住房抵押贷款证券化的法律问题研究.docx
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住房抵押贷款证券化的法律问题研究
住房抵押贷款证券化的法律问题研究
内容提要
住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种，在西方发达国家已取得显着的成就，在我国也已纳入了实施日程。
本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题，为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索，试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念，第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管，以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角；住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多，这一问题的说明集中在文章的第三部分；第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整；第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境，即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突，并提出了相应的解决措施；第六部分是文章的结尾，对全文起补漏和综述的作用，并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想，以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
关键词：
住房抵押贷款证券化信托特殊目的机构
住房抵押贷款证券化的法律问题研究
「目次」
第一章：
引言
第一节：
问题的引出
第二节：
抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能
第三节：
资产证券化的相关概念区分
第二章：
国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示
第一节：
美国的证券化法律规定
第二节：
欧洲的证券化法律规定
第三节：
亚洲国家和地区的证券化法律规定
第四节：
国际清算银行对资产证券化的监管规定
第五节：
我国已有的证券化试点方案、探讨
第三章：
住房抵押贷款证券化的运行主体
第一节：
证券化流程中的各参与方及其相互关系
第二节：
特殊目的机构的设置
第四章：
住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决
第一节：
资产转移中的法律问题
第二节：
信用增级
第三节：
信用评级
第四节：
证券化结构中的法律问题
第五节：
其他法律问题
第五章：
证券化前提下对我国现行法律的分析及要求
第一节：
标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求
第二节：
我国先行法律、金融机构的状况、不足，证券化的法律限制
第三节：
商品房按揭法律关系的分析
第四节：
证券化法律关系的分析
第六章：
结语：
建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议
第一章。
引言
第一节问题的引出
住房抵押贷款证券化，是指商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构，该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。
住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。
资产证券化是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物，它于70年代在美国开始兴起，日后逐步发展到全球，90年代更是呈现出迅猛发展的态势。
作为近几十年来国际金融领域最重要的金融创新之一，资产证券化以其精巧的构思和独特的功能，成为金融创新浪潮中的一颗璀璨明珠。
尽管资产证券化有许多不同的形式和类型，国内外对其并没有统一的定义，但一般认为，它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险和收益要素进行分离与重组，进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程.我国正处于经济转轨时期，引进证券化融资工具对发展我国住房抵押贷款和长期消费信贷市场、处置银行不良资产等具有重要意义。
尽管资产证券化在美国等发达国家已经比较成熟，对我国而言却还是一项新生事物。
我国现行法律制度的滞后性将不可避免地对这一优越的融资模式产生阻碍。
资产证券化是一种金融创新，它的运作涉及到证券、担保、非银行金融业务等诸多方面，运作过程极其复杂，如果没有良好的法律制度来调整相关当事人之间盘根错节的法律关系，保障各个环节的良性运转，就有可能导致金融风险失控，引发更大的经济危机。
为此，借鉴发达国家在资产证券化立法方面的经验，研究我国推行资产证券化可能面临的法律问题，进而寻求解决问题的途径，是迫在眉睫的一项任务。
资产证券化既是对原有法律制度束缚的突破，但它创立的同时也呼唤着新的法律制度的规范调整，资产证券化与法律制度的关系颇值得玩味。
从某种程度上讲，资产证券化是证券化当事人为了实现利益最大化的目标，寻找法律上的空隙进行金融创新的结果，它形成了对原有法律制度的突破；反过来，资产证券化的出现又是对现有法律制度的一个挑战，它产生了对新的法律制度的需求，并由此推动了法律制度的供给和演变。
法律制度的束缚促进了资产证券化的产生，但法律制度的影响并不仅限于此，法律制度还在资产证券化的过程中起着重要的规范和保障作用，证券化交易的流程需要法律的支持和规范，法律制度影响证券化的成本和效率，这点突出表现于税法的影响上，如果证券化各个环节涉及的税种过多，税率过高，证券化的成本就会加大；过高的税收可能还会导致证券化不能实施；履行证券化交易合同和规范证券化交易当事人的权利义务也需要法律的调整。
综上所述，资产证券化的发展过程，同时就是它与法律制度相互作用、相互磨合的过程。
法律制度的约束促进了证券化的产生，法律制度的规范和保障又推动了证券化的发展。
从本质而言，经济的发展是法律制度变迁的决定力量，资产证券化的产生和发展导致了法律制度的调整和演变，法律的调整反过来又进一步规范和促进了资产证券化的成长。
简而言之，资产证券化这一金融创新进程是在经济动力与法律制度的互动和磨合中实现的。
第二节抵押贷款、住房抵押贷款证券化的基本概念及社会职能
一。
住房抵押贷款简述
抵押贷款是现代商业银行运用较广的一种贷款方式，指借款人以自己或第三人的财产作抵押而从银行取得的贷款，当借款人不能按期归还贷款时，银行有权处置其抵押财产，并优先受偿，从而保证贷款的收回。
抵押贷款包括财产抵押和质权抵押两种。
我国商业银行法规定从商业银行贷款必须有抵押。
住房抵押贷款是抵押贷款的一种重要形式，？
中华人民共和国城市房地产管理法？
第46条指出：
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地[10]...
产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
当债务人不履行债务时，抵押人有权处理抵押物从而优先受偿。
住房抵押贷款就是购房人和商业银行之间的贷款和房地产抵押相结合的一种商业行为，它的表现形式就是住房抵押贷款合同。
在我国，为了签订住房抵押贷款合同，借款人还被要求满足下列条件：
如果贷款本金相对于住宅价值的比率过高，借款人需要购买抵押保险；借款人还必须购买灾害险，以确保住宅的价值；为防止在产权核查过程中其他抵押权被遗漏的风险，借款人还要购买产权保险。
住房抵押贷款是住房抵押贷款证券的母体，是创立住房抵押贷款证券市场的源头。
住房抵押贷款是各种信用控制的源头，其信用控制水平在很多程度上决定了住房抵押贷款证券的信用度。
住房抵押贷款与住房抵押贷款证券之间，是一种债务负担的担保关系，意思是指：
债券的本金及利息仅来源于个人住房贷款，抵押贷款的违约风险、提前还款风险、利率风险等由借款人承担。
我国住房抵押贷款的种类较多，目前，商业银行主要提供以下几种住房抵押贷款：
住房公积金贷款，该贷款是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，该种贷款利率优厚。
个人住房组合贷款，该贷款也是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款，与住房公积金贷款区别在于它是住房公积金贷款于商业性住房抵押贷款的组合，因为住房公积金贷款有上限。
个人住房担保贷款，未交纳住房公积金的个人在申请银行贷款时，如果住宅开发商与银行有贷款协议，那么购房者可以申请这种贷款，即一般所谓的按揭贷款。
住房储蓄贷款，该种贷款要求购房者在银行需有一定数额的存款，购房者可以得到相当于存款额2倍或5倍的贷款。
存单抵押贷款，但该种贷款有最高限制，一般不得超过10万元。
房产抵押贷款，该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。
机构担保贷款，即由购房者的单位予以保证方能得到的贷款。
这些贷款品种主要还是根据保证形式来划分的，而根据期限、利率、偿还方式来划分的贷款品种还不多，一定程度上影响了居民对住房抵押贷款的需求。
二。
住房抵押贷款证券
20世纪70年代兴起的资产证券化被称为是近30年来世界金融领域最重大和发展最迅速的金融创新和金融工具。
它通过向市场发行资产支持证券，将贷款资产进行处理与交易，最终实现融资，使证券经济从投资领域扩展到消费领域，使商业银行业务与投资银行业务相互融合。
证券化成了世界现代经济生活中的普遍现象，它对现代经济产生了巨大影响。
住房抵押贷款证券是由发起人、特殊目的组织、信用增级机构、债券评级机构、承销机构、投资人等主体，通过一系列的法律文书构成的一个严谨有效的交易结构，旨在将抵押贷款转化为可上市流通的抵押证券，以及将抵押贷款的各类风险转移、分散；并通过这一交易结构，将各主体的风险控制在一个可接受的范围内。
然而，此交易结构能否顺利运作，关键在于抵押贷款的未来现金收入流和抵押贷款证券的现金支出流相匹配。
因此，在证券化过程中必须分析影响整个过程“源”的证券价格的诸多因素，并对现金流作出合理预期。
另外，证券化的原有风险虽通过交易结构被控制、弱化，但同时也产生了另一种新的风险即“证券化的风险”。
这些风险一部分来自原始资产的质量和证券化的结构，还有一部分来自于对证券化产品投资的风险，主要有早偿风险和利率风险、商业银行的道德风险。
这些风险的法律上的控制和防范会在本文的第五章述及。
三。
资产证券化的分类简述
资产证券化使得储蓄与借款者通过金融市场得以部分或全部匹配。
通俗地讲，就是把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成一个资产池，通过结构性重组，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融资。
证券化的实质是融资者将证券化的金融资产的未来现金流收益和风险通过一系列的操作转让给投资者，而金融资产的所有权可以转让，也可以不转让。
从这个一般定义出发，资产证券化可进一步分为两大类：
第一类资产证券化是指通过在金融市场上发行证券来举债。
运用这种方法，一个借款人可以向市场上的投资者直接借款而不再需要向银行申请贷款或透支，这种资产证券化可称为“一级证券化”。
在证券化过程的初始阶段，资产证券化主要是指在资本市场和货币市场的直接融资过程，其所使用的金融工具包括商业票据、企业债券和股票，这种资产证券化属于一级证券化，是实物资产的证券化。
第二类资产证券化是指将已经存在的信贷资产集中起来，并重新分割为证券转卖给市场上的投资者，从而使此项资产在原持有者的资产负债上消失。
这种形式的证券化可称为“二级证券化”，是金融资产的证券化。
进一步讲，就是将已经存在的贷款或应收帐款转化为可流动转让工具的过程。
例如，将批量贷款进行证券化销售，或者将小额、非市场化且信用质量相异的资产进行结构性重组，汇集组合成资产池，重新包装为新的流动性债务证券。
其典型模式是发起人将他的资产转移给一个特殊用途公司，由SPV通过承销商将资产支持证券发售给投资者，所筹资金用来支付所购资的价款。
二级证券化是资产证券化的最基本内涵。
资产证券化作为一种金融创新，有助于贷款中不同风险和收益分离，并使其定价和重新配置更为有效，从而使参与各方均获得收益。
住房抵押贷款证券化是二级证券化。
附证券化的资产类别：
四。
资产证券化具有以下特点：
资产证券化可以将多个原始权益人的资产集中成一个资产池进行证券化，以降低风险和资金成本。
证券化的资产在资产负债表上消失，资产负债表中的资产经组合后成为市场化的投资产品。
由于在不改变资本的情况下，降低了资产的库存，原始权益人资产负债率得以改善，有关的资产则成为所发行资产支持证券的抵押品，原始权益人继续为该筹资资产服务，其地位和隶属关系没有变化。
利用成熟的结构融资技巧，提高资产质量，使银行的信贷资产结构成为高质资产。
资产证券化出售的是资产的预期收入，而不是承担负债，因此银行获得了所需融资而未增加负债率。
投资者的风险取决于可预测现金收入而不是银行自身的资产状况和评价的等级。
由于有投资担保公司的介入，能使投资的安全性提高。
对于投资市场具有吸引力，推动住房金融市场的发展，促进国民经济持续、稳定、协调的发展。
根据有关专家推算，每一亿元的住房抵押贷款证券化能带动五亿元以上的国内需求，这将对我国国民经济的增长产生重要的作用。
五。
可证券化资产的选择：
一种可证券化的理想资产应具备如下特征：
现金流必须按约定产生，
而这种约定又必须是契约性质的；资产证券化交易是由金融资产现金流或金融价值支撑的证券投资活动，投资者的投资收入主要来源于贷款、租赁和贸易应收帐等金融资产在当前和今后产生的现金流，而不依赖原始权益人自身的信用；
资产缺乏流动性但能够在未来产生可预测的稳定的现金流量；现金流必须是有规律的和可预见的。
本息偿还能够分摊于整个资产的存续期；
对现金流的损失风险要有充足的统计数据，资产的债务人有广泛的地域的人口统计分析；银行已持有该资产一定时间，具有良好的信用记录；
证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来；
汇集的资产组合应达到经济发行量；
证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。
资产具有标准化和高质量的合同条款；资产的抵押物具有较高的变现价值或其对债务人的效用很高；以此为标准，可以从现有的信贷资产中选出适合证券化的原始资产。
显然，对照上述标准，适合证券化的信贷资产首先应该是银行的优质资产，而非不良资产.
如前所述，并非所有的金融资产都适于证券化。
根据西方国家的实践和我国的基本情况，适合证券化的金融资产大致有：
贷款类：
住房抵押贷款，工商贷款；应收帐款类：
贸易应收款，信用卡应收款。
应收预算预期收入。
根据现金流的偿还情况，目前我国商业银行的优质资产可分为两类，一类是每月或每季支付利息，到期偿还本金。
该类贷款包括所有短期贷款和中长期的固定资产贷款，另一类是在整个偿还期内每月平均支付固定数额，个人住房抵押贷款属这一类。
通过贷款的特性可知，短期贷款由于期限短、契约非标准化的特点，其试行贷款出售从而获得即时的资金融通从理论上是可行的，但若证券化则不免成本过高。
而固定资产贷款单笔数额巨大，信用风险未能借助于大数定律而得以分散；同时，其偿还的现金流存在着不均匀的特点而使设计的证券化交易结构不易满足投资者的需求。
因此，依托固定资产贷款作证券化也有相当的难度。
住房抵押贷款则由于其稳定的现金流、低违约率、贷款契约的标准化、数额小易组合等特点而成为最适合证券化的资产。
而且我国住房抵押贷款的风险也是较低的。
在实际贷款过程中，贷款银行一般要求借款人以房价的30％作为购房的首期付款，但必须以住房价值全额用于贷款抵押，这实际上是内部信用增级方式中的超额抵押。
《个人住房贷款管理办法》还规定，以房产为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。
综上所述，住房抵押贷款是非常安全的，我国的资产证券化应以住房抵押贷款为突破口。
六住房抵押贷款证券化具有以下几方面的经济功能：
1提高银行信贷资金的流动性，提高资本利用水平，银行通过将自己手中的贷款按照证券化的要求进行选择、重组，并在二级市场上变现提前收回贷款，这样，改善了贷款资产的流动性，缓解了银行的流动性压力。
因此，通过抵押贷款的证券化，银行不仅得到了现金收入，而且减少了长期贷款，提高了资本利用水平和信贷资金的流动性。
为了扩大内需，拉动经济增长，国家出台了一系列积极措施，其中开展个人住房消费信贷，启动住宅业市场被寄与厚望。
各商业银行在政策的引导下，相继投入大量人力、物力，积极投身到此业务中来。
然而“雷声大，雨点小”，居民对此表现冷淡。
究其原因在于住房抵押贷款的期限、按揭乘数、申请条件等条款过于苛刻，使众多居民望而却步。
造成这一现象深层次的原因在于银行经营个人消费信贷业务存在“短借长贷”、资金期限结构不匹配、风险过于集中及资金供求失衡等矛盾。
解决上述问题的有效措施之一便是建立一个与住房消费信贷市场紧密相连的二级市场即住房抵押贷款证券化。
2分散和转移金融机构的信贷风险：
通过住房抵押贷款证券化，金融机构将贷款资产出售给特殊目标公司即SPV，然后由SPV把每一份贷款合同分为若干份抵押证券，最后通过二级证券市场销售，由不同的投资者持有。
这样，就可在相当大的程度上分散和转移存在于贷款中的利率风险、违约风险、不动产价格波动风险、通货膨胀风险以及政策风险等。
3降低筹资成本，使金融机构实现低成本融资：
金融机构把剥离出来的贷款作为证券发行的担保，然后，通过信用增强发行具有明确保障的资产支持证券，就可获得充裕的低成本资金。
4有利于改善融资渠道，缓解经济建设资金紧张状况。
利用住宅抵押贷款证券化，可以运用抵押贷款作为支撑，进入国际资本市场筹集建设所需资金，以尽快建成经济建设项目，缓解我国经济建设特别是基础设施、基础工业建设和技术改造项目资金紧张的状况，实现经济的良好循环和快速发展。
5增强投资品种，开辟投资空间。
住房抵押贷款证券化将银行缺乏流动性的资产转变为流动性强、信用风险低、收益相对稳定的证券，这为投资者开辟了新的投资空间，增强投资机会。
并且，通过这种证券化，可产生按贷款种类、期限、等级和收益分类的不同证券，让不同的投资者有更广泛的投资选择。
6可以为我国股票市场提供一个有益的竞争对手，有利于我国资本市场的平衡发展，正如“鼓励上市公司发行公司债券是对上市公司施加约束的一种手段”一样，住房抵押贷款的证券化也有利于我国住房抵押贷款市场的健康发展。
7从世界范围看，通过银行的间接融资不断受到挑战，商业银行的地位也逐渐被金融市场取代，住房抵押贷款证券化有益于商业银行尽早找到在这一金融趋势演变中的恰当位置。
通过发行抵押贷款证券，商业银行实现了贷款流动，迅速获得了资金，可以进一步抢占住房抵押贷款市场；固然，商业银行通过转让住房抵押贷款牺牲了一部分收益，但它可以从不担风险的服务费中获取更大的利益。
资产证券化既是一种金融产品创新，更是一种融资体制的创新。
从微观上讲，资产证券化为不同的参与主体带来了不同的收益：
作为原始权益人的企业和银行可以获得了新的融资来源，节约了成本，获得了表外收益和新的风险管理手段；而作为中介的投资银行、会计师事务所、律师事务所、信托机构等则获得了服务收入；而从宏观的角度来看，资产证券化有助于提高融资体制的完备性，改善金融结构、促进金融发展，提高金融安全。
总体来说，资产证券化具有宏观和微观效率。
对资产证券化的金融效率进行理论研究，充分认识资产证券化的效率创造过程，是实施资产证券化本土化的重要前提。
第三节资产证券化与相近概念的区分
一。
资产证券化和传统融资方式的区别：
贷款和证券的区别：
贷款在法律上是指商主体与银行之间的债权债务关系的客体。
证券则含义较广，根据我国证券法的第二条规定，证券法上的证券是指股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券。
从经济学的角度而言，贷款中的融资双方之间存在一种秘密非公开的协议，而证券发行人与投资者之间没有默认契约，二者是通过证
券承销商作为中介来予以连接。
资产证券化与传统融资的区别：
资产证券化，区别于传统融资的地方是其特定的资信基础和其特定的制度安排，是一种不同于传统的融资体制，主要表现在三个方面：
第一，资产证券化打通了传统的中介信用和市场信用之间的通道；传统融资是间接融资，需要通过银行作为媒介。
而资产证券化是一种直接融资；
第二，是对传统信用基础的革命，完成了整体信用基础向资产信用基础的转化。
传统融资需要投资者考虑的是企业的整体信用和运营，而资产证券化融资中，投资者只需要考虑证券化的资产的质量即可，不需要考虑企业的经营状况；
第三，资产证券化证券的债务人不是一个确指的主体，更不是发行人，而是众多的住房抵押贷款的借款人；而国债的债务人是国家，企业债券的债务人是企业，即这两种债券均有具体的债务人，是特指的而且一般只有一个，就是证券发行人。
资产证券化与“债转股”的区别：
第一，资产证券化的目的是盘活银行的资产，增强其资产的流动性和抗风险能力；而“债转股”的主要目的有二个：
其一是帮助国有大中型企业扭亏为盈，并帮助他们建立起现代企业制度；其二是帮助国有商业银行剥离不良资产，有利于银行降低资产负债率，吸引多元化的投资者，有助于商业银行建立起科学的管理体制。
第二，“债转股”是金融资产管理公司先对商业银行的不良资产进行收购，然后再进行证券化处理。
其资金来源是国家财政拨款，其发行人是金融资产管理公司。
而资产证券化的发起人则是商业银行，其发行主体为投资公司或其他类型的公司，该公司主要是购买银行的证券化资产，负责催收资产到期的收益。
该公司完全独立于发起人，不受发起人是否破产的影响。
第三，“债转股”是阶段性的工作，一旦银行的不良资产处理完毕，债转股工作便告结束，金融资产管理公司也就随着解散，因此金融资产管理公司持股具有阶段性的特征。
而资产证券化则作为一项新的金融工具，具有广泛性和一般性的特征。
二。
资产证券化常用概念的涵义
真实出售
真实出售是经济学上的概念是指在资产转移过程中，卖方将资产的所有权益与风险，即资产的权利义务全部转让给买方，卖方将对资产不再享有权利也不负担义务，买方作为资产的新的所有人，将独立享有权利和承担义务。
从法律的角度而言，就是指资产所有权的转移，即合同法律制度中的债权转让。
所谓债权转让是指不改变债的内容，由债权人与第三人协议将其债权转让给第三人的双方法律行为。
在证券化资产转让的过程中，债权人为发起人，第三人为受让人。
巴塞尔银行监管委员会认为存在以下三种情况之一，银行就不能断定此笔贷款是真实出售，银行仍要为这笔贷款提供资本支持：
回购或交换任何资产；任何使已出售资产的损失保留在或回到出售方银行的法律追索权；支付已出售资产本息的任何责任，另外如果出售方银行拥有证券化的SPV的所有权或者管理控制权，或者将该特设机构作为一家附属机构并入其财务报表，那么银行是否实现了真实出售是值得怀疑的。
在法律上，资产合同的出售转让有三种类别：
更新：
由原债权人与债务人终止双方的权利义务关系，再由新的债权人与债务人签订一份新合同，以替代原来的合同。
更新是一种严格有效的资产转移方式，证券化如果采用此种方式，不存在法律障碍。
但是，由于SPV需要和原始债务人重新签订合同，手续繁琐，也费时费力。
所以只有在原始债务人的数目很少时，才具有经济可行性。
但是，住房抵押贷款的债务人数量庞大，故此种方式不可行；
转让：
无须更改、终止原合同，原债权人把合同上的权利义务转让给新的债权人。
但要求不属于法律所禁止转让的合同，根据合同转让与债务人发生关系的不同，由三种原则：
自由主义原则，通知原则，债务人同意原则；
部分参与，实际上就是担保贷款。
在证券化中表现为表内融资的方式：
SPV与资产债务人不建立合同关系，发起人和原始债务人的基础合同继续有效，资产不必从发起人转移到SPV，SPV先向投资者发行抵押担保债券，然后将筹集到的资金转贷给发起人，其转贷金额等于资产组合价值。
投资者向SPV的贷款和SPV向发起人的贷款都负有追索权，SPV偿还贷款的资金来源于资产组合产生的收入。
这一资产转移方式在我国不存在法律上的障碍，但是部分参与不是真实销售，没有实现破产隔离，也没有实现表外融资，不是真正意义上的证券化。
第二章国外资产证券化的法律监管及其对中国的启示
第一节美国证券化的法律规定
目前，住房抵押贷款证券化最大的市场在美国，美国住房抵押贷款证券占美国信用市场相当大的份额，数额已经超过了美国国债。
美国住房贷款证券化主要的特点是：
有
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