房地产成本策划书教学提纲.docx
《房地产成本策划书教学提纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产成本策划书教学提纲.docx（14页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产成本策划书教学提纲
房地产成本策划书
篇一：
一份房地产营销策划书
项目X房地产项目策划书
第一部分项目所在区域市场分析
一、项目所在区域简介：
项目X地处新华区，拥有得天独厚的地理位置。
新华区位于河北省省会石家庄市西北部，总面积平方公里。
总人口万人。
这里物华天宝，人杰地灵。
区城内有石太高速、京广铁路等四通八达的交通路网，有省农科院等一批享誉国内外的科研院所，人才济济、实力雄厚的省直单位；有商贾云集、交易活跃的现代商圈；有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀；有燕赵大地自古以来重义守信的纯朴民风，这里是开拓者值得奋斗的投资沃土。
建区30多年以来，全区广大干部职工大力发扬“团结、务实、苦干、争先”的新华精神，抒豪情壮志，展强区宏图，朝着建设“经济强区、开放大区、文明城区”的宏伟目标阔步前进，奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。
与时俱进的经济强区。
改革开放以来，特别是近几年来，新华区大力实施农村城市化、区域经济发展、改革推动、开放带动、科技兴区“五大主体战略”，初步形成了以东方农业科技城为依托。
以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。
构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头企业为第一梯队，以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队，以20家年销售500万元以上的规模企业为第三梯队完善的工业体系，全区工业经济综合排名连续9年保持市内区第一；石家庄实力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生产厂家，主要产品国内市场占有餐饮娱乐服务中心、二环路商贸批发中心、联盟路家居交易中心为主体的大商贸格局，闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区规模最大、品种最多的服装集散地，年成交额150多亿元，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的民族路商业街，即将开街，将会极大地改善城区形象、繁荣经济发展。
初具雏形的开放大区。
近年来，全区吸引国内资金30多亿元，启动项目30多个，累计改造旧城1300多亩，使城区面貌焕然一新。
同时，依托新华集贸中心市场，成功组织了湾里庙综合商业区的开发建设，先后运作了东方购物中心、福兴阁、太子电子城、康泰广场、王府井百货商场等20多个大型商业设施，初步形成了华北地区最大的商业中心雏形。
短短几年内，新华区已发展三资企业53家，实际利用外资近8000万美元。
一般贸易和三资企业出口贸易额达8000多万美元。
以人为本的文明城区。
新华区坚持“四个创建”为载体，建设“花园式社区”。
97年以来，广泛开展了创建文明街道、文明小区、文明楼院、文明市场活动，实现了市民文明素质、群众生活质量和社区文明程度的显著提高。
以社区精神文明教育学院为载体，营造“知识型社区”。
创办了全省第一家社区
精神文明教育学院，并在全区推广，充分满足居民群众日益增长的文化需求，社区精神文明教育学院已成为传授先进文化、传播精神文明的主阵地。
以社区信用档案为载体，营造“信用社区”。
创建了全国第一家社区信用档案库，努力打造诚信政府和诚信社区，在全区逐步形成了诚实守信、践言诺行的良好风尚。
由于
成绩突出，多次获得省市“精神文明建设工作先进单位”称号，中央文明办多次向全国推广该区精神文明创建经验。
项目X拥有以上这些优势，其房产的开发前景是很可观的。
二、项目所在区域市场特征：
1、环境分析:
项目X所属的新华区西望太行山，北依滹沱河，地处省会上风上水，是全市水源保护地，植物园等13座公园绿树荫荫，民心河等五大水系碧波漾漾，新修建的南水北调和西北部水利防洪生态工程也将为省会增添新的景观。
得天独厚的生态环境优势，使新华区被誉为省会“后花园”。
新华区总体交通便利，24条市区主次干道纵横交错，石闫、石青公路等西北主要出市口四通八达，石环公路环抱全区，石太高速铁路穿越而过，中华北大街机场快速路即将动工修建。
新华区历史文化积淀深厚，毗卢寺明代贴金壁画驰名中外，赵佗先人墓名播港粤，大石桥、解放纪念碑、正太铁路总工会旧址见证了石家庄解放的历程。
新华区也是宗教活动和民族聚居地，是全省天主教、基督教、伊斯兰教、道教的主要活动场所，保留有古朴典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。
项目X公交站点：
118路）、118路-省经贸大学）、86路、86路、旅游10路、旅游10路、112路、112路等。
2、市场分析:
2007年石家庄房地产市场飞速发展，和平路沿线成为焦点区，裕华区和桥西区大盘不断。
与之相比，新华区长期沉寂在一片寂静声中。
新盘的供给量少之又少。
成规模的大盘几乎没有。
在严重供给缺乏的情况下，需求逐渐累积，并抬高了区域的房价。
新华区位于石家庄市西北部。
东临京广铁路，靠近火车站，与桥东区交界；南到商业中心区中山路——金桥北大街——民族路——中华北大街——华西路——维明北大街——新华路一线，与桥西区相临；西北面与鹿泉市和正定县接壤。
总面积平方千米。
总人口万人。
区域内住宅产品分布集中在二环以内以及北二环附近。
植物园附近和北三环附近有少量别墅项目。
当前区域房地产市场呈现如下特点：
（1）、人口密度大，旧城区众多，阻碍了区域房地产开发的步伐
新华区是石家庄市的老城区，原属鹿泉管辖，定名历史可以追溯到解放前。
也正是由于历史悠久的原因，新华区内多旧的居民区。
高驻小区、柏林小区、西三庄小区等多为规模较大、居住人口多，存续时间较长的小区。
旧城改造和城中村改造工作进行起来难度较大。
而由于区域内企业数量少，分布广泛，使长安区大受裨益的“退二进三”政策对新华区的影响极为有限，故此整个区域的房地产开发速度较慢，近年来新盘供应一直有限。
（2）、住宅供应量较少，新房抢手
由于区域内人口密度大，旧小区的拆迁面临诸多困难，使整个区域内的土地供应量很小。
受土地供给量的制约，区域内的住宅供应也十分紧张。
2006年有红人公馆和盛典苏州两个较知名项目，到2008年，基本没有形成规模的大盘面世。
在新增住宅供应中，各楼盘的体量均较小。
有些楼盘一推售就在很短的时间内售罄，不需进行广告宣传即可迅速被市场消化。
有些楼盘虽然在咨询期，但客户的积累量远远超过了楼盘的供给量。
2007年新华区的土地供应仅有刚刚拍出的[2007]009号地。
在07年之前该地区也很少有土地供应。
受此影响，预计2008年该区域的新盘供应量不会出现大幅增长。
供给紧张的局面将会持续一段时间。
（3）、住宅需求主要来自本区域原有住民，居民购买能力较强
新华区内道路、交通、市容市貌等条件并不十分理想，区域的居住环境很难对区外居民形成吸引力。
因此，其他区域的居民选择在新华区置业的倾向很不明显。
在本区域内居住和工作的原住民是该区域住房需求的主力军。
作为石家庄市的老城区，新华区内居民区分布广泛，且大部分小区存续年限较长，居民改善居
住条件的意愿较强烈。
但新建住宅的供应量有限使此类需求受到抑制。
供需形成巨大缺口，房价上涨迅速。
高房价和低供给给中低收入家庭购房造成困难，从而促使一部份居民将眼光投向了与之相邻的鹿泉市。
西三环沿线的中低档商品住宅中有相当一部分的客户来自新华区。
尽管如此，出于工作地点、生活便利性和时间成本等多重因素考虑，大部分的新华区居民仍倾向于在本区域内置业。
其中，中高收入的业主表现出较强的购买欲望，而且有相当的支付能力。
3、政策分析：
去年房产营业税等多项税收优惠政策的实施，使得石市房产交易量猛增。
从石市税务部门获悉，去年石市商品房和二手房交易户数分别为25839户、22699户，相比前年同期分别增长%、%。
与此同时，受税收优惠政策影响，去年石市房产税收交易额锐减。
去年石市房产交易税收入库5535万元，相比前年减收3948万元，减幅达%。
房地产市场的快速回暖也带动了石家庄市房产交易量的快速上升。
据石家庄市税务部门统计显示，去年石家庄市共办理商品房和二手房交易25839户、22699户，相比前年的17540户、14497户，分别增长%、%。
伴随着房产交易量的大幅上涨，石家庄房产交易税收不增反降，统计显示，去年石家庄市房产交易税收入库5535万元，相比前年的入库9483万元减收了3948万元，减幅达%。
“房产交易税收的不增反降，主要与去年一年实施的营业税、土地增值税、印花税等房产税收优惠政策有关。
”石家庄税务部门相关人士分析，去年，根据财税《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》的规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。
据调查，营业税“五改二”的政策影响去年营业税减收了1912万元；其次，财政部、国家税务总局下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定：
自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
这一政策导致去年石家庄土地增值税减收了1902万元；再次，财税[2008]137号规定：
自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
这一优惠政策致使去年石家庄印花税减收了77万元。
2009年底营业税税收优惠政策又恢复至“二改五”，在此政策影响下，记者从石家庄市税务部门了解到，今年1月份石家庄房产交易的税收额相比去年同期有所提高。
“房产优惠政策取消后，进入1月份，居民办理房产的交易量相比去年12月份大幅下降。
甚至与同处于淡季的去年同期相比也有所减少。
”上述人士介绍，截止到昨日，石家庄市共办理二手房交易的户数为676户，相比去年同期约下降了13%。
不过，由于房产营业税个人购买普通住房对外销售的免税时间改为5年，1月份，石家庄市房产交易税额相比去年同期有所提升。
上述人士介绍，去年1月份石家庄房产交易税收额为258万元，今年从1月1日起到目前为止，石家庄房产交易税收额达近400万元，二者相比增长了约55%。
2009年房地产市场的量价齐升引发了市场的广泛关注，尤其是针对一些房价上涨过快的城市，国家管理层专门出台措施打击投资性购房。
步入2010年，房价何去何从成为市场的焦点。
大诚房产战略发展总监李强分析，政策面的不确定，使得今年房地产市场的走势越来越不明朗，不过，今年房产交易量相比去年肯定会有所下滑。
尽管如此，石家庄税务部门相关人士预计，由于政策原因，2010年石家庄市房产交易税收还将有所回升。
“根据财政部、国家税务总局发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自今年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销
售的，免征营业税。
”该人士说，营业税在房产交易税收中占比较大，这一优惠政策的叫停可能促使今年房产交易税收的增加。
4、竞争项目：
项目X附近的小区主要有华林国际、国瑞城、碧水秀城、庄北小区、四方怡园、天翔园、中房新城、尚乘源等，其中做的比较好的主要有华林国际、国瑞城和碧水秀城。
华林国际基本信息
类型：
普通住宅,高层
项目位置：
新华区中华北大街与柏林路交叉口东北角
交通位置：
一二环之间
最新动态：
华林国际位于中华北大街与柏林路交叉口东北角，均价6200元/平米，户型区间70㎡-140㎡，预计2011年10月交房。
项目包含4栋高层建筑，配套品牌商街，地处繁华中心，欧式生活特享。
开盘时间：
2009-11-1入住时间：
2011-05-31；C座2011年10月
平均单价：
6200元/㎡最低单价：
6000元/㎡最高单价：
6500元/㎡价格说明：
全款优惠100元/平米,首付60%优惠50元/平物业费：
元/平方米·月
售楼处：
中华北大街与柏林路交叉口东北角
开发商：
河北尚元房地产开发有限公司
楼盘介绍：
华林国际，省会首席新派简欧生活特区，位于石家庄第二迎宾大道——中华北大街与柏林路交叉口，项目包含4栋高层建筑，配套品牌商街，地处繁华中心，欧式生活特享。
小区内纯欧式银杏园林景观设计独具匠心，离尘不离城，全新打造风情欧洲生活境界。
高标准地下车库，全方位安全系统，让您的爱驾也与您一同享受上峰生活。
小区周边商圈繁荣，世纪联华、北国电器、保龙仓、中储市场等大型商业遍布周边，五分钟轻松享受四大时尚购物圈。
紧邻2中、9中、38中、42中等学校及医大二院、省人民医院，教育、医保再无后顾之忧。
8路、17路、23路、29路、115路等公交车穿插而过，便捷交通，时尚生活。
项目内规划有会所、商业、生活等齐全配套设施，让您足不出小区，便可满足各种生活所需。
户型设计居家舒适实用、现代精致细腻。
住宅简洁、明亮。
多种户型选择，充分满足单身贵族、两口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。
立面时尚简约，超大的楼间距与270度弧形大落地观景阳台相得益彰，超大空间，与蓝天白云遥相呼应，形成层次分明，丰富宽阔的至美视野。
在物业方面，项目聘用知名的物业公司，并从科技出发，以一系列高科技智能化安防设施，为业主的安全度与生活的舒适度筑起更坚固的堡垒。
华林国际以品质著称，而压轴杰座——华林壹号则更是以全程智能安防系统、超豪华精装入户大堂、全面升级的南北双庭院景观、中央新风系统以及直饮水系统5大升级品质更加深入的为大家诠释了现代都市的高品质生活。
国瑞城基本信息
所属区域：
石家庄-桥东
绿化率：
33%
小区地址：
建设北大街与胜利北大街交口南行200米路西（义堂小区）
篇二：
房地产项目策划书
课程大作业
课程名称：
房地产开发与经营
课题名称：
雅居苑房地产项目全程策划书
指导教师：
班级：
工程132
姓名：
学号：
成绩评定：
指导教师签字：
2016年10月31日
目录
一．市场调研………………………………………………………………………
1.区域环境分析……………………………………………………………………
2.本楼盘的基本状况………………………………………………………………
3.柳州房地产市场行情……………………………………………………………
4.柳东新区房地产市场行情………………………………………………………
5.竞争楼盘状况……………………………………………………………………
二．项目策划………………………………………………………………………
1.项目定位…………………………………………………………………………
2.主题策划…………………………………………………………………………
三．价格策略………………………………………………………………………
1.总体定价策略…………………………………………………………………
2.全过程定价策略…………………………………………………………………
3.定价方法…………………………………………………………………………
四．销售策略………………………………………………………………………
1.销售渠道…………………………………………………………………………
2.销售进度控制……………………………………………………………………
3.促销策略…………………………………………………………………………
五．附件……………………………………………………………………………
1.实地考察图………………………………………………………………………
2.项目选址…………………………………………………………………………
3.楼栋分布…………………………………………………………………………
4.户型图……………………………………………………………………………
一．市场调研
1.区域环境分析
柳东新区位于柳州市三门江森林公园柳江以东，柳州北环城高速公路、桂柳高速公路围合的区域，主要包括三门江大桥以南的古亭山、阳和片区，以北以东的官塘、雒容地区。
距柳州主城仅7公里，距柳州机场为30分钟车程，距桂林两江国际机场90分钟车程。
a.用地规模：
本区规划用地面积平方公里，其中城市建设用地面积平方公里。
b.人口规模：
2020年柳东新区规划人口52万，规划期末2050年，柳东新区总人口72万，规划结构本区遵循中心强化、轴向延伸、组团发展的规划理念，采用核轴组团规划结构，柳东新区将形成“一轴、一带、两区、多核”的功能结构布局，其中以官塘片区为主体，滨江带为跳板，构建新区三路并进的建设格局。
柳东新区将秉承“高标准规划、高起点建设、高速度推进”的建设方针，其未来将建设成为一个“生态的官塘、人居的官塘、科技的官塘”。
2.本楼盘的基本状况
3.柳州市房地产市场行情从9月全国百城样板房价指数榜单中可看出，全国最高涨幅为%，柳州以%的高涨幅度位居榜单第39位，柳州房价涨幅令人悲喜交加。
房价再上一台阶，逼近首府南宁，可见柳州楼市的热度，已有住房的市民坐等升值，然而对于大多数自用住房的购房者而言，房价的压力又更进一层。
9月份柳州新房均价7373元/㎡，环比涨幅为%，自有数据统计以来，2014年5月柳州楼市就曾出现过最高值7339元/㎡，而如今2016年9月，柳州新房均价7373元/㎡已经刷新了记录成为历史新高。
2016年1-9月柳州新建商品房均价走势
9
月柳州市新房成交
2691套（新房包含住宅、商铺、写字楼、公寓、车位），环比上涨%。
9月，柳州共有12家楼盘推出约3500多套房源，2家新盘亮相，大批新品供应，也是柳州楼市保持“金九”的绝对成色的主要原因。
从9月全国百城样板房价指数榜单中可看出，全国最高涨幅为%，柳州以%
的高涨幅度位居榜单第39位，柳州房价涨幅令人悲喜交加。
房价再上一台阶，逼近首府南宁，可见柳州楼市的热度，已有住房的市民坐等升值，然而对于大多数自用住房的购房者而言，房价的压力又更进一层。
9月份柳州新房均价7373元/㎡，环比涨幅为%，自有数据统计以来，2014年5月柳州楼市就曾出现过最高值7339元/㎡，而如今2016年9月，柳州新房均价7373元/㎡已经刷新了记录成为历史新高。
4.柳东新区房地产市场概况
近年来，柳东新区可以说是柳州的发展新方向，城市向东趋势加强，阳和新区、古亭山片区、静兰一带以及博览中心片区都是开发商看中的“肥地”，尤其是在恒大进驻、继而温馨落子后，又有远道地产等房开进场开发，柳东新区未来将崛起一批新项目，例如富璟湾、温馨一号、温馨竹园等。
目前片区内主要在售的有冠亚国际星城、龙象城、正和城以及恒大城，另外还有一些价格较低的盘如星宇华成苑等。
9月,柳东新区均价在5925元/㎡，按照最近三个的价格态势来看，预计接下来的一个月价格上均无太大变动。
柳东新区作为城市发展的新方向，在配套上还有很多不完善，如医疗、教育等资源还未完全跟上，柳州市中医院东院还在建设中，以及儿童医院、柳铁一中初中部、景行小学柳东分校、市十二中分校、蝶·舞广场、奥特莱斯国际名品城、乐8广场也在规划整合中，新区的繁华还在路上。
篇三：
房地产规划设计阶段的成本控制
房地产规划设计阶段的成本控制
黄哲
房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。
基本原则是：
周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。
合理科学的设计，可降低房地产工程造价10%左右。
但在房地产工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了房地产项目成本的有效控制。
设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
以下经验可供借鉴：
一、推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起
进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。
设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。
二、开展限额设计，有效控制造价
由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。
加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。
因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。
克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。
并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
设计限额要求设计人员应熟悉建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。
因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。
设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的
功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。
同时，房地产开发企业的工程造价和成本管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
比如甲方收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素，如区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。
并对项目的定位、产品的购买人群、对规划设计中的布局及建筑风格以及对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。
在设计限额下，可以采取一些成本策略：
比如在初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积等。
施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对
讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。
三、房地产采用合同措施控制造价
通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。
在设计合同的签订中，首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划（付款与设计的进度、质量等挂钩），并明确延期的赔偿责任，甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。
同时在签订设计合同时，针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设
升级会员 