成都别墅市场分析.docx
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成都别墅市场分析
成都别墅市场分析
v在售含别墅项目8个，除南郡7英里和蔚蓝卡地亚外均非纯别墅社区。
v花园洋房面积区间在100－190平米，单套总价在70－100万之间，主力单价在5400－7200元，由于单总价控制适当，个案销售速度可达50套/月。
v叠拼别墅面积区间在193－260平米，单套总价在140－280万之间，主力单价在7000－9500元，由于面积较大，同一项目中单套总价比花园洋房贵一倍，处境较为尴尬，平均速度约6－7套/月。
v联排别墅总供应套数近900套，仅余50套，销售率高，面积区间在150－360平米，单套总价集中在200－450万之间，主力单价在8000－1.3万元之间，其中雅居乐小联排大院子平均去化速度在19套/月，南郡7英里纯别墅社区大联排月均15套左右。
v独栋别墅供应集中在雅居乐和麓山，雅居乐小独栋面积区间在250平米左右，单套总价360万之间，大独栋470平米，700万/套，主力单价均为1.5万元/平米；麓山小独栋面积区间在300－350平米左右，单套总价350－500万之间，地上均价1.3－1.5万，地下面积按照5000元/平米销售，全面积单价1.2万/平米，大独栋570－715平米，800万－1000/套，主力单价为1.4万元/平米。
v距国际城南最近的区域，外部配套佳，山水资源相对稀缺，项目营销重点放到了高端商务、市政配套上，辅以项目内部的景观打造来突出产品的价值。
而产品形态上，联排供应量较大，独栋也占据了相当比例。
v客户看重未来升值空间及项目规模优势，优秀的产品配套，目标客户群体集中到了高端商务人群身上。
v随着区域成熟低价抬升和前期供应的去化，版块内别墅产品将日渐稀少，后市供应主要集中于板块远端的麓山和雅居乐项目。
由于成都城市向南向东发展规划、地铁一号线动工实施等利好，快速提升了该区域的成熟度；加之大盘的开发格局，逐渐形成新城市别墅区。
现在的片区是集中更大的社区规模、更高产品形态的别墅项目，以麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、南郡七英里等为代表。
项目名称
物业档次
物业用途
项目卖点
麓山国际
高档
第一居所
高尔夫、本身品牌影响力
蔚蓝卡地亚
高档
第一居所
会所的完美呈现
雅居乐花园
中高档
第一居所
开发商、大盘的影响力、人气、配套
南郡七英里
中高档
第一居所
纯别墅社区、交通和配套
南沿线片区以其地理位置、地铁经济等优势，作为第一居所的条件已相当成熟。
该板块别墅目前供给量大，主要以独栋、双拼、联排为主，这个片区离城较近，加上麓山国际社区在该地区的成功开发和影响力，此片区别墅日渐品质化，还有其他类如蔚蓝卡地亚的高端别墅，独栋价格也达到了3万/平米（2008年10月）。
该区域作为成都市离尘不离城最近的区域，大多是以第一居所作为考虑的购买动机，从麓山国际社区交房后的入住情况看，绝大部分客户没有搬到该区域居住，相当一部分客户群是作为自己作为投资意向考虑的，所以该区域还期待一定的成熟。
南郡七英里在整个设计上体现出欧式风格，故该区域有高端项目作为依托，同时也有一些中档项目为补充，产品线丰富多样。
南延线别墅开发商在设计和营销手法中也存在一些共性，不具备牧马山的环境优势，他们把营销重点放到了高端商务、市政配套上，辅以项目内部的景观打造来突出产品的价值。
而产品形态上，联排成了最主要的产品形态，独栋也占据了相当比例，其目标客户群体集中到了高端商务人群身上。
4）、光华大道-温江版块——依托优越的原生态环境及地理区位，日渐成为近郊别墅市场供应主力军
项目名称
现阶段在售物业分析
客群情况
物业
类型
户数
已售
套数
剩余
套数
面积区间
销售价格
地上建筑面积价格
销售速度
金河谷
双拼别墅
12
8
4
360-500㎡
（6室2厅3卫、7室4厅4卫）
12000元/㎡
均价约18000元/平米
1套/月
（2007年12月-2009年3月）
温江本地及主城区；城西私营企业主；公司高管70%；事业；单位人员15%；省内二级城市及省外
10%；其他5%（以温
江区域内拆迁户为主）
联排别墅
30
14
16
310-400㎡
（6室2厅2卫、
6室2厅3卫）
10000元/㎡
/
1套/月
（2007年12月-2009年3月）
花园洋房
120
74
46
120-250㎡
（2室2厅2卫、3室2厅2卫、
4室2厅2卫）
5400-8200元/㎡
/
5套/月
（2007年12月-2009年3月）
香颐丽都·鹭湖宫
独栋别墅
13
0
13
630㎡、855㎡（以8房5厅6卫为主）
13000元/㎡
/
0套/月（2008年1月-2009年3月）
温江本地及主城区私营企业主、公司高管70%；事业单位人员5%；省内二级城市及省外客户占25%（其中投资者较多）
双拼别墅
56
33
23
424㎡、482㎡（6房3厅5卫）
9300元/㎡
均价约12000元/平米
2套/月（2008年1月-2009年3月）
叠拼别墅
148
43
105
225-275㎡（5室2厅3卫、5室2厅4卫、5室3厅4卫）
7500元/㎡
/
3套/月（2008年1月-2009年3月）
清溪·玫瑰园
双拼别墅
202
27
175
220-260㎡（4室2厅3卫、4室3厅3卫、6室2厅2卫、6室2厅3卫）
170-300万/套
/
2套/月（2008年3月-2009年3月）
温江本地客户约占5%；成都其他区域客户约占80%，以主城区城西为主。
客户多为公司高管、私营企业主等。
另，省内二级城市及省外客户约占15%
联排别墅
40
0
40
204-250㎡（4房2厅3卫、4室3厅3卫）
136-200万/套
/
0套/月（2008年3月-2009年3月）
西贵堂
叠拼别墅
102
62
40
180-230㎡
（5室2厅3卫、6室2厅3卫）
5000元/㎡
（100万/套起）
/
4套/月（2008年1月-2009年3月）
温江本地客户约占25%；成都其他区域客户约占65%，以主城区城西和城北为主。
其中以私营企业主居多；另，省内二级城市客户约占10%
美泉纪
双拼别墅
38
16
22
258㎡、270㎡（4室3厅4卫、5室2厅4卫）
8800元/㎡
/
1套/月（2008年4月-2009年3月）
温江本地客户约占10%；成都其他区域客户约占80%，其中以主城区城西为主。
客户多为私营企业主、公司高管等。
另有10%左右的省内二级城市及省外客户
联排别墅
56
21
35
256㎡、261和268㎡
（4房3厅4卫、5室2厅4卫）
6500-8000元/㎡
/
2套/月
（2008年4月-2009年3月）
叠拼别墅
64
29
35
168㎡、207㎡（4房2厅3卫）
6000元/㎡
/
2套/月（2008年4月-2009年3月）
蓝光·紫檀山
叠拼别墅
80
36
44
185-270㎡
（4室3厅3卫、4室3厅5卫、）
4500-7200元/㎡
/
3套/月（2008年3月-2009年3月）
温江本地客户占15%；成都其他区域客户占65%，以主城区城西为主，客户多为公司高管及事业单位人员。
另，省内二级城市客户占15%；省外客户占5%.
泰基花溪谷
叠拼别墅
160
77
83
160-240㎡（4室2厅3卫、4室2厅4卫、5室3厅4卫）
5500-8000元/㎡
//
5套/月
（2007年12月-2009年3月）
温江本地及主城区城西私营企业主、公司高管80%；事业单位人员5%；省内二级城市及省外15%,其中投资者较多
芙蓉锦绣
独栋别墅（未开盘）
待定
474㎡（6室3厅6卫）
待定
/
—
温江本地客户约占30%；成都其他区域客户约占50%。
其中以公司高管、私营企业主及事业单位人员为主。
另外，省内二级城市和省外客户大约各占10%
双拼别墅
46
41
5
251-352㎡
（4室2厅4卫、4室2厅5卫、
5室2厅6卫）
均价7000元/㎡，
140万/套起
/
5套/月
（2008年8月-2009年3月）
蓝光·香碧歌
联排别墅
116
65
51
270-350㎡
（5室3厅5卫、5室4厅5卫）
8000元/平米
均价约9000元/平米
6套/月
（2008年5月-2009年2月）
温江本地及成都市私营企业主、公司高管80%；事业单位人员10%；省内二级城市及省外10%；
芙蓉古城（芙蓉古城·大宅门·紫云园）
双拼别墅
156
14
142
400-490㎡
（4室2厅4卫、5室2厅4卫、
5室3厅5卫）
260-390万/套
9000-12000元/平米
4套/月（2008年12月-2009年3月）
温江本地客户约占20%；成都其他区域客户约占50%，其中以主城区城西为主；省内二级城市约占5%；另外，省外客户约占25%，多以投资为主
联排别墅
28
8
20
285㎡（4室2厅3卫）
180万/套
/
2套/月（2008年12月-2009年3月）
仁和春天大道
双拼别墅
12
10
2
546㎡（7室3厅6卫）
11500元/㎡
均价约13500元/平米
1套/月
（2008年10月-2009年4月）
温江本地居民很少,主城区城西和城南总共约占20%左右；省内二级城市的客户占40%左右，另外省外客户约30%。
联排别墅
89
39
50
320-390㎡
（7室2厅4卫）
6000-11000元/㎡
均价约13000元/平米
4套/月
（2008年7月-2009年3月）
叠拼别墅
84
59
25
240-310㎡
（5室3厅3卫）
6600-7500元/㎡
/
20套/月
（2008年10月-2009年3月）
光华大道-温江版块别墅板块市场特征简述：
v在售项目11个，主要分布在光华大道及芙蓉古城景区周边。
v独栋别墅总供应套数13套，一套未售，余13套，面积在630-855平米，单套总价820-1100万之间，主力单价集中在13000元/平米。
v双拼别墅总供应套数522套，已售149套，余373套，面积区间在220-546平米，单套总价在140-630万之间，单价集中在7000-10000元间。
其中芙蓉锦绣和芙蓉古城项目去化速度相对较快，大致为5套/月。
v联排别墅总供应套数359套，已售147套，余212套，面积区间在204-400平米，单套总价在136-430万之间。
联排别墅中蓝光·香碧歌庄园销售态势相对较好，月均去化6套左右。
v叠拼别墅总供应套数638套，已售306套，余332套，面积在160-310平米，单套总价主要集中在100-200万元，主力单价集中在5500-7500元/平米。
该类产品中仁和春天大道销售势头强劲，去化速度达到了20套/月，其余项目月均销售3-5套左右。
v光华大道、温江板块别墅产品整体供应量较大，各项目受地段位置、资源环境、产品特征、配套设施等多因素影响，价格和销售表现差异较大。
v该板块别墅产品，温江本地客户较少，仅有少量当地私营企业主及事业单位高层等；而主城区、省内二级城市及外省市客户构成了区域内别墅产品的主力消费群体。
该板块别墅客群主要看重区域内优越的原生态环境、地理区域及相关配套等。
凭借优越的原生态环境，光华大道板块别墅物业发展迅速。
从早期的芙蓉古城、香颂岛、仁和·春天大道，到2007年的清溪玫瑰园、紫檀山、金河谷、香颐丽都·鹭湖宫等，再到08年的金河谷、美泉纪等，该片区已成为近郊别墅市场的供应主力军。
项目名称
物业档次
物业用途
项目卖点
芙蓉古城
高档
第一居所
芙蓉古城以及开发商的品牌影响力
清溪玫瑰园
中高档
第一居所
独树一帜的项目风格设计
芙蓉锦绣
中档
第一居所
开发商、大盘的影响力
仁和春天大道
高档
第一居所
江安河的自然资源、品牌号召力、园林景观
金河谷
高档
第一居所
江安河的自然资源；
香碧歌庄园
高档
第一居所
蓝光品牌、庄园生活、江安河
花溪谷
中档
第二居所
光华大道地段优势
鹭湖宫
高档
第一居所
大盘、国色天香配套、品牌
美泉纪
中低档
第二居所
温泉社区、价格优势
光华大道打造的别墅让中产阶层拥有一个可以实现别墅生活梦想的机会，最独特的现象是别墅和电梯的和睦相处，温江距成都的零距离，也给了中产阶层“第一居所”的有利条件，这里没有南沿线以及牧马山的高端，但这里的自然河流，上风上水的生态环境，吸引了一大把到此安居的人群，而这个片区除了置信香颐丽都·鹭湖宫有独栋别墅外，其余基本是以叠拼、联排和双拼别墅为主。
5）、城北片区——大盘云集、毗河生态别墅区域
项目
名称
现阶段在售物业分析
物业类型
户数
已售套数
剩余套数
面积区间
销售价格
销售速度
交大·云堤
独栋别墅
0
0
0
250-300七室二厅四卫
/
/
双拼别墅
40
6
34
220-250六室二厅四卫
7000-8000元/平米
0.8套/月（2008年9月-2009年4月）
联排别墅
24
10
14
180-220三室四厅四卫四室二厅三卫
128万/套起
1.3套/月（2008年9月-2009年4月）
润扬双河鹭岛
叠拼别墅
24
6
18
280-320三室三厅四卫四室三厅三卫五室三厅四卫
均价13000元/平米
0.3套/月（2007年9月-2009年4月）
花园洋房
320
209
111
88-186三室二厅二卫四室二厅三卫
均价5400元/平米
10套/月（2007年9月-2009年4月）
和信·水沐天城
双拼别墅
12
3
9
360-450六室三厅四卫
均价7600元/平米
0.2套/月（2007年11月-2009年4月）
叠拼别墅
96
26
70
190-320三室三厅四卫
均价6300元/平米
1.4套/月（2007年11月-2009年4月）
堤亚纳河谷
联排别墅
10
0
10
210-260五室二厅四卫
均价7200元/平米
----
多层花园洋房
116
59
57
80-170二室二厅单卫三室两厅双卫
均价3380/平米
8套/月（2008年10月-2009年4月）
汉嘉国际社区
别墅
68
21
47
220-230四房二厅三卫
—
1套/月（2007年10月-2009年4月）
多层花园洋房
303
237
66
95-165三室二厅二卫四室二厅二卫
12套/月（2007年10月-2009年4月）
保利·公园198
双拼别墅
8
6
2
360-380六室四厅五卫
1300-15000元/平米
1套/月（2008年10月-2009年4月）
叠拼别墅
243
199
44
230-380四室二厅四卫四室三厅五卫五室二厅五卫
7000-9000元/平米
28套/月（2008年10月-2009年4月）
蓝光·观岭
独栋别墅
6
0
6
240-500四房二厅五卫
7000-8000元/平米
----
双拼别墅
144
32
112
260四房二厅三卫
均价6000元/平米
5套/月（2008年11月-2009年4月）
联排别墅
354
43
311
200
均价5000元/平米
7套/月（2006年1月-2009年3月）
今日田园
独栋别墅
250
95
155
292-438㎡
8000-12000元/㎡235-530万/套
5套/月（2007年10月—2009年4月）
联排别墅
168
99
69
290-321㎡
6000元/㎡175-200万/套
5套/月（2007年9月—2009年4月）
成都后花园
叠拼别墅
98
45
53
250-310㎡
（4室2厅5卫、
4室2厅6卫、
5室2厅4卫）
7200-10000元/㎡180-310万/套
4套/月（2007年6月—2009年4月）
城北片区版块别墅板块市场特征简述：
v在售项目9个，其中新都境内6个，郫县境内2个，金堂境内1个。
v叠拼别墅供应总套数461套，已售276套，剩余185套，面积区间为190-380平米，单套总价区间为120-340万，月均去化最高速度达到28套/月。
v联排别墅供应总套为556套，已售152套，剩余404套，面积区间为180-320平米，单套总价区间为128-200万，主力单价5000-7000元/平米。
v双拼别墅供应总套数为204套，已售47套，剩余157套，面积区间为220-450平米，单套总价区间为150-570万，月均去化最高为5套/月。
v独栋别墅供应总套数为256套，已售95套，剩余161套，面积区间为240-500平米，单套价格区间为235-530万，主力单价区间为8000-12000元/平方米。
v城北区域别墅产品总体反映为供应充足，单价相对较低，去化速度一般。
v从整体来看，城北区域内别墅产品的客户群基础还比较薄弱，对高端客户的吸引力不足。
城北片区原有别墅多集中在毗河周边，目前有新希望的堤亚纳河谷、万科的双水岸以及交大云堤项目，都是较大规模的项目，其主打牌主要以原生态的毗河为主，而保利198以及蓝光观嶺的进入，进一步将城北别墅版图扩大，品质得到提升，两项目都拥有豪宅及大盘所具备的优势高尔夫资源，如今的城北别墅高端物业已渐入人心。
项目名称
物业档次
物业用途
项目卖点
观嶺
高档
第二居所
大盘优势以及高尔夫配套优势
保利公园198
高档
第一居所
大盘、高尔夫、郁金香公园、离城不远
交大云堤
中高档
第一居所
毗河第一纯别墅社区
双水岸
高档
第一居所
品牌优势以及项目影响力、毗河生态区
堤亚纳河谷
中高档
第一居所
毗河生态区
6）、龙泉板块——阳光城、龙泉山脉别墅居住区
项目名称
现阶段在售物业分析
物业类型
户数
已售套数
剩余
套数
面积区间
销售价格
销售速度
盛世中华翰庭
独栋别墅
2
1
1
190-220
均价10000元/平米
----
双拼别墅
4
0
4
210
7000多元/平米
----
联排别墅
23
14
9
300四室二厅五卫
均价7000元/平米
0.5套/月
2008年1月-2009年4月
中粮·御嶺湾
独栋别墅
86
25
61
320-470五房四厅六卫四房四厅五卫
9200-16000元/平米
2套/月
2008年5月-2009年4月
双拼别墅
42
16
26
260-420四房三厅四卫四室二厅三卫四室三厅五卫
5500-9000元/平米
1.3套/月
2008年5月-2009年4月
利通天鹅堡
联排别墅
6
5
1
300-330
均价3600元/平米
/
叠拼别墅
295
278
20
170-250五房三厅二卫五房四厅三卫
均价2500元/平米
7套/月
2006年1月-2009年3月
国一澳乡
独栋别墅
26
26
0
319-364五室三厅五卫
5300-10000元/平米
/
联排别墅
87
60
27
260-310三室三厅三卫五室二厅三卫
4400-6500元/平米
2.5套/月
2007年5月-2009年4月
龙泉版块别墅板块市场特征简述：
v在售典型别墅项目4个,分别为中粮·御嶺湾、盛世中华翰庭、国一·澳乡和利通·天鹅堡。
v叠拼别墅集中分布在利通·天鹅堡项目，供应总套数为295套，已销售278套，剩余20套，面积区间为170-250平米，均价2500元/平米，月均去化速度为7套/月。
v联排别墅总供应套数为116套，已售79套，剩余37套，面积区间为260-330平米，单套总价区间为108-200万，主力单价区间为4400-6500元/平米。
v双拼别墅总供应套数为46套，已售16套，剩余30套，面积区间为210-420平米，单套总价区间为140-380万，主力单区间为7000-9000元/平米。
v独栋别墅总供应套数为114套，主要集中在中粮·御嶺湾，已售51套，剩余63套，面积区间为190-470平米，单套总价区间为170-750万，集中销售期内去化速度为2套/月。
v龙泉区域内别墅类产品供应平稳，价格与其他区域内同类产品相比较低，去化速度缓慢。
v龙泉区别墅客群主要看中区域的环境资源，但由于区域内别墅产品比较分散，不具有规模性，配套设施比较滞后，因此对高端客户的吸引力有限。
7）、青城山-都江堰版块——以度假型别墅为主
项目
名称
现阶段在售物业分析
客群情况
物业类型
户数
已售套数
剩余套数
面积区间
销售价格
销售速度
兰花村2期
双拼别墅
24
10
14
219㎡（4房2厅4卫）
总价165-185万/套
1/月（震后），震前情况不详
以都江堰本地私营企业主、政府及事业单位人员为主；少量阿坝州等省内二级城市客户
联排别墅
56
23
33
198㎡（4房2厅3卫）
总价118-138万/套
2-3套/月（震后），震前情况不详
丽水青城3期
双拼别墅
30
16
14
294㎡（5房3厅3卫）
均价6100元/㎡，总价180万/套左右
1套/月（震后），震前情况不详
都江堰本地私营企业主、政府及事业单位人员为主；其次是成都市区客户；少量阿坝州、攀枝花、西昌等省内二级城市客户
联排别墅
203
158
45
165-226㎡（3房2厅3卫、3房3厅3卫）
均价4980元/㎡，总价88-118万/套
5套/月（震后），震前情况不详
多层
130
92
38
80-125㎡（2房2厅1卫、3房2厅2卫）
均价3760元/㎡
1套/月（震后），震前情况不详
香颂湖国际社区
（未开盘，预计今年6月开盘）占地2000亩，分4期开发，容积率0.65。
1期产品情况——联排别墅和河院别墅：
107-130㎡（共110套）；
独栋别墅：
200㎡（20套左右）
花园洋房：
（不对外销售，对都江堰新城公务员、事业单位职工定向销售、团购等）
高层电梯公寓：
户型待定
青城山-都江堰版块别墅板块市场特征简述：
v现阶段在售项目较少，且都在都江堰城区，包括兰花村、丽水青城等少量项目。
其中兰花村为纯别墅社区，丽水青城为非纯别墅社区。
v双拼别墅总供应套数54套，已售26套，余28套；面积区间在218-294平米，单套总价在165-
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