房地产企业销售收入核算.docx
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房地产企业销售收入核算
房地产企业销售物业的核算
第一节销售收款的核算
房地产行业与其他行业最大的区别在于预售制的存在。
一般行业都是在交付产品的同时收取销售款，而房地产企业的销售收款是在产品建造过程中实现的，这是房地产企业与其他行业企业最大的不同。
这就产生了一个问题，即销售收款与销售收入并不在一个时点，销售收款在前，而销售收入在后。
因此，对于房地产企业来讲，销售收款的核算与销售收入的核算是两个不同的概念，核算的方法也各不相同。
房地产企业的销售收款包括以下内容：
会员费及诚意金；
销售定金；
预售款。
一、会员费及诚意金的核算
（一）会员费及诚意金的概念
会员费、诚意金是在签订“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。
按照国家关于商品房预售的有关规定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府行政主管部门核发的商品房预售许可证以后才能够与客户签订，也就是说，房地产企业收取的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。
这部分款项因为没有预售证的支撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。
（二）会员费及诚意金的账务处理
由于会员费及诚意金的非约束性，不能将其作为预收款项处理，而应作为企业的应付款处理。
会员费、诚意金在“其他应付款”科目下核算，房地产企业可根据实际情况设置明细科目进行辅助核算，以满足管理的需要。
该科目贷方核算收到的上述款项，借方核算退还的款项或转入“预收账款”等科目的款项。
【例6—1】中联房地产公司开发的项目，预计在2009年9月份能够取得商品房预售许可证，并计划于取得该证后马上开盘销售。
中联公司为了做好销售开盘前的准备，于2009年8月7日开始收取有购买意向客户的诚意金，诚意金为每套商品房2万元，当日共收取诚意金100万元。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：
银行存款1000000
贷：
其他应付款——诚意金1000000
中联公司于9月10日正式开盘销售，当日退还诚意金20万元，有部分诚意金客户签订了商品房认购协议，这部分客户原交付的40万元诚意金转为商品房销售定金。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：
其他应付款——诚意金600000
贷：
预收账款——销售定金400000
银行存款200000
（三）会员费及诚意金的管理
房地产企业在收取会员费及诚意金之前，必须以协议或其他方式明确退还时不计利息。
收取会员费及减意金时只能开具收款收据，不能开具商品房预售款发票和商品房销售结算发票。
退回会员费及诚意金时，房地产企业在退款业务操作过程中要审核是否符合协议约定，确认客户手中的会员卡、协议书、收款收据等是否已经收回。
二、销售定金的核算
（一）定金的概念
定金是在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还客户已经缴纳的定金。
（二）定金的账务处理
房地产企业收取的定金，是在企业已取得预售房许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，从实质上，它属于销售款的一部分。
因此，定金应视同收取购房款，在“预收账款”科目核算。
房地产企业收取销售定金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款——销售定金”科目。
房地产企业与客户正式签订商品房预售合同时，按转出销售定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“预收账款——销售款”科目，如果客户违反认购协议的规定，未能最终签订商品房预售合同，按不再退还的定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。
【例6—2】中联房地产公司于9月20日共收取销售定金50万元，按照双方认购协议的规定，9月30日，房地产企业与其中部分客户正式签订了商品房预售合同，这部分客户已交付的销售定金为30万元。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
（1）收取销售定金时。
借：
银行存款500000
贷：
预收账款——销售定金500000
（2）签订商品房预售合同时。
借：
预收账款——销售定金300000
贷：
预收账款——销售款300000
（三）销售定金的管理
房地产企业在收取定金之前，必须和客户签订商品房认购协议书，在协议中要明确约定超过一定期限后定金不予退还的条款。
收取定金时，视同收取购房款，开具票据（商品房预售款发票），但票据上要明确注明收取定金字样。
三、预售款的核算
（一）预售款的概念
预售款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，
属于预收性质的款项。
而相对应的，销售款是指房地产企业在所售房屋已经竣工后收取的商品房销售款。
这里所说的预售款和销售款均包括银行发放的按揭贷款。
对所售房屋未竣工前收取的预售款，房地产企业应开具商品房预售款发票。
对在竣工后收取的销售款，房地产企业应开具商品房销售结算发票。
（二）预售款的账务处理
虽然预售款和销售款收取的时间不同，但所有房屋销售款项，包括预售款和销售款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以保证销售过程收入数据的完整。
“预收账款”科目核算按销售合同约定应收取的售房款，销售过程中收取的其他款项，不管是什么性质以及税收如何处理，都不在此科目下核算。
该科目按照不同的项目、分期、业态、楼栋、房号等设置核算项目。
该科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包括银行发放的按揭贷款。
借方核算结转的销售收入。
销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。
房地产企业在进行账务处理时，要注意相关资料的完整性，包括银行进账单、POS机小票、发票记账联、各种与交款方式相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。
【例6—3】中联房地产公司9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取客房预售款800万元。
该项目于2009年12月份竣工。
中联公司当月结转收入5000万元。
中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
（1）销售定金转入时。
借：
预收账款——销售定金300000
贷：
预收账款——销售款300000
（2）收取预售款时。
借：
银行存款8000000
贷：
预收账款——销售款8000000
（3）竣工入住时。
借：
预收账款50000000
贷：
主营业务收入50000000
（三）预售款的管理
房地产企业在对预售款进行管理时，应重点做到以下几点：
在收取房款前，必须签订商品房销售（预售）合同，不能收取无合同房款。
设立“销售台账”，在签订合同和收取房款等环节详细登记相关房源信息、客户信息和交款过程信息。
四、销售更名、销售退房、销售换房的核算
房地产企业在销售过程中，可能会存在销售更名、销售退房、销售换房等业务，这部分业务的会计处理也是房地产企业销售核算的重要内容之一。
（一）销售更名的核算
1．销售更名的概念
销售更名是指在商品房预售阶段，原购买人将所购买的商品房转让给新的购买人的行为。
这里需要说明的是，只有在商品房预售阶段才存在销售更名的问题，因为预售阶段商品房还未竣工交付，也就是我们通常所说的期房，对房地产企业来讲，还未确认为销售收入，因此，可以进行销售更名的操作。
如果商品房已经交付，就不能采用更名的方式，而应该进行商品房转让，原购买人与新购买人之间进行转让，与房地产企业是不相关的。
2．销售更名的账务处理
按照规定房地产企业应收取更名费的，应按收到的更名费，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“营业外收入”科目。
同时，发生销售更名时，应单独编制会计分录反映，按已交房款，在“预收账款”科目贷方作相反登记，直接从原客户“预收账款”科目贷方红字转入新客户“预收账款”科目贷方。
摘要注明“×××更名为×××”字样。
3．销售更名的管理
在商品房销售（预售）合同备案之后，原则上不能办理销售更名，确需办理的，必须在政府相关部门更名手续办妥之后才能办理。
房屋交付人住后不能办理更名手续。
如果更名时按揭贷款已经发放，必须在按揭事项处理完毕后办理更名手续。
（二）销售退房的核算
1．销售退房的概念
销售退房和销售更名一样，只是局限于商品房预售阶段的业务。
商品房已经竣工并交付给购房人后发生的退房业务不属于这里所说的销售退房。
2．退房的账务处理
购房者在商品房预售阶段发生退房时，按购房者原交付的房款金额，登记“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。
3．退房的管理
在办理销售退房业务时，应认真审核房号、姓名、面积、实收房款等信息是否与账面记载一致，审核按协议或合同约定是否应当收取违约金等。
销售合同已经备案的，必须完成撤销备案手续方可办理退房手续。
实际退房款时，应将客户手中的合同、协议、发票等全部收回。
（三）销售换房的核算
1．销售换房的概念
销售换房是指在商品房预售阶段发生的，购买人将其原购买的商品房更换为新的商品房，并相应结算销售差价的行为。
如果购买人所购商品房已经竣工交付，所发生的销售换房就成为购买人的行为，属于先退房，再从房地产企业买房的行为。
这里讲的销售换房，仅指商品房预售阶段的销售换房行为。
2．销售换房的账务处理
账务处理时不走退房程序，直接从原房源“预收账款”科目贷方红字转入新房源“预收账款”科目贷方。
3．销售换房的管理
销售换房业务发生时必须按新房源开具发票，并收回原开具的发票。
同时，房地产企业销售部门及财务部门要及时调整房屋销售台账，保持销售信息的准确性和统一性。
销售合同已经备案的，必须在撤销备案手续后办理换房业务。
如果按揭贷款已经发放，必须在按揭贷款处理完后才能办理换房手续。
五、销售收款的管理
（一）销售台账管理
为加强销售过程管理，弥补账务处理信息记载的不足，完善销售过程数据资料，确保销售业务信息处理准确，房地产企业财务部门应设立销售台账，全面登记房源信息、成交客户信息、合同信息、收付款过程信息和按揭贷款信息。
登记销售台账时，应关注取得信息的合规性和准确性，必须以完整有效、数据准确无误的信息登记和更新台账。
财务部门的销售台账每月至少要和销售部门全面核对一次，及时解决发现的问题，不断完善台账登记规则，确保相关信息记录准确、一致。
（二）销售现场管理
为保证销售收款的资金和票据安全，房地产企业应注意以下几点：
销售现场配专职人员负责发票和收款工作，并完善收款业务内部控制体系。
专职人员更换时，必须严格履行票据交接手续，详细登记票据交接信息。
房地产企业应该全力协调银行上门或住场收取房款，银行人员不在时，尽量采取通知客户刷卡交款或直接把现金存到公司指定账户的方式交款。
每次收款前，必须查看客户提供的认购协议书或商品房销售（预售）合同，出示已交款项票据，按照协议或合同约定及已交款情况重新审核计算应交款项金额。
收取客户直接存到公司账户款项进账单时，要取得公司财务部款项到账确认通知。
收取支票时，可以直接开具正式收款收据。
开出票据书写信息要全面、准确，且必须与合同内容保持一致。
第二节商品房销售收入的核算
一、商品房销售收入的核算
（一）收入确认的条件
按照《企业会计准则》关于收入确认条件的规定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
对于房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：
工程已经竣工并通过有关部门验收。
通过有关部门验收，是指取得政府有关部门发放的“竣工备案表”。
实际销售面积符合合同规定。
在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得面积测绘表，按实测面积计算房屋总价。
完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。
房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：
业主方正常来公司办理房屋交接手续：
填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。
如果业主已签房屋交接单但因各种原因不去领取钥匙，必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”，否则不确认该项销售的收入。
业主没来办理房屋手续：
按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。
送达的标识：
采取报纸公告的，留存报纸原件；采用快递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；采用传真、电话等其他方式的，都要有相应的记录或回单。
履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。
一般情况下，客户交清全部房款后方可办理房屋交接手续，才能确认收入。
但对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后可以确认收入。
成本能够可靠地计量。
成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算但可以按确定的工程完工量准确预估。
（二）销售收入的账务处理
房地产企业符合商品房销售收入确认的条件时，应借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
在达到收入确认条件时，应将在收入结转之前收到的商品房销售款全部记入“预收账款”科目的贷方，在结转收入时，全部由“预收账款”科目转入“主营业务收入”科目，这样能够保证“预收账款”科目的完整性。
【例6—4】中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元。
2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：
借：
预收账款500000000
贷：
主营业务收入500000000
（三）销售发票的管理
房地产企业在进行销售收入的账务处理时，应注意销售发票的管理。
销售发票的处理原则如下：
原则上不管销售过程开具何种发票，销售结算发票统一在办理入住时换开，并收回已经开具票据，收回的票据附在相应结算发票存根后保管。
如已开票据丢失，须购房人出具声明，附身份证复印件，复印已入账的记账联，一并附在结算发票存根后。
当地税务机关要求登报遗失声明才予认可的，要取得登报声明。
发生销售更名、换房、退房等情况时，要结合当地情况对已开票据进行处理，原则是发票更改要符合发票管理的有关规定；要保留完整信息链，便于相关事项查询；作废的发票要附在原发票存根处保管；建立作废发票登记簿，详细登记发票作废情况。
结转销售收入凭证后附结算发票记账联。
视实际情况，如果发票数量过多，也可单独进行保管。
二、分期收款销售的核算
（一）分期收款销售的概念
分期收款销售是指房屋已经交付，房款尚未全部收回，按合同约定未收房款在未来一定时期内收回的销售方式。
（二）分期收款销售的账务处理
对于按合同约定分期付款的，应按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后可以确认收入。
账务处理分以下两种情况进行：
1．从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的账务处理
从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的，按照正常销售方式处理。
在房屋交付日，按未收款金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
【例6—5】中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元，尚有3000万元未取得回款，这部分款项均是按销售合同规定应在2009年12月份房屋交付后3年之内取得。
2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，会计分录如下：
（1）已回款结转收入时。
借：
预收账款500000000
贷：
主营业务收入500000000
（2）未收款结转收入时。
借：
应收账款30000000
贷：
主营业务收入30000000
2．从房屋交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理
从房屋交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，应当按照《企业会计准则第14号——收入》理解为“实质上具有融资性质”的收入。
按照准则要求，采用递延方式分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营活动产生的长期应收款，满足收入确认条件的，按应收的合同或协议价款，借记“长期应收款”科目，按应收的合同或协议价款的公允价值，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。
采用实际利率法按期计算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财务费用”科目。
房地产企业应收合同或协议价款的公允价值的确定方法为：
按合同价款未来现金流量现值确定，折现率采用同期银行贷款利率。
房地产企业确定利息收入采用的实际利率按同期银行贷款利率确定。
因此，房地产企业超过3年的分期收款的账务处理如下：
按应收的合同价款未来现金流量现值确定为当期的收入金额。
折现率采用同期银行贷款利率。
应收的合同价款和折现后的收入金额之间的差额，应当在合同期问内按照应收款项的摊余成本和同期银行贷款利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。
账务处理：
（1）确认销售收入时。
借：
长期应收款（合同价款）
贷：
主营业务收入（应收的合同价款未来现金流量现值）
未实现融资收益（差额）
（2）分期收取款项时。
借：
银行存款
贷：
长期应收款
（3）未实现融资收益摊销时。
借：
未实现融资收益
贷：
财务费用
【例6—6】中联房地产公司与客户与2006年9月10日签订了房屋销售合同，合同总价3000万元，付款条件为：
合同签订时付500万元，竣工交付时付500万元（竣工交付日为2007年12月10日），剩余款项2000万元在竣工交付日起5年内付清。
中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，账务处理如下：
合同约定价款为2000万元，分5期于期末平均收回，按同期银行贷款利率7．93％（5年期）折现计算收入额为l600．03万元，两者差额399．97万元按表中金额分期抵减财务费用。
具体见表6—1。
表6-1单位：
万元
未收本金
财务费用
分期收款
已收本金
日期
（1）＝上期
（1）－上期（4）
（2）＝
（1）×7.93％
（3）
（4）－（3）
（2）
销售日
1600.03
收款日1
1600.03
126.88
400
273.12
收款日2
1326.91
105.22
400
294.78
收款日3
1032.13
81.85
400
318.15
收款日4
713.98
56.62
400
343.38
收款日5
370.60
29.40
400
370.60
合计
399.97
2000
1600.03
（1）2007年12月10日确认销售收入时。
借：
长期应收款20000000
贷：
主营业务收入16000300
未实现融资收益3999700
（2）收款日1分期收取款项时。
借：
银行存款4000000
贷：
长期应收款4000000
（3）收款日1未实现融资收益摊销时。
借：
未实现融资收益1268800
贷：
财务费用1268800
不管采取上述何种方式，会计期末“长期应收款”科目应按相关规定计提坏账准备。
分期收款销售方式的税务处理不同于会计处理。
税务上按照合同约定的收款时间和金额（提前收到的按照实际收到的时间和金额确认）计算应纳营业税。
在企业所得税方面，财务上按照全额结转收入和成本，税务上按照实现的收入结转成本，因此需要进行纳税调整，把两者的差额确认为“递延所得税负债”。
三、面积差的核算
面积差是指房地产企业销售的商品房竣工交付时，实际销售面积与原签订销售合同时的预计销售面积之间存在的差异。
面积差的处理方式是房地产企业与客户在销售合同中重要的约定事项，一般情况下，其约定的处理方式有以下两种：
按实际销售面积结算价款，多退少补。
实际销售面积超出原预售面积的部分，由房地产企业负担，客户不需要补交房款。
根据不同的处理方式，关于面积差的账务处理如下：
房地产企业退还面积差涉及的房款，应按退还的金额，借记“预收账款”科目，贷记“银行存款”等科目。
房地产企业收到客房补交的面积差房款，应按收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。
竣工交付时，将其从“预收账款”科目转人“主营业务收入”科目。
如果面积差由房地产企业承担，房地产企业则不需要进行账务处理。
【例6—7】中联房地产公司于2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收取面积差200万元。
2009年12月份，中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：
（1）收到补交面积差房款时。
借：
银行存款2000000
贷：
预收账款2000000
（2）结转收入时。
借：
预收账款2000000
贷：
主营业务收入2000000
四、回迁房收入的核算
（一）回迁房的概念
回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。
回迁的新建房屋产权按经济适用房产权管理。
回迁房政策的一般规定如下：
拆除住宅房屋以产权调换形式偿还的，偿还的建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结合成新结算结构差价；
偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照评估的市场价格结算；
偿还建筑面积超过原建筑面积的部分属于安置标准内的，按市人民政府颁布的上年房屋建安造价结算；
超过安置标准的，按商品房价格结算。
（二）回迁房的账务处理
回迁房视回迁方式是否收取价款以及收取价款性质不同，采取不同的会计处理方式：
如果不收取价款，回迁房发生的支出作为土地成本计人拆迁补偿费用。
此种情况属于非货币性资产交换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。
收取价款的情况下，要根据合同约定具体判断收取的价款是补偿性的还是约定了一个较低销售价格（价格高于成本低于市场售价）分别处理：
（1）如果属于以较低价格销售的，按销售业务处理。
此情况因涉及大量的货币性资产，所以不属于非货币性资产交换，应按销售业务处理。
（2）如果属于补偿性的，回迁房发生的建造成本和其他相关支出（包括税金支出）作为土地成本计入拆迁补偿费用，收到的价款冲减上述成本支出。
此种情况因为只涉及少量的货币性资产，所以也属于非货币性资产交换，与不收取价款的账务处理基本相同。
通常情况，房地产企业建设回迁房是不收取价款的。
以下举例说明在不收取价款情况下，回迁房支出作为土地成本计入拆迁补偿费的账务处理过程。
【例6—8】中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。
另外，在本项目中，需要按照1：
1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150平方米）。
开发项目分两期进行建设。
一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。
2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。
假设一期房屋对外售价为3000元／平方米。
中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：
（1）支付货币性土地成
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