体，其他任何单位和个人都不能成为一级土地市场的出让主体，即国家垄断了一级土地市场的出让权。
当然，土地使用权的受让主体仍然是多个，他们之间仍存在着竞争。
其次，一级土地市场的国家垄断也是保证地产市场正常运行，保证土地合理利用的需要。
因为只有一级土地市场的国家垄断，才能由国家统一制定并实施土地开发供应计划，防止土地盲目开发
，切实保护耕地，才能由国家统一制定并实施土地利用政策、土地价格政策、财政信贷政策和税收政策，以调控土地供求关系和土地价格水平等等。
10．
（1）搞好法制建设，强化法律保障发展中国土地金融业，首先遇到的一个问题就是土地使用权能否抵押。
1988年中国宪法和土地管理法经过修改后允许土地使用权依法转让。
1995年1月1日实施的&It;中华人民共和国房地产管理法>第四十七条规定：
“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
”1995年10月1日施行的（中华人民共和国担保法）对土地使用权和房地产所有权的抵押做了明确具体的规定。
这些法律规定强化了土地使用权和房地产所有权抵押的法律依据与保障。
当前的问题是抓紧制定具体的法规与管理制度，以保证这些法律的实施。
（2）建立抵押担保机构，增强抵押贷款的安全性土地使用权和房地产抵押虽然已为贷款提供了担保，但由于中国目前房地产市场发育程度不高，居民住房仍以福利性分配为主，因而当抵押人不能按时清偿债务需处置抵押财产时会遇到一些困难。
这就增加了金融机构按时收回贷款本息的风险性，从而影响金融机构发展房地产抵押贷款业务的积极性。
应借鉴国外经验，由国家建立具有经济实力和权威的担保机构，为房地产抵押贷款用户担保，就能大大增强贷款的安全性，促进金融机构积极发展房地产抵押贷款业务。
（3）加强抵押登记管理，增强抵押关系的法律地位确定抵押关系必须在签订抵押合同之后，到法律规定的部门进行抵押登记，并由政府加强登记管理，才能增强抵押关系的法律地位，为抵押权的实施提供有效的法律保证。
（4）发育二级抵押市场，扩大贷款资金的来源当前我国扩大房地产抵押贷款的限制因素之一是贷款资金来源不足。
借鉴国外的经验，要扩大房地产抵押贷款资金的来源，必须积极发育二级抵押市场，即由接受房地产抵押的金融机构，以抵押的房地产向社会发行债券等有价证券，同时努力扩大居民住房储蓄，来筹集更多的抵押贷款资金。
（5）设计多种贷款形式，满足各种贷款用户需要目前我国住房抵押贷款形式比较单一，难以满足各类用户的需要。
应该从贷款利率、还款期限、贷款条件等方面，设计多种贷款形式，以满足不同收入、不同年龄、不同收入方式与结构的居民对抵押贷款的不同需求。
这样才能促进房地产抵押贷款市场需求的扩大。
11我国农村土地补偿金制度存在的问题与对策
（一）我国农村土地补偿金制度存在的问题
2
003年进行的一项调查表明,目前中国每年国有土地收益流失至少在100亿元以上,失地农民总数在4000万人左右,每年还以200多万人的速度增加。
六成失地农民权益受到不同程度的损害,生活困难。
1补偿标准偏低,测算方法不够科学合理
据《土地管理法》,我国现行的征地补偿费计算方式为“产值倍数法”,即征用土地补偿费，为该土地被征前3年平均年产值的6〜10倍;安置补助费,为该土地被征用前3年平均年产值的4〜6倍。
以现金形式补偿的通常都在每亩1.5〜3.5万元之间。
这种测算办法说服力较差。
第一,以产值作为征地补偿标准不尽合理
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