第十二届挑战杯大学生课外学术大学生创业大赛一等奖作品.docx
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第十二届挑战杯大学生课外学术大学生创业大赛一等奖作品
第十一届“挑战杯”辽宁省大学生课外学术科技作品竞赛作品申报书
作品名称：
经济新常态背景下不动产登记对城市居民影响的调查研究
作品类别：
哲学社会科学类社会调查报告和学术论文
作品所属学科：
社会类科学
经济新常态背景下，不动产登记对城市居民造成的影响调查研究
一、概述2
1.1调查背景2
1.1.1经济新常态背景2
1.1.2中国房地产市场现状背景3
1.1.3我国关于不动产登记法律法规背景3
1.2不动产登记的意义3
1.2.1不动产登记暂行条例内容3
1.2.2不动产登记的目的5
1.3调查意义5
1.3.1不动产登记对城市居民的意义5
1.3.2不动产登记对房地产市场的意义6
二、现状调查与分析7
2.1对城市人员的调查7
2.1.1问卷调查居民对不动产登记的态度7
2.1.2采访调查居民对不动产登记的态度7
2.1.3网络调查居民对不动产登记的态度9
2.2新法规颁布后对沈阳一些房屋企业影响的调查10
2.2.1对沈阳某些不动产二手房市场行情的调查10
2.2.2对沈阳某地产公司的采访调查11
2.3总结：
不动产登记对房地产的影响12
三、对不动产登记的深度解析.13
3.1不动产登记对社会造成的影响.13
3.1.1不动产登记对社会的正面影响13
3.1.2不动产登记对社会的负面影响14
3.2不动产登记对城市居民造成的影响14
3.3不动产登记对新经济常态的影响15
四、相关案例借鉴15
4.1国内案例借鉴:
16
4.1.1睢宁县土地统一登记试点：
试点全面，成果加多16
4.2国外案例借鉴17
4.2.1德国：
不动产登记制度由来已久，登记严格到总统17
4.2.2美国：
不动产登记各州据情况自行而定,是国家稳定的税收来源18
4.2.3新加坡：
制度限制只可单向查询，保护个人隐私19
4.2.4澳大利亚：
信息全面公开，但特殊人物不提供查询，制度张弛有度20
五、对不动产登记的建议与措施21
5.1解决不动产登记的一些问题来完善不动产登记制度21
5.1.1可以登记的权利建议增加预告登记的请求权21
5.1.2对部分登记申请应以公证作为前置21
5.1.3登记机构可以自行纠正登记中的错误22
5.2加强不动产登记的方式22
5.2.1建立以土地为基础的不动产统一登记机构22
5.2.2建立不动产登记信息管理基础平台23
六、结语23
参考文献：
24
附录：
25
经济新常态背景下，不动产登记对城市居民造成的影响调查研究
摘要：
2015年3月1日，不动产登记暂行条例开始实施，一时间,经济新常态下不动产登记成为人们关注的焦点。
不动产登记是否会影响房价，能否起到反腐的作用，是否会对国家经济发展造成大的波动，都成为人们议论的焦点。
本文整体从不动产登记对居民的影响进而展开到，对房地产，和民生经济的影响，以及对反腐是否能起到作用，做了广泛调查，并结合国内试点案例，和国外的不动产登记实施案例进行比较，得出了不动产登记可能会对城市居民造成的影响，并提出了相关建议和措施。
关键词：
经济新常态不动产登记城市居民影响
一、概述
1.1调查背景
1.1.1经济新常态背景
中国经济进入新常态，增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化“三期叠加”现象明显，经济趋势从未如今天般扑朔迷离。
GDP增速放缓，调结构、促增长，国家出台一系列改革措施，对市场、社会、国家造成影响。
中国人对房子有着特殊的情结，房价升降也是大家热议的问题，经济新常态下，我国颁布不动产登记暂行条例，对房地产市场、城市居民生活产生了一系列影响。
1.1.2中国房地产市场现状背景
最近半年以来，中国房地产市场出现了比较明显的变化，许多地区无论是新手房还是二手房的成交量都显著下降，房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑趋势。
当前，中国房地产市场的格局已经转变，通俗来讲就是，其拐点已经到来。
其因素有三，首先，金融市场的大格局已经改变。
其次，城市居民的住房需求已经得到了满足。
最后，中国居民的住房需求已经逐步得到了满足。
1.1.3我国关于不动产登记法律法规背景
2013年11月20日，国务院常务会议决定整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。
要求由国土资源部负责督导全国土地、房屋、草原、林地和海域等不动产统一登记职责，并基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。
1.2不动产登记的意义
1.2.1不动产登记暂行条例内容
不动产（immovableproperty）是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
图1.2.1了解不动产
2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，2013年11月19日，SOHO中国董事长潘石屹发布微博称，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。
”
图1-2
概念定义：
不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。
不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。
如建筑物及土地上生长的植物。
依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
不动产作为自然物首先具有不可移动性，就是地理位置固定。
像土地、森林、产权期内的房子。
不动产也具独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。
不动产在时间上具有耐久性，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。
我国土地有使用年限。
当然，不动产数量有限，供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。
在社会经济特性方面，不动产体现了人们之间的社会关系和经济关系。
不动产价值量大，用途多样性，具有用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。
从经济角度土地利用的优先顺序：
商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
不动产涉及广泛，相互影响，涉及社会多方面，容易对外界产生影响。
在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。
不动产权益，由涉及广泛性引起。
政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
不动产难以变现，变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。
影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
不动产保值增值，增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。
保值是指不动产能抵御通货膨胀。
1.2.2不动产登记的目的
根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。
不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。
目前有些媒体或网上解读，认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐败，有利于降低房价，对房地产市场的影响等。
不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2014年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。
今年要建立统一登记的基础性制度，明年推进统一登记制度的实施过渡，后年全面实施统一登记制度。
1.3调查意义
1.3.1不动产登记对城市居民的意义
对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”，这种制度的建立会对每一位不动产权利人都起到保护作用，不论是拥有房产，还是土地或者林地等。
同时，不动产统一登记也会产生一些其他方面的效果，例如，“反腐”和“规范房地产市场”等。
图1.3.1房叔、房姐无处可逃
对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。
按国际标准，只有地产，没有房产，所谓的不动产是指地产及其上面的建筑物。
按宪法，我国城市土地是国有制。
我们的普通商品房，房子是所有权，土地是使用权。
有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。
没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。
为了老百姓切身利益着想，
实施不动产统一登记就是要落实物权法要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。
实行房屋统一登记，对于公众关注的反腐败、抑制房价、开征房产税等，的确会有积极意义。
1.3.2不动产登记对房地产市场的意义
在更广阔的背景下看这一改革，这一制度还承担着更重要的使命。
在国土资源工作会议上，不动产统一登记是与土地调查监测放在一起讲的；在《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工中，不动产统一登记制度、统一规范的公共资源交易平台、统一的信用信息平台、统一的社会信用代码制度并列为2014年重点工作。
如果再将其放在第三次全国经济普查的大背景下思考，就会发现不动产统一登记有着更为根本的意义：
首先，这是全国范围内的不动产大摸底、大排查。
这些年全国到底盖了多少商品房，国家又盖了多少楼堂馆所、房姐问题是否还存在、房地产商滞销多少房产，这些始终是一笔糊涂账。
对于各类不动产数量和权属关系的整体掌握，有助于制定宏观经济政策和中长期发展战略。
其次，有助于建立全国统一的征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，方便不动产的查询，从而促进不动产的交易，保证不动产交易的便捷与安全。
最后，市场经济的完善和发展，依赖于统一产权制度的确立，不动产统一登记，有助于房产在房地产市场中合理地流动和配置。
从这个意义上说，不动产统一登记是产权管理体制和机制的重大完善，与正在开展的信用、代码、交易的“统一”工作构成一个庞大的体系性工程。
结束“信息孤岛”，最终是服务于国家宏观社会经济发展战略，为夯实我国的产权制度的地基迈出重要一步。
因此，不动产登记对于房地产产业业信用度起到的是积极的正面作用，对于房地产业的规模发展起到的是促进作用，至于对于房地产业的经济发展的作用有待调查研究。
二、现状调查与分析
2.1对城市人员的调查
2.1.1问卷调查居民对不动产登记的态度
问卷见附表：
由问卷调查可见大部分居民还是认可不动产登记的,
2.1.2采访调查居民对不动产登记的态度
我们走访多名市民发现，沈阳市民与不动产公司人员对不动产登记的来临并不关注，主要原因还是老百姓觉得不动产登记跟自身利益关系并不大。
居民对不动产登记的态度附
（1）
沈阳市民张先生称，作为不炒房、不炒地的普通老百姓，不动产权登记证和房产证并无太大差别。
但不动产登记总体来说是好事，方便了，信息更公开了，办事更便利了。
而对于不动产登记，很多地产公司和房产中介都表示淡定。
青岛某家地产公司胡经理表示，“不动产登记对楼市影响不大，公司对于不动产登记并没有坐特别准备，总部也没有下发有关这方面的通知。
”
相比于不动产登记，大多数市民更关心的是城市房价以及房产税。
沈阳市和平区闫先生现在有两套房，人均在80平方米以上。
他告诉记者，对于不动产登记他不是特别在意，他比较关注的是房产税什么时候征收、征收价格多少。
“对于老百姓而言，当然希望房产税不要太高。
”
我们了解到，《不动产权证书》不强制更换也是市民对此不关注的原因。
新证启用后，以前的薄证继续有效。
新证按照“不变不换”的原则，不要求当事人强制更换。
以后房地产不变更、不交易，就不用换领新证。
不动产登记核心价值在于保障交易市民更希望用它来反腐
某不动产登记中心负责人称，不动产统一登记的核心价值在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，与房地产市场成交量没有直接关联。
“从长远看，不动产统一登记后，有利于建立房地产市场调控长效机制，促进房地产市场秩序的健康稳定。
”
虽然国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志曾强调，不动产登记与反腐都没有直接关系，但仍有舆论认为不动产登记和降房价以及反腐都有莫大的关联。
首先，不动产登记出台让“中国究竟有多少房子”这个问题可能会搞清楚;再者，房产税等问题的征收也有了基本依据。
不少受访市民表示，希望不动产权登记能够敲开官员财产公布的“铁板”，在反腐中发挥更大作用。
也有市民持不同意见。
沈阳市民李先生称，不动产登记虽说没有提及利用虚假身份登记，一个人利用多个身份、多个户口登记等情况，这样的登记所起的作用将大打折扣。
有市民则认为，不动产登记虽然存在缺陷，有待发展完善，但现在总归是走出了第一步。
受访者：
贾刚35岁月收入6000元
80后的贾刚最近也特别关注《条例》的实施动态。
2010年3月，贾刚与妻子暂住在省城浑南。
2014年下半年，他便萌生了购房计划，属于典型的刚需购房者。
今年春节，经过与家人多次协商后，贾刚将购房区域定在了省城长白岛的一所大型项目楼盘。
他原本年后定下新房，但随着《条例》的实施，最近几天贾先生又徘徊在买房还是租房之间，连日来一直犹豫不决。
“《条例》正式出台，我认为房价应该会降。
”贾刚表示，假如实施征收房产税，拥有多套房子的户主肯定会将多余房子出售，这样房源多了，价格相对也会回落。
“房价要是降了，对于我们这种刚需购房者来说，无疑是件好事，所以我想再等等看。
目前，还是选择租房生活。
”
2.莉女士是一名70后，财会出身的她，对房产投资是无比钟爱。
于是在20年前，也就是1995年刚参加工作，便拥有了要买两套房产的梦想。
之后，只要听说或看到那里有开盘消息，她都会前往了解。
这么多年过去了，很多大型知名房企及本土楼盘她都相继去过好多家，不论房屋户型还是房价优惠力度，总有一些不满意的地方。
网络调查居民对不动产登记的态度附2
随着夫妻二人拼搏奋斗，2006年，夫妻二人拥有
了第一套住房。
“我觉得现在是买房的最好时机。
”武原莉表示，3月1日，不动产条例的颁布，更有效地规范房地产市场统一化，对于我们购房者来说更有效地保障购房的合法权益，同时更加有效监控和遏制小产权以及证件不全开发企业，从而净化房地产销售环境。
其次，不动产登记也是一种对产权保护，同时国家还进一步加强对个人隐私的保护。
现在对于购房者来说，选择买房是最好契机，不需要在买与不买中徘徊不定。
“过了十五，就先把房款首付交了，圆了我拥有两套房产的梦想。
”
2.1.3网络调查居民对不动产登记的态度
受访者：
杨华清25岁月收入3000元
面对《条例》颁布，一部分购房者仍就持有继续租房的态度，并继续观望房价；另一部分购房者认为，《条例》实施以及央行的再度降息，此时是最佳的购房契机。
对于拥有多套房产的户主来说，心态很平和。
然而，在记者的微信圈里也出现了大量有关《条例》
实施的文章和报道，一些网络论坛里同样也刊登了相关内容信息。
QQ采访:
出生于1990年杨华清，来自山西省武乡县，目前在沈阳市一家修理厂担任汽修工一职。
“每月房租就需要支出700元，真是太贵了。
”小杨摇着头无奈地表示，2012年7月份开始了沈阳的打工生涯。
起初，在苏家屯连续找了三天房子，才找到了一间价格相对便宜的单间，租金600元/月，超出了他预期的租房开支。
“这里的城郊房和我们县城的楼房租金差不多。
”小杨表示，他之前在武乡县城与同事合租70平方米楼房，每月租金700元，租金相差仅100元。
对于月收入3000元小杨来说，买房一直是他的梦想，但是对于目前的现状来说，他还是对租房“情有独钟”。
“买房对于我们刚步入社会的打工族来说，有些遥不可及。
”3月1日，《不动产登记暂行条例》实施，全国15个城市被列为第一批城市，辽宁沈阳、大连两市在列。
所谓不动产登记，就是将不动产进行统一登记，实现登记机构、登记依据、登记簿证、信息平台“四统一”。
不动产包括集体土地所有权，又包括房屋等建筑物、构筑物所有权，以及耕地、林地、草地等土地承包经营权等十类不动产权。
当然，在这林林总总这么多不动产权里，市民最关注的是“房屋等建筑物”——就是市民居住房。
不动产登记短期内并不能影响房价可实现楼市调控效果
从去年12月《不动产权证书》发布起，便有关于房价下跌的传闻。
沈阳市某房产中介刘女士告诉记者，从近几年的数据比较，近期沈阳房价并没有出现大的波动。
“近期二手房的挂牌量、成交量和房价都很稳定，并没有遇到抛售房屋的。
”
2.2新法规颁布后对沈阳一些房屋企业影响的调查
2.2.1对沈阳某些不动产二手房市场行情的调查
通过我们对二手房市场的调查，发现没有明显变化，挂牌数也和以前差不多。
”文化路上的一家房屋中介工作人员表示。
随后，我们走访了沈阳市多家中介市场了解到，从3月1日至今，大部分中介的工作人员都是在回访年前有购房、租房意向的客户和整理房源。
并没有出现有抛售意向的客户，即使在节前也没有出现房源大量增加的情况。
图2-2-1芒果不动产实地调查
沈阳市某房产信息部经理吴女士表示：
“2014上半年生意还可以，二手房
买卖、二手房租赁都比较稳定。
2014年下半年虽然仍有人来看房，了解信息，但少有买家，并且相当一部分卖家由于政策、房产环境问题等持观望态度。
今年年初至今，生意达到冰点。
”
走访中，我们看到，常有一些市民到店咨询二手房价格，不少市民都对不动产登记后，二手房房价会有所下调抱有期望。
也有一些市民担心，不动产登记实施后，目前所持的集体土地所有权、森林、林木所有权、建设用地使用权、宅基地使用权等将面临作废。
图2-2-1517不动产实地调查
对此，我们经过某不动产研究者介绍，不
动产登记与原有政策相比，改变的是管理主体，也就是将侧重点从房屋转向土地方面。
从交易层面、产权层面来看，其实影响不大。
目前市民所持的相关证件依然有效，并不会强行要求登记，而且不动产登记与房产税并没有必然联系。
同时，一多年从事房产中介业务的中介负责人认为，不动产登记目前不会对二手房市场带来太多的影响，因为后续的相关政策还没有出台，售房、购房者也不会急于出售和购买二手房。
2.2.2对沈阳某地产公司的采访调查
图2-2-1中海实地调查
通过我们到各房地产公司售楼处走访调查，发现各房地产公司并没有因为不动产登记条例的实施而受到影响，其中中海平和平之门售楼处看房人一直是满堂而坐，销售经理说最近房产市场很景气，基本没有收到新法规的影响。
采访者：
“你好，作为中海沈阳销售负责人，谈谈近期颁布的不动产登记法
规对沈阳地产市场有什么影响吧。
”
图2-2-2中海采访现场
销售部张经理：
“不动产登记短期内并不能影响房价，不动产登记本身并不是房地产调控政策，不会直接影响到楼市，但通过不动产登记可以实现更多更快的楼市调控效果。
”
2.3总结：
不动产登记对房地产的影响
对于被寄予厚望的降房价功能，业内人士普遍认为，不动产登记的根本目的是厘清此前分散于多个部门和系统的不动产信息，摸清家底，保障不动产所有者的权利，降房价并不是其直接目的。
不过不动产登记确实将给一部分多套房
持有者带来压力。
财政部财政科学研究所所长贾康（微博）表示，不动产登记制度
不动产登记对房价的影响附3
的建立是房产税开征的前提，有利于摸清家底后，对存量房开征房产税。
多套房尤其是大户型房产持有者，在不动产登记为房产税开征提供预期下，会将手中房源投向市场，增加市场供给。
不过2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，为这些房源持有者提供了缓冲空间，不会因为“集中抛售潮”引发房价崩盘。
居民对房价的态度附4
居民对房价的态度附4
三、对不动产登记的深度解析.
3.1不动产登记对社会造成的影响.
3.1.1不动产登记对社会的正面影响
不动产登记对社会的正面影响附5
首先我们先来看一下不动产登记对社会产生的正面影响，从直接的结果是：
我们可以轻易查到名人、富人和官员的房产及
交易情况。
再也不用各种猜测和澄清了。
再从间接的看由于一部分人不想让人知道自己的财产情况。
尤其是一部分官员。
制度执行前夕，也许会出现一波房产抛售狂潮。
并且反腐有了新利器。
但这也可能会导致一部分人寻找新的方式规避，如一人多户口。
除此之外，这也有助于斩断利益传输，除了有助于征税，反腐败也被专家认为是不动产统一登记制度的重要作用之一。
此次国务院常务会议也明确提出，要推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。
民众对于不动产制度对反腐的态度附6
赵锡军表示，“房叔”“房姐”的出现表明了房产信息不公开、不透明的负面影响，不动产统一登记和公开查询系统建立后，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正当交易的问题，对于发现腐败活动，斩断利益输送会有很大作用。
张大伟也曾表示，房地产登记系统的建立，会对市场部分灰色房源存量有威慑作用，可能会出现部分抛售。
3.1.2不动产登记对社会的负面影响
不动产登记对社会是有利的，但任何事物都是一把双刃剑，有利就会有弊，下面我们就来论述一下不动产登记对社会产生的弊。
长期以来，房产是中国唯一升值的投资品。
未来，中国人必然会寻找其他投资渠道，官员也会寻找其他财产存储渠道。
比如海外购房。
那么这就会导致中国的资金外流。
并且还可能会使炒房者发明出新的犯罪方式来炒房，由于会对地产行业造成冲击，所以可能会增加失业人口。
并且还可会会影响国家经济，使中国经济产生短期不景气现象。
3.2不动产登记对城市居民造成的影响
不动产登记对社会的负面影响附7
搜狐中国的潘石屹曾在微博上称，若今年实施不动产统一登记，房价马上会跌。
房价一跌，开发商、银行。
炒房者都要哭了。
并且政府出台的各种调控政策终于要奏效。
因为通过各种离婚、结婚方式逃避“限购”的人将几乎无处遁形。
但是这对普通市民影响小。
东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀表示，不动产统一登记制度的推广会有一个从试点到全面铺开的过程，只有形成完整的体系，才能对房地产市场的政策决定做出影响。
金教授认为，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。
3.3不动产登记对新经济常态的影响
民众认为不动产对经济新常态的影响附8
其实最值得注意的就是，针对不动产中最受关注的房产。
赵锡军说：
“房产是各界民众都很关注的焦点问题，不动产统一登记将摸清房产底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础，对于规范房地产市场和房地产调控有重要意义。
”
中原地产研究部总监张大伟对此表示认同。
他说，如果不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。
因为不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，为房产税的全面征收提供条件。
目前，许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设，如果不动产也能够统一登记，那么房产税的推进将消除主要技术障碍。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，加快房地产税立法并适时推进改革。
财政部财政科学研究所所长贾康指出，未来完善房地产税应立足于“公平土地税负，强化保有环节”，在推进个人住房房产税试点之外，还应下调过高的住房用地税负，简并流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税，对投机性购买住房实行高度超额累进税率
四、相关案例借鉴
4.1国内案例借鉴:
4.1.1睢宁县土地统一登记试点：
试点全面，成果加多
睢宁县处于徐州市东南部，徐连经济中心区域，面积1769平方公里，总人口134万，辖16个镇。
土地统一登记试点工作
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