房地产项目评估试题及答案.docx

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房地产项目评估试题及答案

浙江省2010年10月自考房地产项目评估试题

课程代码：

00972

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1.对房地产估价来说，土地是（）

A.平面的B.三维立体的

C.陆地表面D.地下空间

2.同一估价对象，______不同，估价依据以及采用的估价标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会不同。

（）

A.估价目的B.估价对象

C.估价时点D.估价目的和估价对象

3.某宗土地的土地面积为2000平方米，规划容积率为3，用途为住宅，经评估总地价为3600万元，该宗土地的楼面单价为______元/平方米。

（）

A.3000B.6000

C.12000D.18000

4.在评估期房价格时，（）

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态

B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态

5.下列属于正常交易的情况是（）

A.土地使用权协议出让B.企业破产拍卖办公楼

C.商品房预售D.相邻房地产的合并、分割交易

6.市场比较法的基本原理是（）

A.最高最佳原理B.预期原理

C.替代原理D.收益递减原理

7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米，以2008年1月为基期的该区该类房地产2010年5月～2010年10月的价格指数分别为99，97，100，102，105，116，则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。

（）

A.13920B.14060

C.14461D.15000

8.运用市场比较法时，需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正，变成估价对象房地产在______的客观合理价格。

（）

A.估价时点B.搜集该可比实例时

C.估价作业时间D.可比实例成交时

9.开发利润的基数是（）

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+销售税费

D.开发成本+管理费用+投资利息

10.某写字楼因年代久远，内部功能已不能满足现代办公的需要，由此引起的该写字楼价值贬损属于（）

A.物质折旧B.会计折旧

C.经济折旧D.功能折旧

11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。

用直线法计算该建筑物的成新率为（）

A.27%B.20%

C.79%D.80%

12.有一建筑物，建筑总面积为1000平方米，已使用5年，重置价格为6000元/平方米，残值率为5%，年折旧率2%，计算该建筑物的现值是______万元。

（）

A.400B.420

C.487D.543

13.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的

（）

A.剩余价值B.实际损耗程度

C.剩余使用寿命D.实际使用年限

14.有一宗房地产总价为2000万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为______万元（收益可视为无限年）。

（）

A.800B.900

C.1000D.1100

15.某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为______万元。

（）

A.457.40B.476.98

C.686.10D.715.48

16.某一房地产，其土地价值是总价值的30%，综合资本化率为6.4%，建筑物资本化率为7%，该宗房地产的土地资本化率为（）

A.3%B.4%

C.5%D.6%

17.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的是（）

A.收益价格B.快速变现价格

C.积算价格D.谨慎价格

18.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状态等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

19.假设开发法在形式上是（）

A.评估新建房地产价格的成本法的倒算法

B.评估新建房地产价格的收益法的倒算法

C.评估房地产价格的收益法的倒算法

D.评估房地产价格的成本法的倒算法

20.某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为______万元。

（）

A.23.4B.28.6

C.31.2D.33.4

二、多项选择题（本大题共7小题，每小题2分，共14分）

在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

1.区位是______在空间地域上有机结合的具体表现。

（）

A.自然地理区位B.经济地理区位

C.交通地理区位D.环境地理区位

E.社会地理区位

2.下列关于实地查勘的说法中，不正确的是（）

A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录

C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，可以不在记录上签名

D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期

E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实

3.房地产权益状况修正的内容包括______修正。

（）

A.繁华程度B.临街状况

C.容积率D.使用年限

E.经济区位

4.下列关于重新构建价格的描述中，正确的是（）

A.重建价格的出现是技术进步的必然结果

B.重新构建价格是待估房地产的实际耗费

C.重新构建价格有重置价格和重建价格两种

D.重置价格适用于有特殊保护价值的建筑物的评估

E.重新构建价格是估价时点时的

5.在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）

A.客观收益B.实际收益

C.有形收益D.无形收益

E.潜在收益

6.用路线价法评估特殊土地时需要用路线价再配合______计算出待估宗地的价格。

（）

A.深度价格修正率B.资本化率

C.收益率D.物价指数

E.其他价格修正率

7.房地产估价报告应记载的事项包括（）

A.估价师声明B.估价的假设条件

C.估价的限制条件D.估价结果报告

E.估价技术报告

三、简答题（本大题共4小题，前3小题各5分，第4小题7分，共22分）

1.房地产估价应遵循哪些原则？

2.何谓资本化率，可以用哪些方法确定？

3.成本法的理论依据和适用对象是什么？

4.不同用途房地产位置的优劣标准有何差异？

四、计算题（本大题共2小题，每小题5分，共10分）

1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中明确，买方付给卖方11625元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方来负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

求该宗房地产交易中应由卖方负担的税费以及正常成交价格。

2.某类房地产2005～2009年的价格分别为8900元/平方米、9700元/平方米、10525元/平方米、11300元/平方米、12150元/平方米。

试用平均增减量趋势法估计该类房地产于2010年的价格。

五、案例综合题（本大题14分）

某在建工程开工于2009年3月31日，拟建为办公综合楼。

用地总面积1000平方米，规划建筑容积率为3.5。

土地使用权年限为50年，从开工之日起计。

土地取得成本楼面地价6000元/平方米，该工程正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积3000元，专业费用为建筑费的10%；至2010年9月30日已完成主体封顶，已投入了建设费用及专业费的70%，还需要投入总建筑费及专业费的30%（假设均匀投入）。

贷款年利率为8%。

预计该办公楼可按期建成，建成后即可全部出售，售价为11000元/平方米，销售税费为售价的8%。

估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为元，试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2010年9月30日的价值。

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2010年10月全国自考房地产项目评估参考答案