利率变化对房地产价格的影响分析.pdf

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108EnterpriseEconomy2011年第7期（总第371期）利率变化对房地产价格的影响分析许军卢锦芳摘要利率不仅是金融系统中最重要的变量，也是市场经济最基础的变量之一。

利率通过其传导机制发挥其调节功能。

房地产市场是我国社会主义市场经济的重要组成部分，房地产业是我国的新兴支柱产业，那么利率与房价有无关系呢?

本文阐述了利率及房地产价格的基本理论，论述了房地产在国民经济中的作用，通过实证研究分析了利率与房地产价格之间的关系。

关键词利率;房地产;影响;统计分析中图分类号F2933文献标识码A文章编号10065024（2011）07010803作者简介许军，陕西师范大学国际商学院法商系教授，博士，研究方向为中国对外贸易依存度与外贸加工业的转型升级;卢锦芳，陕西师范大学国际商学院国际贸易学专业硕士生，研究方向为国际商务。

（陕西西安710062）Abstract:

Interestratesisnotonlythemostimportantvariableinthefinancialsystem，isalsooneofthemostbasicvariablesinmarketeconomyInterestratesplaytheirregulatoryfunctionthroughtheirtransmissionmechanismTherealestatemarketisanimportantcomponentofsocialistmarketeconomyinourcountryandrealestateindustryisanemergingpillarindustryofourcountryIsthererelationshipbetweeninterestrateandhousingprice？

Thispaperstartswithelaborationofrelatedinteresttheory，anddiscussestheroleofrealestateinnationaleconomy，andempiricallyanalyzestherelationshipbetweeninterestratesandrealestatepricesKeywords:

interestrates;realestateprices;impact;statisticalanalysis一、利率和房地产价格基本理论

（一）利率决定理论概述。

利率是金融学中一个重要范畴，是利息率的简称，指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率。

利率具有二重性，即作为货币资金价格和货币政策工具的两种属性。

作为货币资金价格，利率通过资金市场的供求状况，分辨各种金融资产的质量，并作出不同的资金定价。

利率决定理论的流派众多，观点五花八门，概括起来大致经历了三个发展阶段和三种观点的争论，分别是:

古典学派时期、凯恩斯学派时期和新古典学派时期。

三种主要观点是:

利率决定于储蓄和投资、利率决定于货币供求以及利率由商品市场和货币市场共同决定。

凯恩斯之前的传统理论把利率局限在实物市场上分析，凯恩斯则把利率放到货币市场上来研究，形成局部均衡利率论。

新古典综合派把这二者结合在一起，提出可借贷资金决定利率论，后来又加入国民收入这一因素，把国民收入放到货币市场与商品市场上，提出了著名的ISLM曲线分析模型，形成一般均衡利率论。

利率决定理论的三个发展阶段和三种观点，不管哪个学派哪种观点，无论储蓄投资决定，还是货币供求决定，以及两者共同决定利率的理论，利率形成机制始终没有离开“利率在市场中形成并由市场供求决定”这一主线。

（二）房地产在国民经济中的作用。

房地产业是城市赖以安身立命与发展的基础，是城市经济运行的载体，是整个国民经济尤其是城市经济的支撑系统与前提。

整个城市经济如同一个具有生命的有机体，房地产业经济就是这个有机体的骨骼系统或支撑系统，任何有生命的有机体，若无骨骼系统或支撑系统，将无法站立起来。

房地产是城市经济活动的载体，是城市乃至全社会经济、政治、军事、文化等一切活动的前提，现代人类的一切活动，包括物质文明与精神文明的现代化建设及人类自身的再生产，都离不开房地产这一物质前提或必备环境。

总的来说，房地产对国民经济的作用表现在三个方面:

（1）房地产业对国民经济的发展具有巨大的带动与波及效应。

（2）房地产业的大力发展有利于促进整个国民经济结构的高级化。

（3）房地产业的大力发展有利于培育与完善社会主义市场体系及其功能。

行业探讨|IndustryDiscussion109EnterpriseEconomy2011年第7期（总第371期）二、我国现行的利率政策

（一）目前的经济环境。

自2007年美国次贷危机以来，全球经济一直处于不断衰退的状态，由次贷危机发展为金融危机，又进一步演变为全球经济危机。

可以说，当前的经济形势是极其复杂的。

但是，我国经济目前仍有增长的势头。

2009年，我国的经济发展取得了新成绩，突出表现在增长速度加快，并呈现出速度与结构、质量、效益相统一的良好发展势头。

同时，各地区加快发展的积极性高涨。

但是，在经济运行中，也出现了一些新的情况和问题，除了某些行业盲目投资、低水平重复建设的现象有所抬头，还有其他一些片面的认识和做法。

我国经济出现了几个明显的特点:

一是经济增长速度加快。

2009年我国较快扭转了经济增速明显下滑的局面，2010年前三季度我国国内生产总值（GDP）为2687万亿元，同比增长106%，比2009年同期加快25个百分点。

二是优化产业结构。

农业种植结构加快调整，高技术产业迅猛发展，电信、物流、咨询、社区服务等服务业发展势头良好。

三是经济效益提高。

2010年8月至9月份，全国规模以上工业企业（年主营业务收入500万元以上的企业）实现利润48674亿元，同比增长1197%。

四是物价回升。

2010年前三季度居民消费价格总水平同比增长29%，其中一些价格指数上升颇为明显，工业品出厂价格同比上涨52%，原材料、燃料、动力购进价格甚至同比上涨99%。

（二）我国的利率市场化进程。

1993年关于建立社会主义市场经济体制改革若干问题的决定和国务院关于金融体制改革的决定最先明确利率市场化的基本设想。

1995年中国人民银行关于“九五”时期深化利率改革的方案初步提出利率市场化的基本思路。

1银行间同业拆借利率市场化。

银行间同业拆借市场是指在银行机构之间，为了调剂头寸和临时性资金余缺，而进行短期资金融通活动的市场。

其重要作用在于使准备金盈余的商业银行可以及时地贷出资金，准备金不足的金融机构可以及时地借入资金保证支付，从而提高银行的资金运用效率并满足必要的流动性需求。

1996年1月3日，15家商业银行总行之间的同业拆借市场开始运行。

同业拆借市场是迄今为止我国货币市场中发展最快、成交额最大的一类市场，同业拆借利率实现市场化成为我国利率市场化的实质性开端。

2国债利率市场化。

在1995年8月试验的基础上，1996年我国国债发行全部采用了价格竞争的招标方式，这表明国债利率已充分市场化。

由于国债回购市场的失控，1997年招标方式让出了国债发行的垄断地位，但在随后年度的国债发行中，市场化发行方式仍占有主导地位，市场化发行方式进一步促进了国债发行利率的市场化。

此外，随着银行间债券市场的建立和完善，国债交易二级市场的形成，也使交易利率即国债收益率实现了自由化和市场化。

至此，我国国债利率基本上实现了市场化定价。

3票据贴现利率市场化。

1998年3月改革再贴现利率和贴现利率的生成机制，放开了贴现和转贴现利率。

在此之前，贴现利率只能在同档次贷款利率上最大下浮幅度不超过10%，再贴现利率在再贷款利率基础上最大下浮幅度不超过10%。

票据贴现利率在再贴现利率基础上加点浮动，票据转贴现利率已实现市场化并基本接近同业拆借市场利率水平，这种市场化定价机制的初步形成，为利率市场化改革的全面推进提供了宝贵经验。

4金融债券利率市场化。

1998年下半年开始，政策性银行市场化筹资开始试点，9月2日国家开发银行在银行间债券市场首次运用市场利率招标方式发行一年期金融债券获得成功，同年11月，进出口银行也成功实现了市场利率招标发行金融债券。

1999年，除少量债券定向募集外，绝大部分实行市场化发行，当年市场化筹资2380亿元。

到2000年，所有的金融债券全部通过市场化筹集，规模也进一步加大。

通过市场化发行，实现了金融债券利率定价的自由化和市场化。

5扩大商业银行利率浮动权限。

从1998年10月31日起，中国人民银行逐步放松了利率上浮权限的控制，各商业银行、城市信用社对小型企业贷款利率最高上浮幅度由10%扩大为20%;农村信用社贷款利率最高上浮幅度由40%扩大为50%。

1999年10月，中国人民银行放松了保险公司存款利率的管制，对协议存款在5年以上，起存金额为3000万元的保险公司存款，其利率水平、存款期限、结息付息方式、违约处罚标准等可由保险公司与商业银行双方协商确定。

此外，中国人民银行对商业银行股票质押贷款的利率也放松了管制。

6外币利率市场化。

2000年9月21日，我国外币利率市场化开始启动。

中央银行正式放开外币贷款利率和大额外币存款利率，外币贷款利率无论金额大小，各大银行都将根据国际市场利率的变动情况，参考贷款期限、客户信用等级、贷款抵押担保方式等多方面因素与客户协商确定。

300万美元等值以上的定期外币存款利率由各大银行根据国际金融市场利率的变动情况以及国内经济情况、资金成本、风险差异等因素与客户协商确定，外币小额存款利率则由银行业协会确定。

商业银行外币利率浮动改用国际通行的基准利率加点法，外币存贷款结息方式也改用国际通行的对日计息方式。

三、利率对我国房地产价格关系的实证分析

（一）指标选取利率变化对房地产价格的影响分析110EnterpriseEconomy2011年第7期（总第371期）分别选取中国人民银行一年期贷款基准利率和国家统计局核算的商品房平均售价作为研究指标，进行利率对房地产价格影响的实证分析。

（二）样本选择选取从19962009年每年的一年期贷款基准利率和房地产平均售价共计14组样本数据进行计量分析。

（三）实证分析过程1基准利率和商品房平均售价序列平稳的ADF检验在对基准利率与商品房平均售价间关系进行分析之前有必要对数据进行平稳性检验，以避免出现虚假回归问题。

通过表1的检验结果可以看出，在5%的置信度下，一年期贷款基准利率和商品房平均售价一阶差分序列ADF值均小于临界值，因此它们的一阶差分序列是平稳序列，可以进行约翰森检验。

2基准利率和商品房平均售价的协整检验为了考察基准利率与商品房平均售价之间是否存在长期协整关系，我们在此进行了协整关系检验。

通过表2的检验结果可以看出，在1%的置信水平下，似然比统计量值大于临界值，拒绝不存在协整关系的原假设，表明一年期贷款基准利率和商品房平均售价之间存在协整关系，即存在长期稳定的关系。

两个变量之间的协整方程可以表示为:

Ln（price）=061Ln（rate）+875（两个变量取对数是为了消除方程方差的非齐次性）。

一年期贷款基准利率对商品房平均售价的贡献弹性（影响系数）为061，表明对数利率下降1%时，对数商品房平均售价将上升61%。

基准利率与商品房售价之间存在长期协整关系，那么这两个经济变量之间的短期关系如何呢?

是否存在一个变量引导另一个变量变化的关系呢?

为了回答这些问题，下一步我们将对这两个变量进行格兰杰因果关系检验，以考察基准利率与商品房平均售价之间的具体关系。

3基准利率和商品房平均售价的格兰杰因果检验前文已经得出利率与商品房平均售价是平稳序列的结论，那么在此便可以检验两个变量间是否存在因果关系。

在时间序列情形下，两个经济变量X、Y之间的格兰杰因果关系定义为:

若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下，对变量Y的预测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效果，即变量X有助于解释变量Y的将来变化，则认为变量X是引致变量Y的格兰杰原因。

通过表3的检验结果可以看出，基准利率是房价的格兰杰原因，而房价却不是基准利率的格兰杰原因，表明引入利率作为解释变量，对房价的预测将更加准确。

4通过协整检验，我们发现一年期贷款基准利率和房地产平均售价有长期稳定的关系。

19962009年每年的一年期贷款基准利率和房地产平均售价共计14组样本数，从19962009一年期贷款基准利率基本为下降的趋势，而房地产平均售价为上升的趋势，双方为负相关的关系，通过上面的协整检验得出一年期贷款基准利率对房地产平均售价的贡献弹性（影响系数）为061，表明一年期贷款基准利率对房地产平均售价有一定影响，但不是很显著。

四、结论本文在对利率理论和房地产价格进行理论分析的基础上，选取一年期贷款利率和房地产平均售价为变量，通过协整关系检验和格兰杰因果关系检验，实证分析了利率和房地产价格间的长短期关系，研究结论如下:

利率与房地产价格存在长期负向关系，即利率下降，房地产价格上升;利率是房地产价格的格兰杰原因，但反向关系却不成立。

参考文献:

1王春峰金融市场风险管理M天津:

天津大学出版社，20012刁仁德现代金融辞典M上海:

上海财经大学出版社，19993李素霞，庞如超谈利率变动对我国房地产价格的影响J商业时代，2008，（20）责任编辑:

李小玉利率变化对房地产价格的影响分析