房地产评估方法的研究.docx

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房地产评估方法的研究

编号：

中国农业大学现代远程教育

毕业论文（设计）

论文题目房地产评估方法的研究

学生

指导教师

专业土木工程

层次专升本

批次132

学号

学习中心

工作单位

2015年9月

中国农业大学网络教育学院制

独创性声明

本人声明所呈交的毕业论文（设计）是我个人进行的研究工作及取得的研究成果。

尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。

与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在毕业论文（设计）中作任何贡献均已在毕业论文（设计）中作了明确的说明并表示了谢意。

学生签名：

时间：

2015年9月8日

关于论文（设计）使用授权的说明

本人完全了解《中国农业大学网络教育学院本、专科毕业论文（设计）工作条例（暂行规定）》对：

“成绩为优秀毕业论文（设计），网络教育学院将有权选取部分论文（设计）全文汇编成集或者在网上公开发布。

如因著作权发生纠纷，由学生本人负责”完全认可，并同意中国农业大学网络教育学院可以以不同方式在不同媒体上发表、传播毕业论文（设计）的复印件和磁盘，允许论文（设计）被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文（设计）。

［保密的毕业论文（设计）在解密后应遵守此协议］

学生签名：

时间：

2015年9月8日

内容摘要

在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也会有所不同。

虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。

本文从房地产评估的三大基本方发入手，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。

此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算，对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析,指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确,对成本法中利润率和投资利息率进行了分析,提出对自建房地产与开发商建筑的房地产,应采用不同的利润率,并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。

关键词：

房地产评估市场比较法收益法成本法

1前言

1.1本文研究背景1

1.2国内外研究现状1

1.3研究目的和意义1

2房地产评估方法分析........................................2

2.1成本法介绍2

2.1.1成本法评估案例................................................3

2.1.2成本法中的影响因素............................................5

2.2市场比较法介绍..................................................6

2.2.1市场比较法评估案例............................................7

2.2.2市场比较法中的影响因素........................................8

2.3收益法介绍......................................................9

2.3.1收益法的评估案例.............................................10

2.3.2收益法中的影响因素11

3对成本法、市场比较法、收益法的比较.........................12

4德尔菲法....................................................12

4.1德尔菲法概述.............................................12

4.2德尔菲法的特点.........................................13

4.3德尔菲法进行预测时应遵循的原则..........................14

4.4德尔非法的优缺点.............................................14

5房地产评估方法的评价.......................................15

6房地产评估存在的问题提出的建议与对策.......................15

7结论......................................................15

后记........................................................16

参考文献....................................................16

1前言

1.1本文研究背景

房地产评估,是以房地产为对象,遵循一定的规范,运用合理的方法,进而测评房地产客观价值的一种经济行为。

在土地制度改革和房屋商品化逐渐推行的背景下,我国的房地产评估得以快速发展,并进一步推动社会主义市场经济的发展。

1.2国内外研究现状

我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。

1930年，章植的《土地经济学》出版；1935年，张辉出版了《上海市地价研究》，同年高信出版了《南京市之地价与地价税》；1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》；1944年出版了伊利和魏万尔合著的《土地经济》中译本以及张丕介的《土地经济学导论》、王季深《上海之房地产》等一系列著作。

1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章一《经租房屋清产估价原则》，规定房屋估价方法为：

房屋现值=房屋重置完全价值×新旧程度，或房屋现值=房屋重置完全价值一房屋折旧。

1989年福建省石狮市土地定级估价中，提出了铺面租金剥离法。

1990年后，又提出了房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最终探索出适合我国国情的基准地价评估方法。

后来，随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主其他方法为辅的地价评估法。

1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：

市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法，计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。

我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：

比较法、投资法、承建商法、利润法和剩余法。

台湾主要使用三种方法：

比较法、收益还原法和成本法。

在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。

我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。

但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。

1.3研究目的和意义

就房地产本身来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性房地产市场是典型的“不完全市场”房地产价格既不能完全由政府决定又不能完全由供求状况决定，因此􀄍就需要有一定的专业人员对房地产价格进行客观的评估给出一个合理的价格。

而房地产评估的重要性在于房地产评估能建立合理的房地产交易秩序是促进房地产公平交易的基本保障。

并且有助于将房地产价格导向正常化。

此外，在人们的日常生活中，房地产评估的应用领域也越来越广从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估􀄍房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题。

也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。

在房地产评估方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法。

尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。

市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广。

在德国、日本、英国等国家和港台地区的房地产估价中得到普遍应用。

但是在市场比较法的实际运用中区域因素与个别因素中的各因子之间是完全平等的关系，其所占比重是完全相同的。

而在笔者看来，各因子之间并不是完全平等的关系，在测算时应根据各因子的重要程度的不同。

分别给以相应的比率。

在收益法的运用中，还原利率的确定为一个难点也是重点，在收益法的实际运用中，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。

而在还原利率的选取中，理论界始终存在着以下几种说法。

银行利率法、租售比价法、复合投资收益率法等。

成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在成本法的实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，笔者认为完全采用市场平均利润率是不准确的。

而在国外房地产评估的发展中，已经考虑到环境污染对房地产价格所造成的对房地产评估方法的研究影响。

在我国仅仅是在评估报告中描述待估房地产所处环境的状况和特点，还未在房地产评估实务中考虑环境污染的影响。

本文试着对这三大方法中不准确或不明确的地方进行分析。

2、房地产评估方法分析

房地产评估中所用的方法主要有成本法、市场比较法和收益法三种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这几种评估方法。

2.1成本法介绍

成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。

在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。

更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所用的成本，复原重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。

而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。

成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。

通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。

成本法的测算过程如下：

﹙1﹚计算土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。

在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。

﹙2﹚计算开发成本

开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

﹙3﹚计算管理费用

管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。

所以在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

﹙4﹚测算投资利息

此处的投资利息与会计上的财务费用不同包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

﹙5﹚测算销售费用

销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用包括广告宣传费、销售代理费等。

销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

﹙6﹚测算销售税费

销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。

﹙7﹚测算开发利润

在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。

从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。

﹙8﹚计算待估房地产的价格

在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。

成本法的计算公式如下：

在用成本法对房地产进行评估时，没有一个固定的公式，成本法的计算过程是将各个单项成本加总，得出最终总的房地产的建成成本，再根据待评估房地产的实际情况确定其折旧额或成新率，最终得出待估房地产的评估价格。

而在运用成本法评估时，要考虑的各种单项成本主要包括地价、开发成本、销售费用、管理费用、销售税费、投资利息、开发利润几个方面。

因此，新建待估房地产的价格为：

新建房价格=地价＋开发成本＋销售费用＋管理费用＋销售税费＋投资利息＋开发利润

2.1.1成本法评估案例

下面为厦门市振兴新村某处房产，该房地产为点状式纯住宅楼，共6层，待估房地产位于1楼，二房一厅一厨一卫一阳台，南北座向，该房地产处正常使用中，维护保养较好，普通装修，装修价格不计入此次评估中。

待估房地产为混合结构，外墙刷黄色涂料。

公共楼梯间地面水泥砂浆抹光，铁栏杆钢管扶手，墙面及天棚普通粉刷。

该房地产的区域因素分析如表1所示。

表1：

区域因素分析

公交便捷度

评估对象邻湖滨北路，有多路公交车通过，交通便捷度高

商服繁华度

周边居住区聚集，人车流量大，湖滨北路两侧有较多沿街店面􀅳商服繁华度较高

基础及公建配套

该区域水电路等市政基础设施较齐全，区内学校、银行、宾馆、公园、商场、药店、菜市场等公共配套设施较完善

环境条件

评估对象所在小区的绿化一般，但评估对象临市政府广场及白鹭洲公园，生活环境较好

通过查看发现此处房地产适合用成本法进行评估，其评估过程如表2所示。

表2：

成本法的评估过程单位：

元／平方米

评估内容

单位价格

备注

﹝一﹞土地取得费用

1458.00

按厦府〔2005〕79号文，属C-C2区,本例楼面基准地价1800元/㎡，土地使用期限尚余54年

﹝二﹞开发成本现值

538.20

F×G

A.建筑安装工程造价

650.00

按现行建设工程造价资料﹝本例砖混结构,层高2.8米，5层，水、电、卫设施较齐全﹞经修正后确定

B.勘察设计和前期费

39.00

A×6％，包括咨询、规划、勘察设计等

C.基础设施建设费

100.00

包括道路、绿化等

D.公共设施配套费

包括给水、雨污水、供电、邮电等

E.开发过程中其他税

39.00

A×6％,包括质监委托费、合同鉴证费及印花税、工程监理费、代收代缴费用等

F.开发成本

828.00

A＋B＋C＋D＋E

G.建筑物成新率

65％􀆂

混合结构非生产用房经济耐用年限为50年，评估对

象建成于1985年，以直线折旧法为基础，经现场勘

察后，结合房屋新旧等级评定标准，确定综合成新率为65％􀆂􀆁􀅲

﹝三﹞管理费用

59.89

〔﹝一﹞＋﹝二﹞〕×3％

﹝四﹞物业管理基金

10.76

﹝二﹞×2％

﹝五﹞投资利息

102.85

建设周期1年，年贷款利率为5.85％􀅴􀆄􀆁􀅲􀅳

﹝六﹞销售税费

221.53

以下两项之和

A.销售费用

77.73

﹝八﹞×3％

B.销售税金及附加

143.80

﹝八﹞×5.55％

﹝七﹞开发利润

199.62

〔﹝一﹞＋﹝二﹞〕×10％

﹝八﹞评估单价

2591.00

以上七项之和并取整

注1：

基准地价=1800

容积率=建筑面/土地分摊面积=535.29㎡/103㎡=5.197

容积率修正系数=－0.03333×5.197+1.09999=0.9268

年限修正系数=54÷70=0.7714

期日修正系数：

由于基准地价的基准日为2004年1月1日，距评估时点已两年多，期间地价有所上涨，根据评估人员的调查，期日修正系数取1.10

区域因素及个别因素修正系数：

评估对象位于湖滨北路振兴新村，区域因素及个别因素条件与基准地价略好，经评估人员综合比较确定区域因素及个别因素修正系数1.03

土地取得费用=1800×0.9268×0.7714×1.10×1.03=1458.00

注2：

投资利息=1458.00×〔﹝1+5.85％﹞1－1〕+﹝538.20+59.89+10.76﹞×〔﹝1+5.85％﹞1/2－1〕=102.85

2.1.2成本法中的影响因素

在成本法中,通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询,管理费用和物业管理基金也有相应的比例,可以根据土地取得费用与开发成本现值求得,而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。

在成本法中,笔者认为比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算,下面将对这两个部分进行详细介绍。

1、开发利润

在成本法的运用中，利润的测算基数是土地取得费用和开发成本现值之和，而利润率选取也是根据类似房地产的平均利润率来确定。

但是在运用成本法时，建房地产还是开发商所建的房地产，若是房地产开发商所建的房地产，那么在评估时所采用的利润率可以用类似房地产的平均利润率，但如果是自建房地产或是对旧有房地产进行评估，其利润率的确定能否用相似房地产的平均利润率呢？

在笔者看来，开发利润在选取时，有以下几个地方值得考虑。

首先，对开发商所拥有的新建房地产来讲，其评估时所选取的利润率毫无疑问的是房地产业的利润率，但是在选取时采用相似房地产的平均利润率是否是最为准确合理的呢？

笔者认为不是。

对房地产开发商而言每一开发商都有他们自己的模式，他们之间的利润率也不尽相同。

如果待估房地产的开发商有相同或类似房地产开发的经历，那么以他们本身的利润率作为依据应该更为准确些。

而且房地产作为商品而言，也可以说是有商标的，这里的商标的价值可以看作是开发商的无形资产的价值。

相同或者说相似的一处房地产，信誉好的开发商所开发出的房地产，与信誉一般的开发商所开发出的房地产其利润率肯定是不一样的。

所以，在评估开发商所建的房地产时，如果开发商本身有可以参考的利润率，应根据其进行相应的调整，然后作为待估房地产的利润率，若没有可以参考的利润率，应根据开发商的信誉状况，在平均利润率的基础上进行调整，然后作为待估房地产的利润率。

其次，自建房地产的评估中，在确定其利润率时要看待估房地产的位置。

如果待估房地产是位于城镇中，而在该地又有可以参考的类似房地产的开发，那么其利润率的确定可以根据相似房地产的平均利润率确定。

但是如果待估房地产所在城镇没有相似房地产的开发，或者说待估房地产是位于农村的，那么利润率的确定则不能以相似房地产的平均利润率作为参考依据。

在农村住房中，普遍为住房者自建用房，而在农村又很少有房地产开发商所开发建设的商品房。

因此，在评估此类房地产时，利润率的确定为一个难题。

在笔者看来，此类房地产的利润率可以用房地产所有者在建房期间所损失的收入或者是机会成本来计算。

因为在农村自建房中，房地产所有者的身份与开发商的身份是相类似的，不同的只是最终产品的使用者不同而已，所以农村自建房评估中利润率可以用在这一期间房地产所有者所损失的收入或机会成本来计算，具体是一个比例，还是一个数字，要根据实际情况来确定。

对于所在城镇没有相似房地产的待估房地产进行评估时，其利润率的计算方法应与农村自建房地产的计算方法相同。

2、投资利息

因为房地产投资为一项较大的投资，在整个投资过程中，投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，由贷款所产生的利息应计入投资利息中，而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息，因此自有资金因投资所产生的利息损失也应计入投资利息。

总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。

在实际评估中，投资利息的计算是以总的投入金额为基数，乘以相应的贷款利率得出的这一点从上面所举的例子中也可以看出。

但是在笔者看来，投资资金利率的确定不应是单纯地采用银行贷款利率。

上面提到，投资资金是由贷款资金与自有资金组成，而它们的利率是不同的。

贷款资金的利率毫无疑问的是银行贷款利率，这也是符合实际情况的，但是自有资金的利率也用银行贷款利率，在笔者看来有些牵强。

投资利息中之所以要计入自有资金的利息，是因为任何一项资金的支出都有它的机会成本，但是投资者所选择的是所有可能产生收益的项目中收益最大的投资项目，这是根据利益最大化得来的。

在计算投资利息时，要考虑到资金投入的时间，也就是其周期性。

因为资金的投入是分期的，因此，在计算其利息时也要根据其周期性进行计算。

如果投资周期是两年，则第一年投入资金的计息时间为1.5年，第二年投入资金的计息时间为0.5年。

在成本法所举例中投资周期是一年的，在这种情况下，土地开发成本部分计息期为1年，房地产开发部分计息期为0.5年。

2.2、市场比较法介绍

市场比较法在房地产评估中是一个经常用到的方法，是指在求取一宗房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格。

其基本原理就是经济学中的替代原理，根据此原理，效用均等的物品或服务在价格上应该相等。

而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。

市场比较法适用于房地产市场比较发达，有较多可供使用的交易案例的情形。

而且在同地区或同一供求区域内，与待估对象类似的可供参考的交易案例越多，市场比较法的应用越有效，反之，在可供参考的交易案例较少的地区，则不适宜用市场比较法。

市场比较法的计算公式为：

P=P|×A×B×C×D=P|×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）

其中：

P为待估房地产的评估价格；

P|为可比交易实例的价格；

A为交易情况的修正系数；

B为交易期日的修正系数；

C为区域因素修正系数；

D为个别因素修正系数。

在实际评估工作中,上式中A、B、C、D的具体内容分别为：

A=正常交易情况指数/可比实例交易情况=100/（）

B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指=（）/100

C=待估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数=100/（）

D=待估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数=100/（）

其中，待估对象的各因素比例为100。

A中的分子100表示以正常交易情况下的价格为基准而确定可比实例交易情况的价格修正参数；B中的分子100表示以可比实例交易情况时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数；C中的分子100表示以待估对象所处的区域环境为基准而确定可比实例所处区域环境的修正系数；D中的分子100表示以待估对象的个别因素条件为基准而确定可比实例个别因素条件的修正系数。

在市场比较法的运用过程中，一般有下面几个步骤：

（1）收集交易资料

（2）确定可比交易案例

（3）进行相关因素的修正

（4）得出待估房地产的评估价格

2.2.1市场比较法评估案例

下面为本地区某处房地产的评估过程，在对待估房地产进行查看时，发现其有较多的可比交易实例，因此选用市场比较法进行评估。

待估房地产的评估过程如表3所示。

表3：

市场比较法的评估过程单位：

元／平方米

项目

案例一

案例二

案例三

交易情况

100/100

100/100

100/100

交易日