养老地产概念开发及应用重庆案例.docx
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养老地产概念开发及应用重庆案例
陈正伟-
老年地产概念开发及应用
-以重庆为例
（简略稿）
重庆工商大学陈正伟2007年5月
重庆地产轰轰烈烈13年，目前将进入新高点的盘振阶段。
在这一时期，我们提出老年地产的新地产概念，对于拓展房地产业的开发模式，探索在新时代以特殊主题为拉动的房地产开发体系的新途径。
一、中国人口老龄化呼唤老年产业
1、中国老龄化现状和趋势需要养老城。
中国特色的独生子女人口政策又导致了“四二一”家庭（四个老人、一对夫妇、一个孩子）的大量出现，从而造成了未来社会养老的严峻后果。
中国实行计划生育以后，第一代独生子女的父母已经陆续进入老龄群体，这种结构最终会加剧家庭“空巢化”程度。
2、中国人口老龄化的原因
1）出生率下降是人口老龄化的主要原因
2）死亡率下降，人口平均预期寿命延长是我国人口老龄化的重要因素
这是两个在长时期起影响作用的因素。
3、中国老龄化趋势预测分析
我国是人口大国，老龄化的形势十分严峻，预计到2020年中国老年人数量将达到2.43亿，占总人口的17%。
到2030年老年人口将由目前的1.3亿发展到3.1亿，约占总人口的20.4％，2050年老年人口将达到高峰为4.6亿，约占总人口的27.7％。
这个快速增长的庞大的老年群体，孕育着一个巨大的消费市场。
4、人口老龄化对社会经济发展的影响
人口老龄化是社会、经济与人口互相制约、互相促进、互相适应的综合发展的表现。
如果人口老龄化按一般的人口发展规律演变，老龄化过程中产生的问题，会在社会经济的发展过程中逐步得到妥善解决，人口老龄化与社会经济就会互相协调地发展。
如果人口老龄化在经济不发达、保障机制不十分完善的情况下提前到来，其所产生的种种问题，就会影响到社会经济的持续发展。
随着我国老年人口比重的不断增加，必然会对社会、家庭提出一些相应的要求，从而对我国社会经济发展产生影响。
1）人口老龄化加重社会和家庭对老年人口的抚养负担
2）人口老龄化导致需要提供生活照料的老年人增多，医疗和护理负担加重
3）人口老龄化将使劳动力人口年龄结构逐步趋于老化
4）城镇离退休人员大量增加，离退休费用快速增长，加重了国家和企业的负担
5）老年人口消费的特殊性，对产业结构调整提出了要求
5、中国老年产业现状分析
所谓老年产业，是指专门为老年人提供商品和服务的产业。
它包括所有有关老年人物质和精神需求以及其他特殊需求的商品生产和服务，是从第二、第三产业以及第四产业（信息产业）派生出来的特殊产业。
1）我国老年产业具有巨大的市场
2）我国老年产业市场供给严重不足
3）国家对老年产业的政策体系比较完善
6、重庆市老年产业市场需求预测分析
1）重庆市老年产业市场方兴未艾
中国整个老年产业都处于起步的阶段，而重庆的老年产业更是如此，但近年来重庆老年产业还是有了一定的发展。
重庆目前已经成功举办了两届中国重庆老年产业博览会，第三届中国重庆博览会已在2007年的11月10至13日在国际会议展览中心举行，展区分老年卫生保健医药区、老年文化区、老年设施设备区、老年教育区、老年福利区和老年日常生活用品区等。
2）重庆市老年产业市场前景可观
从2010年开始，全市人口老龄化速度加快，每年将净增老年人口17万多人，比现在每年老年人口的净增数提高70%。
预计2036年将达到900万人，占当时总人口的25%左右。
国家统计局发布的统计数据和全国老龄委员会提供的调查资料表明2005年全国老年市场需求为6000亿元，2010年达到1.2万亿。
由此推测重庆的老年市场需求不低于200亿元，市场前景是巨大的。
3）重庆市老年产业及产品结构体系涉及面广，开发潜力大
重庆老年产业建设的全面铺开已涉及到地方政府与老年人有关的事业单位、娱乐业、IT产业、服装行业、旅游业、金融业、图书出版业、药品业、保健品业、教育业、媒体业、制造业、旅游业和电信业、食品业、建筑业等等行业与部门。
开发生产适合老年人的产品和提供老年服务，满足老年人的需求，这是老龄化社会的要求。
老年人消费在保健、饮食、服装、生活服务等许多方面有较强的群体特征。
人口老龄化将使这种群体特征日益明显，对消费市场将产生越来越大的影响。
因此，政府有关部门应加强这方面的研究和指导工作，培育老年消费与服务市场，将发展老龄产业作为适应人口老龄化的一项重要举措。
目前，重庆市政府鼓励社会和个人生产和销售老年用品、兴办老人公寓和托老所等老年福利设施、开辟家政服务，最大限度的满足老年人的需求。
7、重庆市颐养园市场需求预测分析
1）重庆市颐养园（老年公寓）现状分析
（1）重庆市养老机构总体概况
在重庆市养老机构中，公办和民办的148家、1.5万张床位，平均千名老人9张床位，目前，重庆市各级政府（城镇）投入的公办养老机构大约能提供1.1万张床；私营养老机构约60多家，提供4000余张床。
远远低于千人20张床的全国平均水平。
重庆市老年人口所占比重急速上升，老龄化进程越来越快。
调查表明，重庆市70%的老年人表示愿在养老机构中安度晚年。
单从数字上看，这些养老院的床位数量是远远满足不了实际需求的，可是，与这种需求日益增长的现象极其不吻合的是入住率并非达到100%。
由民政部门提供的数据表明，实际入住率仅达到70%。
为什么会出现这种供需均达不到要求的情况呢？
通过对重庆市主城区及部分郊县83家养老机构的调查发现，重庆市现有的多数福利养老机构都存在着生活设施陈旧、医疗卫生条件差，且可供老年人活动娱乐的空间太小，有的养老院甚至已经到了破败不堪的地步。
虽然部分养老院经过改造扩建，基础生活设施、文化娱乐活动场地、医疗卫生护理条件有所改善，但是仍然不能满足重庆市现阶段老年人颐养天年的迫切要求。
（2）重庆市特色颐养园（老年公寓）
红十字•艾佳银色生态园重庆红十字会/重庆艾佳实业集团有限公司九龙坡金凤镇占地300余亩，总建40万㎡复合型养生社区，已建成200亩“艾佳生态园林”，配套有养生院、医疗康复中心以及老年活动中心
金色华年渝路集团/重庆渝路老人康乐服务中心有限公司九龙坡区花博园旁占地420亩养生养老复合社区，集花园式养老公寓、中高档养生住区、休闲度假公园为一体，配套有购物公园、运动娱乐设施、医疗康体中心、食疗中心、SPA水疗、生活超市等
重庆老年产业园北京绚丽阳光（国际）颐养中心/重庆名帝实业有限公司南岸区广阳镇占地1426亩分为四大板块：
颐养中心、老年旅游、老年文化城以及老年用品研发生产综合产业。
包括银龄公寓、老年医院、老年酒店、文化主题园和老年大学等。
这些项目均以“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为”作为整体开发思路，从区位来看这些项目多位于近郊区，自身拥有良好的景观环境，适宜养老，从规模来看占地一般在300-400亩（最大的为重庆老年产业园项目），均规划了全方位的配套，尤其侧重医疗、教育、休闲娱乐几大方面，为老年人营造良好的养老环境。
目前已经亮相的老年住宅项目多已经启动，进展顺利的话，预计明年就会面市，届时房地产市场的又一种新的细分化产品将为楼市带来精彩。
值得一提的是部分郊县凭借其独特的景观资源来渝进行推介，希望吸引独具慧眼的开发商前往开发老年住宅，如长寿县和合川；部分全国连锁的老年产业品牌也来渝寻求合作，如四川仕玉养生经营管理有限公司为重庆带来“候鸟式”养生模式，由此可见重庆可供开发老年产业的市场相当广阔。
2）重庆市颐养园市场需求预测分析
（1）重庆市人口结构推算
重庆市2006年人口结构图如下：
图3重庆市2006年少儿、劳动人口、老年人结构推算简表
（2）老年人自理状况推算
对重庆老年人自理状况进行推算，结果如下：
重庆老人中，有360余万人生活尚能自理，有44万人需要协助护理，有近9万人生活完全不能自理。
（3）老年人养老服务床位推算
考虑到老年人口体质随年龄的增长而加速下降这一客观事实，同时考虑到目前及今后一段时间内老年人口的收入水平、经济承受能力以及思想观念等因素的可能影响，估算出重庆老年人养老服务市场目前需要9万床为才能满足需求。
而现有床位是1.1万张，尚有近八万张床位缺额。
（4）老年人服务从业人员推算
老年人服务从业人员的数量，与老年人人数和老年人自理状况有关。
上文已推算重庆市老年人自理状况，所需服务人员的计算模型如下：
服务人员数量=能自理人数×0.05+半自理人数×0.25+完全无法自理人数×1
计算结果如下：
依目前重庆市人口结构，在老年人养老服务领域，可吸纳约38万的从业人员。
（5）趋势推断
在今后的25年中，虽然中人口数量上升缓慢，甚至会有一定程度的减少，但老年人口却稳步增加，老年人口所占中人口比率也同步扩大。
3）总结
通过分析，可以得到一个很清晰的结论：
人口结构的转变在未来几十年中是必然的趋势，老年人市场将逐渐由现在的从属地位走向前台，在主流市场上占据一席之地。
而且，在老年人口由420万增加到900万的过程中，随着社会经济的不断发展，其财产和收入亦随之增加，消费水平也将提高。
可以预见，养老产业的市场需求将进一步扩大。
而即使就目前的情况而言，老年产业亦存在极大的空白点。
重庆市目前需要老年人专门服务床位数9万张，而目前各级市政仅能提供1.1万张，即使算上目前在建的老年人项目，仍有5万余张床位的差距。
今后老年人数量的增加，呼唤的不仅仅是目前尚欠的硬件设施，而是各级部门和项目开发企业的“服务老年人意识”。
抓住老年人的心，就是抓住未来市场的走向。
二、老年产品的发展前景及目前存在的问题
严格执行了20年的计划生育政策已经对中国的人口结构产生了深远的影响。
中国在尚未成为发达国家之前，就将提前进入老龄化社会。
一个某种意义上的老龄化中国正在向我们走来。
敏锐的投资者已经发现了机会。
老年人的护理及居住需求是一个庞大的市场，传统的敬老院、福利院等公益性质的养老机构无论在供求比例上，还是在所提供的服务和设施上都很难满足市场需求，老年地产作为相对高端的补充产品应运而生，但在政策与市场的双重挤压下，目前国内的老年地产依然面临着发展的窘境。
1、老年房地产产品需求大供应少，产品不对路
据统计，目前我国60岁以上的老年人已经达到1.34亿，占总人口的10%以上；65岁及以上老年人口达到9377万，占总人口数的比例超过7%。
据预测，到2020年，我国老年人口将达到2.4亿，占总人口数的16%以上；到本世纪中叶，老年人口将超过4亿，占总人口数的四分之一。
随着城市中老龄人群越来越庞大，这一消费需求大市场和这个消费群体，已经被各行业商家列为重点之一。
但是，纵观全国各地，尤其是重庆房地产开发市场，商品房住宅基本是面向传统概念中的中青年实力消费群体。
虽然专门针对老年住宅市场的产品需求在不断但市场供应明显模糊，专业的老年住宅或老年公寓项目较为紧缺或产品不能适销对路。
没有真正量体裁衣开发出老年人需求、市场叫座的房产商品。
目前国内的养老设施大都为公办非营利性质，规模从几十张到几百张床位不等，但全国满足率大致只有百分之十几。
虽然与实际的市场需求差距很大，但这些养老设施的入住率却不高。
“特别是公办的，原因之一是广泛存在家庭养老的社会心理；二是养老机构的硬件和软件设施不够完善,这样的养老机构已经不能适应当今市场化的需求。
”中国老龄科学研究中心的副研究员麻凤利说。
“银发市场”消费量大，因为中国人传统意义上的大团圆观念根深蒂固，还有家庭综合收入和住房面积等局限，前些年城市老年人大多和子女生活在一起。
随着生活观念更新和家庭收入增加等这些综合因素的不断改善提高，一些老年人已经有了自己生活和居住空间，另外更多的老年朋友也希望拥有自己晚年的生活静地。
有调查分析显示，在上海、北京等一些经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平等，都不能满足他们日益提高的居住养老需求，因此老年人希望市场上能多生产一些高标准的老年住宅和老年公寓等。
从数次房产专业调查显示和对跟随看房直通车的老年消费者询问结论：
在重庆，目前许多老年人的余钱更多，手头经济越来越宽裕，其中还有一些兼职的退（离）休后中高收入的老年人，他们中的一些人，首先已经解决了自己的住房，更多的正在通过各种方式寻找适合自己理想的商品房。
也有个别老年夫妇，尤其是一些丧偶老人，希望有居住标准更高、服务贴身，活动器械、休憩场所更专业的专门公寓能为他们选择使用。
从市政府某局离休的沈先生说：
“这样更灵活省事，没有买房之后过多的后顾之忧。
”
某专业网站曾做过一份调查，经济能力较强的老年群体，多数期望有自己独立的房产或自由支配的商业物业。
在买房选择中，希望购买房屋产权的老年人占调查总数的30％以上，年龄在55岁以上；投资房产想增加收入的约10％，年龄在50岁以上居多；打算租赁房屋使用权的约占8％，希望购买产权式酒店的占20％，他们年龄结构一般在60岁以上。
老年市场需求和利润空间潜力大。
目前针对老年人建造的项目极少，几乎还没有一家名副其实的“老年小区”。
只是有的开发商在一些项目、个别楼层上，有意设计了这类产品，但老年消费者认为“总有不伦不类的感觉”；对此，开发商以为：
如果要开发专门的老年住宅，房子面积首先不能大，房子结构也不好调整。
而且要增设一些满足老年人需求的活动场所及设施，开发成本比普通住宅高。
重庆楼市老人居住产品匮乏。
大多带有投资性的产权式酒店等物业，更多的适应中青年人群。
虽然这类物业的管家式物业服务基本到位，但多数项目也是以办公商务类的人群购买居住为主，不太适应老年人安静居住的习惯和希望稳定的生活方式。
按照城市人口结构和年龄比例，“银发市场”越来越大，许多商品的消费将占三分之一之多，其中作为最大商品之一的老年住宅产品，市场需求后劲将非常强大。
如果商家有针对性地开发这类产品，利润空间的潜力也将增大。
大需求就是这个市场最大的优势！
另外，普通住宅不一定适合老年人，但老年住宅却适合中青年购买，可以作为年轻人的第二居所，同时还可用于养老。
市场需求在先，等于已经畅通了销售之路，拓展了利润空间。
就看我们的开发商如何巧借商机，赢取市场。
2、养老产业≠慈善事业
除了政府创办的养老机构，实际上国内早已有民营资本进入了这一领域。
中国老龄事业发展基金会发起的“爱心护理工程”目前已经吸引了35家民营企业挂靠在该基金会之下，开发与老年护理有关的地产项目。
“爱心护理院自负盈亏，归当地的民政部门管理，产权和经营权都归企业家自己。
基金会是非营利机构，只负责推广，不参与具体运营。
”中国老龄事业发展基金会会长李宝库表示。
但就目前来看，这些挂靠在民政部的由民营企业家出资兴办的老年房地产项目，诸如养老院、托老所、护理院都很难赢利，因为这些项目很难抹去“公益”和“慈善”的色彩。
麻凤利也认为应该把老年地产市场和这些敬老院、福利院等公益性质的机构区别开来，“中国老年房地产要想发展起来，需要有一个示范效应。
北京太阳城的示范效应使以后众多的房地产开发商把老年房地产的消费群体定位在中高经济实力的老人。
”不论是研究人口老龄化的学者，还是亲历过老年房地产的开发商，都一致认为涉老项目的市场化符合现今中国的经济体制，是趋势，也是必然。
北京市首家国际老年公寓——太阳城项目是由开发商自主开发的新兴老年地产项目，面向于中高收入的老年消费者，是一个完全商业化的房地产细分市场。
太阳城董事长朱凤泊表示：
“没有一定的消费能力不能成为市场，国家以前出现不了老年地产市场是因其较低的市场消费水平。
我们选择把自己的老年房地产项目的人群定位在中高收入的老人，从中高收入老年人群切入市场更容易激活。
”
3、政策是最大瓶颈
“由于定位难、无政策支持、回报周期长、总体造价高和经营困难等一系列原因，老年地产目前仍是鲜有人问津。
”朱凤泊认为，“政策的限制是开发老年公寓遇到的最大困难，开发商需要税收、批地、贷款等优惠政策的支持。
”
开发商所开发的老年公寓有一种趋势，目标人群明确定位在中高经济实力的老年消费者，其项目的硬件条件非常好，服务也优于传统的福利院，但房价也让好多老年人望而却步。
作为长期关注老龄政策的研究人员，麻凤利认为，“从我国目前国情来看，和美国、日本比较，即使是中高收入的老年人群，目前在购买能力上也还是相对的弱势群体，能支配的现金收入还是低于在职人群。
”
也正因如此，国内近几年由开发商所开发的老年公寓项目多数都不成功，很多最后都被迫由老年地产项目转型为普通住宅项目。
因此，老年地产的开发商们急切希望能够得到一些优惠政策来激活市场。
麻凤利表示，“我国属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会低保、五保等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注得较少，只有一些粗放的政策，并且可操作性不强。
”
中国老龄科学研究中心研究员陶立群认为，“由于老年房地产属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定方面相对滞后，所以开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。
由于以上原因，老年公寓运营应遵循市场规律，走‘福利性事业、市场化经营’的道路。
”
缺少政策的支持是目前国内老年地产所面临的不可忽视的困难，而另一方面巨大的商机又不忍错过，矛盾的心情困扰着试水老年地产的投资者。
“在老年房地产标准没有规范化的时候，应该遵循市场的机制，市场的机制很科学——当它牟取到大利润的时候，就有大的发展，这是成正比的，也是规律，不要因为开发商把目标瞄准老年人的口袋，就加以限制和束缚。
”朱凤泊说。
4、老年房地产项目开发成本较高
商业运作以追求利润为目的，因此获得政策上的倾斜很难，开发商在寻求政策支持的同时，也应进行市场细分，主动寻找商机。
老年地产不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，因此存在一定的难度和风险。
“由于老年地产项目需要无障碍设计，这导致项目的总体造价比普通住宅项目高五成至一倍。
然而投资的回报率与普通房地产项目相比没有多少优势，回报率一般在26%左右。
”朱凤泊表示，老年地产和普通地产项目的运营模式大相径庭，虽然建设形式雷同，资金保障形式一样，而两者的区别却很值得探究。
传统的房地产项目，例如商品房开发，以牟取最大项目转让收益为目的，通过项目出让获得盈利。
而老年房地产则以创造一个有特色的生活环境，以转让为手段，牟取长远经营利益为目的，这是重要的区别；其次是销售对象的差别。
传统的房地产项目的销售对象宣传面广，不需要设定主要对象，而老年房地产则需要设定适合于本项目特点的老年群体；第三是建设特点的差异。
传统的房地产项目多追求自然景观的品质，而老年房地产则在营造环境的基础上，还要追求项目安全、生活方便以及功能齐全。
需要提供多种生活配套设施，社区服务包括物业服务、家政服务、医疗服务及娱乐服务等；第四是企业的经营特色。
传统的房地产项目阶段性强，而老年地产项目则需注重持续深入的服务和社区文化创造。
三、构建老年颐养城概念开发
1、地块选择和立项
2007年是重庆直辖10年的总结之年。
在这一年，在重庆“十一五”规划纲要的指引下，重庆市政基础设施及生活配套建设进入发展“大年”。
在这一年，一小时经济圈规划进入最为关键的一年。
重庆市规划局副局长、新闻发言人邱建林分析，“一小时经济圈”里城镇规划建设用地为5100平方公里，都市区仅占800多平方公里，4000多平方公里都在近郊区县。
而且，重庆主城区的地产发展水平与“一小时经济圈”内其他中小城市相比存在巨大落差，这个落差正是机会。
因此，近郊区县房地产发展空间非常巨大。
今年6月，国务院审议并原则通过了《重庆市城乡总体规划（2007—2020年）》，明确重庆是我国重要的中心城市，国家历史文化名城，长江上游地区的经济中心，国家重要的现代制造业基地，综合交通枢纽，城乡统筹的特大型城市。
城乡建设确定的六项工作之一就是“要坚持以人为本，创建宜居环境”。
重庆“试验区”和其它利好政策已经快速发酵，传统楼市也迎来新的高潮主城区商品房交易量和成交价格持续放量上攀，引来外地商家大举进入重庆房地产市场，掀起了大规模的圈地运动，巨额“地王”不断涌现！
要想在主城区拿地搞项目拓展已经是困难重重！
因此，到近郊区县去发展老年房地产项目，是目前房地产项目拓展的一个新出路！
这种创新型的老年房地产项目的开发，不仅可以帮助政府解决不断加剧的社会老龄化问题，创建新型的老年产业链，发展老年经济产业，还可以利用项目的开发建设加快农村城市化进程，在养老产业中解决大量农民工就业创业致富的问题，在城乡统筹试验中探索出新经验、新路子。
作为近郊区县的当地政府，面对城乡统筹试验区的大好机遇，他们渴望着在城乡统筹试验中创建业绩！
对于这种多方获益的共赢项目，当地政府必然会在土地出让、费用税收等方面给予强有力的优惠政策。
重庆市统筹城乡综合配套改革办公室主任杨庆育称：
“统筹城乡综合配套改革倡导大胆改革探索，尊重首创精神，鼓励各区县、各部门、各企事业单位积极探索，打破陈规，大胆试验，创新突破。
因此，我市将设立改革创新奖，对改革试验中出现困难和问题的区县和单位给予帮助。
”
而对于开发商，“颐养城”的开发也可以带来巨大的发展机遇。
这是一个特殊的房地产细分市场领域，目前是需求大而供应少，项目只要做到产品适销对路，注重细节打造精品，完全可以创立出一个响当当的品牌，在全国树立起一个创新典范！
2、项目定位和客户定位
这是一个上千亩地、上百万平方的“大城”项目。
这里以中小户型住宅为主，银龄公寓为辅，配套有老年大学（包括书法、国画、诗词、音乐欣赏、服装设计与剪裁、中医保健、太极拳剑、瑜伽、器乐、舞蹈、烹饪、计算机、电子相册、摄影、插花艺术、盆景栽培、老年理财等课程。
同时，老年大学还是各种老年协会的组织者）、医院保健中心、疗养康复中心、文化宫、温泉健身会馆、养老科技园、从事中医研究和服务的国医堂、老年人休闲旅游度假服务中心、老年人特色餐饮服务中心、老年人的营养食品配餐研制生产中心、老年人保健产品研制开发生产中心、百草园、生态农庄、购物中心、私产度假酒店、会议中心、幼儿园（老人们可在这里帮助忙于事业的儿女们带孩子）…，一个规模巨大的、具中国古典园林特色的，集养老产业、休闲娱乐、旅游会议、绿色生态体验式购物等多功能为一体的综合项目，打造国内NEWSTART模式，形成最完整的老年健康产业经济生态圈。
生活再在这里的中老年朋友，能够做到老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、颐养天年，度过幸福快乐的晚年！
同时，儿女们在周末来颐养城看望父母时，也可以休闲度假，享受颐养城的优质环境和配套设施，共享天伦之乐。
不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。
老年公寓的使用主体是老年人，但其消费主体可以是老年人也可以是中年人。
不同消费群体购买老年公寓的目的也具有多样性，如为老年人养老、投资房地产及二者兼有的，灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求，同时有利于开发商回笼资金。
3、开发模式与运作
1）投资融资模式
从长远来看，未来房地产的核心竞争力将是企业的金融建设能力，在战略方面需要建立起金融建设意识，以提高企业的可持续发展能力。
从近期来看，要迅速启动项目，初期投资可考虑公司直接注资或利用国际基金融资，也可采用一般房地产项目开发的通常模式，开发公司自己出资1/3，土地抵押银行贷款1/3,建设单位垫资或房屋预售筹资1/3。
由于近郊区县的土地价格不会很高，数千万元人民币的土地投资即可启动项目，采用滚动分批投资模式。
同时需有效缩短开发周期，使资金得到最大化利用。
2）物业管理模式
在物管模式上，针对老年人这一特殊群体提出了新型的颐养型物管即星级酒店式服务管理+老年人特护贴心服务管理。
物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理和老年人护理服务管理等。
同时，由于颐养城老年产业链的形成，也给物业管理服务提出了从
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