办公楼中央空调管理细则.docx
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办公楼中央空调管理细则
安徽大学磬苑校区燃气中央空调管理细则
为了做好我校磬苑校区燃气中央空调操作、养护和管理工作，根据现运行
的燃气直燃式中央空调机组的特点，结合我校实际，制定以下《中央空调运行
管理标准作业规程》、《中央空调操作标准作业规程》、《中央空调维修保养标准作业规程》、《直燃式空调节能管理要点》等管理细则。
一、基本情况
我校磬苑校区办公楼、能源中心等处配用了大连三洋品牌燃气直燃式中央空调机组合计370万大卡，其中办公楼配备了两台85万大卡燃气中央空调机组，能源中心一期配备了两台100万大卡燃气中央空调机组。
并配套安装了智能控
制系统、循环泵、热交换泵、冷却塔、分水缸、控制柜（箱）及管路、闸阀等
配套设施。
根据设备特点，学校拟要求物业管理单位聘用和培训3至4名专业
直燃式空调管理员对系统设备进行24小时值班管理，并按ISO9001国际质量管理体系认证的中央空调标准作业规程操作。
二、中央空调运行管理标准作业规程
（一）目的
规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。
（二）适用范围
适用于物业管理单位辖区内各类中央空调的运行管理。
（三）职责
1、后勤管理处负责制定相关管理、操作、考核等实施细则，监管和检查中央空调系统运行管理与服务情况。
2、物业管理单位（物业管理与服务中心）相关部门负责组织实施中央空调系统的运行管理、维护维修等工作。
3、当值管理员具体负责中央空调的运行管理与维护。
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（四）程序要点
1、巡视监控
（1）当值管理员每隔2小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：
中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。
（2）巡视监控的主要内容如下：
a）检查线电压（正常380V，不能超额定值的±10%）
b）检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）
c）检查气压（正常500mmH2O）
d）检查高压（＜12kgf/cm2）
e）检查低压（＞2.5kgr/cm2）
f）冷却水进水温度（正常＜32℃）
g）冷却水出水温度正常（＜40℃）
h）冷冻水进水温度（正常10—13℃）
i）冷冻水出水温度（正常6—8℃）
j）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音
k）检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常
l）检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好
m）检查控制柜（箱）鉴别元器件运作是否正常，有无异常噪音或气味
（3）、巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施
予以解决，处理不了的问题应及时详细地向上级汇报。
整改时，应严格遵守
《中央空调维修保养标准作业规程》。
2、异常情况的处置。
（1）中央空调发生制冷剂泄漏时的处置。
a）立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。
b）加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋要设备上）。
c）救护人员应身穿防毒衣裳，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一
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组，确保安全。
d）对于不同情况的中毒者采取不同的方法：
对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、
脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；如中毒者出现痉挛、神
智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医
院治疗；如制冷剂溅入眼睛，则应用消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。
e）排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。
（2）中央空调机房发生水浸时的处置：
a）视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；
b）堵住漏水源；
c）如果漏水较大，应立即进行抢修，同时尽力阻滞进水；
d）漏水源堵住后，应立即排水；
e）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；
f）确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。
（3）中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处
置。
（4）当值管理员应根据用冷部门的要求，按照规定开关中央空调，并根据
负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。
3、中央空调机房管理。
（1）非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经工程部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。
（2）中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。
（3）中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼
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处。
中央空调机房内严禁吸烟。
（4）每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的
设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。
（5）中央空调机房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。
（6）中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值班管理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。
4、交接班要求。
（1）接班人员应准时接班；
（2）接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》，检
查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名；
（3）有下列情况之一者不准交接班：
a）上一班运行情况未交代清楚；
b）记录不规范、不清晰、不完整；
c）中央空调机房不干净；
d）接班人员未到岗；
e）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。
（4）对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰地
记录在《中央空调运行日记》表内，并于每月的3日之前把上一个月的记录整理成册后存档，并报一份到后勤管理处，保存期为2年。
（五）记录
《中央空调运行日记》
（六）相关支持文件
《中央空调维修保养标准作业规程》
三、中央空调操作标准作业规程
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（一）目的
规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调；
（二）适用范围
适用于物业管理单位辖区的各类中央空调操作。
（三）职责
工程部主/组长负责检查《中央空调操作标准作业规程》的执行情况。
当值管理员具体负责中央空调的操作。
（四）程序要点
1、开机前的检查
电压表指示是否在额定值的±10%范围以内；
各种信号灯显示是否正常；
各种阀是否均已打开。
2、开机
启动冷却塔风机；
启动冷却塔水泵；
启动冷冻泵；
检查供气回路确保气路通常；
确认冷却水供水压力正常，冷冻水供水压力正常；
启动机组（按机组控制面板上的“始动”键持续4秒以上，当控制面板上有绿灯转为红灯时表面机组已启动）。
3、停机
停止机组（按机组控制面板上的“停止”键，持续2秒以上，当停止键灯
亮时，表面机组已进入停止程序，大约6—15分钟后，控制面板上的所有红灯转为绿灯时，表面机组已完全停止）。
当机组完全停止后，方可停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。
4、机组在运行时冷却水出水温度管理。
机组在运行时冷却水出水温度保持
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在28℃—32℃之间，若入口温度超过31.5℃时，开启冷却塔风扇，当温度降为
27℃时，关闭冷却塔风扇。
5、抽气操作。
观察机组是否需要抽气：
打开NO.2阀，观察水银表右柱刻
度，当刻度达到20ｍｍＨｇ时则需要抽气，低于20ｍｍＨｇ时则不需要抽气。
抽气操作：
启动抽气泵，打开NO1阀，观察水银表。
当水银表左右柱基本
平衡后，打开NO2阀，当水银柱再次基本平衡后，表明机组抽气已好，此时关
闭NO2阀，再关闭NO1阀，最后停止抽气泵。
（五）故障处理。
1、停电：
停电后因机组无法进行稀释运转，等来电后做2—3次稀释运转，若停电超过1小时，请与售后服务联系。
2、冷水流量低、温度低报警：
（1）冷水出水温度低。
2.5℃以下，或冷水出水温度传感器异常，主要有如下原因：
a.热负荷小；b.冷水管内有空气；c.控制阀是否在自动位置；d.过滤
器堵塞；e.控制阀是否灵活；f.冷水管路的阀门开闭是否正常；g.冷水流量低；
h.空调机组是否开启等。
（2）冷水流量低。
冷水流量低于标准流量的50%时停机，主要有如下原因：
a.过滤器堵塞；b.阀门开启是否正常；c.管路内有空气；d.泵是否良好等。
（3）冷却水温度低。
19℃以下运转30分钟，停机。
a.作用：
防止结晶、防止冷却泵的空穴；b.方法：
加热、内循环、自动温度控制。
（六）稀释运转方法。
在不送燃气的情况下，开机，当机组启动后，停机，大约6—15分钟后机组完全停止为一次稀释过程。
四、中央空调维修保养标准作业规程
（一）目的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。
（二）适用范围
适用于物业管理单位辖区内各类中央空调的维修保养。
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（三）职责
1、后勤管理处负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况；
2、物业管理单位负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、该计划的实施；
3、物业单位制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
（四）程序要点
1、《中央空调维修保养年度计划》的制定。
每年的12月15日之前，由物业单位工程部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报审批；
2、制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：
中央空调使用的频度；
中央空调运行状况（故障隐患）；
合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；
3、《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：
a）维修保养项目及内容；
b）具体实施维修保养的时间；
c）预计费用；
d）备品、备件计划。
3、对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
4、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及PC中
央处理器的故障处理配合设备生产厂家技术部门完成；
5、冷却塔维修保养：
制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养：
用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5M，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5M；
检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常
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磨擦声则应更换同型号规格的轴承；
检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否
太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴承配合是否松动，如是则应整修；
检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴；
清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶；
检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）；
拧紧所有紧固件；
清洁整个冷却塔外表；
6、风机盘管维修保养：
制冷技术每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养：
每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）；
检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；
用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻不低于0.5M，否则应整修处理。
检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；
清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物；
用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢；
拧紧所有紧固件；
清洁风机盘管外壳。
7、冷凝器、蒸发器维修保养：
制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养：
（1）柜式蒸发器维修保养：
a）每周清洗一次空气过滤网；
b）清洁蒸发器散热片；
c）清洁接水盘。
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（2）水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：
可申请外委维修。
8、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：
制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养：
（1）电动机维修保养：
a）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应进行干燥处理或修复；
b）检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；
c）检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。
（2）水泵维修保养：
d）转转水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；
e）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。
（3）检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）
（4）清洗水泵过滤网
（5）拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
9、制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保
养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。
10、阀类维修保养：
制冷技工每半年对阀类进行一次保养：
（1）节制阀与调节阀的维修保养：
a）检查是否泄漏，如是则应加压填料；
b）检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；
c）如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；
d）检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。
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（2）电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
a）干燥过滤器：
检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；
b）电磁调节阀、压差调节阀：
通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否
动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。
11、检测、控制部分维修保养：
制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养：
（1）检查器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：
a）对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；
b）送检温度计、压力表合格后方可再使用；
c）检测传感器参数是否正常并做模拟实施，对于不合格的传感器应拆换；
d）检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。
（2）控制部分维修保养：
e）清洁控制柜内外的灰尘、脏物；
f）检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；
g）交流接触器维修保养：
清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；清除触头
表面及四周的污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交换接触器；清洁铁芯上的灰尘和脏物；拧紧所有紧固螺栓；
d）热继电器维修保养：
检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，
如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换；
e）自动空气开头维修保养：
用500v摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M，否
则应烘干处理；清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；清除触头表面上的小金属颗粒（不要修锉）；
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f）信号灯、指示仪表维修保养：
检查各信号灯是否正常，如不亮则应更
换同规格的小灯光；检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换；
g）中间继电器、信号继电器维修保养：
对中间继电器、信号继电器做模
拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；
h）PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。
12、中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，
则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同
意后方可延时。
13、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划
中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解
决而后写出事故报告，并上报物业管理单位和后勤管理处，必要时，向保卫处和政府相关部门报告。
14、中央空调因维修保养等原因需停用时，应由工程部主管填写《停用申
请表》经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营
业部门。
如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。
（五）记录。
认真做好各项作业的记录。
五、直燃式空调节能管理要点
直燃式空调节能是一个国际关注的课题、拟按以下意见偿试：
（一）、控制空调循环水，风机和水泵所消耗的电能
冷热源的能耗由建筑物所需要的供冷量和供热量决定，建筑物的空调需冷
量和需热量的影响因素有室外气象参数（如室外空气温度、空气湿度、太阳辐
射强度等），室内空调设计标准，外墙门窗的传热特性，室内人员、照明、设备
的散热、散湿状况以及新风量的多少等。
风机、水泵的输送能耗受所输送的空
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气量、水量和水系统、风系统的输送阻力影响，风系统、水系统的流量和阻力
的影响因素有系统型式、送风温差、供回水温差、送风和送水流速、空气处理
设备和冷热源设备的阻力和效率等。
针对上述影响因素和商业建筑的特点，商
业建筑空调节能的技术措施可归纳为七个方面：
减少冷热负荷、提高冷热源效
率、利用自然冷源、减少水泵电耗、减少风机电耗、改进气流组织、改善控制。
（二）、减少冷热负荷
冷热负荷是空调系统最基础的数据，制冷机、供热锅炉、冷热水循环泵以
及给房间送冷、送热的空调箱、风机盘管等规格型号的选择都是以冷热负荷为
依据的。
如果能减少建筑的冷热负荷，不仅可以减小制冷机、供热锅炉、冷热
水循环泵、空调箱、风机盘管等的型号，降低空调系统的初投资，而且这些设
备型号减小后，所需的配电功率也会减少，这会造成变配电设备初投资减少以
及上述空调设备日常运行耗电量减少，运行费用降低。
所以减少冷热负荷是商业建筑节能最根本的措施。
减少冷热负荷有以下一些具体措施：
2.1改善建筑的保温隔热性能
房间内冷热量的损失通过房间的墙体、门窗等传递出去的。
改善建筑的保
温隔热性能可以直接有效地减少建筑物的冷热负荷。
改善建筑的保温隔热性能可以从以下几个方面着手：
确定合适的窗墙面积比例，不要盲目追求大窗户、全玻璃幕墙。
合理设计窗户遮阳。
充分利用保温隔热性能好的玻璃窗。
2.2选择合理的室内设计参数
商业建筑空调的主要目的是创造一个舒适的室内空气环境，满足人们办公、
学习、娱乐等的舒适及卫生要求。
美国供热制冷空调工程师学会设计手册[1]
（ASHRAEHandbook）的基础篇里，给出了人体感觉舒适的室内空气参数区域，大约是空气温度13℃～23℃，空气相对湿度20％～80％。
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如果夏季设计温度太低或冬季室内设计温度太高，都会增加建筑的冷热负
荷。
在满足舒适要求的条件下，要尽量提高夏季的室内设计温度和相对湿度，
尽量降低冬季的室内设计温度和相对湿度，不要盲目追求夏季室内空气温度过低、过干，冬季室内设计温度过高。
2.3局部热源就地排除
商业建筑中的有些房间，由于使用功能的需要，会在房间的局部产生较大
的散热量，例如厨房的灶台、医院消毒间的消毒柜、电话机房的交换机等。
在
空调系统设计过程中，应考虑在发热量比较大的局部热源附近设置局部排风，
将设备散热量直接排出室外，防止热量散发到室内，以减少夏季的冷负荷。
但
是在运行中，这些排风机可能没有开启或者发生故障并得不到及时的更换和修
理，那么这些局部热源就会造成很大的冷负荷，浪费冷量和破坏室内热环境。
2.4控制和正确使用室外新风量
由于新风负荷占建筑物总负荷的20～30％，控制和正确使用新风量是空调系统最有效的节能措施之一。
由于新风负荷接近总负荷的1/3，所以要严格控制新风量的大小。
除了严
格控制新风量的大小之外，还要合理利用新风。
春秋季或冬季，有些房间仍需
供冷，此时当室外空气焓值小于室内空气设计状态的焓值时，可采用室外新风为室内降温，可减少冷机的开启量，节省能耗。
减少新风负荷应从以下两方面着手：
不要随意提高最小新风量标准，杜绝非正常渠道引入新风
（三）、提高冷源效率
评价冷源制冷效率的性能指标是制冷系数（COP，CoefficientOf
Performance），是指单位功耗所能获得的冷量。
制冷系数与制冷剂的性质无关，
仅取决于被冷却物的温度T0’和冷却剂温度Tk’，T0’越高，Tk’越低，制
冷系数越高[4]。
所以空调系统冷机的实际运行过程中不要使冷冻水温度太低、
冷却水温度太高，否则制冷系数就会较低，产生单位冷量所需消耗的功量多，
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耗电量高，增加建筑的能耗。
提高冷源效率可采取以下一些措施：
3.1降低冷却水温度
由于冷却水温度越低，冷机的制冷系数越高。
下图显示了某离心压缩制冷机的制冷效率与冷却水温度的变化关系：
冷却水的供水温度每上升1℃，冷机的COP下降近4%。
降低冷却水温度需
要加强运行管理，停止的冷却塔的进出水管的阀门应该关闭，否则，来自停开
的冷却塔的温度较高的水使混合后的水温提高，冷机的制冷系数就减低了。
冷
却塔使用一段时间后，应及时检修，否则冷却塔的效率会下降，不能充分地为冷却水降温。
3.2提高冷冻水温度
由于冷冻水温度越高，冷机的制冷效率越高，右图显示了某冷机制冷系数
与冷冻水供水温度的关系。
从图中可看出，冷冻水供水温度提高1℃，冷机的制冷系数可提高3％，所以在日常运行中不要盲目降低冷冻水温度。
例如，不
要设置过低的冷机冷冻水设定温度；关闭停止运行的冷机的水阀，防止部分冷
冻水走旁通管路，经过运行中的冷机的水量较少，冷冻水温度被冷机降低到过低的水平。
（四）、利用自然冷源
由于建筑室内的人员、照明灯光、电脑的设备的散热量的影响，在春秋季
当室外空气温度较低时，室内空气温度仍然较高，仍需要供冷。
尤其是没有外
墙、外窗的内区房间，即使在寒冷的冬季，由于室内的散热量没有途径散发到
室外，室内仍需供冷。
此时如果开启冷机供冷，不仅由于此时冷负荷较小，冷机制冷系
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