香水温泉筹备商业计划书.docx
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香水温泉筹备商业计划书
香水温泉筹备商业计划书
目录
一、执行概要1
（一）独特之处1
（二）目标客户及价值4
（三）项目主要技术经济指标5
二、项目概况7
（一）项目公司简介7
（二）项目概况12
三、项目建设方案15
（一）温泉洗浴区15
（二）历史文化展示区16
（三）滨水娱乐区17
（四）民俗文化区19
（五）游艇俱乐部20
（六）生态居住区22
（七）商务酒店区23
（八）VIP汤屋24
四、项目投资环境25
（一）项目背景25
（二）当地旅游投资环境33
五、项目产品市场分析37
（一）温泉旅游市场分析37
（二）旅游房地产市场分析42
（三）XX其他温泉旅游基地分析48
六、SWOT分析52
（一）优势分析52
（二）劣势分析55
（三）机会分析55
（四）威胁分析57
七、项目市场需求与前景分析59
（一）旅游客源市场分析59
（二）XX温泉旅游发展目标60
（三）项目旅游客源市场定位60
（四）旅游房地产客户定位分析62
八、业务发展目标65
（一）总体发展计划65
（二）具体业务战略及业务计划67
（三）温泉地产销售模式70
九、项目投资方案72
（一）项目投资估算72
（二）资金筹措74
（三）资金来源与保障74
（四）投资者权益保障75
十、项目财务评价76
（一）财务评价基础数据的选取76
（二）销售收入估算77
（三）成本费用估算81
（四）财务盈利能力分析83
（五）偿债能力分析83
（六）财务生存能力分析84
（七）敏感性分析84
（八）盈亏平衡分析85
（九）财务分析结论85
十一、项目风险分析86
（一）投资决策阶段心静如水，心若冰晶-----自己听多了、看多了、经历过的太多了，就慢慢的明白了----各位精英们上午好86
（二）土地获取阶段88
（三）项目建设阶段89
（四）经营管理阶段89
附表93
附图113
一、执行概要
本项目拟通过温泉地产和温泉旅游的完美结合，以温泉旅游项目开发为主，带动以北川香泉、香水、通口、汗蒸、西平、青莲为一条线的综合旅游环境打造，所有天然环境的综合利用，观景亭，李白文化的主题诗句山崖上篆刻，登山千级石梯，人造景观的打造改建，从而提升项目人气和灵气；温泉酒店项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式；以温泉理疗、度假休闲、娱乐运动、商务会议、餐饮住宿等高品质设施为基础，辅以温泉、生态园林景观、游艇俱乐部、诗仙李白文化展示等特色，重点针对国内分时度假及商务度假人群打造XX市的唯一高品质旅游观光聚集地。
全面建设诗意中国•李白故里•美丽XX，推动XX温泉的旅游观光度假产业。
（一）独特之处
1、独特的地理位置
XX市位于XX盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。
距离XX市30公里，XX160公里。
XX以平坝和丘陵的地貌为主，自然条件优越，农副产品丰富。
同时XX也是国家重要的商品粮基地，能源基地，冶金基地，建材基地。
紧邻北川羌族少数民族风俗等多种文化的聚集地，多样的风俗文化也给本项目染上别样的风采。
2、土地价格与地形优势
XX市香水温泉虽属于旅游型温泉，周边大山原生态环境具有一定数量的可开发的景观和土地，土地价格相对一般城市建设用地更加低廉，用地面积更加宽阔。
另外，项目区属非建成区，土地上的房屋折迁量不大，易于实施征地拆迁；且无滑坡，无污染源及地质灾害；四周地形起伏、山水相依，有很好的山水景观。
3、河流与湖相互辉映
本项目地处湔江边，有湔江从景区流过，在西平与青莲交界处稍加筑一个大型河堤大坝就可使湔江形成了8-12公里长的内湖，开发出优美的水面景观，形成湔江与内湖交相辉映的独特温泉景观。
该沟坡降小，枯水期流量约为20000立方米/日，丰水期流量约为50000立方米/日，有相当的自净能力。
并且蓄水能力可以建设成为一个可以比上游通口河电站更大的水电项目，为XX产生更大的产值。
4、优惠的政策支持
本项目作为XX市“两香一泉、四景区”的理想旅游项目，同样享受政府对“两香一泉、四景区”的优惠开发扶持政策。
主要表现为减半征收采矿权有偿使用费和矿产资源补偿费；免收或减半征收地热矿产资源补偿费；所得税按15%征收；开发项目所涉及的温泉公建部分，经审批，市、乡两级土地出让金、配套费全部实行先征后返的政策；减半征收地热资源税等。
5、便利的交通优势
本项目地处XX市和XX北川县交接区，位于北川香泉和香水、汗蒸、西平的中间地带，也临近G5高速路和九黄线，是两片区间的交通必经之路，交通便利、区位优势明显，从XX主城市民自驾游仅2小时左右的车程。
同时，该项目直接连接湔江黄金水道和李白主题悬崖诗句篆刻画廊，交通优势明显。
6、双核启动模式
本项目采用独特的双核启动模式，以旅游休闲项目开发为主，提升项目人气；旅游观光地产项目为辅，充实休闲观光产业结构，完善投资模式。
短期内通过温泉作为启动，做到资金快速回笼；长期通过休闲旅游，实现稳定持续的收入。
从而也减少对矿山的开发影响生态的发展。
7、温冷双泉
本项目可以纳入XX市“两香一泉、四景区”最有价值项目，如果得到政府的大力支持。
而且还拥有诗仙李白的故里之美誉，这种稀有的天然优势也将增加香水温泉的XX、XX、行业竞争力。
8、生态园林景观
本项目位于XX的香水乡的大山脚下，处于乡村的可利用土地结合点，拥有与XX其他温泉大不相同的“天然景区与乡村结合”景观。
从北川香泉至西平都可以入口及沿路景观为主线，由商业、宾馆过渡至温泉及其配套，环境渐趋宁静；同时远离城市喧闹，最终利用改建堤坝形成的水平面与温泉、景区相联系，形成山水一体，水天一色的自然景观，这样的整体布局能够很好地得到游客内心“从都市尘垣中追寻回归自然”的认同感。
对现有的山崖之间进行大量的花卉种植，如杜鹃、山茶花、XX本地的特色辛夷花卉从山下、半山腰、山顶进行不同层次的种植穿插，以求达到一定的理想观光实际效果。
加上半山的观景亭、山顶的观景亭，李白诗句的悬崖篆刻，千级石梯的打造；就逐步成为了一个不可多得原生态和人为打造的景观，结合大坝的修建，一个10多公里的大型湔江人工湖相互衬托，势必可以打造为XX地区一个不可多得的5A景区。
9、游艇俱乐部
在当代，游艇业被称为“继后汽车时代的消费巨人”。
本项目紧邻湔江，西平和青莲的交接处的大坝修建提供了大面积的水体资源，为本项目开发游艇这一特色产品创造了机会，这是其他温泉无法比拟的优势。
XX可以提出的发展10艘豪华游艇的计划将为游艇旅游服务提供较大的机会，作为湔江西平大坝黄金旅游带与诗仙李白诗句悬崖篆刻画廊链接部旅游目的地的项目将极大地促进XX的旅游的发展和文化的传播。
10、李白文化
历史著名的诗仙李白使得XX具有浓厚的李白文化打造和价值开发。
本项目将引入这一特色，通过李白文化中最具特色的“诗句”表演，李白文化旅游体验等活动，让游客能够近距离的感受到历史诗仙李白故里的不一样的文化。
11、香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划
《香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划》中明确了XX的旅游新格局、新态势，由全程游向分段游转变，乘船游向复合游转变，单一的观光游变为观光、度假、特种游并举，陆上游与水上游并驾齐驱。
本项目将符合《香水温泉、西平大坝、观光旅游景观工程后续发展规划》的要求，积极发展集观光、度假、温泉旅游为一体的复合型旅游。
这样可以全力的打造XX的不一样的旅游价值格局。
（二）目标客户及价值
香水温泉旅游细分目标客户群体应为国内分时度假及商务度假人群、周末及短期休闲旅游人群、家庭及老人度假旅游人群、浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群，青少年、运动创伤及其他康复人群五大人群。
其中：
国内分时度假及商务度假人群是本项目主要的目标客户。
表1.1：
旅游目标客户价值表
序号
目标客户群
占比
1
国内分时度假及商务度假人群
40%
2
周末及短期休闲旅游人群
25%
3
家庭及老人度假旅游人群
18%
4
浪漫情侣及度蜜月新婚人士人群
9%
5
青少年、运动创伤及其他康复人群
8%
合计
100%
本项目中温泉地产细分目标客户群体应为投资型买家、自用型买家、过渡型买家以及炒作型买家。
其中投资型买家是本项目的主要的目标客户。
表1.2：
温泉地产目标客户价值表
序号
目标客户群
占比
1
投资型买家
50%
2
自用型买家
36%
3
过渡型买家
8%
4
炒作型买家
6%
合计
100%
（三）项目主要技术经济指标
表1.3：
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数据及指标
备注
一、主要数据
1
项目总投资
亿
5
分期投资
1.1
静态投资
亿
1.5
1.2
建设期利息
万元
1.3
流动资金
万元
2
年均可变成本
万元
3
年均固定成本
万元
4
年均经营成本
万元
5
年均总成本
万元
6
年均利润总额
万元
7
年均净利润
万元
8
年均息税前利润
万元
9
年均息税折旧摊销前利润
万元
10
年均所得税
万元
11
贷款偿还期
年
二、财务评价指标
1
项目投资财务内部收益率
（所得税前）
%
2
项目投资财务内部收益率
（所得税后）
%
3
项目投资财务净现值
（所得税前）（ic=9%）
万元
4
项目投资财务净现值
（所得税后）（ic=9%）
万元
5
项目投资回收期（年）
（所得税前）
年
含建设期
6
项目投资回收期（年）
（所得税后）
年
含建设期
7
资本金财务内部收益率
%
8
投资各方财务内部收益率
%
9
总投资收益率
%
10
项目资本金净利润率
%
11
盈亏平衡点生产能力利用率
%
二、项目概况
（一）项目公司简介
1、公司名称
XX投资管理有限公司。
2、成立时间、企业性质、法人代表、注册资本
XX投资管理有限公司成立于年月日，属于民营性质。
公司法人代表：
，公司注册资本亿。
3、企业组织结构
本企业的主要业务及职能管理部门包括：
（1）董事会办公室
董事会办公室是董事会处理日常工作的办事机构，负责董事会文秘管理、公关接待、后勤保障、综合研究等工作的综合协调职能部门，具有调研信息、查办和协调功能。
（2）财务部
财务部负责建立健全企业的财务管理细则和会计核算体系；依法办理会计事务，处理有关凭证、簿记、报表等核算工作，及时向有关部门提供会计信息；负责企业财务管理、成本费用控制等各项管理工作，制订筹资、投资、股利分配、税务筹划方案并实施相应的管理，参与制定资本运作方案，对会计信息进行处理，为企业管理和决策提供依据；企业内部稽核；处理企业与银行、税务、财政等政府部门之间有关财务事项，并协调好与这些部门之间的关系；企业内部与财务工作相关的业务培训。
（3）人力资源部
人力资源部负责建立和完善人力资源管理的规章制度及实施；人事档案管理，员工招聘、调配、解聘，做好企业人才信息储备；建立并实施员工激励体系，核定员工薪酬、福利；建立并实施员工保障体系，办理员工的各种保险；拟定员工培训计划并负责实施，充分挖掘员工潜质；实施考勤、绩效考核，拟定相应奖惩措施。
（4）投资发展部
投资发展部负责收集整理行业发展动态及相关信息，为企业制定发展规划提供参考；根据企业发展规划，寻找投资项目，进行项目策划，建立项目储备；根据企业确定的拟投资项目，牵头进行可行性研究；组织项目建设；参加企业资本运作方的拟定等。
（5）行政管理部
行政管理部负责建立和完善各项行政、办公管理的规章制度；督促各部门贯彻落实企业规章制度和决定；承担总经理秘书工作；企业日常办公事务和后勤、公关、接待；公司保密工作和行政办公范围内的安全管理；配合营销部进行公司形象宣传和企业文化建设；管理固定资产、办公用品等实物管理；管理企业文件、资料、印信；企业各类会议的会务工作，以及总经理主持会议的会议资料管理。
（6）营销部
营销部负责市场营销统计资料和数据的收集整体；制定企业经营目标，策划经营战略；根据市场情况及经营目标，制订促销方案和广告宣传方案，经批准后实施；根据市场情况及企业资源，进行产品策划、拓展经营项目。
（7）办事处
办事处负责与企业业务相关的政府部门、股东单位、中介机构等组织进行联络。
为企业各部门工作人员提供工作场所及办公用具；收集行业、企业、政府的相关信息和政策。
（8）审计部
企业内部审计由审计部负责。
图2.1：
企业组织结构图
4、重大经营决策程序与规则
企业总体实行制度管理，企业的重大经营决策，如重大投资决策或重要财务决策，均通过董事会按职权范围决策，按程序进行。
董事会是企业的决策机构，有关职能部门作为决策机构的下层组织，行使其智囊团和参谋部的职能。
每项重大决策前，先由有关职能部门在充分调查研究的基础上为董事会提出若干参考方案或建议，重大决策还必须经有关权威中介机构进行可行性论证后，提交董事会讨论决策。
具体决策程序为：
首先由专业职能部门根据企业生产经营管理及发展需要，就需要决策事项进行前期调研后提出建议，然后由企业内部高级管理及技术人员组成的各专业委员会结合企业发展战略规划，对其进行投资价值分析论证和财务方面的可行性及必要性分析研讨，为董事会决策提供科学的依据，规避企业投资失误和风险；同时，企业还成立行业权威和社会专家组成的战略投资委员会和独立审核委员会参与重大投资决策的评估，提供专业化的咨询意见。
在此基础上，根据《公司法》和企业章程规定的程序、权限进行重大经营决策。
5、重要财务决策程序与规则
图2.2：
重要财务决策程序图
6、对高管人员的选择考评和激励约束机制
（1）高管人员的选择
董事长根据企业实际情况提出执行总经理及其经营管理班子的建议人选，提交董事会讨论通过；执行总经理可根据企业实际生产经营管理情况提出其他高管人员的建议人选，提呈董事会审定。
董事会秘书亦由董事会聘任。
（2）高管人员的考评
企业董事会以“提高运营质量和增加经济效益”为标准，结合项目进度、利润指标、管理要求等各项任务指标制订合理的年度目标责任制，并进行认真分解、层层落实，制订各自的内部目标责任制，并制订相应的与之配套的内部考核指标体系，从而保障企业“利润最大化”和“股东利益最大化”。
（3）高管人员激励和约束机制
企业规范内部控制和运营，完善内部激励与约束机制，建立年薪制等内部奖励和提升制度，提高管理层尽职工作的积极性和工作效率，从而为实现企业稳健及持续发展目标在制度、机制等方面提供强有力的保障。
7、内部控制制度评价
企业按照《企业会计准则》、《企业会计制度》和有关法律法规的规定建立健全的内部控制制度，所制定内部控制制度的内容主要包括对货币资金、融资、采购与付款、实物资产、成本费用、销售与收款、工程项目、对外投资、对外担保等经济业务活动的控制。
企业内部控制的方法主要包括：
组织结构控制、授权批准控制、会计系统控制、预算控制、财产保全控制、人员素质控制、风险控制、内部报告控制、电子信息系统控制等。
（二）项目概况
1、项目设计构思
本项目的基本理念就是充分发掘XX的自然环保、生态和李白人文历史特征，结合对社区布局、交通组织、空间结构等方面的特征探索，构筑出独具风貌的地区。
基于这样的出发点，我们提出了以“峪、渡、脉、诗”为核心的设计构思。
“峪”，即山谷，是场地最具特征的表述。
项目区场地现状为两脉夹一谷。
规划方案沿袭这种原生态的布局并加以强化，将规划区有机划分为七大功能“峪”和围绕山谷的公共核心区的布局。
“渡”，即过渡、渡口。
过渡，是建设区与山林绿脉的功能过渡，也是都市尘垣与回归自然的心理过渡，项目从东至西以入口及沿路景观为主线，由商业、宾馆过渡至温泉及其配套，环境渐趋宁静。
同时离城市建筑高度及开发强度渐次降低。
渡口，以游艇码头为核心打造连接湔江西平大坝黄金旅游带和诗仙李白的诗句篆刻画廊的接口，从而国内独一无二的旅游目的地目标。
“脉”，即山脉、文脉。
山脉，场地中东面山体蜿蜒伸展，是场地的龙脉。
方案力求保护自然山体，避免大挖大填，仅在制高点布置景观步道和观景点，保持山体原生态绿化，使其成为居住组团天然的绿色背景。
文脉，是场地中的精神。
方案深挖地域文化特征，并将其融入到规划结构以及温泉特色中，提升温泉品质，丰富旅游的内涵。
“诗”，即李白文化的悬崖峭壁的篆刻，人为的打造李白诗词景观，迎合山水秀丽、百花齐放、山林绿荫走廊。
2、项目主要内容
（1）项目工期
2014年月—2018年月。
（2）建设内容
序号
区域名称
面积
单位
一
温泉酒店
100
亩
二
李白历史文化展示区
45
亩
三
滨水娱乐区
12
公里
四
民俗文化区
200
亩
五
游艇俱乐部
10
亩
六
生态养老居住区
800
亩
七
商务酒店区
100
亩
八
VIP温泉汤屋
10
亩
总用地
1265
亩
水资源
12
公里
3、相关工作完成情况
（1）香水温泉热矿水出水后，后续报告的完善及相关矿产开发许可证的取得
2014年初，香水温泉热矿水出水，之后项目业主公司相继完成了以下工作内容：
热水详查评价报告、热矿水鉴定报告、划定矿区范围、地热水资源开发利用方案、环境影响评价报告、矿山建设安全设施设计、地质灾害危险性评价报告、水资源论证报告并且均已开始得到相关部门批准；另外，矿产开发许可证不日也将下发。
（2）其他工作
1）已取得发改委的项目立项报告；
2）正在进行温泉近期建设范围内的占地搬迁及征地工作，分期用地范围内的保护和控制，进行评估。
3）已完成本项目的可行性研究论证报告；
4）已完成本项目矿井的资产评估报告；
5）已完成本项目地热水资源开发利用方案报告；
6）香水温泉旅游度假村一期控制性详细规划工作已经完成。
三、项目建设方案
本项目采用独特的双核启动模式，由景区旅游和温泉养老地产开发两个部分组成。
其中，景区旅游包括温泉洗浴区、历史文化展示区、滨水娱乐区、民俗文化区以及游艇俱乐部。
养老地产开发包括生态居住区、商务酒店区和VIP温泉汤屋。
（一）温泉洗浴区
温泉会所是温泉度假村的标志性工程，以室外温泉主题公园的形式打造温泉会所，初步计划用地100亩，主要服务项目由六部分组成。
1、动感洗浴区
动感洗浴区由“异形泳池”、“标准泳池”、“冲浪池”和“儿童戏水池”四部分构成。
异形泳池与室内水疗相连，强调空间的延续性和趣味性；标准泳池根据区域位置，将50米长的4泳道标准泳池设置在靠近山林边，局部的异性处理，增强了泳池的趣味性，也丰富了空间；冲浪池是动感区的另一个高潮项目，使整个区域更富有活力和趣味性；儿童戏水池放在比较中心的位置，设置各类儿童游乐设施，使之成为整个游泳中心的焦点。
2、特色洗浴区
特色洗浴区由多种特色洗浴方式组成。
“光波浴”是在封闭的木屋里，几根光管发出光波，来刺激人的皮肤，让人倍感舒畅；“超声波浴”是利用细致之气泡对身体进行刺激按摩，其产生的超声波可活化肌肤，促进新陈代谢及去除老化角质，可舒解腰痛、神经痛、四肢酸痛等症状；“涌泉浴”通过来自池底强劲的空气，造成泉水涌出的效果，可震撼人心，恢复体力、美化肌肤；“水式浮浴”运用池底强劲的水流，让身体产生伸缩、回转等运动来缓解压力，消除疲劳；“亲亲鱼池”利用特有的小鱼，逐食人们身上死去的皮质和部分细菌，以达到理疗的效果。
除此之外，还有“酒水浴”、“冷雾浴”、“冰酒浴”等等。
3、中医保健浴区
中医保健浴区包括：
“瀑布按摩浴”、“石板浴”、“泥浴”、“沙浴”、“冷热交替浴”、“药浴”等等。
4、山地生态露天浴区
本区域主要目标人群以家庭为主，泡池面积以3-4人标准设置，部分泡池带有供休息的木屋及亭廊，并且设有室内泡池，泡汤方式有多种选择。
5、商务洗浴区
本区域主要目标人群为商务休闲人士及团体。
泡池面积以5-7人为标准设置。
主要为客人提供环境优美的特色泡池，满足客人商务洽谈及休闲的需求。
（二）历史文化展示区
1、诗词文化展示厅
展示厅提供一个展示XX、诗仙李白历代诗词的空间，并为诗词讨论及国内顶尖诗词家提供交流场所，并且组织书画鉴赏类互动活动，让观众从参观者身份转换到鉴赏者身份，在书画专家的指导下研究、品味书画精品，研习书画装裱技能，提升自己的书画鉴赏水平。
2、历史文化展览馆
展览馆通过诸如“3D环幕数码电影”等高科技手段反映“一圈两翼”自然风光、人文风情。
另外，通过现代科技手段及雕塑、油画作品等综合形成，反映“从李白文化XX发展”变迁的历史事件。
馆内还开设观众实践中心，使展览馆与参观者形成充分的互动。
在这个观众实践中心内，重点为组织青少年参加趣味考古，直接参与到XX考古的场景之中，进行模拟的勘探、发掘等考古活动。
（三）滨水娱乐区
本项目地处湔江边，由汗蒸至香水从景区流过。
西平大坝工程20米回水使湔江河形成了12公里长的内湖。
本项目将在内湖周边打造最优美水景和岸线景观，借此打造一片高品质的滨水娱乐区和养老地产。
1、水上乐园
水上乐园按照不同年龄层的游客，设计不同的水滑道和玩水活动，有水上步道、水上滚筒、水上步行球、水上三轮车、水上快艇、皮划艇、水上冰山、水鸟、水上蹦床等娱乐实施，使游客可以体验更多的水上娱乐游戏。
2、大型水上演艺中心
大型水上演艺中心通过水幕电影、水上竹筏，夜景灯光的设置，以及穿着原汁原味的真实服装道具，不加雕琢的唱腔和原始自在的舞技，将传统歌舞和新锐舞蹈、现代舞蹈完美融合，在现实的基础上展现神话般浓郁的XX风土人情和北川羌族的少数民族风俗。
3、水上木屋酒店
水上木屋酒店区占地1万平方米，在广阔的水面上建设100栋不同结构的漂浮度假木屋，木屋按五星级酒店标准设计装修，每栋木屋是独立的度假生活单元，木屋按家庭的生活空间格局布局，不仅有舒适的客房，起居厅，还有亲水台等。
木屋的独特之处还在于与之配套的个性化服务，游客可在景区垂钓后，将自己的钓的鱼虾交景区内厨师烹制，更可亲自下厨，做出适合自己家人口味的美味佳肴。
夜幕降临之际，景区内点点渔火，点缀着附近密林的寂静，仰望宽阔的天空，会使习惯于都市生活的人们在此享受大自然所赐予的宁静与怡然，流连忘返。
4、书画影像原创展示厅
立足XX的优美的自然景观和人文特色，每年确定一个主题举行“书画影像诗城XX”艺术节，请一些国内有知名度、有水准的诗人、书画家及媒体，来这里进行原创作，对于创作着进行适当的补贴。
通过大师的书画及影像资料，让参观者全方位不同角度去感受重庆的魅力，使现实自然景观与艺术表达效果达到完美结合。
艺术节期间展示厅还设置三个现场艺术创作中心：
一是用红白胶带在地上现场粘成的一个图案；一个是设置让小朋友涂鸦添色的地方；再一个就是展厅后部的，展墙现场图案喷印。
这三个艺术创作，均调动了现场的活跃气氛，不仅可以增加吸引力还可以培养博览会的观众。
艺术节原创之后，还要组织“书画影像诗城XX”研讨会，让大家在一个平台上对于XX文化有个真正的互动交流，并且在会上确定下一年艺术节的主题。
5、浮桥
建设3座浮桥，做为连接水域两岸的交通设施。
浮桥主要由增强塑料浮箱，钢结构受力件，防腐木板等材料制作而成，为旅游景点增添一道靓丽
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