xx房地产开发项目产品建议及可行性研究报告.docx

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xx房地产开发项目产品建议及可行性研究报告

X

XX镇项目产品建议及可行性分析报告

二〇一〇年九月十七日

（一）市场分析

1.全国土地供应量状况

目前全国供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。

上半年31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。

其中，工矿、仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%（见图1）。

三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。

工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。

从36个重点城市（省会城市和计划单列市）的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。

2.三、四线城市房地产市场分析

1）宏观市场价格分析

近年来，三、四线城市的房地产供给出现了增长的势头，三、四线城市开始成为许多外地开发商关注和投资的焦点。

从房地产市场产品供给的情况来看，房地产供给品种正在发生变化，普通商品房和经济适用房供应的比例有较大幅度的增长；从房地产价格方面来看，三、四线城市的房价在近几年都有了较大幅度的增长，特别是一些城市首次推出的高档楼盘，因其居住理念和品质的全面提升而引起楼盘价格的高涨，在今后一段时间内，三、四线城市房价上升将是主要趋势。

2）宏观市场需求分析

1998年国家全面取消福利分房制度以来，三、四线城市消费者对商品房的需求量有了很大提高。

三、四线城市对住房消费的需求主要来自四个方面：

一是改善住房的需求。

人民收入的提高、较低的银行贷款利率为消费者改善住房提供了有利时机，增加了有效需求。

二是旧城改造和城市建设产生的需求。

我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。

三是投资需求。

受物价水平、银行利率、股市的影响，房地产仍是一个较好的投资领域。

四是农民进城产生的住房需求。

随着城市化步伐的加快，每年都有大量的农民进城，进城农民的住房需求主要是梯度需求，即从租房到买房有一个过程，但农民租房会增加部分城市居民收入，进而增加这部分居民的购房能力。

3）政策分析

三、四线城市政策特点：

地方经济相对薄弱，极少形成支柱产业和产业经济链，观念和意识相对落后。

政府为了拉动地方经济，招商引资的愿望非常强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大。

具体而言，三、四线城市的房地产有三种情况给了开发展商巨大的优惠空间。

第一种是当地政府迫切需要出让市区土地，这种项目只要下面商铺卖完就已经回本，上面住宅的销售就是净赚的；第二种是新城区的建设，只要发展商答应修路，那么路两边的土地，政府都可以用相当优惠的价格出让，这也是只卖商铺就回本的生意；第三种是当地政府下决心做大型批发市场，迫切需要房地产商，政府会给予土地和税收方面的优惠，这些项目规模不大，几百万投资往往年内就能收回成本。

3.XX镇的在晋冀蒙核心区域的战略地位：

XX镇市区位优越、交通便利、能源充足。

地处晋冀蒙三省区交界处，是自治区对外开放、发展外向型经济的窗口和前沿。

京包、XX准铁路贯穿全境，208国道、呼阳省道纵贯全市。

208高速公路的通车，以及大同机场的投入使用，使我市融入了京津唐4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。

XX镇市作为西电东送的重要出口，XX电一、二期已形成120万千瓦的生产能力。

全市已建和在建电力项目装机容量达到300万千瓦，规划装机容量累计达到540万千瓦，全部达产后XX镇将成为华北地区的重要电力能源基地。

XX镇市矿产资源XX富，位于晋煤和准煤外运的交汇带，共有大型煤炭运销企业16家，煤炭供应极为方便。

在资源方面，已探明的矿产资源有27种，其中“XX镇黑”石材储量在1100万立方米以上。

银铅锌共生矿中银的储量在1200吨以上。

我市水质较好，锶和偏硅酸的含量较高，非常适于酿酒和发展矿泉水产业。

XX镇市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。

XX镇市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的三、四线城市百强县市行列。

现为乌兰察布市代管市。

2010年将成为满洲里，二连浩特之后第三个直管市。

4.XX镇房产发展现状

XX镇在地理位置、资源优势及政策优势，加上新城区的建设，吸引大量外地开发商涌入，XX镇房产初现热潮，今年当地房价涨幅在25%左右。

但是市场消化量并不快，根据对10余个项目的市场调查发现，售楼处的客户到访量不高，以亲亲—林间鸟语小区为例，共6栋800多套现售出70多套，由此可见现在XX镇房产市场基本处于供需平衡，并未达到一、二线城市商品房供不应求的局面。

目前XX镇新城区房地产销售均价约为1600元-1900元/㎡，根据XX镇的发展水平和发展潜力判断，XX镇房价尚处于较低的状态，房价在近一两年定会有较大幅度的攀升，不排除会有较多的投资型客户购房需求。

5.XX镇房地产分析

通过项目区域内的深入调研，特归纳XX镇市房地产现有产品有以下几个特点（调研重点区域为新区）：

产品结构单一：

主要为多层转混结构板楼

产品风格相近，缺乏差异竞争力：

就项目周围的建筑风格而言，大多数为普通的中式风格，但就外观而言，周围楼盘都很相似甚至难以区分，在该区缺乏一个具有标志性的高档小区。

产品品质、档次相近，缺乏高端：

现有市场上的产品都是以中档的普通住宅为主。

销售手法单一：

通过走访调查，一般当地购房者都是通过口碑传播及当地电视广告得知楼盘信息。

产品类型单一：

以中等户型的普通住宅为主，当地最热销以80㎡至90㎡两居室的中等户型为主。

基础设施：

周围基础设施比较完善，周围有XX镇有代表性的医院、学校，重要的政府部门也位于区域内，未来新城区的环境和交通较为优良。

环境建设：

建筑密度教低，但园林品质低，物业管理基本还处于“看大门”的初级阶段。

综上实际情况所述，本项目应在产品研发过程中，坚持将各个环节的品质拉升，从而从而以项目的整体品质为核心竞争力。

6.XX镇房地产市场消费客群分析

1）区域内消费客群

本地人

村民：

随着周围村落人民生活水平的提高，加上近年来人们孩子教育的重视，村民都有从农村迁往城市的需求。

本地城镇居民：

一是由于XX镇依靠XX富的资源、优越的交通位置、灵活的经商头脑经济发展水平越来越高，随着物质条件的XX富有提高居住条件的需求；二是由于我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。

大同人

XX镇距离大同只有二十分钟车程，扮演着大同“卫星城”角色。

一是因为XX镇的房子目前没有什么泡沫，升值空间很大，大同相对富裕的人有炒房心理；二是给老人买的.老人退休在哪住基本都一样，给子女在城里买房太贵，拿不起那么多钱，于是城里的房子就留给子女了，他们搬到XX镇，生活成本可以降低，还可以远离城市高污染；三是因为XX镇地处内蒙古，大同人在XX镇买房子可以降低子女高考录取分数线。

2）区域内消费客群的收入来源

XX镇人口33万，以“XX镇黑”为主的石材加工业年创税收近300万，以XX镇月饼为主的食品加工业年销售额达2个多亿，人杰地灵，加上XX镇人灵活的经商头脑，XX镇的人的收入高于其他同等级别城市的收入，收入能力与这付能力成正比，所以当地客群有较好的支付能力。

大同以煤矿资源著称，大同人口有321万人口，2010年二季度，大同市居民家庭收入稳步增长，人均可支配收入为3836.03元，增长10.73%，增幅比一季度扩大4.41个百分点。

加上大同房价飙升，一般房间在5000元/㎡左右，低档房价也比XX镇高出2—3倍。

大同人有足够的支付能力和足够的理由在XX镇买房。

3）区域内消费客群的消费偏好

除个别比较富裕的群体外，普通购房者还都处于理性消费阶段，购房对于95%以上的目标客群来说都是需要谨慎考虑的大事，在注重品质的同时还比较注重产品的性价比。

7.新区发展的战略重点：

1）着力发展高新技术产业，推进产业高端化发展。

落实国家、省和市的要求，全力推进产业转型、升级和竞争力提高。

突出发展增加值比较高的高新技术产业和制造业的高端环节，壮大提升传统特色制造业，加快发展高端服务产业，推进跨越式科学发展目标的实现。

2）推进功能分区，促进区域合理布局。

根据新区资源环境状况，通过科学规划、合理利用政府调控手段，并充分发挥市场配置资源的基础性作用，使光明新区逐步形成一个空间结构合理、产业分工明确、经济实力明显提高，经济社会发展与资源环境相协调的现代化地区。

根据功能分区，在新区构建“一轴、一环、一门户”、“两心、四点、八片”的区域空间格局。

3）加强生态文明建设，建设绿色新城。

按照循环经济理念，加强环境基础设施建设，高标准、高质量地建设垃圾处理、污水处理和中水回用系统等设施。

加强污染治理和水环境保护，推进水资源的循环利用。

加大公明街道传统产业基地主要工业污染源的治理力度，抓紧建设污染处理配套设施，加强对环境监管力度，把资源综合利用和环境保护结合起来。

加强对生态环境的综合治理和对资源的合理有序利用，打造生态文明新区。

4）加强基础设施建设，打造宜居宜业新城。

着眼全局，统筹规划，实行基础设施先行、优先打造高品质环境的战略。

多渠道筹措资金，加大投入力度，集中力量搞好公共交通、供水、供电、供气、通信、网络等事关新区发展全局的基础性、公益性工程建设，为吸引高端产业项目和高素质人才提供良好载体。

重点推进新城和高新技术产业园区的建设。

5）营造有利环境，积聚和培养高素质人才。

营造动心的政策环境、放心的法制环境、顺心的体制环境、舒心的生活工作环境和令人倾心的人文环境，吸引和凝聚高素质人才。

加大人力资源开发力度，提高居民整体素质；规范人才市场体系，强化人才市场功能。

6）统筹发展各项社会事业，着力建设和谐新区。

通过产业转型升级，实现人口结构优化和总量控制。

加大教育投入，完善教学条件，促进教育公平，提高教育质量。

积极发展医疗卫生事业，合理分配卫生资源，为居民提供基本医疗卫生服务。

完善社会保障体系，保障外来人口和弱势群体享受均等的基本公共服务。

提高流动人口的劳动技能和综合素质，促进其融入当地社会，增强认同感、归属感，努力构建和谐新光明。

7）深化行政体制改革与创新，建设高效率服务型政府。

借鉴国内外成功经验，结合光明新区实际，按照决策、执行和监督相分离原则，推进新区行政体制改革和创新，健全行政职责体系，整合行政资源，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的行政管理体制，提高行政管理效率和公共服务水平

8.项目周围竞争产品分析

项目周围竞争产品分析

A明珠花园

项目概况

开发商：

XX镇市三和房地产开发有限公司开发公司

占地面积：

230亩价格：

均价1500元/㎡户型区间：

80—230㎡

绿化率：

40%

配套设施：

大型超市、会所、幼儿园、大型音乐喷泉、5380㎡的游泳馆、健身房、酒店、各类形象建筑小品、24小时保安巡逻、远红外监控系统、市政供暖、电话、宽带入户、数字电视入网。

项目卖点：

完善配套，完美生活；环境优雅，户型多样；望子成龙，轻松晋级；无限升值，便利；市政供暖，用心服务。

立面效果图

户型图

B久福小区

项目概况

开发商：

XX镇市瑞达房地产开发

小区地址：

气象局南侧

占地面积：

250亩

价格：

均价1720元/㎡

户型区间：

50—186㎡

绿化率：

40%

配套设施：

会所，水景花园，音乐喷泉，人工湖，假山、凉亭、将身器材，24小时物业服务，全方位监控保障。

项目卖点：

超大景观广场，一流建材品牌和物业保障/生活的高贵品质，不可复制的中心地段；与望海公园零距离接；三万元首付落户XX镇，园孩子名牌大学梦；09年最有投资价值的楼盘，30分钟到达。

效果图

户型图

C林间花语

项目概况

开发商：

内蒙古绿城房地产开发有限公司

地址：

迎宾大街与技校路交口

绿化率：

40%；占地面积：

26万平方米；户型面积区间：

85㎡—134㎡

配套设施：

1路、4路公交车，幼儿园及中小学（新世纪幼儿园、XX镇实验小学、XX镇六中等），银行（中国银行、中国工商银行、邮政储蓄、农村信用社）建材市场及超市，安防系统24小时智能化管理。

主力卖点：

城市中心区（新老城区交汇点）、成熟居住区、优质的教育资源、高绿化率、独特的园林景观、完善的配套与物管、达露台设计。

立面效果图

户型图

D奥威.德郡

项目概况：

开发商：

内蒙古奥威房地产开发有限责任公司

地址：

新区庆XX路实验中学北

占地面积：

20万平方米

户型面积区间：

81㎡—131㎡

结构：

砖混结构

车库：

地上停车

均价：

1600元/㎡

物业费：

0.4元/㎡

供暖方式：

地热，集中供暖

配套设施：

XX镇政务新区，大型购物中心，公园，市政广场，市医院，重点学校，餐饮场所，金融，邮政，电讯等

项目卖点：

低密度，高品质，配有露台，德国现代简约主义时尚社区，实力雄厚，现房实景，区域核心地段，户型经典，抽奖优惠。

立面效果图

户型图

E四季家园

项目概况：

开发商：

XX镇世纪房地产开发有限公司

地址：

迎宾大街以北

绿化率：

基本没有

占地面积：

145800平方米

建筑面积：

20万平方米

户型面积区间：

86㎡—124㎡

结构：

砖混结构

车库：

地上停车

均价：

1400元/㎡

物业费：

0.2元/㎡

供暖方式：

地热

配套设施：

餐饮，购物，交通等极为便利，周边有幼儿园，中小学，医院等

安防系统：

优质防盗门，电子对讲楼宇门

项目卖点：

交通方便，中央地段，成熟的周边配套，落地景观阳台，现代风格外观，弧形玻璃设计，外飘窗，楼梯间大理石地面，3.0米层高.

户型图

F晶鼎庄园

项目概况

开发商：

XX镇市华青房地产开发有限公司

地址：

XX镇市党政办公大楼向北300米

营销中心：

晶鼎国际酒店一楼接待大厅

绿化率：

40%

建筑面积：

20万平方米户型面积区间：

69㎡—300㎡

车库：

自动翻板门均价：

2200元/㎡

物业费：

0.45元/㎡占地面积：

145800㎡

结构：

内浇外砌，现浇楼板抗震设防7度

配套设施：

会所（健身房、KTV、茶社），双语幼儿园，第五中学，富邦医院，鑫悦酒店，美食广场，大型商场，安防系统，单元对讲系统，入户防盗门，地热，集中供暖。

项目卖点：

宜居尺度（国家宜居标准）、浓厚氛围、灵性建筑（6层坡屋顶露台叠式华宅）、11层景观电梯公寓、生态模板（2万平的中央生态景观）独特的人车人流设计、休闲娱乐会所、管家式物管标准

立面效果

1）竞争产品总结与分析

项目

明珠花园

久福小区

林间花语

奥威德郡

四季家园

晶鼎庄园

开发商

XX镇市三和房地产

XX镇瑞达房产

内蒙古绿城房产

内蒙古奥威房地产

XX镇市世纪房地产

XX镇华青房地产

地址

XX镇市新区五中北行100米

气象局南侧

迎宾大街南侧

XX镇市新区庆XX路实验中学北

迎宾大街北侧

XX镇市党政办公楼向北300米

占地面积

15万㎡

16.6万㎡

26万㎡

20万㎡

20万㎡

均价

1500元/㎡

1720元/㎡

1600元/㎡

1600元/㎡

1400元/㎡

2200元/㎡

绿化

40%

40%

40%

40%

0

40%

外立面

涂料

涂料

涂料

墙砖

涂料

面砖

户型面积区间

80—230㎡

50—186㎡

85—134㎡

81—131㎡

86—124㎡

69—300㎡

物业费

0.45元/㎡

0.45/㎡

0.2元/㎡

0.4元/㎡

0.2元/㎡

0.45元/㎡

车位

地上

地上

车库

地上

地上

车库

通过以上表格中数据的纵向对比，我们走访的项目中，综合实力较强的是晶鼎庄园，其次是久福小区；综合实力最差的是四季家园。

以上是项目周围主要在售楼盘的一些基本情况，通过实地调查和分析，现在XX镇市场上的在售楼盘价格较高的主要优势就是特色建筑风格稍有特色、低密度、绿化面积、配套设施等方面比别的楼盘略高一筹，比如晶鼎庄园，这并不难超越。

而售价低的楼盘，比如四季家园，小区内部没有绿化，物业服务基本没有，楼层立面现在已经出现裂痕。

所以XX镇现有房地产产品品质缺失，就连涉及到未来人们生活发的宽带入户都无法做到，大部分小区的基础设施还没有达到一般标准小区的水平。

所以XX镇现有房产缺乏的品质性和前瞻性。

依照价格、绿化、环境和整体风格综合评断，我们初步把晶鼎庄园最为主要竞争对手。

9.项目分析

1）项目概况

项目位置位于XX镇市新区，迎宾大街久福小区南侧，占地70亩，西侧北侧有久福和亲亲家园在售项目，处于于新城区的最接近老城区商业区的核心位置。

2）外围环境

项目东眺望海公园和绿色生态园区

西临有第实验小学和第六中学

距党政大楼、城市中心广场以及疾病控制中心、富邦医院2000米左右

交通便利，公共配套设施完善

迎宾大街的商业氛围在逐渐形成，已经初步具备XX镇市重要的行政中心和商业中心的职能，未来升值空间巨大。

（二）产品设计建议：

1.产品定位

建筑型式以六层普宅和花园洋房相结合，

具有明确主题风格的的品质社区

总体规划设计建议

规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段设计的进行，重视总体规划设计是打造一个好的产品的基础。

2.市场定位：

“XX镇新区居住核心、新标准都市园林、中高档舒适社区”。

项目建设标准较高，因此整个社区主题与整体性是产品设计考虑的重要因素。

3.客群定位：

周边生活区中的业主及其亲朋。

XX镇的政府机关工作人员、企业主；

周边乡镇、大同市区域等地缘外客户群；

XX镇新区的国有企事业单位的中高层管理人员；

他们是一群收入稳定、注重家庭、讲求实际、追求温馨、讲究生活品质的“中坚力量”，他们对自己的居住环境有着执着的实用主义追求，故社区的整体规划应迎合他们的这种心理需求，努力于为他们打造一个精品社区。

4.规划设计新理念：

今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的迎合客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键。

我司提出几点规划新理念。

强调“文脉主义，城市新肌理”理念

在规划设计上以“系统化主题”“产品XX富均好”为原则，让每个住户都能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。

A.设定产品系统化的主题，由项目的主题，延伸至产品设计的相关环节雍容的立面和XX富的天地线，跳出城市单调的建筑规划。

B.高落差的坡地景观充分伸展了楼间距，强化了一宅一景的效果

C.由坡地景观内下沉的“隐蔽车道”充分做到了“曲径通幽处”的纵深感，以蜿蜒曲折的藤类植物遍布两壁的车行路线，体现出了项目与众不同的高贵品质。

D.强调景观的均享，强化半私密空间，强化窗前的视觉效果。

E.强调日照、朝向均好。

本项目既要照顾XX镇地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。

5.产品规划建议

1）项目用地周边环境分析

土地面积及基本指标：

项目总占地面积70亩，建筑形式建议以为多层板楼为主，以中等面积户型为主，总建筑面积10万平方米以内，容积率控制在1.85左右。

可以按照满足综合容积率1.85的情况下，将三块地当作一个整体规划，不必完全拘泥于每块地的苛刻要求。

修建性详规存在一定可调空间。

土地规划使用性质

土地性质现为荒地（可转为住宅用地。

）

项目用地周边环境调查（交通条件调查）

XX镇的交通、通讯发达。

铁路有京包线、大（同）准（准格尔）电气化铁路横贯市区。

公路有208国道、呼阳省级公路纵横全市。

XX镇市距呼和浩特飞机场160公里，距大同机场50公里，距首都机场380公里。

县乡公路四通八达，村级公路纵横成网。

通讯设施完善，实现了长途传输的数字化、网络化。

2）土地SWOT（深层次）分析

项目地块的优势

本项目位于XX镇市迎宾大街南侧，交通、通讯成熟便利。

京包、大秦路、110国道，八达岭高速等多条公路。

县乡公路四通八达，村级公路纵横成网。

通讯设施完善，实现了长途传输的数字化、光缆化。

在县城内各地区设立了多个公用电话亭，以满足居民和游客对通讯的需求。

项目地块的劣势

项目位于XX镇市新区，相对来说城市发展尚未成熟，工作生活上可能有些不方便之处。

同时，周围配套设施较大城市来讲还不完善。

项目地块的机会点

随着周边城市人口压力以及环境的压力越来越大，城区向外扩展的趋势明显加强。

周边区县均处于开发高峰期且建设速度较快，发展潜力较大。

项目地块所处位置的发展前景是有目共睹的。

所以项目地块的潜藏价值与开发投资的升值空间均很大。

项目地块的威胁及困难点

项目处于乌兰察布市的县级市政配套开发还有待提高，同时，较其他大城市来说，该区域居民数量较少、思想认识上也还存在一定得差距。

因此，在产品的多样化与竞争力得选择上还存在一定的风险。

3）市场分析

本案在区域内开发市场潜力：

本项目属于本区域其他产品来说较高端的产品，XX镇属于内蒙古南部，处于蒙、晋、冀的交汇处，历史悠久、交通便利，矿产资源XX富，素有“塞外古镇、商贸客栈”之称，所以此地块的发展潜力较大。

适应市场发展趋势。

本案在开发中的营销焦点问题：

本项目在推广过程中应以欧式（中式）的风格，优雅的环境，惬意的生活，亲近自然以及享受不同的文化氛围等卖点为主。

工作重点在于明确客群分析，针对客群的特点制定针对性较强的推广策略，以此在提高推广的工作效率的同时，还能做到节约推广成本。

4）规划设计分析

初步规划设计思路

设计概念

A.项目主题与客户：

本项目是为XX镇稍高端、休闲人群以及新锐人群所打造的，具有相对较高投资回报的、全周期的、优质物业服务的住宅物业。

B.产品定位及特色：

根据上述项目主题与客户主要特征，得出如下产品及其它项目6大特色：

通过控制大部分产品的户型面积，实现相对较高单价的情况下低总价的产品。

强调产品中应该实现高品质的生活方式。

园林及建筑元素是本项目的主要特色元素，必须从规划到景观各个层面充分体现。

产品无论从建筑立面还是景园配置都要具有鲜明的风格化取向，与此同时赋予整个社区一个鲜明独特的主题。

注重营造绿色的环境以及不同的社区氛围。

楼座分布示意图

项目东南角示意图

项目西南角示意图

地块示意图

主要产品类型

物业类型

基本户型结构

基本面积模数㎡

建面㎡

面积比

最大套数

套数比

普通住宅（中等户型）

2房1厅1卫1厨

80~95

65000

65%

812

71%

2房2厅2卫1厨

100~120

20000

20%

210

18%

普通住宅（较大户型）

3房及以上

120~260大户型

15000

15%

125

11%

小计

容积率

1.85

100000

/

1147

100%

本项目产品主要为2种物业类型：

普通住宅、部分社区商业

以上指标的得出来