清水弯温泉度假村投资项目分析.docx

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清水弯温泉度假村投资项目分析

清水湾温泉度假村投资可行性报告

一、总论

〔一〕工程背景

1.工程名称

清水湾温泉度假村

2.单位概况

武义清水湾温泉度假村坐落于风景秀丽的武义温泉旅游度假区，距武义县城4公里，距国家AAA级郭洞古生态村4公里。

度假村三面环山，空气清新，按三星级旅游涉外饭店标准设计建造。

3.工程提出的理由

温泉对人体的医疗作用早已被人们认识，在我国利用温泉治病有悠久的历史。

清水湾温泉度假村工程是一个以武义温泉为旅游媒介，以度假村的自然资源为特色，武义丰富的旅游资源为环境的，能够为国外的游客提供安康、休闲、容丰富的“绿色假期〞的旅游度假村。

工程建立符合国家产业政策，是国家和地方政府竭力鼓吹开展的工程，工程的建立有一定的社会意义；工程不是一个孤立的度假村，它可以与惠东县其它旅游资源配套，而形成一个完整的有特色的海滨旅游线

〔二〕工程概况

1.拟建地点

武义温泉旅游度假区

2.建立规划

项　　目

设　施　要　求

温泉会所

是温泉度假村的标志工程，由温泉浴城、康体理疗中心、商务会议中心和风味餐厅四局部组成。

温泉浴城和康复理疗中心要求具有浓厚的温泉文化气氛，注重温泉与中医、文化和娱乐的结合,借助温泉别墅的住宿条件优势，把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建立；商务会议中心要求会议设备齐全，要能满足不同类别的商务会议客人的需求；风味餐厅要布置独特，表达农家气氛。

温泉别墅

以住宿客人为效劳对象，按照三星级旅游涉外饭店的标准配套效劳设施，各座别墅要突出建筑外观、部装修风格的独特性和多样化，表达各国、各民族的特色。

生态农庄

是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生态环境、环保潮流和娱乐功能，产品以荔枝等当地的特产为主。

室外娱乐场

是温泉度假村的主要娱乐设施，根据温泉度假村的室外地形来开发多种室外活动工程，建造多种室外活动设施，要注重各种设施的平安性。

3.主要建立条件

武义县位于市西南部。

东经119°27′～119°38′，北纬28°32′～29°03′之间，素有“温泉之城〞的美誉。

溪里温泉日出水量超2500吨，水温42.6--44℃，含多种对人体有益微量元素。

　金温铁路于村西北入境，沿武义江经履坦镇，跨过武义江转东至桐琴北出境入永康市，境设有履坦、武义、桐琴三站。

330国道斜穿境东北，省道有上茭道至松阳线（44），永康至武义线（43），尚有城区至、东皋至XX、三港至、马口至遂昌等多条跨境公路和县、乡道纵横贯穿全境，全县大局部村已通公路。

金丽温高速公路横穿境北，设下邵互通口，连接城区。

旅游业作为武义县重点产业，清水湾温泉度假村的建立得到了政府的大力支持。

二、资源条件评价

〔一〕可利用资源

武义温泉是被指为“第一，华东一流〞，武义温泉里的泉水含有多种对身体有益的微元素，武义温泉以量大、水优、温度适宜而著称。

显然已成为秋天、冬天旅游的好去处，身体感觉疲惫的时候，带上自己的亲朋好友，一起来到这里，来到武义温泉，一定会让你感觉身心舒爽。

生活的压力一定会慢慢褪去。

武义温泉中的泉水含有多种稀有的对身体各种病痛都有益的微元素，如心脏病、冠心病、风湿性关节炎、神经衰弱、慢性肠胃炎。

一般人泡泡温泉可以促进血液循环、促进消化，对维护神经系统及美容养颜都有一定的成效。

〔二〕其他旅游资源

武义山清水秀，文化底蕴深厚，又有丰富的温泉资源，是开展养生休闲特色旅游的宝地。

武义境奇峰林立、重岩叠嶂、深谷幽潭、湖光山色、天然成趣、风光迷人，景观独特。

寿仙谷景区重岩叠嶂，清溪趣石点缀，雄伟中透出秀丽，吓纱崖、凌空石井那么是巍峨惊险、天然而设，令人称绝。

有着“十里画廊〞之称的秀垄、清风寨风景区奇石象形，景点众多，每一处无不蒙上与东汉光武帝秀避难有关的神秘色彩。

加上台山、石鹅岩、石鹅湖等毗邻相连的景点，构成了一派壮丽秀美的自然景观。

三、投资估算

清水湾温泉度假村是集度假、娱乐、休闲、健身、理疗为一体的综合效劳工程，且处于尚未开发阶段，工程量比拟大，需要较多资金。

初步估计清水湾温泉度假村投资工程的投资预算为6500万元人民币，其整体营销推广费用分别摊入各具体工程的维护费用中。

〔一〕温泉会所

1、投资总额：

3,350万元，包括：

温泉浴城

浴城分为经典浴池和特色浴池两大部份，以休闲自然为主要风格。

参考同类温泉浴城，估计基建投资：

1,800万元〔包括围墙、绿化等费用〕；设备投资：

800万元；流动资金：

100万元。

总计：

1,800+800+100=2,700万元；

康体理疗中心

基于温泉度假村的定位，康体中心并不需要过于豪华，而是以充分挖掘温泉的康体潜力为主，中西医结合。

估计基建投资：

100万元〔包括浴城的附属设施〕；设备投资：

90万元；流动资金：

10万元。

总计：

200万元。

商务会议中心

估计基建投资：

200万元；设备投资：

100万元；流动资金：

50万元。

总计350万元。

风味餐厅

餐厅以天然装饰为主，突出精致布局和农家风味。

估计基建投资：

60万元；设备投资：

30万元；流动资金：

10万元。

总计：

100万元。

2、营业收入

参考省境的温泉度假村收费标准，清水湾温泉度假村的浴城定价：

80元/每位。

其他收费工程亦相应参考该度假村附近的温泉度假村收费标准。

同时，根据之前的市场预测，预计温泉浴城一年接待客流量可达28万人次。

当然，实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力度。

在稍后的敏感性分析中，本文也给出了不同客流量情况下度假村的盈利水平。

根据前面所作的市场预测，营业收的初步估算如下：

工程名称

容量预算〔万人〕

消费标准〔元/人〕

年收入〔万元〕

温泉浴城

28

80

2,240

康复理疗中心

28×15%=4.2

60

252

商务会议中心

8

200

1,600

风味餐厅

28×80%=22.4

30

672

合　　计

－

－

4,764

3、营业本钱

管理费用〔包括员工工资。

按营业收入的7%计算〕:

4,764万元×7%=333.48万元；

房屋、建筑物折旧（20年直线折旧）:

2,160÷20=108万元；

设备折旧〔5年直线折旧〕:

1,020÷5=204万元；

维护及水电费〔按营业收入的15%计算〕：

4,764×15%=714.6万元；

营业物品消耗〔不连风味餐厅〕〔按营业收入的25%计算〕：

4,092×25%=1,023万元；

风味餐厅制作本钱〔按毛利润率40%计〕：

672×60%=403.2万元；

营业税金:

4,764×5.5%=262.02万元。

4、利润

税前利润

4,764-〔333.48+108+204+714.6+1,023+403.2+262.02〕=1,715.7万元；

所得税：

1,715.7×33%=566.181万元；

税后利润：

1715.7-566.181≈1,149.52万元。

5、投资回收期〔不计建立期，以下皆同〕：

3,350÷1,149.52≈3年。

〔二〕温泉别墅

1、按如下标准兴建，初步估计投资总额为：

2,600万元：

按三星级标准兴建80栋别墅，其中：

25栋小型〔每栋5个标准间〕、45栋中型〔每栋5个标准间、2个豪华套房〕、10栋大型〔每栋8个标准间〕、4个豪华套房。

共计430个标准间，130个豪华套房。

初步估计投资额为：

1,925万元〔25栋小型×20+45栋中型×25+10栋大型×30=1,925万元〕；初步估计设备投资额为：

625万元〔430×1+130×1.5=625万元〕；初步估计需流动资金：

50万元。

2、营业收入

对于温泉别墅，完全可以考虑采用国际流行的分时度假概念或其他方式予以经营，提高客房利用率和利润率，但具体经营模式有待经营者定夺。

这里的收入预测仅作参考。

武义县的三星级酒店标准间的收费为220-240元，考虑到温泉度假村所处地域相对较为偏僻，为吸引旅游社团的旅游客户计，标准间对旅行社的收费定在120元左右是较为合理的；豪华套房的目标市场主要是淡季的商务客人，定价在220元左右是较为合理的。

其中，标准间和豪华套房的数量比为43:

13。

根据前节的市场预测，预计在温泉度假村住宿过夜人数可达10万人次。

按照上述收费标准，初步估计营业收入如下：

容量预算〔万人〕

平均房价〔元/人〕

年收入〔万元〕

10

120×0.7679+220×0.2321=143.21

1,432.1

3、营业本钱

管理费用〔含员工工资。

按营业收入的7%计算〕：

1,432.1×7%=100.24万元；

房屋、建筑物折旧〔20年直线折旧〕：

1925÷20年=96.25万元；

设备折旧〔按5年直线折旧〕：

625÷5=125万元；

维护及水电费〔按营业收入的8%计算〕：

1,432.1×8%=114.57万元；

营业物品消耗〔包括别墅房间消耗按营业收入25%计算〕：

1,432.1×0.25=358.03万元；

营业税金：

1,432.1×5.5%=78.77万元。

4、利润

税前利润：

1,432.1-（100.24+96.25+125+114.57+358.03+78.77）=559.24万元；

所得税：

559.24×0.33=184.5492万元；

税后利润：

559.24-184.5492≈374.69万元；

5、投资回收期：

2600÷374.69≈7年；

〔三〕生态农庄

1、所需投资额为：

100万元。

生态农庄可利用现有的山坡，依山而建，力求自然，表达出地道的农家风情。

其中在治理荒山、开垦农地、建温室等方面要列为重点。

2、营业收入

生态农庄采用分承包方式经营，收入主要来自收取承包费的收入，而管理和维护等费用开支那么由承包农户负责。

初步预测生态农庄可吸引度假村50%的客流量，并假定承包费率为30%，收入情况如下：

容量预算〔万人〕

消费水平〔元/人〕

年收入〔万元〕

28÷50%=14

12

168×30%=50.4

3、营业本钱

折旧〔因多为设备，作5年直线折旧〕：

100÷5=20万元；

4、利润

税前利润：

50.4-20=30.4万元；

所得税：

30.4×0.33=10.032万元；

税后利润：

30.4-10.032≈20.37万元。

5、投资回收期：

100÷20.37≈5年。

〔四〕室外娱乐场

1、、按照如下标准，初步估计所需投资额总计450万元：

室外娱乐场所可包括垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园等。

其中除了滑草场本钱和维护费用较高，其他工程的投资本钱均较低。

建立定位于力求自然、野趣，与整个度假村生态、休闲的风格保持一致。

初步估计基建投资额250万元；设备投资额150万元；流动资金50万元。

2、营业收入

初步估计如下：

容量预算〔万人〕

消费标准〔元/人〕

年收入〔万元〕

28×50%=14

35

490

3、营业本钱

管理费用〔含员工要资。

按营业收入的7%计算〕：

490×7%=34.3万元；

房屋、建筑物折旧〔20年直线折旧〕：

250÷20=12.5万元；

设备折旧〔5年直线折旧〕：

150÷5=30万元；

维护及水电费〔含原料消耗，按营业收入的30%计算〕：

490×30%=147万元；

营业税金：

490×5.5%=26.95万元。

4、利润

税前利润：

490-（34.3+12.5+30+147+26.95）=269.25万元；

所得税：

269.25×0.33=88.8525万元；

税后利润：

269.25–88.8525≈180.40万元。

5、投资回收期：

450÷180.40≈3年。

四、财务评价

〔一〕、静态评价

根据以上对各局部工程的分析，清水湾温泉度假村的四项工程总的年平均税后利润为：

1149.52+374.69+20.37+180.40=1724.98万元；四项工程的年平均账面资产为：

〔6,500+0〕÷2=3250万元；整个工程的年平均账面回报率为：

1,724.98÷3,250=53.07%。

在全部工程建成后，在正常年份的投资利润率为25%，工程总的投资回收期〔加建立期2年〕为9年。

〔二〕、动态评价

〔1〕净现值分析

根据以上预测和分析，XX温泉度假村的各投资工程的回收期最短的只需不到三年，最长的也不超过七年，是经济效益比拟理想的开发工程。

因此，对于整个工程建成后的现金流量情况，下面做一个5年近期预测，并根据这一现金流量计算总工程的净现值和含报酬率。

清水湾温泉度假村投资工程现金流量预测表单位：

万元

科目

第0年

第1—5年每年

投资额

1、收入

2、本钱

3、折旧

4、税前利润〔1-2-3〕

5、所得税〔税率33%〕

6、税后利润

7、运营现金流〔3+6〕

6,500

6,736.5

3,566.165

595.75

2,574.585

849.61

1,724.97

2,320.72

现金流量净额

-6,500

2,320.72

这里的折旧均采用直线法计提〔以下皆同〕，并预计工程资本的时机本钱为20%，那么工程净现值为：

（万元）

NPV>0，初步认为投资该工程是可行的。

〔2〕、含报酬率〔IRR〕分析

该工程的含报酬率〔IRR〕为：

，即2320.72×〔P/A,x,5〕=6,500〔万元〕

因此，（P/A,x,5）=6500/2320.72=2.8009，由年金现值系数表可知，x≈23.9%

即该工程的含报酬率〔IRR〕约为23.9%，大于估计的工程投资的时机本钱20%。

因此，投资此工程能产生较好的经济效益，此工程具备投资价值。

〔三〕盈亏平衡分析

本局部主要根据上局部的度假村投资建成后五年现金流量分析，主要是分析：

〔1〕当其它因素〔如预计的定价等〕不变时，需多少客流量才能使投资本钱刚好得以回收；〔2〕当其它的因素〔如预测的客流量等〕不变时，采取什么样的定价才能使投资本钱恰好能得以回收。

1、定价不变，客流量变化

考虑到在诸多工程中，温泉浴城的客流多少直接影响了康体中心、风味食街、温泉别墅、生态农庄以及室外娱乐场等的客流量，因此，其他工程的客流量的变化均可以温泉浴场的客流量大小为参考。

故设温泉浴城的保本客流量为x万人：

四局部工程的营业收入分别为：

〔1〕、〔80+60×0.15+200×8÷28+30×0.8〕x=170.14x；

〔2〕、（143.21×10÷28）x=51.15x；

〔3〕、12×0.5×0.3x=1.8x；

〔4〕、35×0.5x=17.5x。

营业收入共计为：

240.59x万元

营业本钱〔不计折旧〕分别为：

〔1〕、170.14×〔0.055+0.07+0.15〕x+0.25×146.14x+0.4×24x=92.93x

〔2〕、51.15×（0.07+0.08+0.25+0.055）x=23.27x

〔3〕、0

〔4〕、17.5*（0.07+0.30+0.055）x=7.44x

共计：

123.64x万元

第1—5年，每年折旧：

595.75万元

营运现金流为：

（240.59x-123.64x-595.75）×（1-0.33）+595.75

=78.36x+196.60〔万元〕。

科目

第0年

第1—5年每年

投资额

1、收入

2、本钱

3、折旧

4、税后利润

5、运营现金流〔3+4〕

6500

240.59x

123.64x

595.75

78.36x-399.13

78.36x+196.60

现金流量净额

-6,500

78.36x+196.60

令

，得保本客流量x为：

25.22万人。

即，在其它因素不变情况下，温泉浴城的客流量至少要到达25.22万人/年，XX温泉度假村工程投资的现金流入现值等于现金流出现值，才能到达盈亏保本点。

2、客流量不变，定价变化。

考虑到所有度假村工程中，价格敏感性最强、影响最大的是温泉浴城的收费价格，其余工程的涉及面较窄〔如康体中心〕，客户消费额较低〔如食街、生态农场及室外娱乐等〕，而商务客人对于价格的敏感性较低〔如商务会议中心的收费等〕，因此也可将温泉浴城的收费作为根本定价，其他工程的收费以此为参考按比率计算。

因此，设温泉浴城的费用为y元/人。

四局部工程的营业收入分别为：

〔1〕、28y+4.2×〔60/80〕y+8×2.5y+22.4×0.375y=59.55y；

〔2〕、10×（143.21/80）y=17.90y；

〔3〕、14×（12/80）×0.3y=0.63y；

〔4〕、14×（35/80）y=6.125y

营业收入共计：

84.21y万元；

营业本钱〔不计折旧〕分别为:

〔1〕、59.55×〔0.055+0.07+0.15〕y+0.25×51.15y+0.4×8.4y=32.52y

〔2〕、17.90×（0.07+0.08+0.25+0.055）y=8.145y

〔3〕、0

〔4〕、6.125*（0.07+0.30+0.055）y=2.60y

共计：

43.26y

第1—5年，每年折旧：

595.75万元；

营运资金：

〔84.21y-43.26y-595.75〕×（1-0.33）+595.75=27.44y+196.60〔万元〕。

科目

第0年

第1—5年每年

投资额

1、收入

2、本钱

3、折旧

4、税后利润

5、运营现金流〔3+4〕

6500

84.21y

43.26y

595.75

27.44y-399.13

27.44y+196.60

现金流量净额

-6500

27.44y+196.60

令

，得到保本定价y为：

72.03元/人。

即，当别的因素预测情况不变时，温泉浴城的收费至少要到达72.03元/人，温泉度假村投资的现金流入现值等于现金流出现值，刚好不盈不亏。

〔四〕敏感性分析

本局部分析主要用来判断当工程的根底数据〔如客流量、收费、本钱等〕发生变化时，经济评价指标〔这里主要是净现值NPV指标〕的变化幅度，以及工程可承当风险的能力。

1、确定分析指标

以净现值NPV指标作为主要分析判断的动态指标。

2、选定需要分析的不确定因素，并设定这些因素的变化围

通常来说，影响现金流入量的有产品价格、产品销量和其它业务收入等因素，影响现金流出量的有设备开工率和经营、管理费用支出等因素。

在本工程中，我们将影响现金流入的因素主要确定在游客人数和每位游客的平均收费这两项上；而将影响现金流出的因素主要确定在营业本钱〔包括管理费、维护费等〕上。

即主要考虑以上三项不确定性因素。

3、计算各因素变动导致经济指标变动的数量结果

在充分考虑了市场需求、经济景气、行业前景和行业特点等因素后，对于上述三项不确定性因素，均赋予其上下各20%的变动空间。

一般来说，这也是较为符合实际的可能变动情况。

下表左侧列出了对各个变量的悲观和乐观估计，右侧几列那么列出了当其中一个变量变化、而其他变量仍维持期望值时，在悲观和乐观情况下各自的工程净现值。

不确定因素

变化围

分析指标NPV〔万元〕r=0.20

悲观

期望

乐观

悲观

期望

乐观

游客人数〔万人〕

22.4

28

33.6

-661.97

441.27

1963.02

收费〔元/人〕

64

80

96

-659.29

441.27

1967.04

营业本钱〔占收入之比〕

63.48%

52.9%

42.32%

-981.87

441.27

1874.68

例如，当游客人数为悲观预计的22.4万人、其他因素皆保持期望值时，工程净现值为-661.97万元，较之正常期望下的净现值少了很多，此时工程处于亏损状态。

五、社会评价

在武义建立温泉度假村有相当的资源，工程建立符合国家产业政策规定，是地方政府鼓励和优先开展的工程。

工程建立有重要的社会意义。

从当地的经济投资环境来看，投资硬环境较好，武义县具有良好的经济开展前景。

作为为旅游配套效劳的度假村也将具有较大的开展空间。

因此，在当地建立温泉度假村具备较好的开展潜力。

武义县政府提出了“旅游旺县〞的开展规划，旅游产业已成为惠东县的重点开展和支柱产业的地位。

在武义县建立温泉度假村，可以得到当地政府的有力支持，并享受到一定的政策、税收优惠。

具体优惠方法有待于与当地政府沟通后确定。

总之，清水湾温泉度假村具有较好的开展潜力。

投资此温泉度假村工程是必要的，也是可行的。

六、风险分析

1．市场竞争剧烈，在和地区温泉资源丰富，有强有力的竞争对手和大量的潜在竞争对手。

2．温泉的质量和可开采的温泉寿命对本工程的成败至关重要。

但目前没有权威的地质勘察资料和温泉质量分析报告。

3．度假村工程的建立对吸引顾客非常重要，要表达安康、休闲、容丰富的“绿色假期〞的旅游度假村，就要建立和经营一批特色工程。

因此工程的设计也很重要。

4．度假村日常的经营管理的理念和方法与工厂的管理不同，作为第三产业，有其独特的行业规矩和经历，投资者应尽快转变观念和管理方法，使工程尽快走上正轨。

5．武义镇政府的观念和支持对本工程的成功非常重要；地方的区域文化习惯我们不清楚；农民对工程的理解和支持我们也不了解。

可以说，到目前，我们对投资的软环境知之甚少。

6．本工程纳入武义旅游线，必须获得有关政府部门的批准和旅行社的大力支持，必须与有关部门建立长期的联系；同时，该工程要经过省国土资源厅批准。

7．虽然从工程的经济分析看，工程的投资利润率较高，但该工程对营业本钱的变动和游客人数的变动特别敏感，在收费不变的情况下，游客人数低于22万人，就可能亏损。

因此如果投资决策失误，可能导致工程长期亏损而无法赢利。

8.工程投资的绝对额太大，如果投资决策失误、预算相差太大，必须要追加投资，追加投资额太大，可能拖跨现在企业。

本工程的好处在于一次性投资大，营运资本相对较少，但前期的广告费用是必须投入的，并且在每一次旅游旺季都需要大量的广告投入，单靠度假村本身的资金积累，估计一两年难以维持，必须要有追加的投资准备。

七、研究结论与建议

清水湾温泉度假村工程具有很高的可行性。

建立中建议按如下程序操作：

1、进展地质勘探，在温泉资源本身很优质的前提下，决定投资，与地方政府正式签定投资合同；请专业的设计公司对度假村进展全面规划和设计，包括工程设计；开场建立。

2、投资分为二期，首期主要有会所和局部别墅的建立，以及整个度假村的绿化、道路建立等；二期为生态农庄和室外娱乐场的建立。

3、与当地其他投资者合作，以降低投资风险。

4、注意开场培育市场，有目的的在新闻媒介和其他渠道宣传工程。

5、可聘请专业经理人经营管理。

附图