购房合同复印件有法律效力吗.docx

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购房合同复印件有法律效力吗

篇一：

意向性购房合同是否具有法律效力

意向性购房合同是否具有法律效力

来源：

作者：

时间：

2011/02/21

引言：

定金时常出现在购房之前签订的订购单或预订书中，签订认购书、缴纳认购金并非法律规定的必经过程，而是房地产交易行业的一种习惯做法，它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议，尚未形成事实上的买卖关系，也未形成真正的权利义务关系，这种情况

引言：

定金时常出现在购房之前签订的订购单或预订书中，签订认购书、缴纳认购金并非法律规定的必经过程，而是房地产交易行业的一种习惯做法，它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议，尚未形成事实上的买卖关系，也未形成真正的权利义务关系，这种情况下不退订金对消费者来说是不公平的。

案例：

乙和丙一起准备买开发商甲的房子，交了10000定金，签了意向性合同，只规定面积和单价。

未签正式购房合同，乙与丙商量，最后在正式合同上由乙一个人签。

开发商不同意。

或者退还定金,但开发商要扣2000手续费.

定金时常出现在购房之前签订的订购单或预订书中，签订认购书、缴纳认购金并非法律规定的必经过程，而是房地产交易行业的一种习惯做法，它通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议，尚未形成事实上的买卖关系，也未形成真正的权利义务关系，这种情况下不退订金对消费者来说是不公平的。

房子是一种特殊的商品，标的较大，价格昂贵，因此法律对此做了特殊的要求，规定房屋买卖行为需要通过履行法律规定的要式行为加以确认。

新的《合同法》规定：

“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

”定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金;收受定金的一方违约，应双倍返还定金。

也就是说，只有合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。

因此，在消费者尚未同房地产商签订正式合同时，仍然有权利要求退还定金。

购房者应当明确恰签订认购书的法律意义。

在认购书合法有效的情况下，合同双方都应当诚信地履行认购书约定的义务。

对购房者来说，购房者应当在约定的时间之内就购房合同的具体事宜和开发商进行认真磋商谈判，尽力与开发商达成一致条款。

但诚信谈判，并不意味着购房者一定要和开发商签订商品房买卖契约。

只要是购房者积极履行谈判义务，即便没有和开发商达成一致签订购房契约，也不应承担违约责任。

但是需要提醒购房者的是，如果购房者不履行认购合同约定，未能在约定时间与开发商进行合同条款协商，（注:

本案意向合同未过约定期.）开发商有权将房屋卖予第三方，所收定金不予退还。

可否全额退还定金,开发商要求扣的手续费算什么说法,可否开具相应发票?

法律人士的答案：

应该全部退还10000定金,和开发商签定的意向性合同,实质是预合同,其目的是将来签定本合同.现在不能签定本合同,是因为双方不能协商一致,但预合同已经履行.因而,作为预合同的定金,要不作为主合同的价款,要不返还.但现在没有协商好主合同,所以定金应该返还的.

定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金;收受定金的一方违约，应双倍返还定金。

也就是说，只有合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。

因此，在消费者尚未同房地产商签订正式合同时，仍然有权利要求退还定金篇二：

合同传真件的法律效力

合同传真件法律效力分析

随着电子商务的日益发展，电子邮件和传真等数据电文以其快捷而方便的特性使得使得其应用越来越广泛，如何认定传真合同的效力，以及在发生商务纠纷后，如何分析看待其证据效力，部分人认识上还存在一定误区，尚需结合具体法律事实来客观分析，以正确认定其证据效力。

首先需要给合同传真件一个正确的定性，合同传真件是书面的合同书的复印件。

我国《合同法》第三十二条明确规定,当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

合同法11条规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有效地表现所载内容的形式。

”

我国《电子签名法》第三条明确规定有，民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。

当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。

传真件做为数据电文，用以签订合同可以认定为书面形式的一种，在法律上并没有否定其效力。

同时合同成立并生效需具备三个要件：

一是行为人是否具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是内容合法。

只要符合上述三个条件，可以认定传真件的法律效力。

合同传真件最大的问题在于，盖红章的合同书在证据里称为原件，传真件为复印件。

数据电文（合同传真件）可否作为有力证据使用，这个需要结合具体情形来分析。

因为非经对方认可的复印件是不能单独作为认定事实的依据的。

根据最高人民法院关于民事诉讼证据的规定第49条规定，“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。

?

?

”。

第69条规定，“下列证据不能单独作为案件事实的依据：

?

?

（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品。

?

?

”。

第70条规定，“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：

（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本?

?

”。

依据上述法律的规定，合同书原件与传真件这两种书面形式的证据证明力是不同的。

如果没有发生纠纷或者发生纠纷后对方认可传真合同的效力，那么当然是没有问题的。

但是，如果对方否认签订过此合同或者否认此合同的效力或者合同中的内容，我们就必须要提供其他辅佐证据来证明合同传真件的效力。

否则，若仅有合同复印件，一旦对方否认这个复印件，如果不能提供合同原件或有其他证据佐证，那么就会面临败诉的危险。

这个辅佐证据需要证明两方面的内容，一是证明双方有真实交易发生，二是证明双方是按照传真合同的约定履行了交易事项。

第一方面是比较容易证明的，比如通过运输单据、货物收到证明、收款证明、银行转账证明等，是可以证明双方有真实业务发生的。

第二方面证明的难度相对较大，怎样证明双方是按照合同的约定履行了交易事项。

这时候需要业务人员做好电文数据保存工作，做好证据保留。

将平时谈判过程中的往来邮件、传真、以及短信等所有涉及交易事项的内容保存下来，在出现争议时，用以作为辅佐证据。

由于传真件在传送过程中经常出现字迹不清、内容模糊等情况，并且容易被伪造、篡改，所以在司法实践中很容易受到质疑。

传真件原件的核对常常成为法庭调查的一个重点。

而与复印件无异的传真件原件的效力往往也成为法庭调查事实、认定事实的一个重要证据。

合同中写明合同双方盖章传真件有效的做法并不保险，不能对传真件的性质产生实质性影响，对运用传真件签订合同的做法要慎重而行,并在签定合同和履行合同过程中尽量做到有备无患。

但是从民法通则角度分析，合同书是双方达成的合意的载体，是双方意思自治的体现，加上这句话，能够起到提示作用。

因此，为了降低日常经营的风险，我们要十分重视保存原件。

如前合同条款的约定，并不能降低法律风险。

只有事后将对方盖红章的合同文本原件寄回我们自己的手中，才是上策。

案例一：

某油库公司委托某船运公司运输柴油，运费7.2万元。

双方通过传真签订一份《运输合同》，但未当面签订合同正本。

合同履行后，油库公司拒付运费。

运输公司诉请油库公司清偿运费，油库公司称《运输合同》为传真件，无法确认其上签章的真实性，故不能排除合同系伪造。

分析：

司法实践中，书面合同的认定通常以当事人签字、盖章的原件为准，复印件、传真件等不得单独作为认定案件事实的依据。

但这是否意味着，传真件合同没有法律效力呢？

事实上，《合同法》认可了传真、电报、电子邮件等载体作为合同的书面形式，但是，这类载体在证明力上受限，相关证据的审查与确认，须综合全案证据进行。

本案中，法院通过审查传真件合同的签章与油库公司的签章原件，认定签章印纹一致；根据运输公司航海日志、签证簿等航行法定文件，认定运输航线属实等。

由于相关证据相互印证，法院判定《运输合同》真实有效，油库公司应支付运费。

律师提示：

合同签订应以原件签字、盖章为宜，对于采用传真等形式签订的合同，履行时须注意相关证据的留存，防止因合同形式上的不足导致权益受到侵害。

案例二：

某贸易公司因业务需要，欲购买50台电脑，便向某电脑公司发出邀请。

电脑公司回复同意贸易公司的条件，双方约定50台电脑的总价款为15万元，贸易公司支付定金3万元。

在签订合同的时候，贸易公司说最近繁忙，要电脑公司把合同传真过来即可。

于是，电脑公司将盖有公司公章的合同传真给贸易公司，贸易公司盖章后再将合同传真回电脑公司，电脑公司就此得到了一份两方盖章的传真件合同。

贸易公司也按约支付了定金3万元。

电脑公司便着手配置了合同规定规格的电脑。

可是后来，电脑公司却接到贸易公司的来电称，其由于业务暂停已不需要购买这些电脑，要求电脑公司返还定金3万元。

电脑公司不服，双方协商无果。

【案件分歧】

本案的争议就在于用传真签订的合同是否有效。

在两家公司的协商过程中，贸易公司一直质疑传真件合同的法律效力，认为这份传真件合同字迹不清、内容模糊，容易被伪造，这样的合同效力应不予认可，作为贸易公司当然可以要回已经支付的定金。

而电脑公司则认为，传真件也是法律认可的形式，传真件合同与原件合同应具有同等法律效力。

贸易公司应按照合同的约定继续履行合同，何况电脑公司已经按照贸易公司的要求配置了相应规格的电脑。

【法律提醒】

为避免发生类似纠纷，今后在签订合同过程中，建议当事人双方尽量采取传统的当面签订方式。

如果因为特殊情况只能采取传真方式签订时，则应当在合同中约定“该合同采取传真方式签订”，明确传真件的效力，并且最好有没有利害关系的第三人对签订全过程进行见证，避免今后产生不必要的纠纷，如有条件的时候尽量补签书面合同。

【律师评析】

在日常生活中，最经常见到的合同就是纸质的合同书，所以我们经常认为合同就是合同书，将合同的内容与合同形式等同起来。

如前所述，本案争议的焦点在于用传真签订合同是否有效，这其实就是对于合同形式和内容概念的混淆，我们可以先来看以下《合同法》中对合同形式是如何进行规定的。

《合同法》第十一条明确指出：

书面合同的形式可以表现为合同书、信件、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件。

从这条可以看出，合同的形式包括传真件。

那么是不是法律规定认可传真的形式，我们就可以放心地以传真件来签订合同。

因为现实生活中合同双方当事人往往会身处两地，难以面对面签订合同，采取传真方式签订合同对双方都很便利。

但是，由于传真件在传送过程中经常出现字迹不清、内容模糊等情况，并且容易被伪造、篡改，所以在司法实践中很容易受到质疑。

上述案例中，贸易公司认为与电脑公司所签订的传真件合同字迹不清、内容模糊，容易被伪造，因此就否认了该合同的效力，这样的主张并不能得到法律的支持。

而电脑公司如欲要求贸易公司继续履行合同，仅凭传真件合同还难以直接去认可合同效力，最好能够提供其他方面的相应证据，去证明此次交易的真实性。

篇三：

非正式购房合同的法律效力

4.2房地产转让制度

4.2.5商品房预售的法律制度

（四）商品房预售的程序

4、签订商品房预售合同。

视频案例：

新楼梦

案例：

非正式购房合同的法律效力

[案情简介]

（1）2000年10月，杨某看中某楼盘一套商品房，该房子套型、结构、朝向、环境等都很不错。

但当时，开发商尚未取得该楼盘商品房预售许可证。

由于担心该房子会被人抢先买走，杨某便和开发商签订了非正式购房合同，合同约定，开发商应当最迟于2001年9月1日交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五标准支付逾期交房违约金。

如果开发商逾期交房超过一个月，杨某有权解除房屋买卖合同，开发商除退还宋先生已付房款外，还要双倍退还定金。

随后，杨某依约支付了2万元定金，后又支付了该房屋买卖款首期10万元。

（2）2000年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求杨某再来签订正式的商品房买卖合同。

杨某正式签约时，发现正式合同中，交房时间被推迟到了2001年11月30日，并且，延迟交付房屋的违约处理方式变成按中国人民银行同期贷款利率计算。

对此，售楼处工作人员解释，这只是为了办理购房手续，原来双方签订的合同仍然有效，杨某于是签约，但仍然保存了原合同。

2002年1月，杨某依法将开发商诉至法院。

[争议焦点]

1、在开发商未取得销售许可证时，杨某和开发商签订的非正式合同是否具有法律效力？

2、2002年12月，杨某和开发商签订的正式契约合同是否有效？

[分析]

一、关于非正式合同的效力

1）杨某与房地产公司签署的非正式契约（我们简称其为旧合同）的效力究竟怎样呢？

客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，这是大多数房地产开发商通行的做法。

不出问题，大家相安无事，而一旦出了问题，就只能按法律规定解决。

2）建设部《商品房预售管理办法》明确规定，开发商在未取得商品房预售许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行商品房销售的，当然，也就不允许开发商向购房者收取任何具有预付款性质的费用。

而上述的通行做法违反了《商品房销售管理办法》和《城市房地产管理法》的规定。

依据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

因此，本案中，杨某与开发商签订的旧合同是无效的，不能得到法律的保护。

3）合同无效，只是导致合同中约定的有关条款得不到法律的保护，但合同双方仍可以在合同约定之外，得到相应法律的保护。

《合同法》第五十八条规定：

合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

4）以本案为例，既然旧合同是无效的，并且合同从签订时起就没有法律效力，那么杨某可以主张该合同无效，并要求退房、退款。

而杨某在明知该合同无效的情况下仍然签署合同，其自身也是具有一定过错的，但这并不妨碍杨某要求开发商退还房款及赔偿损失。

如果要求开发商支付违约金并双倍返还定金，则是追究违约责任的表现，既然该合同已经无效，那么依据法律规定，当事人也就不承担合同中约定的违约责任。

因此，杨某无权同时要求开发商支付违约金和双倍返还定金。

[分析]

二、关于新合同的效力

1）事实上，纠纷是在杨某签订了新合同后才出现的，那么，如何认定新合同的效力呢？

此时，开发商的合同主体资格已经没有问题，合同内容也是符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效，就只能看双方的意思表示是否真实一致。

2）如果双方之间签订合同时，意思表示是真实的，比如说，开发商已经告知客户，一切将按照新合同来运行，包括交房时间、违约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更，或者客户为了得到保障及维护自己的利益，不允许合同的主要条款作变更，要求在新合同中继续规定原有旧合同的条款，开发商也接受了这种意见。

那么，双方所签订的合同是建立在公平、合理、平等的基础上的，双方认可了新合同的基础上的。