益阳美人窝国际大酒店可行性研究报告.docx
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益阳美人窝国际大酒店可行性研究报告
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益阳美人窝国际大酒店
可行性研究报告
第一章总论
一、项目名称与性质
1.1.1项目名称：
益阳美人窝国际大酒店
1.1.2项目性质：
新建、中外（香港）合资经营
二、承办单位概况
合营各方情况：
湖南省桃江县宏运房地产开发有限责任公司（以下简称甲方），法人代表汤强生，本项目全权委托代理人吴乐安；香港万有图书贸易公司（以下简称乙方），法人代表徐邦存。
拟建合营企业情况：
①名称：
益阳美人窝国际大酒店（以下简称该项目）
②项目总投资及注册资本：
项目总投资人民币4000万元；注册资本1800万元人民币。
甲方以土地、房屋作为认缴出资。
乙方以现金方式认缴出资，即甲方40%，乙方60%。
③合营期限：
合资经营期限为30年。
④项目选址：
湖南省桃江县桃花江镇桃花江大道。
⑤经营范围：
休闲、娱乐、健身、餐馆、住宿、商务。
三、可行性研究报告编制依据
（1）《中华人民共和国中外合资经营企业法》（1990.4.4）
（2）《中华人民共和国合同法》（）
（3）《中华人民共和国公司法》
（4）《中华人民共和国食品卫生法》（）
（5）《中华人民共和国环境保护法》（）
（6）《中华人民共和国消费者权益保护法》）
（7）《中华人民共和国城市规范法》（1989.12.26）
（8）《娱乐场所管理条件》（1999.7.1）
（9）《桃江县鼓励投资的规定》、《桃政发2003（23）号》
（10）桃政地存让字[2002]第072号
四、项目提出的理由、预期目标、有利条件。
1.4.1项目提出的理由
湖南省桃江县地处湘中偏北，境内有长石、洛湛铁路通过，益桃一级公路与长常高速公路相连；美丽的桃花江旅游景点是湖南武陵源黄金旅游资源线上一个新的亮点。
近年中外游客来桃旅游的不断增多；桃江县境内不仅旅游资源丰富，农、林、矿产资源丰富而有特色，来桃江经商、投资的客商逐年增多，尽管近年桃江县城对城市基础设施建设投入大，城市功能品位不断提升，但目前尚没有一家能够满足涉外接待、档次较高的宾馆、酒店，以致于来桃江办事、旅游的客人都住益阳、长沙星级酒店。
因此，在桃江县县城投资新建一座满足中外客人休闲、餐宿的四星级大酒店，是适应市场需要的顺势之为。
1.4.2预期目标
本项目计划投资4000万元，拟建地址：
桃江县桃花江镇桃花江大道；用地面积15亩，建筑面积13800m2，年营业收入6000万元；年利税总额1800万元。
1.4.3有利条件
1.4.3.1位置好。
本项目拟建位置处于县城东区，中外客商经入我县的必经之路——桃花江大道北侧，县政府近年实施县城“西改东扩”的城建规划发展战略，场地三通一平，道路硬化，环境绿化，城市设施功能齐全。
1.4.3.2政策优。
今年当地县政府出台桃政发[2003]23号文件，对来桃江投资将在用地、环境政策税收实行奖励等税费方面都有优惠政策，特别是本项目与当地县委、县政府提出的旅游兴县的战略方针相吻合，本项目将得到当地各级政府的大力支持。
1.4.3.2投资双方优势互补，本项目投资甲方有房地产开发和熟悉本地资源的优势，乙方有经营实业，酒店管理雄厚的经济实力和涉外经验的优势；甲、乙双方于本项目实施中都能发挥各自的特长。
第二章需求分析与建设规模
一、市场分析
2.1.1地理位置适中，交通便利的因素为客流量的增加打下了基础。
桃江县属湖南省中部偏北，处于资水中下游；与益阳市区仅隔25公里，有益桃一级公路相通，在益阳市几市县（区）中，上有安化，远有南县、沅江，在市内也是处中的位置；长石、洛湛铁路在县内通过，且均建有县级站；距长沙110公里，经益桃一级公路上长常高速公路到长沙飞机场，仅一个小时的路程；公路有国道207线与省道1824线纵穿南北，县道桃武线与省道1837线横贯东西，还有即将通车的怀桃二级公路可达湘中、湘西腹地、水运顺资水经洞庭湖通江入海。
2.1.2旅游资源丰富，有潜在的休闲旅游客源。
桃江县境内有美丽的桃花江，早已于上个世纪三、四十年代黎景辉创作的《桃花江是美人窝》，而使桃花江美景闻名于中外，这首歌唱出了桃花江两岸山美水美人更美。
桃江境内的古迹遗址有资水岸边凤凰山下的天问台，当年屈原流放期间曾在此隐居，常伫立在江边石岩上，仰望苍天，俯视江流，忧国忧民，责天问地。
县城西南8公里处浮邱山，是楚南名山，洞庭湖一带几县市的数万香客年年来此上山许愿烧香。
改革开放以来，在县委、县政府以旅游兴县的战略指导下，逐年开发且市场已认可旅客逐年增加的景点还有：
桃花江森林公园、桃花江竹海、罗溪瀑布、修山羞女峰、花果山美人窝，以及土香土色的村居旅游——农家乐，这些都是桃江的旅游资源。
近年来，每年来桃江旅游、休闲娱乐的游客人数在100万人次以上。
旅游业总收入达1.3亿元，占全县GDP3.3%左右。
2.1.3经济提升，对外开放，来桃江经商办事的客商增多。
改革开放以来，桃江已由单一的粮食生产和简单的手工业生产的地域经济，逐步做到了在农业生产实现结构调整的基础上，农产品深加工，工业生产上规模、技术含量高，其工农业产品，能够融合到国内外市场参予竞争。
如农村充分利用楠竹资源进行深加工的竹胶板，早已远销全国边少地区的茶叶，春秋凉席、竹笋食品，有地方特色的葛制品系列、腊大哥、牛魔王肉制品，工业方面的久通锑制品、花岗石板材、铸管、焦炉煤汽铸件、水泥制造业等等，都是产销两旺。
旅游产品有利用树根自然美造型加工的根雕和竹编、竹制工艺品，这些具有地方特色的工艺品琳琅满目，让中外游客来桃江不仅有看、有玩、有乐，还有带，带这些工艺品回去做纪念，让家人分享其乐。
据测算，每年来桃江经商、办事、开会、交流的客商达20万人次以上。
2.1.4城市品位提升，交通便利，将能吸引客流来桃江食宿。
桃江县城在城市基础设施日益完善的基础上，市容整洁有序，现在来桃江办事、旅游的客商食住在桃江，今后还将会把外地在长沙、益阳办事、旅游的客商吸引到桃江来休闲、食宿。
据计算只要吸引长沙食住客商的0.1%和益阳市区及邻县区食住客商的2%，来桃江的食住客商潜力就达10万人次以上。
2.1.5市场前景预测
通过上述综合分析地理、交通、资源等因素，目前每年外地来桃江客商平均可达130万人次以上，预计到2010年外地来桃客商将达到210万人次左右。
二、目标市场定位
2.2.1人民生活水平提高，人们出外旅游，对食住的要求也提高。
“出门难”是人民生活水平不高，相对外出旅行办事时，衣、食、住、行处处不方便，不愿出远门的意思；“休闲旅游”是近年频频出现的经济名词，就是随着人们生活水平的提高、假期的增多、喜欢亲人朋友结伴或单位组织等形式出外游玩休闲。
对食宿的要求一个是要上档次，还要有娱乐、健身项目，功能齐服务优良。
外出旅游的中、高档消费是今后旅游消费发展的趋势。
基于上述分析本项目拟按四星级宾馆建设，以接待中外游客中富裕、小康型的消费群体。
查阅有关资料中外游客的富裕、小康型的比例达60%左右，则这一档次的消费人群年均在80万人次左右。
按每人次平均食、宿、玩消费400元计算，市场份额就达3.2亿元。
2.2.2市场风险
本项目选定国内外来桃游客中的中、高档消费群体，其面对市场风险将有客源消费群体认知度：
县城的四星级宾馆，无法与省城的相比；本地服务型企业的竞争；虽说目前尚无一家四星级的宾馆、酒家，但有上述共识，规划新建、改造的上等级的企业二处，但其经营理念、经营场地和经营规模都有一定的局限性。
2.2.3项目市场定位与建设规模
目标服务客源：
年20万人次。
目标服务项目：
宾馆客房160间（套），酒店餐饮营业面积13800m2。
休闲娱乐商务等。
年经营收入6000万元，利税总额1800万元。
三、建址现状
2.3.1地理位置的优势
1地理位置：
桃花江大道在县城桃花江镇的东区，东西向有益长一级公路直通益阳市，仅21公里，南北有因正在建设桃江的资江大桥而新建的大道穿过。
2本项目建址周围建筑物
本项目建设位置东去县延伸的桃花江大道，大道两旁都是商业、办公区，南面有县汽运长途客车站、县地税大楼，往西是桃花江二桥过县城老城区，临北紧挨的是新修建的档次较高的桃花江休闲广场，西北处几百米远是即将竣工的县委、政府办公大楼。
本项目位置将是县城的政治、文化、交通、经济中心的位置。
2.3.2建址土地权属类别与占地面积。
土地类别为出让土地，出让期为50年，土地用途为商业开发。
用地面积15亩。
本项目土地由甲方作为出资提供。
2.3.3建址条件
本项目建址位置，交通便利，场地平整，城市基础设施功能齐全，完全具备施工建设的条件。
有当地县委、县政府鼓励投资的规定，为项目开发建设奠定坚实的基础，提供了优良的软环境。
项目建设符合城市规划要求。
第三章建筑方案
一、设计要求
3.1益阳美人窝国际大酒店拟建场地，位于桃花江二桥引道与桃花江大道连接的起点，后有竹海作背衬的县委、县政府办公大楼，前有繁华热闹的桃花江大道和汽车站，右边紧临桃花江休闲广场，左边延伸都是东区新建的商业居住区和即将开发的文化娱乐中心，右边几百米远处是幅射全国的建筑面积达3万平米的竹业城商品市场，左边2000米远处有近年开发的面积达5平方公里的民营创业园。
该位置区位优势显着，商业价值无限，其建筑物必须有独特的形象，齐全的功能，豪华的装饰，体现桃花江山美、水美、人更美的直观印象，使之成为外地来桃旅游休闲办事的，进入县城对该酒店有深刻的印象。
项目建址及总体规划初步方案见（图三.1）
二、平面布局
根据本项目拟建位置地形（见附图三.1），桃花江大道迎宾路口东侧用地建6－7层的大酒店，主要功能是餐饮、宾馆住宿；迎宾路口西侧用地建3层的商住楼、亭园、游泳池，其主要功能是休闲、娱乐、健身、商务。
本项目用地规划见（表三.1）规划用地面积10000m2，建筑用地面积2900m2，绿化用地面积6800m2，总建筑面积13800m2，容积率1.38%。
（图三.1）
建筑面积、项目用地估算表（三.1）
项目明细
用地面积
建筑面积
功能及说明
一、宾馆、酒楼
1300m2
9800m2
7层
1、豪华套房
360m2
4套×90m2，每套二室二厅三卫一书房
2、高档套房
2800m2
56套×50m2，每套二室一厅一卫
3、标准间
3000m2
100套×30m2，每套一室一厅一卫
4、大、小会议室
700m2
大会议室一个400m2，小会议室4个75m2
5、大、小餐厅
900m2
大餐厅一个500m2，小餐厅及包厢400m2
6、公共区域
1000m2
一层大厅500m2，各层100m2×5
7、办公、服务、设施用途区域
2040m2
板梯二处电梯三处，餐饮加工、员工值班、办公用
二、休闲、健身、商务中心
1600m2
4000m2
三层
8、游泳馆
500m2
600m2
9、多功能商务大厅
1100m2
1000m2
10、保龄球馆
400m2
11、舞厅、KTV房
600m2
12、美容美发、休闲中心
400m2
休闲中心、咖啡、茶吧、健身按摩
13、健身、娱乐中心
400m2
14、其他公用房
600m2
三、停车用地
300m2
绿化亭园用地
6800m2
四、合计
10000m2
13800m2
三、装修及其他要求
3.3.1外墙装饰，按四星级宾馆高档豪华的要求，临街建筑外墙贴花岗石板材，其余外墙部位贴高级瓷砖。
3.3.2内墙装饰根据用途不同，分别刷高级墙漆，贴白磁砖或木装修。
3.3.3三层以上采用板梯和电梯相结合，大酒店建筑物至少配三台自动电梯和两处板梯，一处板梯与一台电梯专供生活后勤服务上下用，一处板梯与两台电梯专为顾客上下用，做到员工与旅客上下都有专用通道。
3.3.4屋面考虑采用花园式屋面设计，符合环保、绿色的要求，也可用作休闲观光区域。
3.3.5消防要有配套设施，每层都必须有安全通道，层与层之间要采用特级防火卷帘的备用隔断，将每一层作为一个防火区，屋顶要设计有消防用水箱，同时兼做生活用水水箱。
3.3.6要用中央空调系统调节室内温度。
第四章环保影响
一、“三废”的处理
4.1.1餐饮部食品加工产生的“三废”治理是重点，在建筑的平面规划、功能布局时要充分考虑“三废”的排放。
4.1.2在地面基础设计时，要规划好污水的处理与排放，从长远规划，宾馆、餐饮部的生活用污水要经处理才可排放，近期与雨水经沉淀池混合排放，生活和加工用水的排放达到环保的要求。
4.1.3院内要有地埋式垃圾箱，做到生活垃圾当日运走不留夜。
4.1.4餐饮部要采用燃油式锅炉，其废气排放要精心设计，做到外部无烟、灰和油汽冒出。
二、噪声的影响
本项目拟建地址位于东区中心位置，人流、车流、物流相对集中，而宾馆酒店是顾客休闲娱乐的地方，要求安静无噪音。
因此，建筑物设计时要考虑如何尽量做到闹中求静。
三、环境的绿化
4.3.1地面绿化
要栽植4个以上品种常年不落叶的四季青树木，坪内要有花有草，有亭园建筑。
4.3.2室内绿化
走道板梯及游客所见之处，要有品味的花木盆景，让客人在建筑物内随处都能看到花木心情舒畅，心旷神怡。
4.3.3屋顶绿化
建筑物的屋顶在保证排水通畅，防水止漏的同时，要考虑设计出花园式的屋顶，让游客乘上电梯来到建筑物顶层眺望县城的美丽景象，并且让客人在屋顶也可休闲、娱乐、消费。
四、水电设施
供水由桃花江大道引二条d100的供水管，分别供宾馆酒楼和商务娱乐中心两栋建筑物的生活用水，建筑物高层供水考虑屋顶设水箱的供水方式。
室内供水设施尽量做到阴蔽的阴蔽，露出部份采用防锈的管道和抛光处理的不锈钢水具设施。
供电按建筑面积12800m2计算（单位容量20VA/m2），可配一台SL7－200/10变压器，考虑到本项目服务行业的特殊性，要采用备用发电和供电的方式。
另外建筑物设计时，要考虑装置防雷设施。
第五章组织机构与人力资源配置
一、组织机构
5.1.1湖南益阳美人窝国际大酒店是中外合资经营企业，实行董事会领导下的总经理负责制，由乙方派一人任董事长，甲方派一人任总经理。
5.1.2公司下设办公室、公关部、财务部、人事部、保安部、后勤部、商务中心、网络中心、娱乐中心、健身中心、客房部、餐饮部十二个职能部门。
（图五.1）
（图五.1）
组织机构示意图
二、人力资源配置
5.2.1本项目按机构设置和经营规模对员工需求（见表五.1），经营规模满负荷运作时临时聘用人员没列入其内。
（表五.1）
负责人
领班
员工
小计
客房部
1
10
19
30
餐饮部
1
9
30
40
娱乐中心
4
6
20
30
健身中心
1
3
6
10
网络中心
1
3
4
商务中心
1
2
7
10
后勤部
1
3
4
保安部
1
5
10
16
人事部
1
3
4
财务部
1
5
6
公关部
2
2
10
14
办公室
2
6
8
总经理办
4
4
合计
21
37
122
180
5.2.2本项目为四星级宾馆，人员素质要求有一定的专业技能，员工必须会一般接待的英语会话，相关接待和管理人员要会二种外语对话。
5.2.3管理人员和一般员工聘用后要培训三个月，并选送适量骨干到相应等级的大酒店见习一段时间，全部员工经严格考试、考核才可上岗。
5.2.4员工分岗位、工种不同，一律统一着装、挂胸牌上岗。
三、运行机制
（一）前期运作
企业设立前由甲乙双方协商成立筹备小组，由甲方派3人，乙方派1人，筹备小组负责企业设立前的相关事项和项目的立项、规划设施等投资前期准备工作。
甲乙双方正式签订合资协议后，即办理工商登记事项，对建筑设计方案进行审定并委托招标设计。
在董事会中明确总经理等负责人选，并对投资建设期的机构设置，人员招聘与员工、资金的投入与使用等做出安排。
（二）管理机制
按照现代企业制度和《公司法》的要求，酒店的权力机构是董事会，董事会制定重大经营决策和战略目标，决定公司中层以上的管理人选。
总经理负责制下的各个部门及其负责人是董事会的执行机构或执行者，监事会由3－5人组成，对酒店的营运管理进行监督，这样职责明确、权力、监督、执行机构相互分离，相互制衔，相互配合，做到精干高效、责权明确，各司其责。
要以职能部门为考核单位，制定工作目标和经济效益指标，按经营范围服务种类不同，工作责任不同将酒店的总目标。
分解到各责任中心、效益中心，层层落实各项经济指标，建立对经营者和员工的激励机制。
主要业务部门或相关岗位可采用招投标或竞聘上岗等形式，鼓励公平竞争。
现代企业的竞争就是员工素质的竞争，特别是酒店服务待业尤为突出，酒店要在招聘高素质员工的同时，要注重人才培养，定期举办各种业务培训、专业技术、竞赛、选拔技术能手等各种业务活动。
要爱护和教育员工：
爱岗敬业，遵法守纪，团结协作，文明服务。
酒店要根据各工种岗位或服务操作流程，制订相应的制度，标准按照四星级酒店的服务标准，按顾客的需求是首位任务的要求定出切合实际可操作可量化的规范性制度，使员工有章可循，对工作质量或服务的好坏有详细的标准，达到促进员工工作能力的不断提高和酒店各项服务质量提高的目的。
酒店在提高服务质量的同时，要注重降低营运成本，对资金实行计划定额管理，对财产要定位定人，定期维护设备。
对批量大的物品、原材料和设备的购进要实行招标，做到质优价廉。
要把好原样和各项财产实物的入库验收关，明确相关人员的责任，严防食品安全事故的发生。
（三）营销策略
本项目所建酒店按四星级标准建设，其硬件环境将优于县、市内的同行业。
在建立现代企业机制和加强各项管理，提高服务质量的同时，还得讲究营销策略，注重不断开发客源市场。
对县内客源首先要利用酒店处于当地县委、县政府新办公楼出入路口的优势位置，为县级各种会议和接待服务，积极参予政府采购竞争；其次要以桃花江休闲广场及东区新城新形象的区位优势，将县城西区居民的餐饮、休闲消费吸引过来。
两者酒店所面对的是新建的汽车站和直通益阳火车站的桃花江大道，当地外出工作，务工的人员较多，探亲回归故里的客源需要通过各种媒体在全县各乡镇着重宣传本酒店的服务项目和服务水平。
对县外客源市场，要采取多种形式推介，如广告新闻媒体、各种旅行社的推介。
旅游旺季到各旅游名胜景点宣传桃花江风光和景点特色；走访有经济实力的部门、行业，以优惠的方式邀请各单位组团来桃江开会、旅游休闲，还可在长沙、益阳等城市，张家界、韶山等景点，设促销员按引来客流收入计酬的形式，扩大县外客源市场。
酒店可根据餐饮、服务种类、季节等不同，制订出各种促销手段，如节日、假期促销价格，团体与散客的价差促销，或者按消费总额回报礼品，或者有的服务项目采取会员制、月票制、年票制的形式促销，为扩大影响，对特殊消费群体（老年人、少儿、职业种类）或特殊的纪念日实行免、减价优惠。
酒店按经营收入提取一定比例的广告宣传费，不仅经常在报刊、电视等媒体，在各名胜景点的广告宣传，还要在地方产品或省内的名优产品上采用适当的方式做广告，做到即宣传推介了对方的产品又为本酒店的服务项目做了宣传。
4酒店在注重员工素质和技能提高的同时，要注重开发企业的服务品牌，如餐饮的名菜名吃，服务的名星岗位。
请社会有影响的知名人士来企业献计，关注企业文化的建设，在同行业中要有独特的企业形象，尽量将企业文化融合到当地民风、民俗中。
第六章项目实施进度
一、建设工期
本项目规划建设期为二年，分期实施，具体可分为几个阶段，以图表示意如下：
序号
建设工期
工作内容
1
准备阶段
项目论证、合资经营协议签订、合资企业设立事项办理、建筑图纸设计、工程招投标
2
主体工程阶段
水电负荷手续办理及安装到建设现场，基础工程、污水治理工程，墙身及屋面工程，地面硬化、绿化工程。
3
装饰工程阶段
外墙装饰、水电及网络管道安装、室内装饰楼层及地面装饰
4
设备安装阶段
电梯、中央空调、通讯、广播音响及计算机网络系统等设备的安装
5
员工招聘、培训
招聘培训管理人员、专业人员、服务员等
6
试营业阶段
按四星级宾馆和服务规范要求运作
二、项目各工期实施进度表
工期
项目
2003.11－2004.1
2004.2－5
2004.6－11
2004.11－2005.4
2005.5－12
准备阶段
项目论证
√
合资协议、设立企业
√
图纸设计招标
√
主体工程阶段
基础、污水工程
√
墙身、屋面
√
√
地面硬化绿化
装饰工程阶段
外墙装饰
√
地面装饰
√
√
内墙装饰
√
√
各种布线管道安装
√
√
员工招聘、培训阶段
√
√
设备安装调试阶段
√
试营运阶段
√
第七章投资估算与资金筹措
一、投资估算
7.1估算依据
7.1.1本项目根据所需的建筑用地及相应的绿化用地来估算本项目所需土地，土地的出让费已考虑原已办出让手续土地的评估价和新增土地出让价，并考虑县政府对投资1000万元以上的项目有优惠政策的因素。
2、本项目所需服务的客房数量及相应的设施、设备均按四星级宾馆酒店的要求配置，并结合目前的市场价格来估算各明细项目的投资金额（具体项目见表4.1）
投资估算表（表4.1）
序
号
项目
计量
单位
数量
估算
单价
估算
金额
备注
1
土地出让
m2
10000
400元
400万
2
建安工程
2960万
①
设计费
60万
②
大酒店建筑
m2
9800
1500
1470万
③
商务娱乐中心
M2
4000
1200
480万
④
设备设施
9500万
中央空调系统
套
1
320万
320万
自动电梯
套
3
60万
180万
保龄球
套
1
200万
200万
电子网络系统
80万
通信、音响、电子计算和网络
健身器材设备
50万
客房设施
35万
其他不可预计
85万
85万元中考虑了借入资金的利息
3
供水、供电系统
100万
4
园林绿化
100万
5
交通用车
辆
6
160万
6
开办费
230万
①
工资
人
20
3万
60万
②
员工培训
人
160
0.2万
32万
③
服装
人
180
0.1
18万
④
设立企业、办证等前期费用
20万
⑤
办公设备等流动资金
100万
7
流动资金
升级会员 