戴德梁行-2023年房地产展望报告-2022.12-36页.pdf
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大中华区研究部2023年大中华区商业地产热点趋势2023年房地产展望报告2022年12月目录01摘要02介绍03宏观趋势04热门趋势05房地产热门赛道06写字楼板块07零售物业板块08工业物流板块09大宗交易市场10城市市场11要点总结摘要宏观经济随着中国对疫情防控政策的逐步调整优化，经济有望在2023年复苏；房地产市场随着市场信心恢复，经济复苏将提振大中华地区所有类型物业的租赁需求和投资需求。
大中华地区房地产市场将重点聚焦高品质项目开发、智慧楼宇发展以及可持续发展；大宗交易写字楼在中国内地投资市场中的份额仍然保持领先地位。
物流和公寓类的投资则将继续保持强劲。
投资者对生命科学产业园、冷链物流等另类资产的兴趣日益浓厚；写字楼2023年一线城市的净吸纳量预计将维持正数，部分原因是新项目即将入市；零售物业2023年中国消费者消费信心指数将触底反弹。
位于非核心区域的社区型购物中心吸引了周边消费者前往游憩与消费。
未来三年中国16个城市的零售新增项目，社区型购物中心占比约32%；工业物流2023年工业物流将在强劲需求中继续增长。
消费者消费能力提高、消费习惯改变以及疫情下保供物资储存需求增长，未来将建立更多冷藏设施和仓库来满足此类需求。
介绍许多因素影响着中国商业地产的发展，尤其是新冠疫情反复以及相关防控措施。
基于此，本篇报告考察了近些年房地产市场的发展情况，并探讨了一些可能影响未来市场发展机遇的各个方面。
具体而言，报告聚焦以下几点：
宏观趋势；热门趋势；房地产热门赛道；写字楼板块；零售物业板块；工业物流板块；大宗交易市场；城市市场，包括：
北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港、台北戴德梁行|2023房地产展望4宏观趋势01GDP增长增长虽然下半年经济活力有所回升，但预计2022年GDP增速仍无法达到预期。
随着中国对疫情防控政策的逐步调整优化，经济有望在2023年复苏，并达到4.3%的增长率。
就业率就业率2022年10月，城镇失业率5.5%，其中，16-24岁失业率17.9%，比2021年上升3.7个百分点。
展望2023年，在疫情防控和需求疲软的压力下，整体就业仍将面临较大压力。
货币政策与人民币走势货币政策与人民币走势如果就业率能够保持稳定，中国可能会在2023年采取稳健的货币政策来支持经济高质量发展。
人民币对美元的汇率有望保持稳定。
资料来源：
国家统计局，穆迪分析，戴德梁行研究部资料来源：
国家统计局，穆迪分析，戴德梁行研究部图图11：
中国：
中国GDPGDP增速及预测（增速及预测（20192019年第四季度年第四季度20232023年第二季度）年第二季度）图图22：
中国失业率趋势：
中国失业率趋势4.7%5.1%5.5%5.9%6.3%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019202020212022-10%-5%0%5%10%15%20%Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q12021Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022FQ12023FQ22023F穆迪预测戴德梁行|2023房地产展望501图图44：
中国百强房企的融资方式（：
中国百强房企的融资方式（20162016年年20222022年上半年）年上半年）资料来源：
中指数据，戴德梁行研究部宏观趋势基础设施建设基础设施建设“二十大”报告指出建设“制造强国”，“交通强国”，预期将为仓储物流领域带来更大的投资机会；此外，科技创新将为办公室和产业园带来发展机遇。
保障性租赁住房作为政府工作的重点，也将迎来一个快速发展期。
房企债务房企债务陆续出台的金融支持政策有望缓解2023年房地产企业的债务压力，帮助房企拓展融资渠道，提升房地产行业信用预期。
高质量发展高质量发展在生产领域发展绿色低碳产业，在消费领域倡导绿色消费，在发展新能源的同时提高旧能源的清洁高效利用，进一步推动房地产行业低碳转型，将是2023年行业发展的主旋律。
图图33：
仓储物流固定资产投资（：
仓储物流固定资产投资（20202020年年20222022年年88月）月）资料来源：
国家统计局，戴德梁行研究部-30-20-100102030402020年2月2020年4月2020年6月2020年8月2020年10月2020年12月2021年2月2021年4月2021年6月2021年8月2021年10月2021年12月2022年2月2022年4月2022年6月2022年8月仓储业固定资产投资额同比累积增长（%）年度平均累积增长（%）0%20%40%60%80%100%2016201720182019202020212022H1境内债权融资境外债权融资股权融资永续债资产证券化戴德梁行|2023房地产展望6地铁78%市域快轨11%有轨电车5%轻轨2%跨座式单轨2%磁浮交通1%其他1%热门趋势02城市更新与存量利用城市更新与存量利用经过多年高速的经济增长及城市建设，核心城市土地资源紧缺的矛盾日益突出，城市建设逐渐由大规模新建转为存量开发利用为主。
城市更新成为获取优质地块重要渠道之一，通过改造、活化来提高存量资产的利用率及价值也将成为未来重点发展方向。
基建基建TOD以公共交通为导向的城市发展模式提高了城市土地资源集约利用水平，在提升轨道交通网络整体服务水平的同时创造紧凑型城市空间促进城市实现精明增长。
此外凭借其高效的公共交通运行效率和区域的综合开发，一定程度缓解了地方财政在基础设施建设投融资方面的压力。
房企融资渠道优化房企融资渠道优化随着“三道红线”等相关政策限制，房企发债渠道持续收紧。
资产证券化是将流动性较低的房地产项目转化为流动性强的有价证券的重要模式；房地产私募股权基金是未来市场热点；从债权融资转向以股权融资为主的方式是中长期趋势。
图图55：
房地产企业土地开发路径：
房地产企业土地开发路径图图66：
中国城市轨道交通运营线路长度占比（：
中国城市轨道交通运营线路长度占比（20212021年）年）资料来源：
戴德梁行研究部资料来源：
中国城市轨道交通协会，戴德梁行研究部土地开发路径土地开发路径新增土地存量土地城市更新拆除重建综合整治功能改变土地整备利益统筹其他其他戴德梁行|2023房地产展望7热门趋势02图图77：
科技化在房地产领域的应用：
科技化在房地产领域的应用图图88：
EODEOD模式试点项目个数按区域分布模式试点项目个数按区域分布资料来源：
戴德梁行研究部资料来源：
生态环境部，戴德梁行研究部“大资管”模式“大资管”模式当房地产逐渐走向存量市场，物管受到资本市场关注并加速扩张。
依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务亦成为市场趋势。
在投资管理方面，专业的资产运营有助于项目持续获得较高收益从而产生资产溢价，同时塑造品牌价值。
房企的多元化布局与发展房企的多元化布局与发展中国即将步入老龄化社会，由此带来的市场需求也将成为房地产新的关注点。
出于对身心健康的关注度日益增强，文旅地产或将迎来发展机遇。
基于国内制造、消费、科技等行业繁荣，物流需求稳健增长，带动冷链等物流设施发展。
房地产科技化房地产科技化通过将机器人等人工智能领域设备引入地产建筑行业，有助于优化行业施工中的安全、环保、成本等问题，实现标准化复制。
另一方面，智慧楼宇系统为物业实现高效管理提供了便利，有助于房地产行业节省成本，实现集约化操作。
可持续发展可持续发展EOD随着生态文明建设上升至国家发展战略新高度，生态导向综合开发模式（EOD）以可持续发展为目标，采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式有效融合生态环境治理项目和关联产业，在保护生态环境的同时解决环保项目资金问题。
施工运维规划设计生产02468新疆湖南湖北安徽内蒙古四川河南山东浙江陕西重庆河北福建吉林江苏甘肃广西云南贵州江西辽宁青海宁夏广东山西天津上海个第二批试点第一批试点戴德梁行|2023房地产展望8房地产热门赛道03生物科技商业地产生物科技商业地产在政策扶持以及政府鼓励下，生命科学板块崛起。
未来，生命科学产业将逐步成为中国各大城市经济发展的主要驱动力，改变地产“基因”。
体验式购物中心体验式购物中心购物中心和商业街不仅是消费购物的场所，也是具备公共文化、时尚商业、艺术展演、休闲娱乐等功能和特色的体验空间，同时能够满足中国消费者的精神消费需求。
冷库物流冷库物流未来几年，中国冷库市场将迎来更多优质仓储空间供应，以满足生鲜商品的储存和分销需求，亦迎合易腐类医药的储藏诉求。
图图99：
中国生物医药市场规模（：
中国生物医药市场规模（20202020年和年和20222022年）年）图图1010：
中国社会消费品零售总额（：
中国社会消费品零售总额（20082008年年20222022年年1010月月）资料来源：
，戴德梁行研究部资料来源：
国家统计局，戴德梁行研究部01020304050人民币万亿元线下零售额线上零售额人民币3.57万亿元人民币4+万亿元戴德梁行|2023房地产展望92,4632,7231,2159829,59210,59610,7467,46203,0006,0009,00012,000北京上海广州深圳星级酒店数酒店总数03图图1111：
中国数据中心机柜数量（：
中国数据中心机柜数量（20162016年年20212021年年1010月）月）图图1212：
中国一线城市：
星级酒店数量和酒店总数（：
中国一线城市：
星级酒店数量和酒店总数（20222022年年）资料来源：
CDCC，戴德梁行研究部资料来源：
迈点研究院，戴德梁行研究部百万注：
星级酒店包括挂牌的星级酒店和符合市场星级标准的酒店。
酒店总数包括了非星级酒店，如宾馆、民宿、公寓、旅社等。
房地产热门赛道数据中心数据中心中国数字经济正在快速发展，数据中心机架需求量随之激增。
大规模数据处理、存储和传输量增加，市场对这些数据服务的刚性需求亦将强势上涨。
长租公寓长租公寓未来几年，政策扶持和可负担性将成为长租公寓在中国健康发展的两大重要因素。
酒店酒店人口结构变化，旅游消费行为变化，对便利性的更高追求，健康、安全和清洁意识的提高，以及对独特体验的渴望.对于酒店投资者、开发商以及运营商而言，关注这些关键因素的变化有利于及时抓住酒店市场涌现的商业机遇。
1.241.662.102.273.164.15012345201620172018201920202021年10月2021年10月戴德梁行|2023房地产展望10写字楼市场04新供应带动正吸纳量新供应带动正吸纳量2023年一线城市的净吸纳量预计将维持正数，部分原因是因为新供应将刺激企业的搬迁活动，其中以金融业、专业服务和TMT（科技、媒体和电讯）最为活跃。
租金继续调整租金继续调整新冠疫情的不确定性影响了企业的运作和商业活动，加上一线城市的新供应陆续推出市场，而且空置情况仍维持在高水平，这些都限制了写字楼租金回升的空间。
具实力的租户寻求优质写字楼具实力的租户寻求优质写字楼财务状况良好的企业将积极在低租金环境下承租位处核心地段的优质写字楼楼面，预料设计和设备完善的新写字楼项目将更能吸引优质租户。
图图1313：
一线城市甲级写字楼市场净：
一线城市甲级写字楼市场净吸纳量（吸纳量（20202020年年20232023年）年）图图1414：
一线城市甲级写字楼市场租金变化：
一线城市甲级写字楼市场租金变化（20212021年年20242024年）年）资料来源：
戴德梁行研究部资料来源：
戴德梁行研究部0.00.40.81.21.6202020212022F2023F北京上海广州深圳百万平方米-5%-4%-3%-2%-1%0%1%20212022F2023F2024FBeijingShanghaiGuangzhouShenzhen租金变化（同比增长率）北京上海广州深圳戴德梁行|2023房地产展望1104图图1515：
一线城市一线城市甲级写字楼空置率（甲级写字楼空置率（20202020年年20232023年）年）图图1616：
中国主要城市共享工作：
中国主要城市共享工作空间空间存量（存量（20222022年）年）资料来源：
戴德梁行研究部资料来源：
戴德梁行研究部空置率（%）回到办公室回到办公室健康议题日益受关注，促使企业重新审视办公室的设计和座位密度。
部分公司亦趁机重新评估其房地产策略，采取分散性的卫星办公室，而不只是把所有员工聚集在同一个工作地方。
共享工作空间的需求共享工作空间的需求在环球市场不确定性下，企业营运成本上升，促使更多创业者、初创企业和中小企等不同租户，选择租用租赁条款更具弹性和提供更多符合成本效益的共享办公室或服务式办公室。
环境、社会及管治环境、社会及管治（ESGESG）要求提高要求提高全球对ESG的要求提高，中国一向亦是提倡绿色建筑和设立ESG目标的领导者之一。
其中，拥有写字楼物业的发展商和资产管理者最常选择的绿色认证有GRESB和LEED。
写字楼市场0102030202020212022F2023F北京上海广州深圳010203040506070北京上海广州深圳香港台北万平方米戴德梁行|2023房地产展望12零售物业市场05消费信心指数将回暖消费信心指数将回暖2022年中国消费者消费信心指数达到近十年来最低水平。
根据TradingEconomics的预测，2023年，中国消费者消费信心指数将触底反弹。
图图1717：
中国消费者消费信心指数（：
中国消费者消费信心指数（20162016年年20232023年）年）图图1818：
中国消费品牌：
中国消费品牌500500强分布（强分布（20222022年）年）亿元消费理念转变消费理念转变新冠肺炎疫情改变了人们的消费理念。
理性消费、精神消费、绿色消费与体验式消费等消费理念将在中国兴起。
中国品牌崛起中国品牌崛起2022年8月，国家发展改革委等七部门联合印发了关于新时代推进品牌建设的指导意见，提出了到2035年，中国品牌成为推动高质量发展和创造高品质生活的有力支撑，中国品牌综合实力进入品牌强国前列。
6080100120140资料来源：
TradingEconomics，戴德梁行研究部资料来源：
新茅榜，戴德梁行研究部03,0006,0009,00012,00015,00018,00004080120160上海北京深圳广州杭州长沙武汉济南重庆成都佛山宁波青岛苏州天津东莞厦门郑州其他数量总营收个戴德梁行|2023房地产展望13零售物业市场05图图1919：
中国：
中国1616个城市未来供应零售项目类型占比（个城市未来供应零售项目类型占比（20232023年年20252025年）年）图图2020：
中国双十一全网成交总额与增速（：
中国双十一全网成交总额与增速（20162016年年20222022年）年）亿元社区型购物中心社区型购物中心位于非核心区域的社区型购物中心，凭借其丰富的商业场景和一站式消费体验，吸引了更多的周边消费者前往游憩与消费。
根据戴德梁行的统计数据，未来三年中国16个城市未来供应零售项目，社区型购物中心占比约32%。
直播电商直播电商2022年双十一期间，全网成交额增速放缓，但是直播电商GMV同比增长146.1%，远高于行业。
展望未来，直播电商的市场占比将进一步扩大，推动直播电商和传统货架电商走向融合。
元宇宙元宇宙中国零售市场将继续向体验式零售迈进，通过技术手段驱动的零售全渠道融合将加速。
元宇宙将突破消费与零售的虚拟与现实、线上与线下的壁垒，不断拓宽零售行业的服务边界。
市域型购物中心,14.7%区域型购物中心,52.2%社区型购物中心,31.7%其他,1.4%资料来源：
戴德梁行研究部资料来源：
星图数据，戴德梁行研究部0%20%40%60%80%03,0006,0009,00012,0002016201720182019202020212022综合电商与直播电商平台成交总额同比增长14戴德梁行|2023房地产展望工业物流市场06物流物流根据中物联和中商情报网数据显示，中国物流行业市场规模从2016年的229.7万亿元增长到2021的335.2万亿元，年均复合增长率为7.85%，到2022年将进一步达到351.6万亿元。
工业物流将在强劲需求中继续增长。
图图2121：
中国物流行业市场规模和增速中国物流行业市场规模和增速（20162016年年20222022年）年）图图2222：
中国冷链物流行业市场规模和增速中国冷链物流行业市场规模和增速（20172017年年20252025年）年）冷链物流冷链物流由于消费者消费能力的提高、消费习惯的改变以及疫情之下保供物资储存的需求增长，预计未来将建立更多的冷藏设施和仓库来满足此类需求。
资本化率资本化率资本化率呈下降趋势，意味着投资回报率下降，但仓储物流市场在疫情之下韧性彰显，且从一线城市数据来看，仓储物流资产整体投资回报率高于购物中心及长租公寓等资产，未来将持续吸引国内外资本的青睐。
资料来源：
中国物流与采购联合会，中商情报网，戴德梁行研究部资料来源：
中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会，智研咨询，戴德梁行研究部0%2%4%6%8%10%12%14%01002003004002016201720182019202120212022F市场规模同比增长万亿元0%5%10%15%20%25%02,0004,0006,0008,00010,00020172018201920202021E2022F2023F2024F2025F市场规模同比增长亿元15戴德梁行|2023房地产展望工业物流市场06图图2323：
中国社会中国社会物流总费用与物流总费用与GDPGDP的比率的比率（20122012年年20212021年）年）图图2424：
中国快递业务量统计（中国快递业务量统计（20142014年年20212021年）年）技术技术近年来，中国物流注重“降本增效”。
在云计算、人工智能、物联网和5G等技术的支持下，物流业正在不断加快与现代技术的融合。
2021年，中国社会物流总费用占GDP的比例降至14.6%。
这一数字在未来将继续下降。
可持续发展可持续发展长期以来，中国物流生产活动的能耗很大。
在环保监管日益严格的背景下，中国对物流业整体环保和低碳发展的要求非常明确。
可持续性已成为未来发展的重要趋势。
最后一公里配送最后一公里配送快递物流近年来发展迅速。
2021年，快递业务数量达到1,083亿件。
在物流配送过程中，“最后一公里”是客户接收货物的最终环节。
电子商务时代的到来使配送的“最后一公里”成为电子商务平台与客户之间的关键环节。
无人配送作为提高客户满意度和降低成本的一种方式正在兴起。
资料来源：
国家发展和改革委员会，戴德梁行研究部资料来源：
邮政局，戴德梁行研究部14%16%18%20%2013201420152016201720182019202020210%20%40%60%0300600900120020142015201620172018201920202021快递业务量同比增长亿件戴德梁行|2023房地产展望16大宗交易市场07图图2525：
大中华区交易额（按投资目的地）：
大中华区交易额（按投资目的地）图图2626：
中国内地交易额（按资产类型，：
中国内地交易额（按资产类型，20212021年和年和20222022年前三季度）年前三季度）20232023年展望年展望基于国内金融及防疫政策的不断优化，商业地产交易活动预计将有所反弹。
写字楼交易预计将在自用买家旺盛需求的推动下继续保持活跃。
零售业在经历了数次疫情冲击后，预计在后疫情时代将最快反弹，投资者也将重拾对零售物业的兴趣。
酒店物业也将受益于疫情防控的放松，商旅活动的反弹预计将明显改善酒店的经营情况。
物流和公寓类的投资则将继续保持强劲。
随着国内REITs试点范围的不断扩大，预计2023年范围将拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，加速推动国内REITs市场的发展。
20222022年趋势年趋势截至第三季度，大中华区商业地产大宗交易额为1900亿元人民币，同比下降35%。
香港和上海仍然是最具吸引力的投资目的地。
写字楼在中国内地投资市场中的份额仍然保持领先地位。
业主自用需求日益增大，尤其是来自TMT、金融服务业、能源和物流等领域的买家。
从2020年到2022年第三季度，自用类的交易占中国内地写字楼总交易额的近50%，较新冠疫情前五年平均水平（仅18%）呈大幅提升。
中国内地工业及物流地产的投资热度高涨，其交易额占比高达27%，仅次于写字楼，明显高于2020年和2021年的10%以及2019年的2%。
写字楼/商务园区47%零售20%综合体11%工业物流10%公寓6%数据中心4%酒店、旅游地产2%写字楼/商务园区55%工业物流27%公寓6%综合体4%零售4%酒店、旅游地产3%数据中心1%其他0.6%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,00020172018201920202021Q1-Q32022上海北京深圳广州其他城市中国香港中国台湾人民币亿元资料来源：
戴德梁行研究部资料来源：
戴德梁行研究部戴德梁行|2023房地产展望1720222022年趋势年趋势所有一线城市的写字楼和零售资本化率均有所上升。
截至三季度，上海的资本化率最高，写字楼和零售物业的资本化率增幅均为2018年以来最大，均上升了80个基点。
工业/物流地产的资本化率在中国内地大致保持平稳。
在中国香港，虽然甲级写字楼收益率仍然保持2.5%的低位，但近期大部分交易（多为工业和零售交易）的收益率均超3%，表明投资者普遍倾向于高收益率的资产。
香港市场在加息环境下，大宗交易市场面临的压力较大。
图图2727：
CBDCBD写字楼（左）和零售物业（右）写字楼（左）和零售物业（右）资本化率资本化率表表11：
20232023年资本化率趋势年资本化率趋势*20232023年展望年展望根据戴德梁行不动产资本化率调研显示,对于甲级写字楼、零售物业、酒店这三类传统商办业态未来一年资本化率的变化趋势，绝大多数受访者表达了相对谨慎的态度，总体给予了上升的预判。
对于商务园区和长租公寓/服务式公寓这两类业态，投资者则给出整体持平的资本化率趋势判断。
对于工业类的资产业态，大多数受访机构对其未来一年资本化率变动趋势给出了持平的意见，体现出投资者在疫情及经济不确定性较强的环境下，更认可工业类资产的抗风险能力。
在中国香港，由于基础利率或将继续攀升，投资者对不动产收益率的要求预计将进一步提升。
因此，写字楼等收益率较低的资产类别投资活动或将保持相对平静。
基于大多数香港的业主财务状况仍然良好，短期内出现大幅降价的可能性较低。
资料来源：
戴德梁行估价及顾问服务部，*根据戴德梁行中国REITS指数之不动产资本化率调研报告大宗交易市场07北京上海广州深圳主要二线城市甲级写字楼上升上升持平上升上升零售物业上升上升持平上升上升商务园区持平持平持平持平持平酒店上升上升上升上升上升长租公寓/服务式公寓持平持平持平持平持平一线城市及周边其他城市物流仓储（不含冷链）持平上升冷链物流持平持平工业厂房持平持平数据中心持平持平资料来源：
戴德梁行研究部4.3%4.5%4.4%4.4%3.5%3.7%3.9%4.1%4.3%4.5%20172018201920202021Q32022BeijingShanghaiGuangzhouShenzhen4.4%4.4%4.3%4.3%3.5%3.7%3.9%4.1%4.3%4.5%20172018201920202021Q32022北京上海广州深圳202218戴德梁行|2023房地产展望18戴德梁行|2023房地产展望宏观经济地区生产总值地区生产总值受疫情影响，北京2022年前三季度地区生产总值增速仍处低位，同比仅增长0.8%；恢复力恢复力虽然疫情的反复使得北京宏观经济增速放缓，但政府在税收、招商引资、消费等方面扶持及补贴政策的出台使得总体经济保持恢复向好态势，生产、消费等需求也在逐步回升。
预计未来，随着疫情的缓解及重点行业的恢复及发展，北京各项经济指标也将明显提升。
写字楼供应供应预计2023年将迎来约45万平方米的新增供应进入北京写字楼市场；需求需求2023年，市场将仍为租户市场。
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