物流园区规划八大完整案例.pdf
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/www.reportway.org枣庄锦绣大地数字化物流园区规划设计枣庄锦绣大地数字化物流园区规划设计项目背景项目背景被誉为“朝阳产业”的现代服务业是工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，对提升城市功能、推动经济增长起着重要作用。
因此，大力发展服务业，已成为我国当前全面推进工业化，提高城镇化水平和加快实现现代化的重要战略举措。
现代化综合市场作为服务业的重要组成部分，在促进经济发展、改善产业结构、推进现代化的进程中发挥着越来越重要的作用。
枣庄锦绣大地物流园区规划用地处于山东省枣庄新城区中部，京福高速公路和未来的京沪高速铁路的开通，使交通更加便捷，市场更具活力，发展潜力较大。
园区作为枣庄市外资引进的重要项目，其规划建设将进一步完善枣庄整体的市场功能，提升城市品质。
项目思路项目思路1.规划指导思想依托优越的地理环境，充分发挥地块优势，创立功能齐全、设施先进、配套完善、商品丰富的大型现代化物流园区，提供高效的商务、办公空间及高品质的商业、生活环境。
2.功能分区与服务范围根据枣庄区位与特色产品优势及枣庄工业布局与经济发展状况，结合周边综合市场情况，对规划基地进行科学的功能分区，分层次、分区域设定规划建设目标。
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/www.reportway.org城市设计城市设计采用控制、引导、完善的手段加大商品交易的科技含量，解决货物大进大出问题，把园区建设成为功能细分、行业专项、经营便利、服务设施齐全，面向全国的集商贸、餐饮娱乐、办公服务、住宿为一体的现代步行购物休闲区与商品批发交易市场，形成批零兼备，具有一定特色的城市市场标志性区域。
因此规划应着重解决以下几个问题：
1、确定结构清晰、功能明确的市场布局；2、组织合理、完善的市场交通体系；3、创造具有市场特色的购物空间环境；4、园区以中高级标准架构为主规划目标规划目标以实际规划案例为主，通过SWOT分析法对枣庄城市发展现状以及未来发展趋势进行分析，指出高规格物流园区的建设对城市未来发展的重要意义，提出了合理安排、科学布局、区域协调、统筹发展、绿色生态、以人为本的规划理念，对未来物流园区的规划建设进行了有益的探索。
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/www.reportway.org无锡物流园区规划无锡物流园区规划项目背景项目背景本地块位于无锡市惠山新城区南，作为无锡通江物流园区的商业设施用地，其地理位置优越，交通便利，周围基础设施完善。
本地块在北环路以北，惠山大道以东，天元路以南，西元路将地块一分为二。
地块规划总用地面积：
216679.8平方米，其中A地块规划用地面积为：
89368.7平方米；B地块规划用地面积为：
106207.8平方米；C地块规划用地面积为：
21103.3平方米。
外围道路用地面积：
25592.8平方米；北环路道路绿化用地面积为：
13724平方米。
（具体面积以国土部门按地块规划图实测数据为准）项目思路项目思路物流园的总体布局是围绕“东西向的主景观轴，南北向的主要道路”来布置的，东西向的轴线联接2个地块，南北向的轴线于景观轴相连，形成一个地块内部共享的广场。
主要车行入口设在中间的西元路和北边的天元路，而步行入口则设在主要沿街面，充分考虑到车流的便捷和人流的分散化。
本案利用了从中间穿过的城市道路西元路，将其同景观广场结合，从而空间从线状扩展成为面状，形成围合空间，有助于烘托商业气氛。
各个组团分布合理，且均有相对独立的室外展示、停车、绿化空间，有利于分期开发。
不同的业态相互穿插，有助于形成活跃的商业氛围。
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/www.reportway.org项目目标项目目标无锡通江物流园区立足物流园本身交通环境优势，提出“高起点设计，高质量建设，高水平管理”的要求。
针对这些要求，本案从实现大物流的理念出发，以食品、机械产品的展示销售为主，集研究、开发、培训、电子商务为一体的综合体，旨在营造一个综合性，多功能，分区明确，交通顺畅，商机无限，高效便捷的现代化物流园区。
1.合理建构物流园的整体布局，使之在用地上的划分和布局做到规模合理，分布有效。
2.合理组织区内动、静态交通，方便客户和商家之间的交易，并使之成为物流区空间结构的主体框架。
3.运通环境设计手法，利用分散和集中相结合的原则，使区内的绿化环境和商业、展示空间协调组织，形成美观宜人的景观商业系统。
4.合理选择园区建筑单体外观造型，并进行精心设计。
使之不仅在功能上满足商业物流交易的需求，而且利用其优美的外部造型，塑造该区特有的风貌和空间形象。
某石化公司物流园区建设项目商业计划书某石化公司物流园区建设项目商业计划书项目背景项目背景党的十六大提出全面建设小康社会的奋斗目标，交通部审时度势，版权所有：
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/www.reportway.org编制了国家高速公路网规划，即“7918”高速公路网，2004年又制定了国家公路运输枢纽布局规划，在全国确定了179个国家公路运输枢纽，XX市被纳入国家公路运输枢纽。
XX省正处于社会稳定、经济快速发展阶段，2006年XX省实现生产总值21846.7亿元，经济总量跃居全国第2位，XX半岛地区（主要包括济南、青岛、烟台、威海、日照、东营、潍坊和XX）GDP总量为14484.52亿元，约占XX省总量的2/3，超过了辽东半岛城市群所在的辽宁全省GDP总量，也超过了京津唐三市之和以及沪宁两市之和，其中XX市的GDP为1645.16亿元，经济发展潜力非常大。
随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围的日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。
现代物流行业被普遍认为是“第三利润源”，它能够很好地降低物质消耗和提高劳动生产率，并在世界范围内广泛兴起。
现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
现代物流是通过基础设施的建设来提高效率，提供增值性优化服务方案；优化电子商务系统的配送中心、物流中心网络，重新设计和构思电子商务的流通渠道，以此来提高物流系统的快速反应性能。
现代物流贯穿经济活动的始终，对改善一个企业的物流流通效率，提升企业的经济效益，拉动企业走向市场发挥着至关重版权所有：
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/www.reportway.org要的作用。
现代物流在国民经济中具有重要地位。
我国在国民经济和社会发展2010年目标中明确要求要进一步加速物流发展，加强物流理论和技术研究，提高物流管理水平，尽快改善物流落后状态。
党的十七大提出“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”。
国家“十一五”规划纲要明确了现代物流的产业地位，提出了今后的发展目标。
同时，国务院关于加快发展服务业的若干意见指出，应提升物流的专业化、社会化水平，大力发展第三方物流。
XX省“十一五”现代物流发展规划指出，要培育壮大第三方物流企业，建立农产品交易、加工、包装、存储、运输的全省物流系统，尽快形成以城市配送物流、中转物流和航空物流为枢纽的全省综合物流网络。
同时，加强对客户信息的管理，与工商企业建立战略合作伙伴关系，广泛开展同城物流配送和商品分销配送服务；建立健全省、市、县、乡、村五级物流配送网络，积极拓展农村市场，大力开展农资、日用工业品和农副产品的双向物流配送，促进农村经济发展。
XX省位于沿黄河经济协作带与环渤海经济区的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，是我国的经济大省，与日本、韩国隔海相望，是直接参与东北亚地区经济分工协作的主要省份之一，目前正面临承接从日韩转移出来的制造业的巨大机遇，对物流有着巨大的需求。
而XX市是XX半岛东西向经济发展主轴上的重要经济节点，胶济线上的一级交通枢纽，一直发挥着承东启西、中转传递的全国性物流枢纽的功能，因而具有建成XX半岛地区区域性物流中心的地版权所有：
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/www.reportway.org理条件。
XX市位于东部沿海经济大省XX省的中部，是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市，是国务院批准的XX半岛沿海开放城市。
它地理位置适中，交通发达，是XX省重要的交通枢纽城市。
市政府在“推进物流现代化”的会议上，确定了以突出现代物流、连锁经营、现代批发市场和电子商务为重点，构建新的现代流通业框架体系，加快建设“物流大市”的现代化物流发展规划。
XX市政府从市场准入、税收、基础设施建设、用电、产权改造和企业减负方面对6家重点扶持的物流企业给予了6项优惠政策，以加快培育发展大型物流企业。
各级政府部门也在积极规划物流发展框架，设计城市和地区物流发展的政策平台、信息平台和设施平台。
物流发展在全国已经形成了良好的氛围，这些无疑也给企业的物流发展提供了良好的条件。
XX县位于XX市北部，是全国百强县之一。
境内有803省道、柳泉北路、淄东铁路纵贯南北，济青高速、寿济路横贯东西，交通发达，地理位置优越，但在物流发展方面还处于较为落后的状态。
为促进XX县社会主义新农村的建设、繁荣农村经济，需要加快物流工程的建设步伐，建立现代化的农村物流网络体系，为广大农民提供安全、方便、经济、先进的物流设施和服务，全面提升XX县农村物流服务水平，促进农村社会的全面进步，这对于解决XX县“三农”问题，提高XX县的农业综合竞争力具有重要意义。
然而，物流毕竟是一项产业，不会因为宣传气氛的高涨而立即上版权所有：
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/www.reportway.org马，实际操作还需要进行认真细致的可行性研究。
作为企业，应看准商机，抓住机遇，迎接挑战，找准物流业务的切入点，搞好物流企业定位和经营领域，在未来的物流市场竞争中取得优势。
XXXX石化有限公司（简称XX石化）自成立以来，坚持科学发展观，以服务XX发展为大计，以改革为动力，以创新为先导，以市场为中心，抢抓机遇，深化改革，强化管理，实现了又好又快发展。
经过十年努力，2007年年底，公司总资产达到18.3亿元，年综合加工能力为350万吨，并且形成了以汽油、柴油、液化石油气、丙烯、丙烷、MTBE、重交沥青（属于三方合资）等为主导产品的化工企业。
公司分别于2006年、2007年跻身“中国化工行业500强企业”和“中国化工经济效益500强企业”行列，其经济模式基本具备“两头在外”的特征，原料与产品的购销也形成了巨大的物流量。
同时，公司周边聚集了众多的大型知名生产型企业，如“美国科勒”、“德国雷法”、“东岳集团”、“博汇集团”、“金诚石化”等企业的迅速发展，形成了巨大的工业物流需求。
一些商业企业对物流的需求也十分旺盛，如“沃尔玛超市”、“利群超市”、“银座”等大型商场。
这些企业为未来现代物流园区的建设发展提供了必要的物流需求条件。
随着XX石化铁路专线的建设以及东营、滨州等城市的快速发展，未来沿海铁路线将与淄（XX）东（东营）铁路形成网络，XX石化将在铁路方面具有明显的优势。
此外，XX周围有许多发电厂以及化工厂（如东岳集团、博汇集版权所有：
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/www.reportway.org团等企业）都需要大量的原料（如煤，仅XX石化每年对煤的需求达140万吨），这些原料都是从外地运进，运输成本非常高，铁路专线建成之后，可以借助内部铁路专线运输优势，进行点到点运输。
公司铁路专线的规划应考虑辐射周边企业，可以发展输送带和零散汽车运输，也可以利用集装箱为生产具有高附加值产品的企业（如德国雷法）服务。
这些都为XX石化建设物流园区提供了明显的区位优势和交通优势。
面对面带物流业发展的大好机遇，XX石化为了降低企业成本，提高企业综合竞争力，经过慎重研究决定建设振兴项目，并采用先进的物流管理理念，同时改造XX石化物流系统，以提高企业管理水平，进一步适应现代市场竞争。
该物流园具备优越的地理位置优势和行业优势。
加快振兴项目的发展对于优化公司资源配置，提高物流管理水平，增强企业的综合实力和竞争能力，提高企业经济效益实现可持续发展战略，具备重要而深远得意义。
为了使项目建设更加合理，并取得预期效益，特委托XX市工程咨询院对项目进行可行性研究。
项目思路项目思路发展现代物流的指导思想1、紧紧围绕省委提出的提前建成全面小康社会、提前基本实现现代化的宏伟目标，以石化业、商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。
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/www.reportway.org2、以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货代等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。
3、以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。
4、以经济辐射面和区位为依据，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。
5、以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为我省服务业的重要支柱。
项目目标项目目标工程运营后，可吸纳安置268人就业。
本工程的兴建对优化XX县物流资源整合配置，实现交通运输和商贸流通现代化，促进全县经济建设和物流业发展具有历史性的促进作用，工程建成后，可有效辐射鲁中地区周边省市及周边客户提供贴身增值服务，进一步巩固和扩大企业市场占有率。
本工程的实施，可带动县域加工物流的整体水平，对县内企业适应市场的发展要求，具有良好的社会效益。
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/www.reportway.org天津市宝坻区物流园区总体规划天津市宝坻区物流园区总体规划
（一）区域位置天津市宝坻区物流产业园区（以下简称园区）位于宝坻城区北部，北至城区北路，西至宝平公路，东至津围公路，南至规划通唐公路，规划范围总面积14.2平方公里，是宝坻城区总体规划确定的远景发展用地。
（二）产业园区总体规划
（1）园区的发展条件产业园区位于宝坻区远景规划用地范围的北部边缘，北临京沈高速公路，东侧隔津围公路与津蓟铁路相望，西侧至宝平公路，南侧与城区的外环北环路相连，对外交通方便快捷。
规划范围内有大量可供开发的土地资源。
产业园区处在城区边缘，西与北京相连，向东可通往唐山，有条件发展物流产业，规划面积22平方公里的天宝工业园，为物资流通提供了充足的物资量后备资源。
宝坻区历史上发达的商贸流通业对物流园区的产业支撑。
（2）产业园区的定位和规模将建成融货物集散、转运、加工等功能于一体的功能分区合理、配套设施完善、交通便捷、环境优美的城市新区。
规划期末人口规模达到10万人，城市建设用地14.01平方公里。
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/www.reportway.org（3）空间布局结构在对园区功能组成分析的基础上，依据基地的实际情况，规划形成如下空间布局结构：
该区被城市对外通道之一的蓟宝公路南北向穿过，由此将园区用地分为两部分，城区北路以南、通唐公路以北、宝平公路以东、蓟宝公路以西用地规划为现代制造园和物流产业园区的综合服务区；蓟宝公路以东、津围公路以西、城区北路以南、通唐公路以北规划为物流园区。
两个功能区外围公路和内部主干道构成园区景观和绿化生长轴。
玉柴物流园区规划玉柴物流园区规划玉柴南宁物流园区项目市场分析近年来，南宁已经成为中国西南大部分省市向东盟出口、东盟向版权所有：
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/www.reportway.org中国出口的中转站，南宁市作为区域性物流中心的地位已经显现，未来几年将着力建设成为服务东盟各国及其他国家和地区的国际性区域现代物流中心，南宁逐渐成为区域性的交通枢纽、物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。
然而，南宁市的土地随着经济发展越发“吃紧”，货运物流场站更是成为制约南宁物流信息流和运力流发展的瓶颈。
据了解，目前全区拥有道路货物运输户61723户，道路运输资质企业135家，但从目前南宁市拥有的货运物流场站看，已经无法解决整合社会运力的需求，也无法满足市场运力的资源调配和使用，更无法有效沟通货主和司机之间的市场供求信息。
因此，南宁市大型物流综合场站的需求非常强烈。
南宁市目前主要的货运市场有南宁货运北站（南宁运德物流公司）、货运西站（已确定年内搬迁）、现代货运市场（大学路）、快材建材货运市场（北湖与快速环道立交旁）以及安吉吉运物流。
目前货运汽车都集中在泰达停车场（简单的物流场站）。
目前运营的场站均存在规模较小、管理不规范、缺乏信息平台、缺少大型仓库、发展后劲不足等缺点。
玉柴物流集团公司的核心业务重心近年来已逐步转移到南宁市，急需在南宁市建设大型场站，以实现公司“打造大型跨国商贸物流企业集团”的战略构想。
经多方调研、论证，公司租赁西乡塘区邕武路二塘坡280亩土地，该位置位于南宁快速环道秀厢大道边上，毗邻版权所有：
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/www.reportway.org环城高速公路，靠近交通主干道的出入口中，有通畅的物流通道网络。
周边有成熟的建材批发市场、五金器材批发市场、汽车交易中心等，同时，结合南宁市产业空间布局和产业结构调整要求，充分考虑现有基础设施和地价情况，物流基础等条件，该位置的地位最为突出，物流发展的潜力较大，所以，可确立为物流基地，实施重点建设大型物流综合场站。
三、战略定位在完成详实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析（即SWOT分析）。
这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。
这里的制胜策略，是指击败现有及潜在竞争者的计划，包括一系列举措以提高物流服务的水平，物流园区战略选择的“价值方案”及其实施步骤。
这些策略应该严格限制在内部使用。
玉柴南宁物流园区项目SWOT分析如下：
（一）项目的优势（Strength）1、品牌：
品牌在南宁市及周边地区影响力大；2、融资：
与同区域同行企业相比具有较大优势；3、网络：
拥有区内外10多家物流营业网点；4、开发：
市场开发和策划导向能力相对较强；版权所有：
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/www.reportway.org5、管理：
相对较好、更规范；6、风险：
抗风险能力较强。
（二）项目的劣势（Weakness）1、机制：
国有制企业，机制不如同行（民营公司）灵活；2、成本：
公司管理成本远比同行（民营公司）高；3、开发：
物源开发能力处于相对劣势。
（三）项目的机遇（Opportunity）1、国家对南宁市及周边地区基础建设投入大，开发力度加大，拉动南宁物流业务需求增加；2、南宁及周边交通条件持续改善，物流发展迅速；3、南宁拟建设成为区域性中心城市，并承接东部产业转移，物流运输需求增加；4、南宁及西乡塘区对运输市场进一步规范，快环路之内禁止大型货车进入，并对快环路两边的停车场等物流场站进行整顿；5、南宁市、西乡塘区、苏宝友与公司的良好合作关系；6、现有泰达停车场的租期明年到期，停车场的前景不明朗。
（四）项目的威胁（Threat）1、国家或地方政策调整、领导变动等对项目的不利影响；2、该地区存在安吉、泰达等较强竞争对手；市场竞争愈加激烈，市场管理不规范；3、资金不能及时到位，09年下半年不能投产和实现收益；版权所有：
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/www.reportway.org4、若干年后城市发展不允许货车进入快速环道，将对该项目造成致命打击；5、土地性质为租赁，所有投入无法计为固定资产，从而影响融资。
四、功能设计物流园区的功能设计主要采用自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对物流园区最适合的经验。
（一）物流园区的内部功能可概括为8个方面即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。
其中，综合功能的内容为：
具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
（二）玉柴南宁物流园区项目主要功能建成广西最大、功能最全的大型物流综合场站，在物流、车辆调配等方面与全国主要物流枢纽城市及物流中心联成信息网络，提供实时动态的综合信息服务，并发展成为以物流信息服务为主，集仓储配送、车辆调度、维修配件、停车、后勤服务为一体的物流集散基地。
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/www.reportway.org主要功能包括：
1、信息交易中心；2、大型停车场；3、大型仓库（含装卸平台）；4、零担专线门店；5、汽车辅助服务区（配件销售、汽车修配区）；6、招待所、餐饮、绿化、道路等生活配套设施；功能定位：
1、以区域分拨和城市配送为主的分拨配送型园区模式，是园区近期建设与经营的核心模式；2、以批发市场和仓储超市为主的交易型模式，是园区的防御型模式；3、以国际分拨和保税区为基础的国际采购分拨模式，是园区的战略性模式。
该场站以上功能设计提供集货运、货运代理、货运信息、停车场、仓储、零担托运、货物配载、装卸服务、汽修汽配、餐饮住宿等多种业务于一体的综合物流服务。
达到时间节省、等待时间的减少、流量的平衡、运输链中各种设备设施的最优利用；同时，达到制造、销售企业对园区建设的要求：
货物处理能力（按产品分类）；联合运输能力；运输服务质量；时间、成本、安全、货损、快速与可靠性。
达到第三方物流公司对园区建设的要求，即：
信息系统；联合运输协调；装载与中转设备；库存管理。
泰州市海陵区城北物流园区泰州市海陵区城北物流园区版权所有：
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/www.reportway.org泰州市城北物流园区位于泰州市主城区西北部，内辖森北村、渔行村运河居委会。
规划建设范围：
东至鲁汀河，西至兴泰公路，南至新通扬运河，北至宁启铁路,规划建设面积7.68平方公里。
以铁路货运站和内河水运码头为基础，以现代物流企业为依托，以物流信息平台为支撑，以产业结构调整和物流资源整合为手段，以降低物流成本、提高物流效率为方向，构筑以生产资料和农副产品集散为主的物流基地，建设集运输、仓储、加工、配送和信息服务为一体的现代物流中心。
泰州市城北物流园区规划建设范围：
东至鲁汀河，西至兴泰公路，南至新通扬运河，北至宁启铁路线，方圆7.68平方公里。
根据规划设计要求，泰州市城北物流园区的发展目标是：
第一阶段目标（2006-2010）。
充分发挥城北地区业已形成的产业规模优势和集聚效应，不断提高物流区园的总体实力，努力建设专业化物流中心。
一、加强园区内基础设施建设。
加强园区道路管网建设，园区内的主干道要取直、拓宽，打通与外部连接的道路，以及各个功能区之间的道路；各类管网按设计方案高标准实施，努力实现电、水、气、通讯网络“四通”。
二、新建和增开5个内河码头。
根据不同的货物种类，实施功能定位，逐步发展生产资料货运码头，制成品中转运输码头和综合性货运码头。
三、扩大铁路货运站吞吐能力。
依托铁路货运站，逐步建成管版权所有：
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/www.reportway.org理模式专业化、货运品种多样化、运输能力较强的铁路货物运输集散地。
四、建设现代化多式联运中心。
根据铁路货运站和水运码头业务特点，发挥车辆、船舶配载优势，在货运站与水运码头结合处选址建立多式联运中心，逐步扩大陆路货运的业务范围。
五、初步搭建公共物
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