万达广场项目可行性研究报告.docx
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万达广场项目可行性研究报告
万达广场项目可行性研究报告
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第一章总论
1、项目背景
某某因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。
某某具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。
现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名某某。
这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。
随着国家西部大开发战略的实施，某某市经济方面得到了较大的发展，尤其是近年来，某某市对外开放的力度不断加大，城市基础设施建设突飞猛进，供水、供电、供暖设施的综合配套服务能力居全国先进水平。
某某市工业经济发展速度在全省16个市州及省辖市中上升为第四位。
居民可支配收入逐年增加，消费能力逐年提高，某某还被评为宜居住城市。
综上所述，某某的经济已驶入良性发展快车道。
经济的发展，必须带来商业的繁荣，再加上某某市近年来加大了旅游资源的开发，根据市场调查，某某市作为新的旅游城市依托“一江两山”（即长江三峡、武当山、神农架）黄金旅游线形成的巨大市场，不少游客会在某某作一定时间的停留，每年4月至10月是旅游高峰期，大量的过境旅客也形成了不可低估的现实市场和巨大的潜在市场，给商业的经营带来了较大的商机。
随着国际知名零售企业进入中国，为国内零售百货业带来了新鲜气息，丰富了零售市场的内容，一个明显的结果就是中国的现代百货店将继续走大型化与综合化的发展道路，而且差异化、个性化追求将催生大型化与综合化百货店的发展步伐。
某某市作为地处鄂、渝、豫、陕四省交界的重点地级市，是这一区域内的中心城市，又是全省旅游黄金圈上一个重要支点。
随着旅游业的不断发展和完善，某某将成为全省最为重要的旅游城市，这对商业也提出了更高的要求，然而，某某市目前还没有一个真正意义上能够满足消费者需求与区域性中心城市相适应的现代化购物中心，从而影响了我市宜居宜商城市的形象，为了改变这一现状，新建某某万达广场，对提升城市形象和商品流通的档次，将会发挥重要的积极作用。
随着经济社会的发展和城市居民收入的增加，人们的消费观念和生活方式正在发生着巨大的变化。
加之受到城市居住空间与居住环境的限制、城市快节奏生活的困扰，人们渴望回归自然、返朴归真的心理日益强烈；反映在住房消费上，逐步向住宅社区化、郊区化、大型化、全面化发展，特别是高收入阶层的涌现，追求独立、宽松、舒适、安静、便利的居住空间和环境将成为一种时尚和潮流，而某某万达广场正是顺应这种市场需求而开发建设的大型生态绿色居住社区。
万达集团抓住某某社会经济快速发展的有利时机，进军某某市场，建设某某规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—某某万达广场。
某某万达广场项目位于某某市张湾区夏家店片区，占地面积17.07公顷，汇集大型购物中心、五星级酒店、高档写字楼、精品住宅、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值最大化。
2、项目概况
◆项目名称：
某某万达广场项目
◆项目地址：
位于某某市张湾区夏家店片区，地处某某城市主干道发展大道与北京北路路交汇处，距离城市核心区六堰不到3公里，属于某某居住新区。
◆总用地面积：
17.07万平方米。
◆总建筑面积：
83.43万平方米，其中地上建筑面积67.43万平方米，地下建筑面积万16万平方米。
◆建设内容：
大型购物中心15.2万平方米，高层住宅47.35万平方米，写字楼9.3万平方米，五星级商务酒店3.6万平方米、步行街及底商7.5万平方米，配套物业用房0.48万平方米等。
◆投资与收益概况
该项目投资总额为25.4亿元。
该项目开发的室外步行街、底商、精装住宅、写字楼及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。
经测算，主要技术经济指标见表1。
经济指标
指标值
经济指标
指标值
销售
部分
指标
投资利润率
41.49%
全部
投资
税前
财务净现值
9.67亿元
投资利税率
51.99%
内部收益率
18.12%
资本金利润率
90.12%
全部
投资
税后
财务净现值
4.5亿元
自有
资金
税后
财务净现值
6.3亿元
内部收益率
13.80%
投资回收期
5.5年
投资回收期
7年
内部收益率
17.14%
3、开发商概况
本项目业主单位为某某万达广场置业有限公司，注册资本为17亿元人民币，为大连万达集团全资子公司，公司注册地址为某某市张湾区车城街办朝阳北路9号。
公司的经营宗旨是：
本着加强经济合作、促进经济发展的愿望，使公司发展成为能取得显著经济效益的现代化企业。
公司的经营范围是：
从事房地产开发、建设和经营。
大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。
2012年在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。
中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中国房地产企业500强榜单出炉，大连万达集团榜上有名，排名第4。
2015年目标：
资产3000亿元，年收入2000亿元，年纳税300亿元，成为世界一流企业。
万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。
这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了万达集团的核心业务发展模式。
万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。
万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。
万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。
在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。
其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。
本公司通过持续发展并逐步完善核心产品——万达城市综合体，逐渐摸索出一套独特的商业模式，在国内外树立了良好的品牌形象，赢得了行业内外的高度认可，成为我国城市综合体投资与运营管理的先行者与领导者。
商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。
万达已开业北京CBD、上海五角场、广州白云、成都金牛等68座万达广场，持有物业面积1290万平方米，规模全球第二，计划到2014年开业110座万达广场，持有物业面积2300万平方米，成为全球规模第一的不动产企业。
万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。
万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。
万达文化产业集团是中国最大的文化企业，资产310亿元，2012年收入208亿元；计划2016年收入达到400亿元，进入世界文化企业前20名；2020年收入达到800亿元，进入世界文化企业前10名。
万达已开业北京万达索菲特、三亚康莱德、武汉万达威斯汀、长沙万达文华等38家五星级酒店，正在上海、天津等地建设三十多家五星级酒店。
2013年开业17家酒店，其中14家五星级酒店。
连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货。
万达百货公司在北京、上海、武汉、成都等地开业57家店，营业面积172万平方米。
2013年开业19家店，成为中国规模最大的连锁百货企业。
万达百货和万达广场内的酒店、娱乐、餐饮及其他品类的零售企业为消费者共同构筑了一个充满休闲乐趣和丰富购物体验的活力空间，加之万达广场现代化的建筑群落和极为便利的交通组织，一经落成，便成为当然的城市中心。
万达百货身处其中，坐拥庞大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。
万达百货分别以高端奢华店、精致生活店、时尚流行店以及社区生活店四种店态形式，适应不同地区和客群的消费需求。
占万千总店数85%以上的是以服务年轻、时尚女性和新兴家庭为主的时尚流行店。
万达百货努力在商品定位、服务标准、营销模式和店面装修设计等方面塑造经营与服务的特色。
万达百货不仅将服务对象定义为顾客，还扩展到供应商和员工，为此万达百货制定和颁布了相应的服务标准，并定期组织服务对象和第三方对万千服务水准的考评，以此作为企业改进的主要方向。
秉承万达集团“共创财富，公益社会”的使命，万达百货追求成为社会企业，主动承担社会责任，积极致力于教育、扶贫和社会义工等各类慈善和公益活动，以爱心回报社会。
4、编制依据与研究范围
4.1编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
◆国家发改委合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
◆国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；
◆工程建设相关法律法规及设计规范；
◆国家新型城镇化规划（2014-2020年）
◆某某市国民经济与社会发展“十二五”规划；
◆某某市城市建设总体规划
◆某某万达广场概念规划总图
◆《投资项目可行性分析指南》
◆开发商提供的其他有关材料。
4.2研究范围:
本可行性研究报告的研究范围包括：
总论
项目市场分析
建设条件分析
项目的建设内容和规模
工程设计
公用工程
环境保护
节能与节水劳动安全卫生和消防
项目招标组织
工程进度安排
投资估算与资金筹措财务基础数据估算
财务效益分析
社会效益分析不确定性分析
项目风险分析
结论及建议等
在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。
第二章项目市场分析
1、宏观环境分析
1.2某某市相关规划
1.2.1某某市“十二五”发展规划目标
“十二五”期间，某某要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕开创区域性中心城市建设、综合交通枢纽建设、城乡一体化发展、山水一体大旅游和生态文明建设“五个新局面”，努力建设汽车之城、山水之城、生态之城、和谐之城和区域性中心之城，争取走在全省前列，率先实现经济社会跨越式发展。
◆奋斗目标：
围绕实现全面建设小康社会、基本实现现代化的总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。
主要目标是：
经济发展方面，在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值、人均地区生产总值均比全省提前实现翻一番，年均经济增长速度比全省平均水平高1~2个百分点，2014年地区生产总值超过1000亿元，人均地区生产总值达18000元以上。
中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省靠前地位。
社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市；完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育一批拥有自主知识产权的知名品牌，提高区域核心竞争力，基本建成科技强市；就业总量持续扩大，社会保障体系更加健全，城乡居民收入水平和生活质量明显提高，环境、卫生、文化等方面条件显著改善；公共服务体系、公共安全体系和各种应急措施体系进一步完善，民主法制建设和精神文明建设成效显著，社会治安秩序更加安定稳定，基本形成“平安某某”。
经过努力，尽快把某某建成经济繁荣、科教发达、设施完善、环境优美的现代城市。
某某市“十二五”的经济社会发展，将贯穿“一条主线”，就是“调经济结构、转发展方式、保民生稳定、促科学发展”；确立“一个总抓手”，就是项目建设，要积极争取项目、切实加快项目建设；实现“两个目标”，就是基本实现全面小康和建设成为鄂渝陕豫毗邻地区的区域性中心城市；打造“三区一中心”，就是要全力打造国际知名生态文化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区域性现代服务中心；实施“四大战略”，就是要坚持实施工业兴市、生态立市、旅游活市和人才强市战略；推进“五大建设”，就是要全面推进经济、政治、文化、社会以及生态文明建设。
努力把某某建设成为鄂豫陕渝毗邻地区的中心城市。
◆预期目标：
根据指导思想和总体目标，确定含有经济发展、社会事业、人民生活和可持续发展等四大类指标的“十二五”发展预期目标体系，具体指标：
对于区域中心城市的通俗指标，某某市领导概括了“三个一百”，即力争城区建成区面积达到百平方公里，城区人口接近百万人，建成“百万辆级汽车城”。
到2015年，地区生产总值超过1300亿元，城镇居民人均可支配收入超过2万元，农民人平纯收入超过6000元。
地区生产总值年均增长8%以上，单位地区生产总值综合能耗低于全省平均水平；三次产业结构比重调整为1：
64：
35，高新技术产业工业产值占工业总产值的比重提高到35%以上，城镇化率达到57%。
财政收入增长保持高于GDP增长，财政总收入达400亿元，地方财政收入达255亿元。
城市建成区绿化覆盖率40%；城市生活垃圾无害化处理率达98%以上，县（市）城平均80%；城市污水处理率90%以上，县（市）城平均80%。
人口自然增长率控制在10.5‰以下；国民平均受教育年限达9年；每千人口医生人数1.71人、病床数3.2张，人均预期寿命76岁。
五年累计转移农村劳动力44.5万人，登记失业率控制在3.8%以内；农村居民新型合作医疗参保率80%以上；城镇职工基本养老保险覆盖人数达60万人以上，城镇基本医疗保险覆盖人数达65万人以上。
城镇居民人均可支配收入年均增长7%；城镇居民恩格尔系数35%以下、农村居民恩格尔系数40%以下。
围绕上述的奋斗目标和预期目标，在发展过程中，要树立强烈的责任意识，更加自觉地把某某发展与建设鄂渝川陕毗邻中心城市的大局有机对接融合，切实按照省委、省政府提出的“要发挥某某中心城市的重点作用，增强带头示范效应”的工作要求，扎实推进建设鄂渝川陕毗邻地区中心城市，力争通过5年努力，凸显鄂渝川陕毗邻中心城市的个性、魅力和实力，城市综合竞争力在全省城市中位次不断提升，并进入先进行列。
1.2.2某某市城市总体规划
某某城市未来发展目标为：
经济繁荣的区域中心城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城。
规划远期到2020年，在此期间，预计2015年某某市域总共有400万人，中心城区城镇人口为100万人；至2020年，市域总人口为450万人，中心城区城镇人口为150万人。
充分发挥武当山、丹江水、汽车城的品牌效应，加快产业结构优化升级，完善公共服务体系，提高城市建设管理水平，提升城市资源配置功能，增强城市发展活力和统筹城乡发展能力，打造国际知名生态文化旅游区、国家级汽车产业集聚区、国家级生态经济示范区和区域性现代服务中心。
优化城区内部结构。
按照中部老城区、东部新城区、西部花果组团和东部白浪组团（两区二组团）规划格局，全面优化中心城区内部结构。
进一步优化中部老城区商贸功能；大力发展东部新城区商务功能；以西部工业新区建设为依托，提升西部城区的产业服务功能和城市功能；大力发展白浪组团汽配、商贸、会展和现代物流。
建设各组团之间便捷、快速的连接通道；稳步推进“退二进三”工程，强化集约节约用地；增加城市设计中的文化内涵与科技含量，设计、塑造城市整体形象，注重人文景观建设，注重局部与整体环境协调统一，彰显生态园林城市和地域文化特色。
按照规划，某某市交通线网在主城区将形成“有环放射式”结构，加强东西向组团之间的交通联系，引出过境交通；以公交方式满足居民出行；充分利用现有道路，补充和完善路网系统。
为了拓展城市发展空间，必须转变传统线性扩张模式，加快中心城区周边城镇密集地区发展，积极构建组团式多中心城市（镇）。
按照“东拓、北扩、西优、南通”的空间拓展方向进行发展，推进建设“1+7”城市（镇）群。
以“统筹城乡、区县一体、发展互动、市县双赢”为主旨，以体制机制创新为动力，以规划、交通、产业、项目、市场对接为抓手，加快城区与郧县一体化进程，形成市县产业紧密关联，经济深度融合，优势互为补充，功能配套完善的市县一体化发展新格局。
把武当山太极湖生态文化旅游示范区纳入某某城区规划，推进建设武当山与东部新城连为一体的某某东部新城区。
1.3某某市地产市场发展分析
据估计，未来10年，中国年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7.5亿平方米，这样的销售量即便与2011年的销售量相比，降幅也达10%。
如果进一步考虑人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。
目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。
受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，这些城市将成为商业地产的“蓝海”。
某某市2014年1-3月份房地产市场笼罩在浓厚的观望气氛中，成交量较上年同期下滑40%左右。
4-5月某某楼市可谓是持续回暖，虽然近期楼盘活动增速预期放缓，但刚需们置业需求依旧旺盛。
４月某某楼市呈现量涨价跌趋势，商品住宅总成交量1134套，环比3月增长87套，增幅8.31%；总成交面积达112665.14平米，环比3月增长9798.28平米，增幅9.53%，成交均价为4943元/㎡，环比3月降幅7.59%，同比去年4月降幅5.63%。
4月由于经适房天麟家和苑三期的成交均价较低，仅为2897元/㎡，因此拉低了整个4月份的成交均价，同时也带动了4月份的成交量上涨。
四月的销售成绩给低迷的某某楼市注入了一股强有力的清新剂，同时也刺激了市场需求。
2014年4月，某某土地市场共7宗土地挂牌出让，出让总面积21.03公顷，均为住宅用地。
某某房地产市场共有3个项目获预售许可证，房屋预售总面积18.63公顷。
夏家店板块位于张湾区域东北方向，是张湾区目前在售项目较多的板块，也是某某市住宅开发核心区域。
该区域经历3次开发热潮，开发沿着市政配套设施的建设而行进，主要路段和熊家湾转盘附近集中了夏家店大部分的楼盘项目。
2012~2013年夏家店板块仅成交3宗土地，其中以住宅为主，容积率在2.5~4.0之间，产品形式以小高层、高层为主。
近17个月来夏家店板块供应104.2万平方米，成交80.6万平方米，成交价格波动式上涨，并持续高价位运行。
从土地后续供应量来看，板块内未来还可入市体量超过80万平方米，并以住宅产品为主。
夏家店板块目前在售项目有限，主要为阳光栖谷、东正国际和九州龙城，价格多集中于5000~7000元/平方米。
预计未来强大的潜在供应入市后，会带来板块内的又一次开发热潮。
4月某某市商品住宅成交总套数1134套，环比3月增长87套，增幅8.31%。
从总成交销量看4月成交走势平稳，整个4月楼市随气温的上升销量也有小幅增长。
4月18日、24日成交突破一百套，分别为223套、114套，占总成交套数的29.72%。
4月某某中心区域商品住宅均价为4943元/平米，环比3月降幅7.58%，看似整体均价下调，实则被部分低价位的拆迁还建住宅及经济适用房拉低了某某整体成交均价。
从每日均价波动看，某某市房价整体呈现平稳发展态势。
4月某某商品住宅套均面积在76-120平米之间，说明某某楼市以首改刚需购买力为主。
某某商品房成交主要集中在张湾区与张湾区，为主要客群成交片区，三月张湾区成交692套，占总成交套数的61%，张湾区成交364套，占比32%，白浪区78套，占比7%。
成交均价方面，张湾区商品房均价均突破5000元/平米，张湾区4316元/平米，白浪区仅为,3897元/平米。
家和苑经济适用房本月以月成交165套高居榜首，大学星城以月成交116套排名第二，阳光栖谷则以月成交79套排名第三，前三名总成交套数为360套，占商品房总套数的31.75%。
4月某某市商品住宅成交面积中家和苑经济适用房四期以月成交13593.16平米高居榜首，大学星城以1302.83平米位居第二，阳光栖谷以10198.02平米位居第三。
通过以上市场分析可以预测，某某未来几年房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去。
1.3.1某某市2013年商品住宅市场
（1）某某1-12月商品房成交套数走势图
2013年1-12月某某市商品房共成交12000套，比2012年全年成交套数多17.3%；12月成交873套，占总成交套数的7.28%，环比11月减少90套，降幅9.35%。
（2）某某1-12月商品房成交均价走势图
2013年某某市商品房成交均价为5535元/平方米，环比11月每平米下跌20元，降幅3.6%。
12月某某市商品住宅成交套数排名中全兴星湖湾小区以月成交92套继续蝉联榜首，大洋五洲以月成交71套紧随其后排名第二，东正国际湖畔以月成交60套排名第三。
（3）12月某某市各区域商品住宅成交概况
12月某某市各区域成交套数中张湾区以月成交590套居于榜首，其次是张家湾区的219套，白浪区64套。
张湾区的成交均价为5873.28元/平方，张湾区成交均价4809.98元/平方米，白浪区成交均价3896.98元/平方米。
（4）商品房成交面积排名（月度）
12月某某市商品住宅成交面积中大洋五洲以月成交7871.6平米排名第一，全兴星湖湾小区以7576.17平米位居第二，东正国际湖畔以6927.48米位居第三。
（5）区域重点项目动向监测
区域小结：
12月份某某楼市量价齐跌，平淡收官。
某某楼市住宅共成交883套，相比11月份963套的销量减少90套，环比下降9.35%。
纵观全年，某某楼市总体呈现稳步增长态势。
2013年某某商品住宅总成交12000套，除2月份外，其余每月成交均在800套以上，上半年每月月均成交达1000套以上，说明某某的需求仍然旺盛，以首次置业的刚需购房需求为主。
某某市住宅成交各户型中，三室、二室最受欢迎。
三室成交占44%，二室成交占31%。
一室、四室累计成交仅占15%。
成交面积段中，120~150平方米面积段成为成交主力，占40%，其次为90~120平方米面积段，占34%。
成交总价段较为分散，没有出现面积段和户型中成交集中的情况。
成交总价段量较大的为80万以下段，占52%。
从供求关系角度来看，销售率较好的项目为阳光栖谷、大美盛城、东正国际，累计销售率均在80%以上；万秀城销售率在75%以上；九州龙城项目为2013年新开盘项目
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