绿城26项112个成本优化点绝对干货.docx
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绿城26项112个成本优化点绝对干货
绿城路网规划优化
绿城路网优化点❶：
路网布置
优化原理或经历：
道路〔包括基层和面层〕造价远高于同等面积软景造价，在满足标准与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支
本钱优化原那么：
减少路网的不合理曲线和弯折
重要性等级：
★★★
绿城路网优化点❷：
出入口布置
优化原理或经历：
每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定平安隐患问题。
本钱优化原那么：
满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。
既可节省出入口的建造本钱，又可减少出入口长期的人员管理费用。
重要性等级：
★★
绿城路网优化点❸：
道路宽度
优化原理或经历：
道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建立用地、节约本钱开支的作用。
本钱优化原那么：
在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建立用地。
1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。
重要性等级：
★★★
2
停车规划优化
绿城停车优化点❶：
停车场提地利用
优化原理或经历：
在工程停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造本钱远高于地面车位。
因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约本钱。
本钱优化原那么：
〔1〕地面露天车位最大化；
〔2〕地面停车按照最大边线原那么布置；
重要性等级：
★★★
绿城停车优化点❷：
停车方式
优化原理或经历：
同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差异。
同样，从地面到地下各种停车位的建造本钱有也巨大的差异。
本钱优化原那么：
〔1〕车位平面布置最优化：
限定面积内停放量最大；
〔2〕车位建造本钱由低到高的顺序为：
地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑
重要性等级：
★★★
绿城停车优化点❸：
停车位体型控制
优化原理或经历：
建筑高度越高本钱越高，因此对停车位高度应有所关注。
在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。
本钱优化原那么：
〔1〕停车位高度；
〔2〕单个车位面积
重要性等级：
★★★
绿城停车优化点❹：
车位设置
优化原理或经历：
当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：
集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。
本钱优化原那么：
〔1〕车库宜集中设置，减少建造本钱；
〔2〕机械车位及地下车库高度预留
重要性等级：
★★★
3
配套及商业优化
绿城配套商业优化点❶：
配套面积控制
优化原理或经历：
配套本钱都需要由可销售的产品来承当，因此控制配套面积是控制配套本钱的最关键点。
本钱优化原那么：
〔1〕会所面积优化；
〔2〕学校面积优化；
〔3〕物业用房面积优化；
〔4〕架空层面积优化
重要性等级：
★★★
绿城配套商业优化点❷：
商业
优化原理或经历：
建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是本钱的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现工程利润的最大化。
本钱优化原那么：
〔1〕商业面积控制；
〔2〕商业布局优化
重要性等级：
★★★
4
组团配置优化
绿城组团优化点❶：
合理确定组团大小
优化原理或经历：
组团大小对本钱的影响要点是：
1、每个组团一般需要1-2个出入口；
2、每个组团均有围墙；
3、每个组团均要考虑消防要求；
4、每个组团出入口均需配备专门平安管理与设施。
现实中的经历是：
如果组团布置过小，那么上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业效劳能力跟不上。
本钱优化原那么：
合理确定组团规模，防止组团规模过小。
绿城组团优化点❷：
合理布置组团出入口
优化原理或经历：
如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的假设干个出入口，可以减少后期小区管理费用。
本钱优化原那么：
相对集中布置出入口。
5
土石方优化
绿城土石方优化点❶：
按原有地势规划
优化原理或经历：
土方工程中的任何多余消耗均可以视为“无效本钱〞，优化土方工程方案的最根本原那么就是：
动土量最少。
尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
本钱优化原那么：
按原有地势排布产品，使动土量最小。
绿城土石方优化点❷：
场内土方平衡
优化原理或经历：
外运及外购土方在工程实施过程中不仅消耗大量本钱而且消耗极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。
本钱优化原那么：
尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运〔购〕土量
绿城土石方优化点❸：
规划场地标高
优化原理或经历：
工程场地标高确实定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定那么场地土方量确定，同时局部影响建造本钱。
本钱优化原那么：
根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。
绿城土石方优化点❹：
关注排水坡度
优化原理或经历：
雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定。
对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点。
本钱优化原那么：
大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量
绿城土石方优化点❺：
关注排水泵站
优化原理或经历：
排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降低低洼区土场地标高。
排水泵站需要长期维护费用。
本钱优化原那么：
大量填土地块，考虑排水泵站的长短期本钱与土方回填本钱比选
6
临时设施优化
绿城临时设施优化点❶：
临时设施的排布
优化原理或经历：
对临时设施的布局要求是：
科学布局、减少搬迁、防止重复工作。
临时设施仅在建造过程使用，与最终交付客户的产品无直接关系，假设不进展科学的布局与方案，那么宜造成撤除与重复建立。
本钱优化原那么：
防止临时办公室、施工生活区、工程临水、临电的重复建立
绿城临临时设施优化点❷：
临时道路设置
优化原理或经历：
出于文明施工要求，工程开发过程中的临时道路往往也被要求建立为混凝土路面，同时由于其上部载重，其基层做法也有较高要求。
因此，完全可以考虑将临时道路与后期永久道路结合起来。
本钱优化原那么：
尽量安排永久道路与临时道路的综合使用
7
产品选型
绿城产品选型优化点❶：
成熟产品选用
优化原理或经历：
使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造本钱。
本钱优化原那么：
尽量选用成熟产品
绿城产品选型优化点❷：
可售比控制
优化原理或经历：
未经过市场的科学判断的大赠送面积建筑形式，会出现很大本钱风险。
本钱优化原那么：
建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积。
对要求随楼附送的面积，应有书面的科学的市场分析。
8
方案选型优化
绿城方案选型优化点❶：
建筑体形
优化原理或经历：
建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物构造本钱上下，同时建筑体形对节能产生较大影响。
本钱优化原那么：
高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及本钱要求
绿城方案选型优化点❷：
优化外挑外挂构件
优化原理或经历：
合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件那么不仅在建筑上显得多余，而且增加本钱支出。
本钱优化原那么：
精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和本钱的双赢。
绿城方案选型优化点❸：
山地建筑
优化原理或经历：
山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
本钱优化原那么：
〔1〕根据山体高差确定产品类型。
〔2〕山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
绿城方案选型优化点❹：
简化屋顶造型
优化原理或经历：
坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在本钱差异，如何比照选型应予考虑。
本钱优化原那么：
既有经济性的比选又满足建筑的要求。
9
地下室优化
绿城地下室优化点❶：
控制地下室面积
优化原理或经历：
地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：
在满足人防要求的前提下能少建那么少建。
本钱优化原那么：
严格控制地下室面积。
绿城地下室优化点❷：
控制地下室层高
优化原理或经历：
在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室构造本钱。
地下室层高确实定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
本钱优化原那么：
严格控制地下室层高
绿城地下室优化点❸：
减少地下室层数
优化原理或经历：
地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造本钱。
如果通过对地下停车布置的优化，能在两〔一〕层地下室内解决三〔二〕层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
本钱优化原那么：
严格控制地下室层数
绿城地下室优化点❹：
简化地下室排水
优化原理或经历：
地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。
由于地下室面积较大，建筑找坡需进展大量混凝土浇注，费用昂贵。
本钱优化原那么：
在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层。
10
边坡支护优化
优化原理或经历：
在山地或坡地中使用较多，由于其对形成产品无直接作用，因此应考虑采用最经济而可靠的边坡支护形式。
常见的边坡支护形式有毛石砌筑、钢筋混凝土挡墙、普通锚杆、预应力锚杆、花管注浆、喷锚护壁、自然放坡。
本钱优化原那么：
在可靠方案的根底上，通过经济性比选，采用最经济的边坡支护方式
11
层高优化
优化原理或经历：
建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑本钱增加2％左右。
在高层建筑中层高的累计那么会对建筑的根底产生较大影响。
本钱优化原那么：
控制层高
12
门窗面积优化
优化原理或经历：
同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。
控制门窗面积不仅是建筑本钱的要求，也是建筑节能的需要。
本钱优化原那么：
〔1〕通过节能测算指标来控制窗墙比；
〔2〕窗地比应不超过同类产品经历值
13
栏板栏杆优化
优化原理或经历：
栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被无视，一方面应根据产品定位确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低本钱。
本钱优化原那么：
〔1〕尽量形成标准化栏杆；
〔2〕栏杆、栏板档次标准化
14
外墙装饰优化
绿城外墙装饰优化点❶：
关注外墙装饰档次
优化原理或经历：
鉴于对住宅而言外墙面积约等于建筑面积，外墙材料选型的造价差异对建筑单方造价影响颇大。
〔转载自造价者网，请保存此标记。
〕
本钱优化原那么：
〔1〕提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考；
〔2〕以成熟产品外墙装饰用材比率作为控制；
〔3〕关注外墙立面复杂程度，并提出改良建议。
绿城外墙装饰优化点❷：
关注外装材料适用性
优化原理或经历：
外墙材料的耐候性直接决定了其使用本钱，不是所有的装饰材料均适合在外墙及室外使用，如钢质材料易锈蚀、木质材料易开裂、局部石材易风化等；选择外墙材料时需同时考虑其前期的投入本钱和后期的使用维护本钱。
本钱优化原那么：
尽量减少后期维护本钱较高的外装材料的使用。
15
阳台露台屋面优化
优化原理或经历：
标准化或有经历的阳露台做法是首选，这样可减少过程中及事后的损失。
本钱优化原那么：
提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择。
16
绿城节能方案优化
绿城节能优化点❶：
约束体形系数
优化原理或经历：
体形系数是决定节能方案的最关键数据，不满足体形系数的要求即意味着将采用高本钱的节能解决方案，但降低体形系数与建筑立面效果有一定冲突，因此体形系数是建筑方案中一个最棘手的问题。
本钱优化原那么：
约束体形系数。
绿城节能优化点❷：
控制合理的窗墙比
优化原理或经历：
窗是建筑中能量损耗较大的部位，门窗面积越大意味着能量损耗越大，越不能满足节能要求。
节能计算中的窗墙比是一个重要的值。
本钱优化原那么：
控制合理的窗墙比。
绿城节能优化点❸：
优化墙体材料
优化原理或经历：
不同墙体材料的热传导性不同，对能耗的影响也不同，例如加气混凝土砌块与黏土砖墙的能耗就远低于钢筋混凝土墙体，因此选用低能耗的墙体材料也是解决节能方案的途径之一。
本钱优化原那么：
优化墙体材料。
绿城节能优化点❹：
核实节能计算书中系数取值
优化原理或经历：
节能计算中各种材料的热传导系数是有一定取值范围的，同一栋建筑物的同样节能解决方案假设计算中系数取值不同，最终的计算构造将会大相径庭，甚至得出截然相反的结论。
因此对设计院节能计算书的系数要注意核实，以免因取值问题造成节能解决方案的选择错误。
本钱优化原那么：
实节能计算书中系数取值
17
绿城构造方案优化
绿城构造优化点❶：
选用最优的构造形式
优化原理或经历：
从经济性上比拟，住宅构造形式经济性由低到高依次为砖混构造、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙。
本钱优化原那么：
满足建筑设计要求前提下采用经济性最好的构造形式。
绿城构造优化点❷：
优化柱网布置
优化原理或经历：
在建筑平面确定情况下，科学合理地柱网布置能到达最好的经济性。
反之柱距过密或过大均会带来本钱增加。
本钱优化原那么：
优化柱网布置。
绿城构造优化点❸：
优化构件截面，控制砼含量
优化原理或经历：
对混凝土而言，柱、墙、板、梁等构件截面一旦确定，那么使用量随即确定。
构件截面过大不仅本钱增加，同时降低了房屋的有效使用空间。
另一方面，构件截面从某种意义上与钢筋用量存在此消彼涨的关系，因此构件截面并非简单的越小越好。
本钱优化原那么：
优化构件截面，控制砼含量
绿城构造优化点❹：
减少沉降缝设置
优化原理或经历：
每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及根底的费用，因此沉降缝数量宜越少越好
本钱优化原那么：
在符合设计标准的情况下，减少沉降缝设置。
绿城构造优化点❺：
优化设备层
优化原理或经历：
设备层往往容易被无视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，构造设计优化中不应忽略对设备层的优化。
本钱优化原那么：
优化设备层
绿城构造优化点❻：
优化转换层
优化原理或经历：
转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。
转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。
本钱优化原那么：
优化转换层
18
绿城供电方案优化
绿城供电优化点❶：
配电设备布置
优化原理或经历：
配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。
本钱优化原那么：
〔1〕测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；
〔2〕所有供配电设备〔除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜〕尽可能设在同一房间内，确保在符合标准要求下距离最短，以减少之间联接线路。
绿城供电优化点❷：
供电方案比选
优化原理或经历：
现行供电方案一般分环网式和开闭式，采用不同的供电方案对本钱影响差异很大。
本钱优化原那么：
测算环网式与开闭式供电经济性，一般情况环网式比开闭式经济
绿城供电优化点❸：
开闭所选址
优化原理或经历：
开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。
在电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响本钱的一个非常重要的因素。
本钱优化原那么：
合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短
19
供水方案优化
绿城供水优化点❶：
水泵房建立
优化原理或经历：
小区的供水往往有以下几种方式：
1、从市政供水管网直接供水；2、当市政供水管网压力不够时，对局部高层住宅通过水泵方式加压供水；3、为整个小区建立水泵房，统一加压供水。
本钱优化原那么：
〔1〕重点考虑建造水泵房的必要性；
〔2〕必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间－应以距市政接入点最近为原那么
绿城供水优化点❷：
供水方案比选
优化原理或经历：
不同供水方案的应用范围和本钱有所不同
本钱优化原那么：
根据工程产品组合〔高层、小高层、多层〕，进展供水方案技术经济比选〔带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等〕
20
消防方案优化
绿城消防优化点❶：
消防方案
优化原理或经历：
消防设计标准中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。
一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。
本钱优化原那么：
〔1〕在符合消防标准的前提下，最大限度布置消防分区；
〔2〕布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库〔单体、复式〕的区别。
绿城消防优化点❷：
防火墙设置
优化原理或经历：
专业的消防防火墙造价昂贵，标准上允许利用建筑墙体作为防火墙。
本钱优化原那么：
尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置
21
水处理优化
绿城水处理优化点❶：
中水处理方案
优化原理或经历：
在满足小区中水处理要求的情况下，建造面积越小其造价越低。
从节约管线长度出发布置中水处理站。
本钱优化原那么：
〔1〕中水处理站应根据工程特征，选用设计规定的最小规模，
〔2〕与中水提升泵站应选择在地块中心，使管线布置长度最短。
绿城水处理优化点❷：
污水提升泵站
优化原理或经历：
污水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游污水系统中，从而降低低洼区土场地标高。
污水泵站需要长期维护费用。
本钱优化原那么：
对大量填土地块，由于自然坡度无法到达排水要求，需考虑建立污水提升泵站
22
景观方案优化
绿城景观优化点❶：
利用原状景观资源
优化原理或经历：
充分利用原状景观资源能有效减少后期景观投入，并且在工程上也减少了人为破外造成的隐患，例如原状土的密实度远高于回填土。
本钱优化原那么：
利用原有地形的起伏关系完成山水造型。
防止洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。
绿城景观优化点❷：
配置均衡组团小品
优化原理或经历：
如果前期销售过程中的示范区小品较受客户的认同，而后期的组团建立中配置较少，会使客户产生期望落差。
本钱优化原那么：
注意控制总量并均衡配置。
绿城景观优化点❸：
软硬景比例控制
优化原理或经历：
同样面积的硬景造价远高于软景造价。
适宜的软硬景比例是建筑与本钱的双赢。
本钱优化原那么：
严格控制软硬景面积比例，并跟进测算。
绿城景观优化点❹：
景观标准做法
优化原理或经历：
拥有多年经历的累计，有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以防止在后期的各工程设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。
本钱优化原那么：
提供软硬景观标准做法表〔如草坪、绿篱、道路、石材、砌块〕及相应价格表。
绿城景观优化点❺：
控制景观构筑物的数量与体形
优化原理或经历：
景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。
这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。
本钱优化原那么：
控制景观构筑物的数量与体形
绿城景观优化点❻：
泳池选型
优化原理或经历：
泳池设备方案造价差异大
本钱优化原那么：
泳池设计本钱控制要点为：
严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。
23
智能化工程优化
绿城围墙优化点❶：
方案规划比选
优化原理或经历：
智能化的设计方案决定了智能化工程的本钱，采用符合工程规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的本钱。
本钱优化原那么：
以工程的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案
绿城围墙优化点❷：
设备档次控制
优化原理或经历：
不同档次、不同品牌家居安防系统的采购价格差异较大，合理选用相应档次和品牌能有效地控制智能化系统本钱。
本钱优化原那么：
合理确定设备档次
绿城围墙优化点❸：
对讲设备选型
优化原理或经历：
家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比拟及产品档次选择。
本钱优化原那么：
比照方案及设备选型
绿城围墙优化点❹：
红外对射探头设置
优化原理或经历：
红外对射原理是需要用A点的发射装置直线对射入B点的承受装置，所以围墙越长越直，其探头数量就越少。
本钱优化原那么：
红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化，防止不规那么围墙增加探头数量。
绿城围墙优化点❺：
安防系统组团门方案优化
优化原理或经历：
不同功能本钱差异大
本钱优化原那么：
从功能分析入手，通过对锁闭方式、限位功能的改良降低本钱
24
小区围墙设计优化
绿城围墙优化点❶：
围墙标准
优化原理或经历：
小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建〔例如学校〕围墙，组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。
围墙的造价按不同的设计档次差异可达数倍之多。
本钱优化原那么：
不同档次工程选择不同档次围墙。
绿城围墙优化点❷：
围墙根底设计
优化原理或经历：
围墙下部一般有砖或混凝土条型根底，上部围墙荷载越大，根底越深。
上部围墙厚度越大，根底尺寸越大。
控制上部围墙的荷载与厚度影响到围墙的根底设计。
本钱优化原那么：
优化上部围墙。
绿城围墙优化点❸：
围墙装饰层设计
优化原理或经历：
围墙装饰层采用涂料、面砖、栏杆或其它造型，造价差异较大。
本钱优化原那么：
根据工程档次设计围墙装饰层。
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