房地产营销策划项目初步定价建议.docx
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房地产营销策划项目初步定价建议
XX集团旧改项目初步定价建议
一、住宅
建议售价：
整体均价1.8万/m2（建议装修成本标准约2500元/m2）
通过与市场同类项目进行客观对比，得出的参考毛坯价格是14433元/平方米，建议装修成本2500元/平方米，根据市场经验，装修的对外报价一般可为成本价1.4倍，因此建议住宅售价约18000元/平方米含2500元/平方米成本装修。
市场比较定价法计算表
评价要素
要素权重
中海富华里
领秀城
格力广场二期
格力广场三期
XX
地段位置
20%
97.73
110.00
103.80
96.60
100
景观因素
15%
97.33
103.40
110.00
105.60
100
开发商品牌
8%
100.67
88.00
98.00
98.00
100
商业配套
15%
109.6
104.60
97.00
94.40
100
周边环境
8%
99.13
100.40
107.00
106.00
100
建筑规划
8%
100.47
94.20
102.40
96.20
100
户型结构
8%
91.07
98.20
100.00
96.20
100
交通状况
8%
99.8
106.00
99.80
94.40
100
物业管理
5%
100.33
91.00
99.20
99.20
100
社区园林
5%
100.33
88.20
103.00
98.80
100
——
比较系数
1.00
0.99
0.98
1.02
——
——
平均价格
14000
14000
16000
14500
——
——
项目权重
35%
25%
20%
20%
100%
注：
计算过程如下：
（写字楼、街铺计算步骤相同）
第一步：
选取同类可比项目毛坯价格
第二步：
根据以往经验，结合项目特点确定各项目和各要素的权重系数
第三步：
由市场组7名成员进行评分，每项要素剔除最高分、最低分后，求平均值
第四步：
根据以下公式，计算出住宅的市场参考价格
住宅市场参考价格
＝∑（100/∑（项目分值×要素权重）×平均价格×项目权重）
＝∑（比较系数×平均价格×项目权重）
＝1×14000×35%＋0.99×14000×25%＋0.98×16000×20%＋1.02×14500×20%＝14433
主要理由：
项目位处拱北片区，该片区住宅供应少，稀缺地段优势突显，加上项目规模较大，且自身及邻近商业配套体量较大，对住宅有拉动作用；
周边在售楼盘毛坯均价1.4-1.6万/m2，精装均价1.6-1.9万/m2（带2500-3000元/m2装修）；
西南向面向墓园，对住宅品质和客户心理有一定负面影响，但并非本项目主景观面，可从规划设计上加以规避。
项目周边住宅价格及基本情况一览表
区域
项目名称
占地面积㎡
建筑面积㎡
容积率
开盘时间
开盘均价
（元/㎡）
目前价格（元/㎡）
拱北
岭秀城
149393.1
58万
2.9
2008-9-29
8500
（含800精装）
仅剩余二楼
二楼毛坯12000
中海富华里
68220
238771
3.5
2012-4-21
13117
（带3000装修）
高楼层：
16000-17000（带3000装修）
吉大
格力广场三期
41315
154626
3.11
2012-9-23
13000
（毛坯送空调）
14000-15000
（毛坯送空调）
格力广场二期
——
——
——
2010-10-21
16500
（带2500装修）
尾盘价格18000-19000
（带2500装修）
数据来源：
市场营销管理部调研统计
二、SOHO公寓
建议售价：
1.6万/m2（建议装修成本标准约1800元/m2）
主要理由：
珠海在售SOHO公寓仅天朗海峰，主力面积63-99m2，目前毛坯均价约1.5万/m2，但户型使用率较低，开盘以后成交滞销。
虽然本项目所处地段优于天朗海峰，但此类产品市场接受度不高，故建议定价以天朗海峰为基准，并略作下调。
三、商业
1、商铺
建议售价：
外街：
一层4.5万/m2，二层3万/m2；
内街：
一层2.8万/m2，二层1.8万/m2
建议租金：
外街：
一层250元/m2/月，二层150元/m2/月；
内街：
一层130元/m2/月，二层80元/m2/月
通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目一层临街商铺参考价格是43732元/平方米，由于商铺售价近年上涨势头良好，因此略作上浮，建议本项目一层临街商铺售价为4.5万元/平方米，二层及内街商铺价格在此基础上根据经验值及参照邻近项目领秀城得出。
市场比较定价法计算表
评价要素
要素权重
领秀城
格力广场二期
格力香樟
XX
地段位置
25%
116.25
98.75
101.25
100
商业气氛
14%
115.00
93.75
95.00
100
目前人流量
13%
115.00
86.25
102.00
100
主力店拉动
7%
112.50
87.50
86.25
100
所临道路等级
7%
106.25
90.00
102.50
100
周边环境
5%
106.25
93.75
100.00
100
规划设计
3%
100.50
97.00
100.00
100
开发商品牌
2%
82.50
95.00
95.00
100
区域规划
2%
104.50
97.50
97.50
100
交通状况
10%
111.25
95.75
102.50
100
产品设计
6%
97.50
101.25
100.00
100
昭示性
6%
117.50
85.00
100.00
100
——
比较系数
0.90
1.07
1.01
——
——
平均价格
60000
30000
35000
——
——
项目权重
50%
25%
25%
100%
注：
街铺计算步骤与住宅相同
街铺市场参考价格
＝∑（100/∑（项目分值×要素权重）×平均价格×项目权重）
＝∑（比较系数×平均价格×项目权重）
＝0.9×60000×50%＋1.07×30000×25%＋1.01×35000×25%＝43732
2、商场
建议租金：
一层220元/m2/月，二层130元/m2/月，三层70元/m2/月，
四层50元/m2/月，五层50元/m2/月
主要理由：
临街商铺主要沿桂花北路分布，目前人气不旺，西面为恒信工业区，周边现有商业较低端，地段价值及商业氛围弱于领秀城，售价及租金参考领秀城略作下浮。
商场各层租金参考其他商场租金水平。
岭秀城商业售价一览表
项目名称
区域
开盘时间
主力面积
售价（元/㎡）
备注
岭秀城
靠岭南路
（街铺）
2011-12-17
20-80㎡
一层沿街：
均价4万；
产权分割发售，业主自行出租
一层内街：
均价3万；
二层外街：
均价2万；
二层内街：
均价1.5万
靠迎宾路（商场）
2013-1-4
15-70㎡
一层8万-10万
产权分割发售，管理合同签订9年，前3年实行返租。
二层4.8万-6万
三层3.7万-5万
数据来源：
市场营销管理部调研统计
代表性街铺及商场租金一览表
片区
名称
区域
租金（元/㎡·月）
备注
拱北
岭秀城
街铺
靠岭南路
街铺
一层：
42㎡，直租280；92㎡，直租320；41㎡，直租300
①租金不含管理费、水电费；②负一层为沃尔玛，三层为益健海鲜酒楼
街铺内侧
46平方，160元/㎡·月
内街
一楼：
150㎡，直租180；58㎡，直租140；90多㎡，中介200
二楼：
40多㎡，直租160
老香洲
扬名广场
——
1F：
200-250；2-4F：
70；
该租金以建筑面积计算，部分一楼商户需再支付35元/㎡·月的管理费
5F：
58；6F：
55
吉大
国贸购物广场
——
1F：
350-500；2F：
250-350；
3F：
150-220
该租金为商铺实际使用面积租金，需另缴每户300元/㎡·月的管理费，及每年5000元的商场宣传推广费
数据来源：
市场营销管理部调研统计
四、写字楼
建议售价：
靠九州大道1.8万/m2，靠岭南路1.5万/m2
建议租金：
靠九州大道120元/m2/月，靠岭南路90元/m2/月
通过与市场同类项目进行客观对比，得出本项目靠近九州大道区域的写字楼参考价格为18153元/平方米；而靠岭南路位置写字楼昭示性较差，写字楼价值相对较低，价格将作较大幅度下浮，同时目前市场中高端二手写字楼主流价格水平在1.3-1.6万/平方米之间。
因此建议靠九州大道写字楼价格为1.8万/平方米，靠岭南路写字楼价格为1.5万/平方米。
市场比较定价法计算表
评价要素
要素权重
心海州
钰海环球
金融中心
恒和中心
XX
地段位置
40%
82.00
121.00
95.00
100
区域商业氛围
20%
82.00
115.00
90.60
100
商业配套
10%
84.00
104.00
87.00
100
交通状况
8%
97.00
102.00
102.60
100
景观因素
3%
91.00
111.00
96.00
100
物业管理
4%
94.00
97.60
88.00
100
周边环境
4%
82.00
115.00
101.00
100
开发商品牌
3%
89.60
90.60
85.60
100
产品设计
8%
94.60
97.60
89.60
100
——
比较系数
1.17
0.89
1.07
——
——
平均价格
13500
25000
14000
——
——
项目权重
30%
40%
30%
100%
注：
①以上写字楼均为5A甲级写字楼，其中心海州为简装，其余项目仅公共部分带装修，单间为毛坯；②写字楼计算步骤与住宅相同。
写字楼市场参考价格
＝∑（100/∑（项目分值×要素权重）×平均价格×项目权重）
＝∑（比较系数×平均价格×项目权重）
＝1.17×13500×30%＋0.89×25000×40%＋1.07×14000×30%＝18153
定价原因：
靠九州大道一侧的写字楼，比较岭南路一侧，位置和展示面更优越，建议档次定位更高端，售价参考市场高端项目的价格水平；
岭南路一侧写字楼，则建议与市场中高端项目的主流价格水平持平；
写字楼市场运行一直较为冷淡，租金天花板明显，难以支撑售价大幅上涨；
目前珠海非甲级写字楼市场最高租金达100元/m2/月，而本项目具备地段优势，若定位为5A甲级写字楼，建议租金可上浮至120元/m2/月。
项目周边在售写字楼情况
区域
项目名称
写字楼等级
建筑面积
销售均价
（元/m2）
销售时间
前山
心海州
5A甲级
52228
13500
2012年12月
吉大
钰海环球金融中心
5A甲级
72652.45
25000
2012年10月
数据来源市场营销管理部调研统计
珠海市区写字楼二手售价及租金情况
区域
项目
售价（元/m2）
租金（元/m2/月）
吉大
粤财大厦
16000-18000
85-95
国际会议中心写字楼
20000
47
光大国际贸易中心
13000-15000
75
拱北
中珠大厦
13000
60
粤海酒店写字楼
——
80
银都酒店写字楼
——
100
名门大厦
10000
60
新香洲
国际科技大厦
19000-20000
90-100
阳光大厦
13000-15000
60
恒和中心
14000
65-70
老香洲
深圳发展银行大厦
9000-10000
45
太和商务中心
9000-10000
43
数据来源：
市场营销管理部调研统计
五、酒店市场信息
据不完全统计，项目地块周边一公里辐射范围内，酒店总数达46间，分布非常密集，并且主要以中低端为主，普遍标间起价约150元/晚，价格在200元以上的酒店19间，占比约四成，主要分布在粤海中路和迎宾南路上。
珠海市五星级酒店客房价格一览表（单位：
元/晚）
区位
酒店
开业时间
普通标间
海景标间
散客价
携程价
散客价
携程价
拱北
来魅力假日酒店
2009年
788
728
908
818
海湾大酒店
1995年
（2009年翻新）
628
590
758
720
昌安假日酒店
2006年11月
668
458
——
银都酒店
1988年
（2000年翻新）
498
390
——
吉大
庆华国际大酒店
2007年
808
708
948
918
中邦艺术酒店
2005年
（2011年翻新）
大床690
双床590
大床600
双床550
980
（套房）
860
（套房）
德翰大酒店
2000年
（2009年翻新）
大床638
双床588
大床490
双床460
大床688
双床638
大床540
双床510
珠海度假村酒店
1984年
（2007年翻新）
572
478
——
粤财假日酒店
2001年
（2006年翻新）
大床880、双床780
——
数据来源：
调查统计和携程网数据
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