盘江镇公租房建设项目可行性实施报告.docx
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盘江镇公租房建设项目可行性实施报告
盘江镇公租房建设项目
第一章总论
1.1项目背景
盘江镇位于沾益县中部，盘江镇政府驻地距沾益县城24公里，地处南盘江的上游，属半山半坝区，平均海拨2065米，最高海拨（马鞍山顶峰）为2350米，最低海拨（松林村委会九龙山村）为1920米。
年平均温度14.2℃，年降雨量950毫米左右，全年无霜期250天。
总面积332.8平方千米，耕地面积5.59万亩，农村人口人均占有耕地0.89亩。
辖松林、施家屯、方城、迤堵、大树屯、遵花铺、十里铺、湖滨、兴源9个社区居民委员会和谭家营、河西、中村、大兴村、小后所、芹菜沟、吴家庄、荣兴、龙凤9个村民委员会，125个村（居）民小组，总人口75681。
是一个以农业为主，工业基础较好，经济较为发展的乡镇。
该区域处于交通枢纽的位置，宣天一级公路、松会线、贵昆铁路穿境而过，交通十分便利；花山水库、白浪水库位居上游，水资源丰富。
全镇种植蚕桑4.9万亩，蚕桑、劳务输出和非公经济产业已成为全镇人民增收致富的主要途径。
2010年实现工农业总产值22.6亿元，农村经济总收入为4.65亿元，人均经济总收入7703元，人均经济纯收入4104元，比上年增长10.2%，实现财政收入5092万元，比2009年增长13.8%。
经济发展迅速，有较为良好的经济基础和极大的经济发展潜力。
盘江镇自2006年原盘江乡和花山镇合并后，镇直属站（所）共有37个，在编人数147人，随着社会经济的快速发展，人员不断增加，原有公益性住房无法解决干部职工的住宿问题，严重影响了各方面工作的正常开展。
无法安居，不能乐业，为稳定干部职工思想，安心做好基层工作，妥善解决机关干部生活住宿的实际问题，盘江镇人民政府向沾益县住房和城乡建设局申请新建40套公租房，每套建筑面积36㎡。
1.2项目概况
1.2.1项目名称：
盘江镇保障性住房建设项目
1.2.1项目承办单位：
1.2.3项目主管部门：
1.2.4项目拟建地区、地点：
盘江镇人民政府大院北端
1.2.5建设规模
（1）总用地面积㎡
（2）总建筑面积㎡
1.2.6主要建设条件
（1）符合盘江镇区规划要求。
本项目拟在盘江镇政府所在地院进行建设，该片区已列入盘江镇总体规划纲要。
（2）场地选择合理，便于生活和工作。
（3）交通便利。
项目地块所处区位优越明显，交通方便，不但有利于项目建设中的建设材料、设备的运输，也为办公人员提供了出行便利。
（4）基础设施条件好。
项目所在区域公共基础设施完善，可加快项目建设进度，节省投资。
1.2.7项目投入总资金
1.2.8承担可行性研究工作的单位和法人代表：
曲靖市设计研究院有限责任公司法人代表沈先衡
1.2.9可研报告的主要依据
（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。
（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
1.2.10本项目的建设符合盘江镇总体规划要求，得到国家政策许可，适应盘江镇社会经济发展趋势，有利于改善政府公务人员的居住条件，满足现实公务人员对住宅楼的需求。
为达到预期效益，在项目实施过程中应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，严格控制项目质量和各项开发建设成本费用，在保证项目质量的同时降低成本。
1.3项目的可行性结论
本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，为稳定干部职工思想，更好的服务基层，妥善处理机关干部住宿的实际困难而立项建设的。
项目从实际需要出发，经多方考虑，协商研究最终通过建设决议。
建设地址充分考虑各方面的因素，在场地，土地、交通，工作便利等方面结合了盘江镇实际，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。
且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。
目前该项目筹集资金到位，选取地点适合。
该项目的建设是遵循国家相关法令，配合更进一步的站（所）机构改革的切实要求，从基层政府自身建设的现实需要出发而立项建设的。
第二章项目提出的理由和必要性
2.1项目提出的理由
按照2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要求，为切实改善盘江镇政府公职人员的居住条件，解决干部职工的实际困难，调动干部职工的主动性和积极性，解除他们的后顾之忧，也为将来政府机构的兴建扩容打下一定的基础，根据需要，拟在盘江镇建设40套公租房，解决政府机构公职人员的住宿问题。
由于历史的原因，盘江镇大部分干部、职工在盘江工作，但子女和配偶由于就学和工作的需要居住在沾益县城、曲靖市区，工作地没有居所，给工作生活带来不便。
近年来随着社会经济的发展，工作的客观需要，在册在编人员数量增加，原有住宿楼无法满足实际需要，部分干部职工每天在工作地和居住地之间来回跑，生活极为不便，给工作造成极大影响。
随着国家政令的出台，考虑到广大基层干部职工的切实需要，也为将来的基层政府体制建设打下良好基础，更好地为基层百姓服务，建设公共租赁房，不仅是职工现实所需，也是现在和未来社会经济发展的客观要求。
2.2项目建设的必要性
1）该项目建设符合国家政策的要求。
按照2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》要求，为解决目前基层干部职工的住宿问题，拟建设该项目。
2）该项目的建设是经济发展的客观现实需要。
随着盘江镇社会经济的快速发展，人员不断增加，原有公益性住房无法解决干部职工的住宿问题，严重影响了各方面工作的正常开展。
为稳定干部职工思想，安心做好基层工作，解决机关干部生活住宿的实际问题，特申请建设该项目。
该项目的建设，符合盘江区域经济发展的现实需要，能够协调整体国民经济的发展。
3）项目的建设符合未来社会发展的要求。
为保证将来的基层政府体制建设，更好地为基层百姓服务，建设公共租赁房，不仅是现实所需，也是未来社会经济发展的客观要求。
随着社会经济的快速发展，需要引进各种有才之士，国家出台的很多有益政策，让更多优秀人才服务基层，让他们安心从事农村工作，更好的为社会主义新农村建设出谋划策，吸引更多的有文化、有能力的人才进入基层工作，为建设社会主义新农村实现小康社会而奋斗。
盘江现有住房条件无法满足未来发展的客观要求，公租房的建设也是引进人才的实际需要。
4）该项目建设符合基层自身建设发展的需要
以人为本，留住人才，更好地调动基层人员的积极性和主动性，解决他们的后顾之忧，为当地人民提供优质服务，既是社会发展的一种必然，也是政府职能的一种完善。
维护职工队伍的稳定，有利于构建和谐社会，对促进当地经济的发展具有十分重要的意义。
第三章场址选择
3.1场址现状
项目拟建设在盘江镇人民政府大院北端，篮球场后面，建设地块东侧是镇政府办公大楼，西侧是机关食堂，南面是篮球场。
3.2建设规模与目标
1）建设经济技术指标（见图）
主要技术指标表
序号
规划项目
经济技术指标
备注
1
总用地面积
3568㎡
2
总建筑面积
3440㎡
3
容积率
1.05%
4
建筑密度
48.2%
5
绿化率
44%
6
总停车位
10辆
7
车位比
8
居住总户数
40户
3.3项目建设条件
3.3.1气象条件
曲靖地属亚热带季风气候，冬少严寒，夏无酷暑，四季如春，雨热同季干湿分明，年平均气温为14.50C，年平均降水量在1000毫米以上，相对湿度为74%，常年主导风向S18%。
3.3.2水文地质条件
基地建设场地内无活断层、滑移体、泥石流、岩溶洞穴、古河道、暗滨等危害建筑物安全的不良地质现象存在，地下水对基础无腐蚀性。
3.3.3地震烈度
抗震设防烈度可采用现行的《中国地震烈度区划图》规定的地震基本烈度。
据《中国地震烈度区划图》，本工程按7度设防设计。
3.3.4风荷载
根据《建筑结构荷载规范》GB50009—2001，基本风压值W0=0.28KN/m2。
3.3.5防洪与排水
建筑物、场地排水采用有组织自流排水，道路边及围墙边设雨水井，站内采用城市型道路排水、用暗管将雨水井、砂井相连至市政排水系统中去，并采用雨污分流方式排放。
3.3.6交通条件
项目用地交通路网发达，通达性好，拟建地块为平地，出行较为方便。
3·3.7公共设施条件
（1）供电
电源由110KV城市供电电网引至政府院内配电室，可以满足要求。
（2）供水
采用镇自来水系统供水，将消防水与生活水在系统上分开。
当地市政管网完善、水量充足、供水完全满足日常需求。
（3）通讯
自然环境良好，交通通信便捷，通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
第四章建设方案
4.1建筑设计指导思想
1）以人为本：
面向21世纪，针对经济水平的提高和生活方式的更新，努力创造富有特色的宜居景观风貌和高质量的生活居住环境。
提供宜居方便，功能齐全房屋。
2）可持续发展；建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用资源、节约资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。
既考虑近期建设，又兼顾长远发展。
3）生态环境保护：
在满足日照、采光和通风的基础上，注重环境影响，最大程度的保证居住者的身心健康．并根据实际情况，采用现代化科学技术手段，把生态、环保、节能思想贯穿到建筑与环境中。
4）科技进步的思想：
采用新技术、新产品、新工艺、新材料，全方位地依靠科技进步来推进规划、设计、施工水平的提高。
5）强调整体规划：
综合考虑现有条件和多种物质因素，注重外部空间的景观设计，统筹规划，有机结合，形成完整的统一整体，体现轻松宜居，安静舒适的生活办公一体化条件。
4.2项目总体规划原则
1、项目要贯彻以人为本的原则。
项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。
2、项目要贯彻高效、便捷的功能原则。
从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。
3、项目要贯彻可持续发展的原则。
项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。
4、项目要贯彻适用、经济、简洁的原则。
突出当地特色，和周围建筑物相协调。
力图实现质朴、实用。
4.3建设规模、建设原则和目标
项目占地平方米，总建筑面积平方米。
建设原则和目标：
项目由房地产开发有限公司建设，委托设计院精心划设计。
开发宗旨为把本项目建成为一个小规模、多功能、经济宜居、简约时尚的住宅楼房，高度体现项目人性化、现代化人居生活的先进规划设计理念和原则。
4.3.1项目区功能定位及结构设计：
项目为多层单元房，结构均采用底框砖混结构，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15，设计地震分级为第二组，框架的抗震等级为三级，抗震设防类别为丙类，结构安全等级为二级。
结构的设计使用年限为50年，根据工程地质勘察报告，基本采用预制钢管桩独立承台基础，建设场地土类别为Ⅱ类，地基基础设计等级为丙级。
项目定位为公租房住宅楼。
项目信息系统接入有线数字电视、宽带通信光缆，同时现有城市报刊、信息等物流能够到达本区域。
4.3.2总平面布局、单体、电、给排水、暖通、消防等设计
1）工程概况
该项目场地占地面积为平方米。
场地呈不规则的四边形形状。
设计总面积多平米。
住宅面积平方米，配套设施及公建平方米。
2）单体设计
项目为南北向布置，局部为东西向，均具有良好的景观视野，立面色彩浅灰色为基准。
低密度布局，使场区绿化用地面积更大，布局合理。
3）给排水设计
1、用水量标准为250L/人·天。
2、室内给水方式为下行上给式，热源采用集中太阳室外给水设计消防与生活给水系统分开设置能系统。
3、排水采用雨污分流，雨水管网设计重现期为3年。
4、在楼顶设水池，给水采用变频器加压给水方式。
4）电气设计
电气设计包括电气照明、动力配电、防雷与接地、电话、电视、计算机网络布线系统。
采用放射式供电，电表出户，统一安装楼门厅处，供电安全可靠。
弱电部分设计了常规的电话、电视系统、计算机宽带网系统。
采用干式变压器，声光控节能开关、变频器、防浪漏电保护器等，节约成本，提高电气安全保障。
电气设计本着安全、可靠、使用的原则，在设计中选用新型、节能的电器材料，提供安全，便捷的用电环境。
5）暖通方案
设计包括：
通风系统设计；消防系统设计。
以上设计方案均考虑了节能与环保的要求。
4.4建筑方案设计
建筑方案设计做到简明，经济，实用，方便工作、生活。
景观功能和使用功能有机结合，以人为本，体现人文因素，传统因素和现代元素相结合，并结合实际，和周围建筑物协调和谐。
4.5项目建设的组织与管理
1、项目领导小组的主要职能对项目建设过程中的所有关键与重大问题进行决策，监督下属各部门认真贯彻执行领导小组的各项决定与指示，同时委派下属各部门的主要负责人。
2、工程建设指挥部对项目建设的日常工作全面负责，关键与重大问题要及时向领导小组汇报请示，对领导小组的决定与指示要认真贯彻与执行，指挥部负有对工程部、综合部、财务部的领导与监督的职能。
4.6建设进度安排
本项目施工工期暂定为6个月。
按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下：
1）2011年5月内完成项目可行性研究报告的编制及报批；
2）2011年6月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构；
3）2011年6月内完成施工图纸、设备定货施工准备；
4）2011年9月内完成项目工程的土建施工；
5）2011年10月项目全部工程的竣工验收。
第五章节能节水措施及环保测评
5.1节能措施
项目建设应尽可能采用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用技术和管理技术，淘汰高耗能的材料与设施，可采用以下措施：
（1）新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；
（2）节能门窗的保温隔热和密闭技术；
（3）集中供热和热、电、冷联产联供技术；
（4）供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术与装置；
（5）太阳能、地热等可再生能源应用技术及设备；
（6）建筑照明节能技术与产品。
5.2节水措施
在项目建设与使用中可采取以下节水措施：
（1）采用节水型施工工艺和设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。
供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝浪费；
（2）日常用水，尽量的循环使用，有效节省水资源；
（3）卫生洁具采用节水型卫生洁具。
5.3节能减排
（1）室内给水方式为下行上给式，热源采用集中太阳室外给水设计消防与生活给水系统分开设置能系统。
（2）排水采用雨污分流，雨水管网设计重现期为3年。
5.4环境影响评价
1）依据的有关法律、法规、标准
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）
（3）《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）
（4）《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）
（5）《大气环境质量标准》（GB3095—96）Ⅱ级
（6）《地表水环境质量标准》（GHZB1-1999）Ⅲ类
（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）Ⅱ类
（8）《污水综合排放标准》（GB8987-96）Ⅱ级
（9）《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）
2）废物的产生概述
本项目废物主要是施工过程中和日常生活中所生产的废物：
（1）粉尘：
施工产生粉尘轻度污染，无有毒粉尘排放。
（2）日常生活产生的污水及垃圾。
（3）施工中机械产生的噪声。
3）环保治理措施
（1）在项目施工中采用湿式除尘法进行粉尘污染治理。
（2）各生活污水经化粪池处理后，排入截污干管中，经处理后的部分中水供绿化浇洒用水。
部分废水处理后达到国家污水综合排放标准，排至室外排水沟中。
（3）对于日常生活所产生的生活垃圾采取措施为：
生活垃圾统一堆放在专用垃圾收集点，通过市环卫部门统一回收或经灭菌后，作为林木种植有机肥料不致对环境造成影响。
（4）用噪声符合环保要求的施工机械，采用分时段施工，减少噪声对周围环境的影响。
4）环境影响评价
环境影响情况表表8-1
环境
因素
拟建工程考虑的典型事项
自
然
环
境
水
经建成的工程配套设施处理后的生活污水，排入当地排污系统
土地
本项目不会产生大量的液体和固体废物
空气
除建设期有短暂的扬尘污染外，使用期无空气污染
噪音
除建设期有短暂的噪音污染外，使用期无噪音污染
美
学
水
非临岸环境，不涉及水体景观破坏
土地
征用地块为已有规划用地，项目建设不会引起该区域地貌变化，不影响周边景观
空气
无烟雾排放，不会降低大气能见度
生物
非耕地和林地，不会破坏生态环境
人造景观
本建筑的设计造型力求与周边环境协调
社
会
环
境
个人环境利益
无影响
个人福利
不会给周边居民带来健康问题
社会相互影响
无征地拆迁问题，不会对现有居民的生活产生较大影响
集体福利
提供更好的环境
第六章劳动安全及消防
6.1劳动安全
1）主要危害因素
本项目施工过程中的材料运输、管理与施工操作是产生劳动安全的主要危害因素。
2）劳动安全防范措施方案
（1）施工现场采取必要的防护设施，防止施工材料坠物；
（2）施工人员必须使用安全防护用具，避免施工安全事故；
（3）对机械转动部分设置安全防护罩，严禁在运转设备上放置杂物及工具，定期检修，以免长期失修造成事故。
6.2消防设施
1）消防标准及规范
（1）《中华人民共和国消防条例》
（2）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）
（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）
（4）《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ116-88）
2）消防设施
（1）室外消火栓设置
在场地内给水环管上按不超过120米的间距设置室外消火栓，由市政管网与变频生活泵联合供水。
（2）室内消火栓设置
根据《高层民用建筑设计防火规范》要求，每层均设置室内消火栓，间距≤25米。
（3）火灾探测和报警系统
根据规范的要求，配置火灾探测及火灾报警系统。
第七章投资估算和资金筹措
7.1投资估算依据
《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
《云南省工程建设其他费用定额（2003）》；建筑工程费用参考当地类似的工程建筑造价指标估算；
设备购置及安装费按项目建设单位的提供价格估算；
其他费用参照《云南省工程建设其他费用定额》及当地有关取费标准估算；
预备费按工程费用与其他费用之和的5%估算；
（1）建筑工程参照类似工程造价进行编制。
（2）其他费用参照有关规定进行编制。
（3）工程预备费按基本预备费、涨价预备费计入。
7.2建设投资估算
经估算，本项目建设工程总投资为万元，其中：
工程费用万元，预备费万元，其它费用万元。
（1）建筑安装费（含水、电）
本项目估算总体上衡量了工程性质、项目所包含的内容和建筑标准，采用单位面积综合指标估算法，对包括土建、水卫、消防、电气、防雷、通讯等在内的各分部工程费用进行计算。
其数学表达式为：
分部工程投资额=建筑面积×单位面积造价，单位面积造价已按建筑物结构类型、装修标准及现在市场材料进行计算，对所得结果与当前同类工程和投资额进行比较，并检查各个分部工程的经济技术指标是否合理，最终得出建安工程所需的投资额为万元。
建设项目建安工程分项造价估算表表11-2
序
号
项目名称
建筑面积
（㎡）
单位造价
（元/㎡）
金额
（万元）
备注
一
盘江镇公租房
1-2项之和
1
地下建筑
含室内装修
2
地上建筑
含室内装修
二
三通一平
20
合计
（2）配套设施费
包括：
变配电、备用发电机组、消防、宽带网络、给水等。
（3）开发单位管理费
管理等费用按工程费用的4.5%计算。
7.3工程费用
建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。
本项目建筑工程费用估算为144万元。
建设工程投资估算表
序号
工程项目
单价
工程量
金额（万元）
备注
一
工程费用
1
场地平整
50元/m2
2
建筑安装费
3
绿化
250元/m2
4
配套设施
4.1
变配电及其他
1.5%
4.2
消防、宽带及其他
30元/m2
二
其他费用
1
土地费用
553元/m2
2
开发建设单位管理费用
4.5%
3
勘察设计费
2.52%
4
物业专项资金
4%
5
工程监理费
1.5%
6
城市基础设施配套费
15元/m2
三
预备费
5%
四
建设期利息
0
合计
建设总投资
7.4工程建设其他费用
根据《云南省工程建设其他费用定额（2003）》，本项目工程建设其他费用中主要包括地价、建设管理费、可行性研究费、勘察设计费、环境评估费、临时设施费等，总估算金额15万元估算如下：
1 建设单位管理费 5万元
2可行性研究费 2万元
3 建设单位临时设施费 2万元
4勘探设计费6万元
5、预备费万元9.03万元
6、建设投资
以上各项合计为建设投资，其估算值为189.63万元。
7.5资金来源与筹措
本项目建设投资资金总量为189.63万元，其中：
项目配套80万元，镇政府投资29.63万元，干部职工垫付80万元，资金能落实到位。
第八章社会评价
8.1项目对社会的影响分析
1）中央号召制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。
该项目依照国家法律法规，符合国家的宏观经济与社会发展需要，具有相当的长远性。
对促进社会发展目标与社会政策的顺利实现有积极的意义。
基于我国国情的现实和经济、社会发展需要，围绕科学和谐新型发展观，公租房的建设具有日趋重要的现实意义。
2）该项目的建设是应盘江镇实际需要，从实际出发来立项建设的，盘江镇现有职工40，常驻乡镇人数40，没有住房现居沾益曲靖的有40人，因此建设40套公租房，是客观现实的迫切需要，从后续发展看，为了响应国家号召，引进吸纳优秀人员进入乡镇充实基层工作，是未来发展的必然趋势。
本项目的建设，不会给当地百姓，财政增加负担，不会影响环境。
该项目的建设，是和当地人力财力物力相匹配的，是适应盘江镇的现实情况的
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