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建材批发市场项目建议书

XX（集团）X物流有限公司

建材批发市场

可行性研究报告

X省X融投资咨询事务所有限责任公司

2009年2月

目录

第一章总论……………………………………………………………4

第二章可行性研究的依据……………………………………………6

第三章项目提出的背景及建设的必要性……………………………6

第四章可行性研究的主要内容………………………………………10

第五章项目的保障措施………………………………………………11

第六章组织机构及劳动定员…………………………………………11

第七章环境保护、劳动保护及安全和消防…………………………13

第八章项目实施计划安排……………………………………………14

第九章投资估算与资金筹措…………………………………………14

第一十章经济效益分析（正常年份）…………………………………17

第十一章评价结论………………………………………………………20

附件：

1、X物流园区生活区平面规划位置图

2、土地使用证

3、关于XX建材批发市场建设项目备案的通知（元发改字[2007]265号）

4、X物流园区建设规划图

第一章总论

1、项目名称：

建材批发市场

2、建设单位：

XX（集团）X物流有限责任公司

3、项目性质：

新建

4、项目负责人：

5、项目主管部门：

XX（集团）投资有限公司

6、经营范围：

建筑材料、卫生洁具、五金灯具、石材、木材、钢材

7、建设工期：

10个月

8、总投资：

项目总投资3000万元

9、资金来源：

自筹1500万元，申请国家扶持或借贷

10、经济效益：

年实现营业收入1275万元，交纳营业税63.8万元，城建税、教育附加税6.40万元，交纳所得税116.8万元，企业获利润707.60万元（见主要经济技术指标汇总表）

主要经济技术指标汇总表

序号

指标名称

单位

数量

备注

1

总投资

万元

3000

1.1

固定资产投资

万元

2900

1.2

流动资金

万元

100

2

建筑面积

㎡

27000

3

经营设备

台、套

40

4

劳动定员

人

30

4.1

新增工人和后勤人员

人

4.2

新增管理人员

人

5

经济效益

5.1

营业收入

万元

1275

5.2

营业税及附加

万元

63.8

5.3

所得税

万元

116.8

5.4

税后利润

万元

707.6

企业净利润

5.5

投资利税率

%

25.9

5.6

全部投资回收期

年

4.24

含建设期

5.7

投资利润率

%

15.87

5.8

盈亏平衡点

%

11、XX（集团）投资有限公司概况

XX（集团）投资有限公司是X区知名民营企业家岳国君先生创建，集团公司是以煤炭生产和销售、建材、房地产开发为主业，具有经济实力的集团企业。

X区建材批发市场的建成，对繁荣X区周边地区的经济繁荣必将起到巨大的推动作用。

第二章可行性研究的依据

一、国务院《关于整顿和规范市场经济秩序的规定》；

二、中共X省内党发（2004）11号X省党委、政府关于印发《X省2004-2010年第三产业发展规划纲要》的通知；

三、X省《关于加快发展第三产业若干规定的通知》；

四、《X统计年鉴》；

五、X区工业园区投资指南。

第三章项目提出的背景及建设的必要性

一、X社会经济基本状况

X市位于X省东部，近几年，X市国民经济持续快速发展，按照X市国民经济和社会发展纲要，从“九五”到2010年，将是X市经济社会发展的重要时期，主要经济指标如下表：

人口

万人

国内生产总值（GDP）（亿元）

合计

第一产业

第二产业

第三产业

小计

占GDP比重%

小计

占GDP比重%

小计

占GDP比重%

2007年预计

470

265

66

24.9

93

35.1

106

40

年增长率%

0.89

10

7

12

11

2010年预计

485

353

87

24.7

130

36.8

136

38.5

年增长率%

0.63

11

10

13

10

从表中可以得出如下结论：

国民生产总值稳定增长，二、三产业发展较快，占全部GDP比重不断增加，第三产业将逐渐占主导地位。

2006年X区建筑工程总产值334693000元，钢材消耗17933吨，木材4578M3，水泥消耗48953吨，房屋建筑面积517696M2，X区劳动就业人员48000人。

二、X区社会经济状况

X区是X市辖区，面积888平方公里，人口32万人。

2005年实现国民生产总值57亿元，占全市的15%，居全市第一位。

其中第一产业6亿元，第二产业33亿元，第三产业18亿元，人均生产总值为18000元，其中第三产业国民生产总值占32%，预计到2010年将达到65亿元，将发展成为X市的经济骨干地区。

近年，X区被确定为全国乡镇企业东西部合作示范区，全区食品工业强区，国家重要能源基地，X镇则是一个以工业、采矿业、电力及第三产业为主的经济较发达地区。

X镇镇已成为辐射内蒙、辽宁、河北七个县的商贸中心，依托区位和资源优势，形成了以煤炭、建材、建筑、运输、食品加工为主体的经济结构框架。

X区地理位置优越，交通便利，位于X省的东南部，地处X省、辽宁、河北三省交界，距北京、沈阳、锦州均500公里左右，是X省最近的出海航道。

111、306国道、205省道穿境而过，镇与镇通柏油路，村与村通公路。

国铁叶赤县纵跨全境，交通线横越北端，X镇距X机场45公里，可达北京、呼和浩特及全国各大中城市。

X区通讯发达，中国网通、中国移动、中国联通、中国铁通四家通讯公司在此设有分公司，并建立了完善的运营网络。

矿产资源丰富，煤炭储量约20亿吨，优质硅石储量2亿吨以上，品味大于90%，石灰石储量1.2亿吨，金、银、铜、铁矿储量也比较丰富。

X区能源充足，国家大型煤炭企业平煤公司年生产能力2000万吨，电业发达，X发电厂年发电量达80亿度，X镇热电厂也并网发电。

由于X区特殊的地理位置，加之X区物产丰富，能源相对集中，多年来已形成了周边地区七、八个旗县区的密切经济贸易关系，已成为“环渤海经济圈”中的经济重镇，是X省东部重要的货物集散地。

随着X区经济的全面振兴，城镇居民生活水平有了很大的改善，建材行业呈现出蓬勃发展的势头。

三、建设建材市场的必要性

建材市场的大发展是经济发展的客观需要

（1）有利于加强市场管理，规范流通秩序，促进企业合法经营，公平交易，公平竞争，繁荣本地经济。

（2）健全货物信息网络，真正做到信息共享，降低运输成本，合理配置资源。

（3）目前X省中东部（含X市）均无成型的大规模的建材市场，建材市场西侧是X区最大的X物流园区。

市场建成后和物流园区有机的结合起来，延长了经济发展的链条，带动其他行业同步发展。

综上所述，建立一个统一开放，规范管理，竞争有序，高效运营的建筑材料批发市场，势在必行。

第四章可行性研究的主要内容

一、建材市场的基本功能

建材市场独特的地理位置，西侧是X物流园区，可利用这个物流平台，发挥建材市场货物集散、中转、仓储功能。

结合物流的公路货运配载，以货运代理、中介方式，整合物流资源，提高运输效率，降低营运成本，充分利用现代通讯信息，构建广泛的跨地区信息服务网络，发挥全方位、多功能、强辐射的作用。

二、建材市场所在地点和考察及评价

此项目坐落在X区X镇工业园区内，位于X镇东出口路南，赤朝高速公路入口西侧，路北为新建的X镇热电厂，西侧是X物流园区，距火车站1.5公里，交通非常方便。

在方圆5公里范围内有5条铁路专用线。

有如下优势：

（1）在X镇工业园区内，可享受政府的优惠政策：

如政府投资完成“七通一平”（通路、供电、供暖、供气、供水、排水、通讯、场地平整），客户入园实行“一站式”。

（2）靠近综合网络的枢纽地带，便于公路、铁路衔接。

（3）靠近X物流园区，便于为客商提供住宿、运输、仓储、机动车存放、加油，地理位置极佳。

（4）该地与城区距离1公里，不受城市人流和交通流的影响，符合环保要求。

通过综合考察认为，建材市场用地充足，交通方便，物流基础好，发展前景乐观，园区环境良好，是理想的发展之地。

三、经营范围

以石材、钢材、木材、卫生洁具为主，兼营其他建筑材料、五金灯具、石材等服务项目。

西侧的X物流园区可提供货运服务、汽车配件、商务信息、汽车美容、商品零售、住宿、餐饮、娱乐、货物储存、银行储蓄、邮电网点等服务。

第五章项目的保障措施

1、建材批发市场位于X区X镇工业园区内，可以享受政府的优惠政策。

2、发挥政府职能和市场的调节职能，在区政府的统一协调下，交通、城管、公安、工商等部门进行服务。

3、制定优惠政策，积极培育市场，吸引外地企业进入园区，走联合发展之路，带动相关产业发展。

第六章组织机构及劳动定员

合理的企业组织是建材批发市场高效率、规范化经营的必要条件。

物流园区领导小组由X区交通局、公安局、工商局、城管部门和X物流有限公司共同组成领导小组，制定一系列建材批发市场有关管理制度，下设建材批发市场办公室，由建材批发市场办公室具体组织实施。

1、招商部门：

负责与各入驻客商联系，并办理有关手续。

2、业务部门：

负责建材产品业务工作。

3、信息中心：

用先进的计算机网络了解掌握经济信息。

4、财务部门：

按照会计制度组织会计核算工作。

5、服务队：

负责建材产品的装卸和场内清理。

6、治安办：

负责保安业务。

7、货管办：

建材批发市场招商入驻商户：

300户。

第七章环境保护、劳动保护及安全和消防

一、环境评价

建材批发市场环境的污染源主要是生活垃圾、废水、生活污水以及汽车尾气等。

二、环境保护及环境卫生

建材批发市场正常经营后，生活垃圾、废弃的包装物等，集中排放到环保指定地点。

生活废水不含有害物质，可直接排放到城区下水道。

组建卫生清洗队伍，划分责任区，负责市场内外卫生，确保环境卫生良好。

三、安全、消防

加强安全保卫工作，确保市场秩序良好，确保人身财产安全，配备充足的保安人员，昼夜巡逻值班。

消防工作按行业管理及有关消防规范执行，重点防火区设置防火自动报警监控装置，室内和库房配备泡沫灭火器和消防栓，建筑物之间符合消防有关规定。

第八章项目实施计划安排

一、工程进度说明

在确保资金到位的情况下，加快工程进度、土建工程及所需设备物资提前订货和安装，保证工程进度。

为保证工程质量和节约投资，土建工程施工提前做好招投标的准备工作。

二、本项目建设工期10个月

2009年3—5月，前期准备工作，做可研报告，施工图设计，办理各种前期手续，安排资金，落实施工单位。

2009年6月-10月，土建施工。

2009年11月，设备安装。

2009年12月，竣工验收。

2009年12月，开始营业。

如有变化，按计划顺延。

第九章投资估算与资金筹措

一、投资估算

1、固定资产投资

（1）建筑工程费：

2280万元（含原有建筑），占固定资产投资的78.6%。

（2）设备购置及安装费：

290万元，占固定资产投资的10%。

（3）其他工程费：

330万元，占固定资产投资的11.4%。

合计占固定资产投资2900万元。

2、流动资金：

100万元

总投资3000万元，其中：

申请国家扶持资金或贷款1500万元，建设单位和地方政府自筹1500万元。

固定资产投资估算表

单位：

万元

工程项目

建筑工程

设备购置

及安装费

其他费用

合计金额

占估算价值%

1、工程费用

2280

2280

0.786

1.1已建物流商业楼

1845

1.2新建建材商厅

350

1.3供热及给排水工程

50

1.4电气通讯工程

35

2、设备购置费

290

290

0.1

3、其他工程费

330

330

0.114

3.1地面硬化及绿化

120

3.2勘察设计费

20

3.3建设单位管理费

150

3.3职工培训费

40

合计

2280

290

330

2900

1.000

占投资的比例%

0.786

0.100

0.114

1.000

投资计划与资金筹措表

单位：

万元

序号

合计金额

建设期

开始

经营期

达到设计能力经营期

备

注

1

2

3

4

5

6

营业负荷%

80

100

100

100

100

1

总投资

3000

3000

1.1

固定资产投资

2900

2900

1.2

建设期利息

1.3

流动资金

100

100

2

资金筹措

3000

2900

100

2.1

自有资金

1500

1400

100

2.1.1

用于固定

资产投资

1400

1400

2.1.2

用于流动资金

100

100

2.2

申请银行贷款

2.2.1

长期借款

2.2.2

流动资金借款

2.2.3

其他短期借款

3

申请国家补助

1500

1500

第十章经济效益分析（正常年份）

经济效益分析依据

经济效益分析是根据国家现行财税制度和现行价格进行分析测算本项目的费用和效益的，以考察验证项目的活力能力和抗风险能力以及其他财务指标，以判断项目在财务经济上的可行性。

项目建设期为一年。

项目营业的第一年按80%设计能力计算，第二年达到设计能力。

1、总成本费用估算

（1）工人和服务人员的工资按每人每月800元计算，按工资总额的14%提取福利费，工人、服务人员定员30人，则工资及附加32.8万元。

（2）折旧费：

固定资产原值：

2820万元，残值按5%计算141万元，其中：

厂房原值2530万元，折旧年限20年，年折旧额120.2万元；机器设备原值290万元，折旧年限10年，年折旧额27.6万元，合计，年折旧额147.8万元。

（3）摊销费：

递延资产80万元，分5年摊销，每年16万元。

（4）修理费：

按折旧费的20%计算29.6万元。

（5）土地租赁费：

0.08万元/亩×126.9亩=10.2万元。

（6）房产税：

营业收入1275万元×90%×21.2%=13.8万元。

（7）土地使用费：

16万元。

（8）企业管理费：

30万元。

（9）财务费用：

122.4万元。

（10）水电热动力费：

13.6万元。

（11）原材料：

65万元。

合计：

总成本费用497.2万元。

盈利性分析

（1）财务内部收益率

FIRK=I1+（I2-I1）×[NPV1÷（NPV1+INPV2I）]×100%

=33%+（34%-33%）×215.1÷（215.1+247.2）

=33%+1%×47%

=33.5%

（2）净现值

I10=12%时，净现值为1373.1万元

I1=33%时，净现值为（-）215.1万元

I2=34%时，净现值为（-）247.2万元

（3）投资回收期（税后）

PT=（4-1）+906.8÷1165.5=（4-1）+0.8=3.8年

5、经济指标计算

（1）投资利润率

=税后利润÷（固定资产+流动资产）×100%

=474.1÷（2900+100）

=15.87%

（2）投资利税率

=（利润总额+营业税金及附加）/（固定资产+流动资产）×100%

=（707.6+70.2）÷（2900+100）

=25.9%

盈亏平衡分析

以营业总收入表示

BEP=固定成本÷（营业总收入-变动成本-营业税金及附加）×100%

=356.2÷（1275-141-70.2）

=33.5%

计算结果表明：

该项目营业收入只要达到设计能力的33.5%时，企业即可保本，本项目经济效益很好，抗风险能力很强。

（见盈亏平衡示意图）

盈亏平衡示意图

营业收入（万元）

1275盈利区

营业收入线

总成本线

427.1盈亏平衡点

固定成本线

356.2

亏损区33.5100

第十一章评价结论

根据财务评价分析，项目投入营业后，正常年份营业总收入1275万元，年上缴营业税63.8万元，城建税和教育附加税6.4万元，企业每年获净利润707.6万元，投资利润率25.9%，全部投资回收期为3.8（不含1年建设期），财务内部收益率33.5%，证明该项目经济效益很好，抗风险能力和获利能力很强，项目是可行的，建议有关部门予以大力支持，争取早建成早见效。

建设X区建材批发市场是经济发展之必然，符合国家产业政策，并可引导资金流向，吸引外部投资该区经济建设，对增加地方财政收入，发展地方经济有十分重要的作用。

该项目属第三产业，是利国、利民的好事，项目投资规模设计合理，经营方式得当，经济效益较好，由此可见，项目可行。