高层住宅+商业与裙楼门面+车库项目可行性研究报告.docx
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高层住宅+商业与裙楼门面+车库项目可行性研究报告
XX白金项目（一期）可行性研究报告
第一章总体说明及研究摘要
一、总体说明
本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证重庆大川控股集团有限公司XX白金项目（一期）投资的必要性、可能性、有效性和合理性。
根据项目特点，我们从技术及经济角度，对本项目进行规范的可行性研究，本项研究的主要数据来源是：
◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目地块有关规划指标以及贵州建筑设计规范及相关规定编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于XX市国土房管局或贵州统计局；建安工程造价的构成依据，参照了XX市建设委员会公布的XX市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。
◆总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由重庆大川控股集团有限公司全资兴建的方案，本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析，结合本项目的实际情况严谨测算得出。
◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前XX市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以及测算要求。
二、项目摘要
1、项目概况
XX白金项目（一期）位置：
XX市白云区
规划建设总占地面积：
466667㎡（约700亩）
建筑总面积：
2812625万㎡
综合容积率：
4.5
2、产品形态
3、主要经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
备注
1
规划净用地面积
466,667
㎡
净地，约700亩
1.1
居住用地
㎡
1.2
商业用地
㎡
1.3
绿化用地
㎡
1.4
容积率
4.50
1.5
建筑密度
35%
1.6
绿地率
2
总建筑面积
2812625.52
㎡
2.1
其中：
地上建筑面积
2100000.00
㎡
2.2
地下建筑面积
712625.52
㎡
2.3
住宅
1995000.00
㎡
按计容95%计算
2.4
商业
97475.00
㎡
2.5
地下车库
18569
个
3
可售建筑面积
2800620.52
㎡
4
不可售建筑面积
12005.00
㎡
4、投资规模
本项目总投资包括开发成本与期间费用。
开发成本包括土地费用（含前期拆迁成本）、前期费用、建安成本、基础设施费、大配套设施费、工程相关费用、不可预见费。
期间费用包括财务费用、管理费用、营销费用。
经测算，项目总投资约866012万元，可售综合单方造价3092元/㎡。
序号
项目
总金额（万元）
单价（元/㎡）
1
土地费用
82633.33
295.05
2
勘察设计费
12710.04
45.38
3
报批报建费
42060.48
150.18
4
前期准备费
621.89
2.22
5
建安工程费
549963.47
1963.72
6
开发间接费
2812.63
10.04
7
不可预见费
12163.37
43.43
8
管理费
18245.06
65.15
9
营销费
38338.21
136.89
10
财务费用
22786.45
81.36
11
营业税
70286.73
250.97
12
土地增值税
12779.40
45.63
13
交易印花税
611.56
2.18
成本合计
866012.63
3092.22
5、经济效益评价
序号
指标名称
指标值
单位
1
项目总投入
866,013
万元
2
项目销售收入
1,277,940
万元
3
所得税前净现金收益
411,928
万元
4
所得税
102,975
万元
5
所得税后净现金收益
308,953
万元
6
税后投资收益率
35.68%
7
税后财务净现值（NPV）
182,862
万元
8
税后财务内部收益率（IRR）
39.68%
9
税后投资回收期（静态）
3.93
年
10
税后投资回收期（动态）
4.13
年
结论：
本项目财务内部收益率大大高于银行贷款利率及基准折现率，全部投资动态回收期为3.93年，项目盈利能力强，资金回收时间短，综合经济效益良好。
从财务评价看，该项目可行。
6、资金筹措计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：
一是自有资金，二是借贷资金，三是销售收入转投入。
本项目资金来源如下：
预计投资：
866013万元
自有资金：
80000万元
借贷资金：
80000万元
销售收入转投入：
706013万元
第二章项目概述
一、项目名称
XX白金项目（一期）。
二、项目提出的背景
XX是一座具有三千余年历史的国家级历史文化名城，是中国西部地区唯一的直辖市，是长江上游的经济中心，是一座依山而建，依水而居，驰名中外的名城。
直辖十年以来，XX紧紧抓住直辖、西部大开发和三峡工程建设的契机，以前所未有的发展速度在西部崛起，已成为长江上游经济发展的“火车头”。
去年国家定XX为城乡统筹发展试验区，“特区”良好的政策、经济环境为房地产业的发展提供了前所未有的机会。
白云区是XX重要区县之一，在近几年特别是去年XX成为“特区”后白云区房地产有了长足的发展。
2012年，随着XX大川控股集团有限公司业务拓展及可持续化发展战略的需要，重庆大川控股集团有限公司战略性储备了XX白金项目（一期）片区土地。
白云区是XX最为宜居的地区之一。
整个宏观经济形势运行良好，加上XX市政府在政策上大力支持白云的发展，2011年将白云县和双桥区合并为白云区，片区基础配套设施进一步完善，区域形象进一步提升。
在白云区房地产业目前发展的现状和本项目独特的区域优势及众多利好的支持下，公司于2012年开始对该地块进行开发。
整个项目占地71.99亩，规划总建筑面积为137690.06㎡。
三、开发单位概况
本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发。
重庆大川控股集团注册资本3.6亿，总资产逾40亿，员工逾3000人，有15家全资控股公司，是重庆市百强企业，AAA级信用企业。
集团以“海纳百川、有容乃大、科学严谨、持续创新”的经营之道，形成了以开发业、建材业为核心，覆盖制造业、金融、国际贸易、电子商务、旅游地产等多领域的大型现代化集团。
四、项目开发模式
本项目由重庆大川控股集团有限公司进行开发，项目开发包括高层住宅和商业。
项目的经营方式为：
住宅、商业全部销售。
五、本可行性研究的范围、编制依据和前提假设
1、项目可行性研究的范围、编制依据
本可行性研究范围包括项目建设意义、项目投资环境、项目市场前景、项目用地现状、项目规划设计方案，项目一期建设组织及进度、投资估算及融资计划、财务经济效益及风险评价等。
其报告将根据国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》以及建设部《房地产开发项目经济评价方法》，结合XX市房地产开发状况及本项目具体情况，经过认真分析测算编制而成。
主要编制依据有：
（1）关于XX市白云区白金片区项目合作备忘录
（2）白云区白金片区土地开发建设合作框架协议书
（3）白云区白金片区土地一级开发合作协议书
（4）有关本项目的行政性文件及批复
（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家计委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和《建设项目可行性研究指南》
（6）其它有关资料。
2、项目可行性研究前提及假设
（1）本可行性研究报告在重庆大川控股集团有限公司提供的相关资料和介绍有关情况的前提下做成，重庆大川控股集团有限公司对有关资料的真实性负责。
（2）项目以开发并销售商住楼为目的，本可行性研究报告以重庆大川控股集团有限公司不改变其开发目的为前提。
（3）本可行性研究报告不考虑不可抗力或对项目的特殊交易及有关关联方的权力产生的影响。
（4）项目可出售标的物在达到可出售的情况下无他项权利限制，以公开、公平、公正的原则进行公开销售，在此期间房地产价格仍将保持稳定。
（5）假设项目可出售标的物在达到可出售条件以前经济环境及周边环境无大的变化。
（6）本可研报告涉及土地容积率设计商业、住宅均为4.5，如实际建筑容积率与本报告设计容积率不符，测算将有相应调整。
第三章XX市及白云区简介
一、基本概况
1、XX市
XX是中国贵州省的省会，位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。
XX是中国首个”国家森林城市“，被中国气象学会评为“中国避暑之都”，良好的气候资源，尤其是在夏季让人感到凉爽和舒适，非常适宜旅居和外地客商避暑。
2、白云区
白云区是XX市的6个市辖区之一，地处XX市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与金阳新区相连，西部一角与清镇市接壤，把守着XX市北部的门户，战略地位十分重要。
该区东西最长为28千米，南北最宽为20千米，全区总面积270.37平方千米，占XX市总面积的11.31%，是全国最大的铝工业基地之一。
有意思的是，XX市的地理中心落在了白云区，贵州省的地理中心也恰好落在了这里，所以白云区素有“双心之区”，“贵州中心”的美誉。
3、白云区的经济
白云区人均生产总值一直位居全省第一名。
2003年人均GDP已达到3500美元，据统计至2008年白云区人均GDP已突破5000美元大关。
白云区虽然历史短暂，但经济发展异常迅猛，已在经济发展史上留下了浓厚的一笔，而且神话仍在延续。
作为XX市一颗璀璨的明珠，白云区与金阳新区已成为XX市近年来发展地最好最快的地区，被誉为“XX的浦东新区”。
2006年是白云区实施“十一五”规划的起始之年。
一年来，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大、区政协的监督支持下，全区人民高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，全面落实科学发展观，紧紧围绕实现“三个率先”（在全市率先实现跨越式发展、率先实现城乡统筹发展、率先全面建设小康社会）和建设“六个白云”（竞争白云、实力白云、富裕白云、魅力白云、生态白云、平安白云）的目标，解放思想，开拓奋进，扎实工作，统筹推进经济、政治、文化、社会建设，较好地完成了区八届人大四次会议确定的目标任务。
2006年，全区经济保持持续较快增长，实现生产总值55.86亿元，增长15.4%；完成财政总收入11.74亿元，增长26.86%；完成地方财政收入3.66亿元，增长18.51%；完成全社会固定资产投资30.92亿元；城镇居民人均可支配收入达10599元，增长12.2%；农民人均纯收入达4422元，增长12.1%。
教育、科技、文化、卫生等社会各项事业取得新的成就，实现了“十一五”规划的良好开局。
白云区总面积270平方千米。
2006年末人口18.59万人，其中非农业人口12.06万人，农业人口6.53万人。
属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风高原气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，全区年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，这里气候极其宜人，环境十分优美，四季不分明，温差小，是许多旅游者的理想避暑防寒之地。
境内自然资源丰富，全区农用地面积1984.18公顷，建设用地面积3532.78公顷，未利用地面积3385.64公顷。
矿产资源主要有铝土矿、铁矿、原煤、石灰石、大理石等，储量较大，品质较优，易于开采。
二、历史沿革
1、XX市
东周以前：
贵州为荆州西南裔。
属于“荆楚”之一部。
春秋战国时期：
属于牂牁国之辖地；春秋末期，牂牁北部领土，仍以夜郎邑为中心，定国号为“夜郎”战国时期归属南夷夜郎国。
汉时期：
由牂牁郡所辖。
唐朝时期：
属于矩州，宋朝时期称XX为“贵州”。
元时期：
至元十六年设立八番罗甸宣慰司。
至元十九年设立顺元等路军民宣慰司。
至元二十九年顺元、八番两宣慰司合并，设立八番顺元宣慰司都元帅府于XX，仍然称作贵州，但元朝统治者称顺元城。
明时期：
设立贵州等处承宣布政使司于XX，贵州正式成为明朝的第13个行省。
清时期：
设立贵州巡抚驻XX军民府、后改XX军民府为XX府。
民国时期：
1914年设立XX县，属于黔中道。
1920年XX县直属贵州省长公署。
1936年XX县属第一行政督察区。
1937年XX县直属省政府管辖。
1941年7月1日，XX市正式成立。
1944年XX市设九个区，其中一至五区为城区，六至九区为郊区。
1949年：
XX归属中华人民共和国，4月24日XX区行政督察专员公署在修文成立。
1950年：
XX市划分为七个区。
一至四区为城区，五至七区为郊区。
1952年：
XX行政专署撤销，设贵定专区。
1954年：
贵筑县划归XX市管辖。
1955年：
XX市人民政府改称XX市人民委员会。
1957-1958年：
撤销贵筑县，将原贵筑县大部分地区划入XX市，将原安顺专区的清镇、修文、开阳三个县及原属黔南州的惠水县划归XX市管辖。
1958年2月接管贵筑县辖区。
1963-1967年：
1963年10月开阳县划归遵义专署，修文县、清镇县划归安顺专署，惠水县划归黔南自治州。
1967年3月成立毛泽东思想XX市革命委员会，同年8月，改称XX市革命委员会。
1973-1982年：
1973年6月建立白云区。
1982年8月将XX市革命委员会恢复为XX市人民政府。
1992-1993年：
1992年清镇撤县设市。
1993年6月撤销花溪区小河镇、南明区小河街道办事处，成立市辖副县级小河镇。
1996年1月1日，经国务院批准。
原由安顺地区管辖的清镇市、修文县、息烽县、开阳县划归XX市管辖。
2000年4月开始建设金阳新区。
2001年设立小河区。
2、白云区历史源革
清朝时为XX府及贵筑县辖地，民国二年（1913），废府并于次年置XX县，为县属北一区，区公所驻沙子哨。
十九年（1930），改称第八区，于鸡场镇建立白云镇，以白云寺作为镇名。
二十六年（1937），更名沙子哨区，三十年（1941），废XX县置贵筑县，区公所移驻白云镇，更名为白云区。
1952年，贵筑县划归沙子哨区。
1957年11月，废贵筑县，置乌当、花溪二区，属XX市，第六区即沙子哨区并入乌当区，1959年12月，复置白云镇，直属XX市，1962年，白云镇改隶乌当区，1973年6月，置白云区，至今未变。
三、自然资源
1、土地资源
白云区是一个城市与农村并存的区域,拥有700多平方公里的区域面积，土地资源相当丰富。
2、水利资源
白云区水资源丰富，是广州市重要的水源涵养地。
珠江流经白云区西部，巴江河、流溪河、小北江、白坭河、沙贝海等数条大小河流亦流经境内。
其中流溪河从该区东北部横贯至西南部，是广州市民主要的饮水源。
除此之外，白云区还有大小水库14个。
3、动植物资源
白云区境内动植物资源丰富，其中的帽峰山植被以天然次生阔叶林、针阔混交林和人工阔叶林为主，有黄樟、中华楠、观光木、桫椤等珍贵树种，也穿山甲、猫头鹰、蟒蛇等保护动物。
4、生态旅游资源
白云区山清水秀，风光旖旎，气候宜人，旅游资源十分丰富。
该区因其独特的地貌和丰富的自然资源，使之形成了以山水为特色的旅游、度假生态经济圈。
流溪河畔的石马桃花公园、竹料体育旅游休闲带、蚌湖农业生态观光区等足以满足都市人暂离喧嚣，返朴归真的乐趣，尤其是融高山、水库、古庙、溪水于一体的帽蜂山森林公园，和被誉为广州“市肺”的国家AAAA景区——白云山风景区。
另外，南湖乐园、云台花园、雕塑公园等生态风景区都能让游客饱览胜景。
除此之外，该区还拥有三元里古庙、升平社学等众多的名胜古迹和广州新体育馆、新白云机场等现代建筑。
四、交通环境
1、铁路网络
白云区交通发达，为陆路交通运输枢钮，是广州市东部、东北部、北部、西部的进出咽喉。
京广电气化铁路、105、106、107国道及G15沈海高速广佛段、G4京港澳高速（原京珠高速）、广清高速、机场高速、环城高速、北二环高速、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。
京广铁路江高编组站为华南最大的客货火车编组调配站。
图表XX市快铁图
上图显示，白云经济开发区位于XX市的中部，XX市是连接华中、华南与西南的重要通道，是西南“三省一市”南下出海的必经之地，是重要的陆路交通枢纽和物流结点。
白云境内交通便捷，210国道、贵遵高等级公路、XX东北绕城环线和川黔铁路穿境而过，又自成体系的厂矿铁路专用线60公里，铁路密度为每百平方公里34.4公里。
距XX龙洞堡国际机场20公里，该机场已开通40余条航线，辐射全国大中城市和香港、澳门等地。
白云经济开发区距重庆长江口岸直线距离300公里，距广西北海口岸直线距离500公里
2、城市内部交通
从XX市内交通网络的规划来看。
该规划线网由3条线路构成，线网规模约为139.3公里，设置车站72座，其中换乘站8座。
其中：
1号线、2号线（一期）工程，总长度55.95km，其中，地下线长34.41公里，占61.5%，地面及高架线长21.88公里，占38.5%。
车站共35座，其中高架站共18座，地下站为17座。
这一XX市内交通体系的形成，保障了重庆1小时经济圈的形成，也加快了白云区连接市内各区、县的交通速度。
交通建设的快速发展，将引导XX主城乃至周边区县对白云区域市房屋需求的提升，为白云区商品房项目带来新的客源。
正因为所处地理位置的优势，白云区也必将成为XX的交通咽喉，XX经济发展的核心城市。
图表XX市二环路
2011年9月6日，作为XX“三环十六射线”重要组成部分的二环路全线贯通，该项目总投资约120亿元，全长49.1公里，由西二环、北二环、东二环、南二环四段组成，与十六条骨干射线道路相连，与一环、环城高速公路共同形成了XX市主城区道路骨架网络，贯穿XX市云岩区、南明区、乌当区、白云区、小河区、花溪区和金阳新区，沿线可开发土地近50平方公里。
二环路建成通车拉开了“大XX”城市布局，并将带动沿线土地开发和“棚户区”、“城中村”改造，提升城市形象；
与此同时，二环路密切了环城高速公路与主城区的联系，将有效缓解中心城区交通压力，极大地方便市民出行；
此外，二环路加强了XX各行政区之间的联系，将促进要素之间的流通，带动区域经济协调发展。
第四章市场研究
一、XX市宏观经济运行情况
为了让项目决策者充分了解XX市的经济环境及未来发展的可能状态，我们主要从横向的角度进行了深入的剖析，同时我们对XX市经济形势与房地产密切结合的经济指标进行了深层次的研究，让决策者能够全面了解XX市经济状态，为项目决策提供理性宏观经济形势的把握。
1、城市总体经济实力及GDP运行状况
表XX市2002年-2011年GDP值及增长率
项目
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
GDP
336.36
380.92
438.48
525.62
602.88
增长率
13.00%
13.25%
15.11%
19.87%
14.70%
项目
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
GDP
696.4
813
902.61
1121.82
1388
增长率
15.51%
16.74%
11.02%
24.29%
23.73%
图XX市2000年-2009年GDP及增长率
数据来源：
中国统计信息网
XX市直辖以来一直处于一个高速发展的阶段。
从2002年后XX市的地区生产总值就以两位数的增长速度增长。
从2002年的336.36亿元到2011年的1388亿元，十年时间翻了两番。
经济总量不断扩大，增速高于全国平均水平。
2、固定资产投资状况
表XX市2002年-2011年固定资产投资值及增长率
项目
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
固定资产投资
187.4
239.9
292.78
343.54
413.11
增长率
20.60%
27.60%
21.10%
17.20%
20.10%
项目
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
固定资产投资
500.38
601.57
782.64
1019.31
1600.59
增长率
21.10%
20.20%
30.10%
30.20%
57.00%
图XX市2002年-2011年固定资产投资及增长率
数据来源：
中国统计信息网
2003年以前XX市固定资产投资增长率一直没有超过20%，从2001年后每年的增长率都在20%以上。
2011年XX市累计完成投资1600.59亿元，比2010年增长了57%。
XX市经济总体形势积极向好，全市固定资产投资平稳较快增长，投资结构不断改善，投资供应充足，扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策为政府投资力度的加大提供了重要条件。
固定资产投资的平稳持续增加为XX未来的经济发展提供了强劲的动力。
同时也客观地反映出社会各方对XX未来发展充满信心，可以预期未来5-10年XX将进入经济增长的快速通道。
结论：
从以上指标可知XX市整体经济呈现快速发展，经济总量不断扩大，固定资产投资快速增长，人民收入水平和购买力明显提高，为房地产市场快速发展提供良好的经济环境和重要保障。
二、2011年XX房地产市场总体分析
1、房地产开发市场情况
1.1、开发投资过快，房地产市场投资过热
2011年XX市年固定资产投资额达1321亿元，同比增长81.3%，房地产投资额408.14亿元，房地产开发所占比例30.9%。
全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.309，为历年最高【指标比值：
正常区间0.22-0.28】，该指标超出正常范围。
1.2、施工建设速度回落
2011年全市商品房施工面积1584.35万平方米，同比增长12.3%，其中住宅1196万平方米，同比增长14.9%，商品房项目新开工面积447.92万平方米，同比增长5.6%，其中住宅面积372.76万平方米，同比增长13%，商品房竣工面积278.37万平方米，同比下降0.1%，其中住宅面积219万平方米，同比下降6%。
商品房施工量与竣工量呈下降趋势，主要有两方面的原因，一是高层建筑及大盘项目增加，开发建设周期相对延长，二是部分项目由于拆迁难度大，进展较为缓慢造成，因此商品房项目竣工比去年有所下降。
2011年房地产市场供需逐步回暖，尽管商品房供需仍不及去年，但降幅已明显减少。
存量房市场方面，在房产新政的作用下，我市存量房交易在2011年下半年有所回落，不过全年交易量仍保持稳步增长，新政对市场影响显现。
1.3、“北拓、南延、西连、东扩”，城市骨架将快速扩大
图XX市城市发展扩张示意
XX城市空间发展大有向四周扩张之势，但从居住空间上讲，最具宜居价值的新区是东部和南部片区。
“北拓”加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群；“南延”推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合，远景城市空间向西与清镇连片发展；“东扩”战略，以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重
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