项目代理作业流程doc.docx
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项目代理作业流程doc
[项目代理作业流程图]
[宏观经济研究阶段]
宏观经济运行状况
国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
房地产开发景气指数
宏观金融政策：
货币政策、利率
房地产按揭政策
固定资产投资总额：
社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
[宏观市场研究阶段]
房地产开发状况分析
房地产业发展概况
土地资源的供给状况
房地产业投资状况分析
房地产业市场供给结构分析
商品房销售与空置状况
房地产价格分析
土地供给市场深度分析
房地产开发投资状况
房地产投资概况
房地产开发企业规模分析
房地产投资结构透视
商品房开发建设情况分析
房地产市场供应状况分析
重点城市房地产开发及地产文化比较
现阶段房地产业发展存在问题
[区域市场趋势研究]
区域房地产市场发展现状及趋势；
区域功能定位及发展规划；
区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究；
区域房地产市场发展现状研究
区域总体市场供求状况；
区域市场消费特征、消费者状态分析；
区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析；
区域发展趋势及市场细分状况等分析；
[土地价值发现阶段]
宏观市场土地环境及价值分析
微观市场土地竞争环境价值分析
周边土地状况优劣势分析
地块自身优劣势分析（swot分析）
地块市政状况及施工条件分析；
周边道路、交通状况分析；
周边环境状况分析；
周边人文状况分析；
周边生活、教育各种配套设施状况分析；
周边其他影响因素分析；
[初步可行性分析]
项目用地环境调查
项目地块价值分析与反算
宏观和区域市场调查与研判
市场环境研究
竞争对手研究
房地产需求研究
发展规划和建设规模确定
规划设计方案选择
资源供给分析
项目定位分析：
目标群体定位、功能定位、品质定位、形象定位、身份定位等
项目开发组织机构
项目开发建设计划建议
规划设计指导原则、建筑外立面设计指导原则
户型设计建议、配套设施设计建议
景观设计建议、智能化设施建议
物业管理建议
成本控制建议、最低整体均价、预期整体均价、入市价格、可提升价格建议、价格差系数建议
销售步调与工程进度配合、销控、销售前期培训
广告定位、广告预算、媒体组合、营销周期划分及其策略
投资、筹资能力评估
投资成本与费用测算
项目财务评价：
财务性分析、风险性分析
风险评估及规避方式
项目可行性综合评价
[项目可行性研究]
一项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
地理位置
地质地貌状况
土地面积及红线图
土地规划使用性质
七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
地块周边的建筑物
绿化景观
自然景观
历史人文景观
环境污染状况
3、地块交通条件调查
地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
项目的水、路、空交通状况
地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
购物场所
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐、餐饮、运动
生活服务
娱乐休息设施
周边可能存在的对项目不利的干扰因素
历史人文区位影响
二 区域市场现状分析
1、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
项目所在地的居民住宅形态及比重
政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
2、项目所在地房地产市场总体供求现状
3、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
4、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
5、商品住宅客户构成及购买实态分析
各种档次商品住宅客户分析
商品住宅客户购买行为分析
三 土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四 项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
类比竞争楼盘基本资料
项目户型结构详析
项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
市场定位：
区域定位
主力客户群定位
功能定位
建筑风格定位
五 项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
类比土地价值
A、 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 、项目周边环境的差异：
自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 、周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 、建筑风格和立面的设计、材质
B 、单体户型设计
C 、建筑空间布局和环艺设计
D 、小区配套和物业管理
E 、形象包装和营销策划
F 、发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A、 经济因素
B 、政策因素
2、项目可实现价值分析
类比楼盘分析与评价
项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六 项目定价模拟
1、均价的确定
类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
七 项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
项目总体经济技术指标
首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八 投资风险分析及其规避
1、项目风险性评价
价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计的提升价值
项目形象包装和营销推广的提升价值
2、资金运作风险性规避
减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
良好的把握销售节奏和开发节奏，减少项目启动资金，加速资金回笼
3、经济政策风险
国际国内宏观经过形势的变化
国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九 开发节奏建议
1、开发节奏的基本因素
政策法规因素
地块状况因素
发展商操作水平因素
资金投放量及资金回收要求
销售策略、销售政策及价格控制因素
市场供求因素
上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
项目开发步骤
项目投入产出评估
结论
[市场分析与细分阶段]
·国民生产总值及其增长速度
·人均国民生产总值
·人口规模与结构
·居民收入
·社会政治稳定结构
·国内外投资的规模与结构
·产业结构
·各行业投资收益率
·通货膨胀率
·国家金融政策等。
·经济结构
·就业状况家庭结构及子女就学条件
·地域内的重点开发区域
·地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度
·各类物业供求关系、空置率、市场成交量、市场吸纳能力和速度等
·土地出让的数量和用途，包括土地使用权的受让方、坐落位置、用途、四至范围、占地面积、建筑面积、土地价格、土地使用年限、工程建设总投资额等
·房地产销售价格和租金水平：
已建成投入使用的主要商业、写字楼、公寓物业。
包括用途、项目名称、位置、投入使用期、建筑面积、入住率和月租金
·市场交易的数量、类型、面积与价格
·入文因素细分：
年龄、性别、所得、职业、教育、宗教信仰、社会阶层、家庭成员、家庭生命循环
·地理因素细分：
居住区、行政区、大区域
·心理特征细分：
个性、生活型态
·消费行为因素细分：
购屋率、购买动机、品牌忠诚性．准备购买时、对产品之态度
[市场定位阶段]
·项目宏观、区域以及各类物业的全面市场资讯
·目标可户市场调查和细分
·项目SWOT分析
·项目定位：
功能定位、品质定位、客源定位、形象定位、文化定位、身份定位、房型和面积定位、价格定位、产品特征或顾客利益点定位、用途或应用定位、产品使用者定位、产品类别定位、文化象征定位、竞争者对手定位
·品牌定位及推广
·产品与服务的核心竞争力的确定
·分期开发建设初步建议
·物业类型建议
·户型及面积比例确定
·户型功能及结构体系选择
·配套设施建议
[概念设计阶段]
·项目概念设计主题和创意
·总体规划设计要求的概念确定
·环境规划和艺术风格的引导
·生态环境的概念提示
·总体建筑风格及色彩的确定
·建筑单体立面风格设计要点
·建筑单体的平面户型组合及布置
·公共建筑与配套设施概念提示与功能建议
·智能化设计的概念提示
·规划设计与物业管理模式的相互适应
·室内空间布局和装饰设计提示
·公共装饰材料选择知指导
·小区灯光设计和背景音乐指导
·小区未来生活方式的倡导
[规划设计阶段]
一、总体规划
1、项目地块概述
项目所属区域现状
项目临界四周状况
项目地貌状况
2、项目地块情况分析
发展商的初步规划和设想
影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
项目总体平面规划及其说明
项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
项目所在地周边市政配套设施调查
项目配套功能配置及安排
公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
分期开发思路
首期开发思路
8、分组团开发强度
二 建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
项目总体建筑风格的构思
建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
商业物业建筑风格设计提示
三 主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计
一般住宅套房户型设计提示
跃式、复式、跃复式户型设计提示
别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
商业群楼平面设计提示
商场楼层平面设计提示
写字楼平面设计提示
四 室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五 环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
地块已有的自然环境利用
项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
组团内绿化及园艺设计
组团内共享空间设计
组团内雕塑小品设计提示
组团内椅凳造型设计提示
组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
项目主入口环境概念设计
项目营销中心外部环境概念设计
项目会所外部环境概念设计
项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
针对本项目的其他公共环境概念设计
六 公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
营销中心大堂
管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七 公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
客厅装修概念设计
厨房装修概念设计
主人房装修概念设计
儿童房装修概念设计
客房装修概念设计
室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
多层、小高层、高层装修标准提示
跃层、复式、跃复式装修标准提示
别墅装修标准提示
八 灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
项目公共建筑外立面灯光设计
项目公共绿化绿地灯光设计
项目道路系统灯光设计
项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
广场音乐布置
项目室内背景音乐布置
九 小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
住户特征描述
社区文化规划与设计
[营销包装阶段]
一 项目视觉识别系统核心部分
1、名称
项目名称
道路名称
建筑名称
组团名称
2、LOGO
3、标准色
4、标准字体
5、项目识别体系建立
二 延展及运用部分
1、工地环境包装视觉
建筑物主体
工地围墙
主路网及参观路线
环境绿化
2、营销中心包装设计
营销中心包装总体风格
营销中心室内外展示设计
营销中心功能分区提示
营销中心大门横眉设计
营销中心形象墙设计
台面设计
展板设计
营销中心导视牌
销售人员服装设计提示
销售用品系列设计
现场样板房及示范单位包装策划
示范单位导视牌
户外广告的包装策划
销售资料及用品（楼书、折页、单张、模型、展板）的包装
示范单位样板房说明牌
卖场包装费用预算计划
3、公司及物业管理系统包装设计
办公功能导视系统设计
物业管理导视系统设计
[营销推广阶段]
一 区域市场动态分析
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
·.项目概括
·市场定位
·销售价格
·销售政策措施
·广告推广手法
·主要媒体应用及投入频率
·公关促销活动
·其他特殊卖点和销售手段
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1、项目主卖点荟萃
2、项目强势、弱势分析与对策
三 目标客户群定位分析
1、项目所在地人口总量及地块分布情况
2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况
3、项目所在地家庭情况分析
·家庭成员结构
·家庭收入情况
·住房要求、生活习惯
4、项目客户群定位
目标市场：
目标市场区域范围界定
市场调查资料汇总、研究
目标市场特征描述
目标客户：
目标客户细分
目标客户特征描述
目标客户资料
四 价格定位及策略
1、项目单方成本
2、项目利润目标
3、可类比项目市场价格
4、价格策略
·定价方法
·均价
·付款方式和进度
·优惠条款
·楼层和方位差价
·综合计价公式
5、价格分期策略
·内部认购价格
·入市价格
·价格升幅周期
·价格升幅比例
·价格技术调整
·价格变化市场反映及控制
·项目价格、销售额配比表
五 入市时机规划
1、宏观经济运行状况分析
2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析
3、入市时机的确定及安排
六 广告策略
1、广告总体策略及广告的阶段性划分
·广告总体策略
·广告的阶段性划分
2、广告主题
3、广告创意表现
4、广告效果监控、评估、修正
5、入市前的设计、制作
·房型图
·建材、面积确定
·生活机能图
·定价策略及付款方式
·Dm名单收集
·SP活动组织
·案场系列表格组织
·效果图发包
·VI识别系统
·售楼中心辅助道具设计
·印刷品制作、各类广告发包
·模型发包
·广告效果追踪
·环境总平面图、房型设计图
·会所设计图
·环境示意图
·购房须知
·详细价格表
·销售控制表
·楼书
·宣传海报、折页
·认购书
·正式合同
·交房标准
·物业管理内容
·物业管理公约
七 媒介策略
1、媒体总策略及媒体选择
·.媒体总策略
·媒体选择
·.媒体创新使用
2、软性新闻主题
3、媒介组合
4、投放频率及规模
5、费用估算
八 推广费用计划
1、现场包装
2、印刷品
3、媒介投放
4、公关活动
九 公关活动策划和现场包装
十 营销推广效果的监控、评估、修正
1、效果测评形式
·进行性测评
·结论性测评
2、实施效果测评的主要指标
·销售收入
·企业利润
·市场占有率
·品牌形象和企业形象
[销售执行阶段]
一 销售周期划分及控制
1、销售策略
◆营销思想（全面营销）：
·全过程营销
·全员营销
◆销售网络：
·专职售楼人员（销售经理、销售代表）
·销售代理商（销售顾问）
·兼职售楼员
◆销售区域：
紧扣目标市场和目标客户
◆销售阶段：
·内部认购期
·蓄势调整期
·开盘试销期
·销售扩张期
·强势销售期
·扫尾清盘期
·政策促销
·销售活动
·销售承诺
2、销售过程模拟
◆销售实施：
·顾客购买心理分析
·楼房情况介绍
·签定认购书
·客户档案记录
·成交情况总汇
·正式合同公证
·签定正式合同
·办理银行按揭
·销售合同执行监控
·成交情况汇总
·销售合同执行监控：
·收款催款过程控制
·按期交款的收款控制
·延期交工的收款控制
·入住环节控制
·客户档案
·客户回访与亲情培养
·与物业管理的交接
◆销售结束：
·销售资料的整理和保管
·销售人员的业绩评定
·销售工作中的处理个案记录
·销售工作总结
二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施
三 各销售阶段广告创意设计及发布实施
四 销售前资料准备
1、案前作业
·批文：
·公司营业执照
·商品房销售许可证
·楼宇说明书：
·项目统一说词
·户型图与会所平面图
·会所内容
·交楼标准
·选用建筑材料
·物管内容
·价格体系：
·价目表
·付款方式
·按揭办理办法
·利率表
·办理产权证有关程序及费用
·入住流程
·入住收费明细表
·物业管理收费标准（其他标准，如球场、运动场、学校等）
·合同文本：
·预定书（内部认购书）
·销售合同标准文本
·个人住房抵押合同
·个人住房公积金借款合同
·个人住房商业性借款合同
·保险合同
·公证书
2、人员组建
◆发展商自建销售队伍
A 主管销售副总
B 销售部经理
C 销售主管或销售控制
D 销售代表
E 销售/事务型人员
F 销售/市场人员
G 综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）
◆销售公司自建销售队伍
A 专职销售经理
B 派员实地参与销售
C 项目经理跟踪项目总体策划、销售，提供支持，理顺关系
D专业销售公司总部就项目销售管理提供支持
E专业销售公司全国销售网络资源调动使用
3、制定销售工作进度总表
·案前作业进度
·工作进度表
·企划作业工作进度表
4、销售控制与销售进度模拟
·销售控制表
·销售收入预算表
5、销售费用预算表
◆总费用预算
◆分项开支：
·销售人员招聘费用
·销售人员工资
·销售提成/销售辅导顾问费
·销售人员服装费
·销售中心运营办公费用
·销售人员差旅费用
·销售人员业务费用
·临时雇用销售人员工作费用
◆边际费用：
·销售优惠打折
·销售公关费用
6、财务策略
◆信贷：
·选择适当银行
·控制贷款规模、周期
·合理选择质押资产
·银企关系塑造
·信贷与按揭互动操作
◆付款方式：
·多种付款选择
·优惠幅度及折头比例科学化
·付款方式优缺点分析
·付款方式引导
·付款方式变通
◆按揭：
·明晰项目按揭资料
·尽可能扩大年限至30年
·按揭比例
·首期款比例科学化及相关策略
·按揭银行选择艺术
·保险公司及条约
·公证处及条约
·按揭各项费用控制
◆合伙股东：
·实收资本注入
·关联公司操作
·股东分配
·换股操作
·资本运营
7、商业合作关系
◆双方关系：
·发展商与策划商
·发展商与设计院
·发展商与承建商
·发展商与承销商
·发展商与广告商
·发展商与物业管理商
·发展商与银行（融资单位）
◆三方关系：
·发展商、策划商、设计院
·发展商、策划商、承销商
·发展商、策划商、广告商
升级会员 