芜湖杨毛埂商业街调研.docx
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芜湖杨毛埂商业街调研
一、芜湖市总体经济运行
1.1芜湖市简介
芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置。
芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。
全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人。
进入20世纪90年代，特别是邓小平同志南巡谈话以来，芜湖的改革开放和现代化建设进入了一个新的发展阶段。
芜湖市位于长江开发开放梯度推进的结合点，具有承接和转移辐射的区位优势。
芜湖立体交通网络基本形成，2000年10月芜湖长江大桥建成通车，成为沟通东西南北的重要结点。
芜湖是中国东部的综合交通枢纽城市。
芜湖港是长江第五大深水良港，远洋航线直通海外。
南京禄口国际机场和合肥骆岗机场距芜湖均1小时左右车程。
芜湖是华东地区铁路交通枢纽和公路网络中心，芜湖长江大桥是我国已建成的规模最大、科技含量最高的特大型公铁两用大桥，开辟了华东铁路第二通道。
芜湖城市周边高速公路网络密集，可连接上海、宁波、连云港等出海口。
90年代以来,芜湖市加快了城市道路设施建设,先后改扩建了70多条城市道路和9座桥梁,初步形成了四横十纵的城市道路网络,建成区面积扩大到68平方公里。
加快了城市防洪设施建设，建成了23公里多功能防洪墙，使城市防洪能力达到百年一遇的标准。
新建了利民路、杨家门水厂，实施了城市地下管网和电网改造，城市供电能力56万千瓦，日供水综合生产能力72.5万吨。
新建了煤气三期工程，日供气能力达10.32万立方米，建成了三座储气总量为1.1万立方米的液化气储存基地。
西气东输工程加快实施，2003年天然气将送到芜湖，为企业提供优质清洁能源。
近年来，芜湖市努力创造"办事廉洁高效，服务成龙配套，规费相对较低"的良好投资环境，力争使芜湖成为投资者的乐园。
芜湖市具有规范透明的法制和政策环境，廉洁高效的政务环境，统一开放、公平竞争的市场环境，文明安定的人文环境，完善配套的硬环境。
芜湖是国家首批沿江对外开放城市，拥有国家级经济技术开发区和国家一类口岸。
芜湖市在安徽省率先成立了行政服务中心，大大推进了政务公开和阳光操作。
芜湖市着力推进招商载体建设，芜湖经济技术开发区、大桥综合经济开发区、高新技术产业开发区和县区特色工业园区发展迅速，产业特色鲜明，配套设施完善，集聚效应明显，有着吸纳国内外大型企业和各类中小企业来芜发展的产业基础。
经过多年发展，芜湖已成为欧美等跨国公司面向中国市场、国内上市公司及大企业面向华东市场的生产基地和研发中心。
近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。
2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%；财政收入29.54亿元，增长12.4%；城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%；农民人均纯收入2751元，增长3.5%。
1.2芜湖市近年经济运行
（1）市场潜力
芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。
商贸、旅游业方兴未艾。
已有30多个国家和地区来芜投资，其中有17个国家和地区的外商进开发区投资兴业。
芜湖是国家技术创新试点城市、零售商业利用外资试点城市、国家新型建材科研生产基地，正筹建芜湖长江大桥科技园、芜湖旅游商品集散市场。
芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。
已形成十几个销往省内外的专业市场，产品覆盖中国大部分地区和世界诸多国家与地区。
（2）生产成本
芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员充裕。
有高等院校8所，拥有一定数量的高级管理人员。
蓝领工人平均工资为人民币520元/月，中层管理人员工资为人民币800元/月，投资企业对劳动力有吸引力。
开发区土地、厂房价格低廉。
工业用水价为0.82元/立方米，电价为0.50元/千瓦时，煤气价为1.15/立方米。
靠近南京、上海，在技术、贸易、金融服务上可取得支援。
（3）基础设施
芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽。
朱家桥外贸码头是长江上常年可泊万吨级船舶的最后一个深水良港，可达40多个国家和地区，已开通至日本、香港航线。
该市裕溪口码头是中国最早的内河煤港，亦是全国三大煤港之一。
联航机场已开通北京、佛山航线。
距南京禄口国际机场仅58公里，距上海328公里，距合肥130公里。
铁路：
是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市。
公路：
205国道和318国道穿境而过，建设中的长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一，将于2000年9月建成通车。
芜湖是皖南通信中心。
供水、供电、供气均可保证，且水质优良。
道路、绿化、环保宜于投资兴业。
（4）鼓励外商投资方向
产业导向为高科技密集型农业项目、加工工业项目，如电子、轻工、机械、纺织、医药、精细化工、新型建材及非金属矿物制品、汽车及零部件等。
能源、交通、水利等基础设施建设项目，第三产业如房地产、商业零售业、金融业、信息咨询业、仓储业等。
亦欢迎批租土地成片开发。
经过多年发展，芜湖工业初步形成了建材、汽车及汽车零部件、电子电器三个支柱产业。
以海螺集团、华亚企业为主力，芜湖已成为中国最大的水泥生产基地和亚洲最大的PVC管材、型材生产基地。
汽车产业以上汽集团奇瑞公司、一汽扬子等企业为核心，大批量生产经济适用型家用轿车和轻型车。
包括德国VDO汽车仪表等著名企业在内，芜湖已有汽车零部件配套企业30多家。
电子电器工业规模不断壮大，美的、科龙、日立、实达等国内外一流电子电器企业都已进入芜湖，把芜湖作为生产制造基地和科技研发中心。
芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势，以建设区域性商贸中心为方向，相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。
新建、扩建了一批区域性专业市场，新长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。
芜湖是中国优秀旅游城市，境内旅游资源丰富，小九华等佛教旅游资源名闻中外。
配合黄山、九华山、太平湖旅游开发，芜湖着力建设旅游快速通道，构建了完善的城市旅游基础设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。
1.3芜湖市房地产发展运行
为适应芜湖市城市建设发展的需要，在2000年对城市总体规划进行了调整，调整的主要内容：
调整城市的用地范围，将马塘区南界线以北地区全部纳入城市规划用地，增加城市规划建设用地18平方公里；城市东部建立规划控制区。
在城市空间布局上重新划分为三大块：
解放路以北为工业区，包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区；解放路至青弋江为城中区，是全市的商贸旅游区；青弋江以南为城南区，是主要生活居住区和文体中心。
按照建设外向型、现代化城市新区的要求，2000年重新编制了城南片分区规划。
城南片总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架，充分发挥生态自然优势，体现“以人为本”的规划观念，对水系保护、园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头利用、道路交通等强调高起点、大手笔的规划，并与城市总体规划相衔接。
从1997年开始，芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温，逐渐体现出温和放量的过程，但是应该引起注意的是，2001年当年的开工量首次以上年开工130%的量放大，而同期销售面积却反而萎缩，体现了市场在未来2-3年内可能产生供过于求的可能性。
而从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬的过程，但是通过图表我们发现自2000年竣工量和开工量有所放大后，市场平均价格受到平抑，价格的继续上扬还有待其他优惠利好政策的出台和区域经济的持续向好。
附：
历年芜湖市房地产统计数据
单位：
万平方米亿元
序号
指标名称
1997年
1998年
1999年
2000年
2001年
1
房地产开发完成投资
5.80
6.89
7.91
9.69
12.39
其中：
住宅
4.21
4.42
5.77
5.72
7.90
2
房屋施工面积
124.45
144.95
156.50
160.15
227.35
其中：
住宅
92.61
108.95
125.05
121.02
195.38
3
房屋新开工面积
54.55
60.66
73.71
68.45
157.60
其中：
住宅
44.11
49.20
64.48
48.82
136.75
4
实际销售房屋面积
44.20
56.00
54.21
69.77
59.74
其中：
住宅
35.84
48.17
46.90
62.82
51.74
其中：
个人购买住宅
21.94
30.93
36.85
59.14
5
房屋销售额
4.46
6.15
6.15
7.77
其中：
住宅
3.09
4.58
4.58
6.08
6
房屋竣工面积
70.41
73.42
67.14
81.50
78.08
其中：
住宅
54.93
58.59
54.72
69.34
64.53
7
空置房屋面积
15.67
21.02
24.00
10.06
16.00
其中：
住宅
9.33
12.35
15.03
4.32
5.16
8
购置土地面积
18.83
25.14
48.83
28.31
9
预售房屋面积
16.67
14.77
16.69
25.43
10
预售住宅面积
13.79
12.23
14.51
21.38
21.69
二、区域市场比较
2.1区域房地产发展展望
本案区域位于芜湖市市区南部,隶属于马塘区。
马塘区东面及东南和芜湖县接壤，西邻长江，南隔漳河与繁昌县相望，北隔青弋江和镜湖、新芜区相望。
马塘区面积46平方公里，人口10万余（截止2000年底），辖3个街道办事处、2个镇、25个居委会和22个村委会。
同时，根据芜湖市政府的规划，将在今后两三年的时间内将城南发展成市区会展、行政和办公中心。
其中市政府办公楼和奥体中心已经开始动工，预计两年内将投入运行；而最近拍卖的几块开发用地预计将在今后两三年内形成将近50万平方米的开发量，一旦建成，将成为芜湖市最具规模的，集住宅、商业、办公、中心绿化为一体的新型高尚居住区。
随着这些楼盘和包括南瑞新城等再内的一些既有楼盘的相继建成入住，预计该区域将形成一个可以容纳20万人口、芜湖市最具规模的现代生活新城。
2.2竞争个案对比
竞争个案对比1
项目
类别
铁佛花苑
香樟城市花园
中西友好小区
楼盘位置
北京路近中和街
九华山路
中和路新百大厦旁
发展商
杰成房地产公司
伟华房地产开发
伟华房地产开发
建筑面积
8000平方米
100000平方米
50000平方米
建筑类型
高层住宅
多层住宅
小高层住宅、商铺
户型面积范围
89，113，123
80—160
90—160
价格
2500
1700
2300（住宅）、6800—10000（商铺）
销售率
80%
未开盘
90%
业务能力
较好
较好
较好
综合评述
销售时间较长
规划理念先进、发展商实力强大
规划理念先进、发展商实力强大
竞争个案对比2
项目
类别
锦天花苑
芜湖世纪花园
中房青山街小区
楼盘位置
青山街14号
北京东路赭山中路
团结西路67号
发展商
锦天房地产开发集团
中联房地产开发
中房芜湖开发公司
建筑面积
40000平方米（一期）
50000平方米
19000平方米
建筑类型
多层住宅、商铺
小高层住宅
多层住宅、商铺
户型面积范围
97—246
110—140
81—112
价格
2350（住宅）、4300—6000（商铺）
2350
2100（住宅）
销售率
40%
未开盘
90%
业务能力
一般
较好
一般
综合评述
规模较大、环境一般
规划理念先进
面积规划合理
竞争个案对比3
项目
类别
香苑家园
天置山庄
楼盘位置
天门山西路
工农路南段
发展商
香苑房地产开发
天泰置业房地产开发
建筑面积
224000平方米
60000平方米
建筑类型
多层住宅、商铺
多层住宅
户型面积范围
81—160
80—130
价格
1600（住宅）、2800—3300（商铺）
2250（住宅）、3200（商铺）
销售率
35%
80%
业务能力
一般
较好
综合评述
规模较大、环境一般
综合芜湖市的房地产销售现状来看，总体销售策划水平和项目规划定位水平不高。
只有极少数几家如浙江、上海等地的开发商、代理商和房地产广告商介入市场，并且由于先进的理念和市场化的售楼意识，在市场上赢得了客户的追捧，创造了非常好的业绩。
总体而言，芜湖市的房地产发展刚刚进入一个准市场化操作的时代，今后随着供应量连年大于需求量的情况出现，竞争会逾演逾烈。
三、杨毛埂项目SWOT分析
3.1项目优势分析
A．地处南部开发新城，区位优势明显；
B．发展商三家为强强联合，开发实力强大；
C．项目规模经营，目前是城南最具规模的综合商业街项目；
D．芜湖市政府搬迁、奥体中心建设促进区域发展，同时各项市政配套、道路建设列入工作议程，前景看好。
3.2项目劣势分析
A．目前该区位尚未被市区购房者完全接受，观念改变还需整体宣传配合；
B．目前市府规划的公建配套在资金上还有缺口，实际交付时间会和计划时间有出入；
C．未来1—2年全市开发竣工量远远大于市场消化量，购房者将面临更多选择；
D．作为商业项目，目前的区位还只是图纸，而定位尚不明确，无法对投资或经营者形成绝对吸引力；
E．周边配套，如花津路步行桥的建设开通等直接制约商业街的人气营造，而这个重要因素的控制权不在开发者手中。
3.3项目潜在威胁
A．今后几年区域内住宅将集中上市，主要威胁来自区域内部；
B．区域内高端产品有浙江开发商投资的1#、2#地块做代表，低端产品有现在开发的南瑞新城做代表，并且开发体量都很大。
本案项目只能作为一个档次居中的新型小区面市，价格走势会受到前两者的制约；
C．周边配套如果一旦因资金或规划问题发生调整，本案的开发会受极大影响。
3.4项目市场机会点
A．邻近地块引进德国欧尚大卖场经营，对人气的营造有非常积极的作用；
B．花津路步行桥的建设开通对本案的积极促进作用；
C．区域内其他项目的建设同样对本案的板块概念炒作有积极意义。
四、目标客户问卷调研
销售公司特别对芜湖的重要商业街区经营户进行了上门访谈调研，初步对芜湖市的商铺经营现状有了一些了解。
其中，调研的街区主要有北京东路安师大段、集合市场、沿河路批发市场、中山路商业步行街等，调研目标样本为60组左右，有效样本为41组，现将调研结果统计如下：
●目前商铺90%为为租赁。
●目前的经营面积的比例
面积（平方米）
20-30
30-40
50-80
其他
百分比（%）
50
25
15
10
●租金：
租金（元/月）
600-1000
1000-2000
2000-3000
3000以上
比例（%）
20
50
25
5
●支付方式：
支付方式
按月
按季度
按年度
百分比（%）
75
15
10
●押金：
80%以上的商铺均需收取押金，基本上为3个月的租金，一般不超过3个月的租金。
●经营范围：
经营范围
服装鞋帽
食品
百货
建材
其他
百分比（%）
45
10
20
10
15
●经营的时间：
75%经营时间为3年不到，其他约25%
●经营情况：
基本可以维持，但不高。
●70%为零售、30%为批发；
●目前税收没有任何优惠
●60%愿意投资买断商铺；
●80%的经营者表示可以接受期房，但不能超过半年；
●如购买90%以上的以选择目前经营的场所附近为主；
●95%以上的购买者愿意选择单层；
●希望在购买后的3个月内进驻开业；
●60%以上均表示购买后自己经营，投资的占40%；
●购买的面积
所需面积（平方米）
20-30
30-40
40-50
60以上
百分比（%）
40
30
20
10
●可接受的价格2500-3500元/平方米,地势特别好的可接受5000-8000元/平方米；
●一般可接受的总价在25万以内
●如购买基本可以接受本案所处的位置；
●目前经营者基本为本地人；
●70%不需要仓库；30%考虑；
●目前商铺基本没有物业管理服务，经营者对物业管理也没有任何概念；
●商铺内部70%以上表示不需要配置卫生间、煤气等设施；其他表示有无都无所谓；
另外，由于样本调研客户的行业局限性，实际规划时还应该考虑其他行业对商铺的要求及租售习惯特点。
五、销售建议
建议在销售前期主要从以下几个方面重点对项目进行：
A．营造人气
商铺销售的关键是人气，离开这一点，一切免谈。
因此，要使这个项目从一开始就受到市场关注，形成热点，必须在前期进行大量的工作，营造热点话题和热点事件，逐渐聚积人气。
B．整体、单体规划调整
由于本案商铺的总量很大，因此在前期规划时必须通盘考虑，兼顾各种行业的经营模式和习惯，并有意识地划分街区的功能，只有这样才能真正体现发展商做旺市场的决心。
同时，只有将商铺规划和销售结合起来，把商铺发展成一定水准的商业中心带，那么对住宅的销售也是一个极佳的卖点；而如果商铺不考虑任何定位销售和配套服务，一则市场很有可能难以做旺，再则对住宅客户来说也是一个顾虑。
商铺的规划目标应该是地区极的商业中心带。
在住宅规划设计上，必须在充分调研细化的基础上，把户型、立面、面积、配比、环境等各个方面的优势糅合起来，把本案项目打造成城南极具水准的品牌楼盘，提升利润空间。
C．政府部门政策支持
城南的板块炒作应该有政府政策配合并宣传。
作为城南板块最先启动开发的楼盘之一，本案的风险和先机可谓各半。
因此在其他同质楼盘尚未启动，区域还未形成示范效应时，必须有政府导向的支持，否则单靠一两家发展商是难以带动板块价格的上扬的。
因此，本案如能打好“政策牌”、“规划牌”，无疑对于本案的利润空间起到决定性的作用。
D．工程进度控制
本案项目的开发进度应该考虑到周边一些重大设施建设的交付期，如欧尚超市、花津桥等等。
上述配套如能恰倒好处地按期使用，必能为我所用，推进本案商铺、住宅的动销。
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