工程维护部手册使用.docx

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工程维护部手册使用

工程维护部工作手册

文件编号：

ZY/PXGC2010-01-01

编制：

刘文君

审核：

罗波

批准：

王伟

版次：

A/O

受控状态：

第一章工程部组织机构和岗位职责…………………………………第5页

第二章工程维护部技术员内部管理…………………………………第13页

第三章工程管理制度…………………………………………………第17页

第四章工程前期介入标准作业规程…………………………………第26页

第五章接管验收标准作业规程………………………………………第36页

第六章装饰装修施工管理标准作业规程……………………………第52页

第七章渗漏处理标准作业规程………………………………………第60页

第八章土建维修操作标准作业规程…………………………………第62页

第九章室内维修操作标准作业规程…………………………………第66页

第十章共用设施巡检制度……………………………………………第69页

第十一章设备颜色管理规定……………………………………………第72页

第十二章设施设备分类和编码规定……………………………………第73页

第十三章工程档案管理标准作业规程…………………………………第75页

第十四章工程维护部员工工作监控标准作业规程……………………第78页

第十五章水泵房管理制度………………………………………………第80页

第十六章给排水设备操作规程…………………………………………第82页第十七章给排水系统维护保养规程……………………………………第86页

第十八章二次供水卫生制度……………………………………………第88页

第十九章配电房安全管理制度…………………………………………第90页

第二十章低压配电管家柜维修保养规程………………………………第91页

第二十一章干式变压器维护保养规程……………………………………第93页

第二十二章高压倒闸操作规程……………………………………………第95页

第二十三章柴油发电机房管理制度………………………………………第97页

第二十四章柴油发电机运行操作规程……………………………………第98页

第二十五章柴油发电机保养规程…………………………………………第100页

第二十六章电梯安全操作规程……………………………………………第102页

第二十七章电梯困人救援规程……………………………………………第104页

第二十八章电梯维修保养规程……………………………………………第106页

第二十九章电梯运行管理制度……………………………………………第109页

第三十章电梯机房管理制度……………………………………………第111页

第三十一章停车场管理系统维护保养规程………………………………第112页

第三十二章对讲门禁系统维护保养规程…………………………………第113页

第三十三章防盗监控系统维护保养规程…………………………………第118页

第三十四章巡更系统维护保养规程………………………………………第120页

第三十五章火灾报警管家系统维护保养规程……………………………第121页

第三十六章消火栓、喷淋系统维护保养规程……………………………第122页

第三十七章防火卷闸门系统保养规程……………………………………第124页

第三十八章风机运行及维护保养制度……………………………………第125页

第三十九章消防系统检查保养标准作业规程……………………………第127页

第四十章中央空调运行操作规程………………………………………第130页

第四十一章中央空调设备维护保养规程…………………………………第133页

第四十二章空调机房管理规定……………………………………………第137页

第四十三章（燃气）热水器系统操作规程………………………………第138页

第四十四章（燃气）热水器系统维护保养规程…………………………第139页

第四十五章监视和测量装置管家标准作业规程…………………………第140页

第四十六章监视和测量装置管理规定……………………………………第142页

第四十七章监视和测量装置自检规定……………………………………第143页

第四十八章防避雷设施管理标准作业规程………………………………第145页

第四十九章设施设备应急处理程序………………………………………第146页

第五十章化学危险品管理制度…………………………………………第150页

第五十一章噪声管家管理办法……………………………………………第153页

第五十二章水污染事故应急措施…………………………………………第155页

第五十三章主供水管爆管应急处理流程…………………………………第156页

第五十四章发电机房发生火灾的应急处理流程…………………………第158页

第五十五章水泵房水浸应急处理流程……………………………………第159页

第五十六章停电预案………………………………………………………第160页

第五十七章停水预案………………………………………………………第162页

第五十八章中央空调氟利昂泄漏处理流程………………………………第163页

第五十九章化粪池泄漏的应急处理………………………………………第164页

第六十章电梯发生火灾的应急处理流程………………………………第165页

第六十一章电梯进水后的应急处理………………………………………第166页

第六十二章设施设备完好率、维修及时率、返修率统计规则…………第167页

第六十三章房屋完好率统计规则…………………………………………第169页第六十三章设第六十四章设施、设备（房）钥匙管理规定

工程维护部组织机构和岗位职责

1.0工程维护部组织机构图

工程主管

维修班长

维修工

电梯工

强、弱电工

2.0工程维护部工作职责

2.1工程维护部员工负责新建小区工程前期介入及接管验收工作。

2.2负责客户装修方案的审批及技术监督工作。

2.3负责物业管理区域内供配电系统、给排水系统、电梯、消防监控系统、备用发电机组等设备设施的维修管理。

2.4负责联系相关维保单位对设备设施的维护保养并做好配合及监督工作。

2.5定期对供配电系统、备用发电机组、给排水系统、电梯、消防监控系统、防盗报警系统等设备进行维修、保养和故障检修，使之随时处于安全完好状态。

2.6按本部门工作手册规定和有关服务标准建立健全设备设施管理档案，保证运行、维修记录齐全。

2.7负责本部门员工的培训、绩效考核等内部管理工作，不断提高业务水平。

3.0工程维护部主管岗位职责

3.1工程维护部主管是在管理处领导下，负责工程维护部的组织管理工作，并负责组织落实工作维修项目，检查各专业人员按岗位规程和操作规程；

3.2检查重点部位的重点设备运作情况，技能状况，发现事故隐患立即采取措施，保证设备经常处于良好的技术状态；

3.3审阅运行记录监管所有工程人员的维修保养工作，对员工进行绩效评估；

3.4汇总有关工程和设备管理的各方信息，及时协调各专业之间的关系，必要时可以协调各不同专业间的技术力量，集中解决重要的工程或设备问题；

3.5建立设备管理的信息档案，及时检查各设备运行的报表数，定期上报；

3.6负责根据能耗和费用开支统计数作出分析报告，提出节能建议，报告公司领导批示实施；

3.7配合组织新接项目的接管验收；

3.8负责审批员工请假申请单，检查员工出勤情况，管理员工纪律；

3.9对因零件损坏造成不能按时完成任务的维修项目，实施跟踪管理，监督检查工作进度；

3.10负责业主装修方案的审核并按装修标准监督检查装修施工情况，发现问题及时解决；

3.11编制、调整、更新年度预防性设备检修保养计划，并组织实施；

3.12审定设备年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施；

3.13完成领导交办的其他工作。

4.0维修班长岗位职责

4.1在工程维护部主管的领导下，对维修班进行科学有效的务实性管理；

4.2掌握小区房屋的分布情况、结构类型，设备设施的分布、地上及地下各种管道走向、分布和起止点；

4.3组织维修工对住宅区内物业进行维修、养护和改造，确保住宅区内楼宇及各种设备、设施处于良好状态：

4.4组织人力、物力，保质完成业主提出的维修要求，为住户提供良好的修缮服务；

4.5配合工程维护部主管编制住宅区内楼宇及各种配套设施、设备的养护、检修计划和材料采购计划，并安排实施；

4.6配合组织收集、编制物业的各种技术资料、图纸；

4.7配合组织新接项目的接管验收；

4.8配合拟定设施设备维护、管理运作和各种规章制度，并监督执行；

4.9组织员工定期开展思想教育和业务知识学习，不断提高员工思想和技术水平，并定时向工程维护部主管汇报；

4.10完成领导交办的其它任务。

5.0维修工岗位职责

5.1执行作业指导书和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员；

5.2按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录；

5.3定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁；

5.4严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；

5.5发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好；

5.6定期对设施设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；

5.7负责配合管理处和本部门计量器具的检定工作；

5.8完成领导交办的其它任务。

6.0强电工岗位职责

6.1严格遵守公司各项规章制度。

努力学习技术，熟练掌握供电方式状态，线路走向及高、低压配电室的设备原理，技术性能；

6.2认真做好配电室设备的检查、保养工作，确保设备安全、正常运行，并负责园区内照明、水景的正常开放及泵房、会所空调设备的运行管理；

6.3坚守岗位，定期巡视供电设备，密切监视变压器及各屏上开关、仪表、信号指示的工作状态，按时正确抄录各项数据，认真填写运行记录，严禁擅自离岗、脱岗；

6.4班前及当班时严禁饮酒，未经允许，严禁将非工作人员带入配电室：

6.5严禁将食品带入配电室，做好防小动物进入配电室的工作，确保设备的安全；

6.6对各住户的维修投诉电话要及时登记，并及时通知维修班长安排维修；

6.7发生事故时，值班人员要保持冷静，按操作规程及时处理，若遇不能排除的故障，应立即报告班长或部门主管，以便及时安排人员处理，并做好记录；

6.8当班时应认真做好配电室的清洁卫生；

6.9当班时严格执行外来人员登记制度，交班时必须严格遵守交接班制度；

6.10完成领导交办的其它任务。

7.0电梯工岗位职责

7.1定时对电梯及电梯机房进行巡视检查，做好日常机房清洁保养，认真填写巡视记录；

7.2掌握电梯的基本原理，能看懂电梯的原理图，熟悉电梯内部构造，积极配合电梯维保公司做好电梯维修保养工作搞好电梯的年检年审工作；

7.3维修保养电梯时在一楼轿门处挂停用牌，严禁违章操作保障人员检修安全；

7.4电梯在运行中发生停机故障，要10分钟迅速赶到现场，严格按照电梯救援规程全力以赴抢救人员，维修设备。

将对业主的影响减到最低；

7.5监督检查电梯分承包方的维修保养工作认真填写《电梯维保监督记录表》，收集电梯分包方的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》，定期交内勤归档；

7.6工作中认真负责，精益求精，努力提高维修保养水平，确保所管设备正常运转。

如发现电梯运行过程中的异常现象，及时查明原因，报上级尽快解决；

7.7维修电梯应节能省耗不浪费材料，努力降低维修成本，业主投诉立即处理，重大问题要迅速向上级汇报；

7.8完成领导交办的其它任务。

8.0弱工岗位职责

8.1负责小区可视对讲系统、门禁监控系统、消防系统、交通管理系统及信息通讯系统等设备的维修保养工作；

8.2熟悉小区智能化系统的分布和各设备设施的技术性能,不断完善智能化系统,提高服务质量；

8.3定期巡视检查所辖的设备。

做好日常维护及保养工作，认真填写维护、运行、保养记录；

8.4严格遵守劳动纪律，服从工作安排及调度；

8.5严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；

8.6发生突发情况时，应迅速赶往现场及时采取应急措施，保证设备设施的正常完好；

8.7完成领导交办的其它任务。

9.0装修管理员岗位职责

9.1岗位职责：

9.1.1负责装修过程及一般违章装修的处理。

9.1.2、负责依照规程实施装修施工检查、验收工作。

9.1.3、负责核收装修管理费用。

9..4、负责装修施工人员管理。

9.1.5、负责装修施工中的水电管理。

9.1.6、负责装修垃圾的清运工作。

9.2程序要点

9.2.1、装修的申请与审批。

住户需提前7日向物业客户服务部提出装修申请（租户必须持业主委托书）：

a）申请时如实填写《装修申请表》各款内容，并附装修设计图纸，室内装修说明书；

b）如果住户自请施工队，尚须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装修项目少或简单的除外）；

c）装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。

9.3.1审核与审批。

a）物业客户服务部接到装修申请当日，依据《管理公约》中“装修管理规定”的相关条款，按“唱诺制”要求，就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修施工队在《装修施工承诺表》中打“ν”承诺。

对住户未完全承诺的，物业客户服务部应耐心向住户解释，直至住户完全承诺不出现违章装修。

对不肯承诺的住户，不得同意装修开工。

承诺后的《装修施工承诺表》由住户和物业客户服务部共同签字后一式两份，双方各保存一份。

b）不宜审批的情况：

_____涉及有拆改承重墙的；

_____涉及有消防隐患的；

_____涉及有破坏预埋管线的；

_____涉及有破坏外墙体立面的。

c）在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见。

d）装修申请获得批准后，住户带领装修施工队一同到物业客户服务部办理有关手续。

e）物业客户服务部将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》复印一份附在《装修申请表》后。

9.3.2、将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。

9.3.3、将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。

9.3.4、要求住户签署《装修安全责任书》，并将之附在《装修申请表》后。

9.3.5、住户和施工队一同到财务部按装修管理规定交纳相关费用。

9.3.6、住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费。

9.3.7、施工队应交纳一定数额的电梯材料运费和施工人员证件工本费。

a）物业客户服务部在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知维修事务部开通住户水电，并告诉住户可进场装修。

9.4.0施工期间的管理。

9.4.1、按《楼宇巡查标准作业规程》每日巡查装修施工情况。

9.4.2、负责监控施工队土建、水电装修是否违章。

工程维护部技术员内部管理

1.0目的

规范工程维护部技术员的内部管理，提高工程维护部技术员的素质。

2.0适用范围

适用于中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司各管理处。

3.0职责

3.1管理处主任负责工程维护部技术员内部管理的全面监控和指导。

3.2工程维护部主管负责工程维护部技术员的内部管理的检查、考核；负责本班组日常内部管理的监督和落实。

3.3工程维护部技术员负责日常内部管理的具体操作。

4.0程序

4.1工程维护部技术员素质要求

4.1.1身体素质要求：

无身体缺陷，身体健康，经医生鉴定无妨碍工作的疾病和缺陷。

4.1.2思想素质要求：

接受公司理念，爱岗敬业并具有良好的职业道德修养。

有高度的责任感、守时、以礼待人，乐于助人、服从上级安排，工作井井有条，做事可靠，不接受贿赂，工作时间不处理私人事务。

4.1.3业务素质要求：

熟悉行业操作规范，并经当地主管部门考试合格，掌握岗位操作规程，安全的使用或维修水，电，气设备设施。

熟练掌握物业管理法律常识，能够以法律手段规避责任事故；具有独立思考、明辨是非、正确、协调处理各类突发事件的应变能力。

4.2维修岗位礼仪规范

4.2.1言谈、举止

a）谈话自然、用语文明。

工程维护部技术员无论在任何场合的谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然。

交谈开始，要创造理想的气氛，语气柔和，平等相待，神情专注，正视对方。

不要虚情假意，言不由衷，装腔作势，夸夸其谈。

另外，需要回避和保密的问题应委婉拒绝。

b）坐姿大方、站姿端庄。

坐时不要垂肩、摇腿、跷脚、身体不要歪斜，倚靠，更不能伸懒腰，打呵欠，挖鼻孔。

要上身挺直，两眼平视前方，显得精神饱满；站立时，腰要直，肩要平，

要挺胸收腹，保持身体端正。

c）行走稳健。

行走时，要身体直立，两眼平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步履要轻捷，稳健。

在公开场合行走时，要遵守交通规则，步行时要走人行道，过马路时，要走人行横道，行人之间要礼让，与人交谈时要靠边站立，走路时，不要左顾右盼，东张西望，着工作服行走时，不要边走边吃东西、吸烟、或将手插在裤兜内。

上下单车应跨右腿从后上下，保持直线前进、中速行驶，遇到公司或管理处领导陪同客人参观或遇顾客询问需要解答时，应下车停稳车辆后进行解答。

4.2.2仪容、仪表

a）发型：

工程维护部技术员不准留大包头、大鬓角，不准留胡须。

不得烫发。

头发要勤梳理，胡须要刮干净，指甲要经常修剪，内外衣服要保持清洁。

不要随地吐痰。

b）服饰：

着工作服时，不准围围巾，不准戴异色手套、不准戴耳环、项链、戒指等饰品。

c）佩戴：

工程维护部技术员不允许随便佩戴证章，着工作服时，可以佩戴公司统一颁发的证章、奖章，不得佩戴其他徽章，统一佩戴时，必须戴在上衣的左上方。

d）着装：

工程维护部技术员上班时必须严格按照着装规定统一着工作服。

（1）规范：

上班时着工作服是公司规定的最基本要求。

工程维护部技术员不能私自改制工作服，不能在工作服外面套便服。

（2）配套：

按照规定，上衣、下装必须配套穿着，不得将不同场合、季节穿着随意混穿。

（3）整洁：

不得挽袖、卷裤腿、披衣、敞怀。

通常着制式皮鞋（黑色），不得穿高跟鞋和异色鞋。

4.3装备管理及使用

4.3.1对讲机的管理与使用

a）未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用。

b）使用音量调节旋钮外，其它一律不得拧动。

c）不用对讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题。

d）爱惜使用保持清洁，避免雨淋或高处摔落。

e）随身携带，谨防遗失。

4.3.2工（机）具应正确使用工具，妥善保管。

天气恶劣（如大风、暴雨）、高空作业、施工现场等可能导致人员伤害的情况下须戴安全帽。

4.4内务管理

4.4.1维修部须制订维修工具的管理维护办法，并确实落实责任人，按照工具使用要求定期检修。

4.4.2对维修工具有保管清单，保管现状良好。

专用工具、安全用品放置在指定位置。

4.4.3设备房或操作间内工机具、材料、物资等应分门别类摆放，并做好标识，报废材料应每月交仓管员统一处理。

4.4.4材料、物资合理领用，对多余材料应及时归库，严禁私自挪用，对可回收材料应以旧换新领取。

4.4.5设备房或操作间各质量表格记录应摆放整齐，不得缺损。

4.4.6集体住宿房间保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。

4.5值班管理

4.5.1值班技术员调换班必须得到部门主管同意，并及时知会管家服务中心。

4.5.2值班技术员在值班期间，须对小区的公共区域及所有设备房巡检，如实记录设备运行数据，发现问题应及时解决，不能排除的故障应及时与管家服务中心联系并做好记录。

4.5.3接到管家服务中心的维修需求时，携带好所需的工具，材料等，在规定的时限内处理。

4.5.4对维修过程中无法处理的工程问题须向管家服务中心汇报，联系相关单位进行维修，并将信息及时反馈给顾客。

4.5.5在值班过程中如遇突发事件或重大设备设施故障，必须立即赶赴现场处理，同时与管家服务中心联系并向工程维护部主管汇报，按相应作业指导书中流程处理并作好记录。

4.5.6值班人员在值班期间，不得外出和会客，不得让亲戚朋友在值班室内留宿。

4.5.7值班人员必须爱护值班室的所有设施设备，如有人为损坏的应照价赔偿。

4.6例会

4.6.1工程维护部主管每周须安排一次例会以保证维修部的正常沟通，具体时间可根据实际情况决定，并保存会议记录。

4.6.2例会的内容通常为：

总结本周工作成绩和不足；提出整改的措施；收集本周内各岗位的意见和建议；计划下周工作。

4.7请销假

4.7.1工程维护部技术员无特殊情况不得随意请假，急需请假时须按级请假按时销假。

4.7.2工程维护部技术员请假时工程维护部主管须保证管理处有足够的处置突发事件的维修人员。

4.8质量记录管理

4.8.1各岗位配备的登记本、表格等质量记录任何人不得随意撕毁、乱写乱画，不得交给无关人员查看。

4.8.2工程维护部主管每周对现场质量记录进行全面检查，并作好检查登记。

每月收集、审核质量记录并交管理处存档。

5.0相关文件

6.0相关记录

工程维护部管理制度

1.0目的

明确设施设备维护人员应遵循的工作制度。

2.0适用范围

适用于中铁瑞城物业管理有限公司郫县分公司对各项目的维护人员日常工作指导。

3.0职责

3.1（管理处）工程维护部主管负责相关文件的制定，对维修操作人员进行现场抽查、指导；

3.2维修班长负责对维修工作制度进行贯彻、督促检查；

3.3维护人员负责工程设备管理制度的执行。

4.0程序

4.1维修班工作制度

4.1.1认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程维护部主管；

4.1.2认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程维护部主管；

4.1.3在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满；

4.1.4遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后5分钟内赶到现场进行处理，无法立即处理者，须立即报告工程维护部主管；

4.1.5在办公区等地维修时，不得高声喧哗；

4.1.6在接到管理处下发《报事单》、《派工单》或通知后，应立即前往处理；

4.1.7爱护工具及设备，服从班长调度；

4.1.8严格执行各种规章制度及设备运行操作管理规程；

4.1.9每日早上如有昨日未完成之工作，相关工作人员应先完成，其余人员应负责打扫自己所管理的设备房内的清洁卫生，并对设备进行维修保养，工作中随时听从主管的安排；

4.1.10按照《设备维修保养计划》进行设备维修、保养；

4.1.12按期完成管理处安排的工作任务。

4.2维修班交接班制度

4.2.1按规定着装，提前15分钟到达交接班现场；

4.2.2接班人员必须按规定时间到班，未经履行完交接手续前，交班人员不得离岗；

4.2.3严格执行作息制度，按时交接班；

4.2.4严格执行配电室值班制度、交接班制度与各项工作制度；

4.2.5接班人员应主动询问交班人员上班情况及核查值班记录；

4.2.6交接班时如发生事故未办理交班手续前，仍由交班人员处理，接班人在交班班长领导下协助处理；

4.2.7班后应立即巡视一遍各值班点，并签署巡查意见；

4.2.8交接班内容包括：

a）异常运行和设备缺陷事故处理情况；

b）仪器、仪表、登记表、工具、材料、备件情况；

c）未完成工作或需移交工作情况；

d）交接班时必须严肃认真，接班人要进行全面检查核实。

4.3材料管理制度

4.3.1为确保工程工作的顺利开展，提高工作效率，节能降耗，特制定本制度：

4.3.2维修所有工具材料的发放都由工程部领班负责。

4.3.3