《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第五章-房地产评估.doc
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第五章房地产评估
自测练习
一、单项选择题
1．我国土地使用权出让的最高年限由（D）确定并公布。
A．国土资源部B．住房和城乡建设部
C．省、自治区、直辖市政府D．国务院
2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（C）。
A．交通通达程度B．公共公用配套设施状况
C．区域的繁华程度D．城市规划限制
3．某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（B）。
A．0.6B．5.1
C．2D．6
4．由于价格指数法的相对粗略性质，在建筑物重置成本的评估中，价格指数法一般只适合于（D）。
A．大型的建筑物B．价格较高的建筑物
C．账面成本不实的建筑物D．单位价值小、结构简单的建筑物
5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以（B）体现出来。
A．建筑物的经济性贬值B．建筑物的功能性贬值
C．土地的经济性贬值D．土地的功能性贬值
6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平力米。
该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为（A）元。
A．802.25B．825
C．1054D．1328
7.在房地产评估中，资本化率又称（A）。
A．还原利率B．实际利率
Ｃ．成本利率Ｄ．利税率
8.在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用（A）评估。
A．成本法B．市场法
C．剩余法D．收益法
9．待估土地的年客观总收益为300万元，年客观总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（B）万元。
A.700B.800
C.833D.752
10．土地市场的不完全竞争性是由土地的（C）决定的。
Ａ．稀缺性B．用途多样性
C．不可再生性D．价值增值性
11．下列关于土地的描述中，错误的是（A）。
A．在我国，所有土地的所有权均属于国家
B．国有土地使用权可以转让
C．科技、文化、体育类用地最高出让年限为50年
D．凡未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让
12．非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于使用年限届满前（C）内申请续期。
A.3个月B.6个月
C.12个月D.18个月
13．在正常情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的（D）。
A．实际总收益－实际总费用B．实际总收益－客观总费用
C．客观总收益－实际总费用D．客观总收益－客观总费用
14．运用收益法评估房地产时，房地产总费用通常包括（D）。
A．管理费＋折旧费＋保险费＋税金
B．管理费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费
C．管理费＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费
D．管理费＋维修费＋保险费＋税金
15．有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万元、22万元、24万元、21万元和25万元，并从第6年开始稳定保持在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于（A）万元。
A．263.9065B．266.4212
C．373.5815D．102.226
16．土地的“三通一平”是指（B）。
A．通水、通热、通路、平整地面B．通水、通路、通电、平整地面
C．通水、通路、通气、平整地面D．通气、通电、通讯、平整地面
17．造成房地产经济性贬值的根本性标志是（D）。
A．利用率下降B．部分闲置
C.实际报酬率下降D．客观收益下降
18．运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率，是以建筑物的（C）与建筑物全部使用年限的比率求得。
A．已使用年限B.剩余使用年限
C．实际已使用年限D．已提折旧年限
19．采用成本法评估建筑物的重置成本通常是以（C）为依据的。
A．该建筑物预算数B．同类建筑物客观合理投入额
C.建筑物建设成本D.建筑物人工费率变化率
20．对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按（A）处理。
A．功能性贬值B．建筑物增值
C.经济性贬值D．经济性溢价
21．运用市场法评估房地产价值时，通过区域因素修正后，可将参照物价格修正为（A）条件下的价格。
A．评估对象所处区域B．参照物所处区域
C.城市平均区域D．参照物规划区域
22．在房地产开发中的“三通一平”费用属于（A）。
A.基础设施配套费B．公共事业配套费
C．小区开发配套费D．城市建设配套费
23.城镇土地基准地价是（D）。
A.某时点城镇土地单位面积价格B．某时期城镇土地单位面积价格
C．某时期城镇区域性土地平均单价D．某时点城镇区域性土地平均单价
24.某宗地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，其楼面地价为（B）元/平方米。
A.5000B.1250C.800D.20000
25．某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（C）。
A.5%B.6%
C.6.9%Ｄ．7.1%
二、多项选择题
1．土地的经济特征是（ABDE）。
A．经济供给的稀缺性Ｂ．土地产权的可垄断性
C．不可再生性D．土地利用多方向性E．效益级差性
2．下列关于土地使用权的表述中，正确的有（ABDE）。
A．土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让
B．土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物的所有权随之抵押
C．土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限
D．土地使用者转让地上建筑物、其他附着物（不动产）的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让
E．土地使用者抵押地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押
3．影响房地产价格的一般因素包括（BDE）。
A．商业繁华程度B．经济发展因素
C．交通因素D．城市规划及开发战略E.社会因素
4．房地产价格的特征包括（BE）。
A．地价是地租的资本化B．是权益价格
C．地价具有增值性D．地价具有稳定性Ｅ．与用途有关
5．评估房地产需考虑的因素包括（ABCE）。
Ａ．产权性质B．用途C．建筑结构
D．建设单位E．设计、装修质量和水平
6．适用于房地产评估的经济技术原则包括（ABCDE）。
A．供求原则B.替代原则
C．最有效使用原则D．贡献原则E．合法原则
7．下列费用中，属于建筑安装工程费的有（ABD）。
A.招投标费Ｂ．质量监督费
C.测量、勘察设计费D.竣工图费Ｅ．城市规划设计费
8．应该由政府指定并定期公布的房地产价格有（ACD）。
A.基准地价B．交易底价C．标定地价
D．房屋重置价格Ｅ．转让价格
9．房地产评估收益法公式：
房地产价格＝纯收益÷资本化率．其成立的前提条件是（ABD）。
A．纯收益每年不变B．资本化率固定
C．收益年限为法定最高年限D．收益年限为无限期E．纯收益每年递增
10．新建房地产的开发成本包括（ABCDE）。
A．可行性研究费B．设计费
C．土地出让金D．场地平整费E.营业税
11．新建房地产的公共配套设施建设费包括（BC）等的建设费用。
A．临时用电B．附属锅炉房
C．自行车棚D．大型游乐场E．大型幼儿园
12．政府出让土地使用权通常采用（ABD）方式。
A．协议出让B．招标出让
C.划拨出让D．拍卖出让E．挂牌出让
13．在用成本法评估新建房地产时，属于基础设施建设费的项目有（ABC）。
A．供电工程费B．红线内自来水设施建设费
C．雨水处理费D.管理费用Ｅ．销售广告宣传费用
14．国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括（ACDE）。
A．土地补偿费B．拆迁费
C．安置补助费D．地上附着物补偿费Ｅ．青苗补偿费
15.运用基准地价法评估宗地价格，需修正的因素包括（BE）方面。
A．土地出让金B．土地使用年限
C.拆迁费用D．土地等级E．容积率
三、判断题
1.用成本法评估在建工程，是在求取被评估在建工程的价格时，将被评估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被评估在建工程价格的一种评估方法。
（×）
2.运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。
（∨）
3.在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。
（×）
4.正确的房地产评估程序应该是：
选用评估方法估算、拟订评估方案、明确基本事项、实地勘察搜集资料、确定评估结果、撰写评估报告。
（×）
5.市场法是房地产评估方法中最直接、最有效的方法。
（∨）
四、计算题
1．有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来前5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元和38万元，第6年至第40年每年纯收益大约稳定保持在40万元左右。
要求：
试用收益法评估该宗土地的价值。
解：
该宗土地的价值=
=574.06（万元）
2．有一待估宗地F，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现收集到A、B、C、D四宗土地交易实例，具体情况如表5-8所示。
表中的交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标相比较，以评估标的为基准确定的数值。
该城市此类用地容积率与地价的关系为：
当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。
该城市2015年至2017年，每年地价指数上升1%。
要求：
试根据上述条件评估该待估宗地F的2017年1月的价值。
表5-8土地交易情况
宗地
成交价
（元／平方米）
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
剩余年限
F
2017年1月
0
1.7
0
0
40
A
2200
2016年1月
－1%
1.6
0
－1%
38
B
2400
2016年1月
0
1.8
2%
0
40
C
2300
2016年1月
0
1.7
0
0
39
D
2100
2015年1月
－2%
1.6
0
－1%
38
解：
待估宗地F的2017年1月的价值评估计算过程如下：
（1）建立容积率修正系数表，见下表：
容积率
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正系数
100
102
104
106
108
（2）年限修正：
KA=KD=（P/A，6%，40）÷（P/A，6%，38）=1.0135
KC=（P/A，6%，40）÷（P/A，6%，39）=1.0066
（3）参照交易实例，待估宗地F初步评估值有：
参照交易实例A初步评估值=A交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率
=2200×1.01××××1.0135=2343（元/平方米）
参照交易实例B初步评估值=B交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率
=2400×1.01×××=2332（元/平方米）
参照交易实例C初步评估值=C交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率
=2300×1.01×1.0066=2338（元/平方米）
参照交易实例D初步评估值=D交易价格×交易时间修正率×交易情况修正率×容积率修正率×区域因素修正率×个别因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率
=2200×1.012××××1.0135=2282（元/平方米）
（4）最终评估结果=（2343+2332+2338+2282）÷4=2332（元/平方米）
3．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为每平方米3500元。
专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。
写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每日每平方米2元，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用十专业费用）之和的20%。
要求：
试评估该宗地地价。
解：
（1）年总收益=2×365×1000×5=3650000（元）
（2）年总费用=3650000×2%+3500×5000（1.5%+0.2%）+3650000×17.5%
=10009250（元）
（3）年总收益=年总收益－年总费用=2640750（元）
（4）房地产总价==36258750（元）
（5）建筑费用及专业费用=3500×（1+10%）×5000=19250000（元）
（6）利息=地价×〔（1+6%）2－1〕+建筑费用及专业费用×〔（1+6%）－1〕
=0.1236×地价+1155000
（7）开发商利润=（地价+建筑费用及专业费用）×20%
=（地价+19250000）×20%
（8）地价=房地产总价-建筑费用及专业费用-利息-开发商利润
=36258750－19250000－0.1236×地价+1155000－（地价+19250000）×20%
地价=9069016（元）
4.某房地产公司于2014年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2016年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。
评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
要求：
试根据以上资料评估该宗地2017年1月土地使用权的市场价值。
解：
（1）年总收益=50×12×1800×（1-10%）=972000（元）
（2）计算年总费用
①年管理费用=年总收益×3%=29160（元）
②年维修费用=2500×1800×1.5%=67500（元）
③年税金=2500×1800=45000（元）
④年保险费用=2500×1800×0.2%=9000（元）
年总费用=①+②+③+④=150660（元）
（3）年房地产纯收益=年总收益－年总费用=821340（元）
（4）计算房屋年纯收益
①年贬值额==93750（元）
②房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限=4406250（元）
③房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=352500
（5）土地年纯收益=年房地产纯收益－房屋年纯收益=468840（元）
（6）土地使用权市场价值=土地年纯收益×（P/A,6%,47）
=468840××（P/A,6%,47）=7308760（元）
土地单价=7308760÷100=7309（元/平方米）
最终评估结果：
该宗地2013年1月土地使用权的市场价值为7308760元，土地单价7309元/平方米。
能力训练
阅读本章开章引例，回答下列问题：
（1）本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估出的价值不同，出现这种现象普通民众十分不解，你对此如何看？
这是否正常？
为什么？
答：
（1）对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估出的价值不同，属于正常现象。
因为：
同一评估对象，评估目的不同，评估时点不同，评估值当然不同。
据悉，被估大厦的首次评估始于2007年，最后一次评估是2017年，时间跨度有十年之久，这评估价格存在差异应属正常现象，如果相差十年之久，评估结果却没有差异，却是不正常。
①同一幢大楼及大楼的不同楼层的评估，如果评估目的不同，评估结果当然不同，甚至相差很大。
②同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估对象的产权状况也会发生变化，如抵押权、租赁权等也会发生很大的变化，虽然是同一物质实体，但产权不同，价格也会有很大的差异。
③同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估时点不同，评估对象本身的功能及自身状况也会发生变化，其评估结果也会不同。
④同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估时点不同，评估对象所处的市场——房地产市场的供求状况、竞争状况也会发生变化，其评估也会不同。
⑤同一幢大楼及大楼的不同楼层，在几年内多次评估，评估时点不同，评估对象所处的区域的规划、交通状况、商业环境、基础设施等因素也会发生变化，虽然评估对象本身所处的自然地理位置虽然不动，但评估对象本身所处的经济地理位置却不一定不发生变化，因此，其评估结果也会不同。
（2）如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，评估出的价值相差很大，这是否正常？
为什么？
对此，你有哪些建议？
答：
如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，评估出的价值相差很大，这不是正常现象。
如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，同一评估目的，同一评估时点，几家不同的评估机构，一般认为，其评估结果，在±5%范围内浮动是正常的，在±10%范围内浮动也是允许的。
如果对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在同一评估目的、同一评估时点下，评估出的价值相差很大，就说明有的机构或人员评估的结果是错误的。
基于评估工作本身的复杂性，其造成的原因也是十分复杂，必须考量其评估程序、评估原则、评估方法、评估取价依据等，进行深入分析，综合判断。
随着中国经济的发展，评估主体应进一步规范执业行为，提高执业水平，维护评估行业的公信力。
建议有：
①资产评估机构和评估人员的执业能力和社会责任心亟待提高。
②资产评估人员应该有扎实的理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。
③资产评估人员应该正确运用资产评估方法、选择正确的参数、经过合理的测算和分析得出客观合理的资产评估值。
④行政主管部门应加强法制观念，合法行使行政管理权。
“省建设厅先是同意省法院委托的国佳公司评估，2016年岁末却又以“无资格跨地区评估”为由，正式下文取消国佳公司的两次评估。
”行为不合规。
因为：
根据已于2011年7月26日财政部部务会议审议通过，自2011年10月1日起施行的《资产评估机构审批和监督管理办法》规定：
“各等级的资产评估机构开展资产评估业务，不受地区、部门的限制，可在全国范同内从事与该资格等级相适应的资产评估项目。
”
（3）请你说说房地产评估的一般程序。
答：
房地产评估一般应依照以下程序进行：
明确评估基本事项、签订评估合同、制订工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、综合分析确定评估结果和撰写评估报告。
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