某咨询打造南京城市第三极南京南部新城区规划项目建.pptx

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|McKinsey&Company打造南京城市第三极南京南部新城区规划二OO九年七月机密和有专未肯可，任何此料的使用格禁止经麦锡许对资严目建稿项议书讨论|McKinsey&Company议程项目背景与目标分段目工作阶项计划目工作安排和工作方法项组肯的及相案例麦锡资历关2|McKinsey&Company南京正处于重要的战略机遇期，南部新城区开发对南京整体发展意义重大料源：

南京南站地展略；肯分析资来区发战规划专题汇报麦锡.南部新城区开发适逢前所未有的巨大机遇南京发展战略逐渐清晰.家已南京作接国将为连长三角地中西部地的区与区重要路之一铁枢纽地三角腹地，南京处长既可借力三角地增长区经济，又受益于新一的长轮产移，是潜在的三角业转长增新引擎经济长省委梁保同志明确书记华要求南京“切住建实抓设路的有利机，全铁枢纽时面提升城市合服功综务能”描述战略枢纽铁路枢纽和配套交通基础设施的建设为南部新城区发展提供了强大的动力按照家建特大型路的，南京国设铁枢纽规划铁路南站有将10路通往全条线国6方向个配套建将设4城市道交通、条轨线20余城条市公交路和途客客站线长户运略的人流南部新城巨大战枢纽带来将为区带来商机区域经济区域经济一体化为南部新城区发展注入新的活力上海、南京和杭州通京高、宁、将过沪铁沪沪杭、宁杭城路全面高速路接，各际铁实现铁对城市的更密间联动将为紧城市发展地区资源整合将为南部新城区加快发展创造巨大空间花机搬，放红场迁将释约10平方公里的土地南站、原花机周有整的土地可供利红场边还块用，面总积达48平方公里3|McKinsey&Company国际经验表明，以交通枢纽带动的城市开发可以成为城市社会经济发展的新引擎法国里尔日本东京新宿中国广州天河交通枢纽对地区经济的促进作用洲之星欧与TGV高速路的站，大量乘旅客里尔了铁枢纽换给带来旺盛的人流，周商的展了契机为边贸发带来了里尔支柱由及重工向算机、食品、物流、旅实现产业纺织业计游等行的型业转里尔逐步展旅游城市和法易的第二大地和发为国国际贸运营区诸多大型跨零售企的部所在地，如迪卡、国业总侬欧尚3Suisses60年代，由于京原一的城市中心度聚集、公用房短缺、东单过办地价高、通勤，客上生了建城市副中心的需求涨时间长观产设1964年高速路建成，新宿成日本客流最大的站，副中心为车为开提供了件发条近经过30年，新宿逐步形成了商、物、文化于一体的完务购娱乐整布局；80年代以的来CBD的建，使新宿成日本模最大设为规、代服聚集度最高、生和生活生有机平衡的域现务业经济态态区京政府原市中心至新宿，一步促了新宿副中心展东从迁进进发广州站东90年代初始建，是我第一准高速路的起始站国条铁天河体育中心的建和交通的形成了天河西部商设枢纽带动区务办公圈的繁和珠江新城的荣开发明确提出天河定成广州市新的城市中心，在体育中心域明将为区确展“部”，发总经济90年代以，大量吸引新入中的多来进国众跨公司、以及大型域性部入国内资职业区总驻经20多年展，逐步以主的城市郊成新城市中心，发从农业为区为广州市城市中心的向移实现东转料源：

文索；肯分析；家；肯分析资来献检麦锡专访谈麦锡对南京的启示明确的需求，如城市展容的客需要发扩观，是建新城、城设区市副中心的前提便捷的交通及其带来的充足的人流可新为城的造件区开发创条，但有固定的成功没模式在程中需要开发过处理好新城老城、其与他在建目的园区项关系，互、实现优势补位，共同提升错竞争南京的整体形象新城的是区开发长时的程，需要政府间过的期投入、以及一长以之的贯规划4|McKinsey&Company南京市政府基本确定了南部新城未来发展的战略方向，在具体的战略制定规划过程中需要对前期成果进一步完善、深化和提升，形成可操作的方案料源：

南京南站地展略究；肯分析资来区发战研麦锡南部新城未来发展的战略方向具体战略规划制定过程中需注意战略定位及目标近期：

建成合交通综枢纽中期：

建成型商商集聚枢纽贸务区期：

成以交通核心的城市副远为枢纽为中心，集交通、城市枢纽经济枢纽门一体户为产业选择依托交通，先展商商枢纽优发贸务业位，加快展部发挥区优势发总经济利用，重点展智力型服产业联动发务业掘秦淮河文化源，大力展意型挖资发创的水岸经济借、的最佳，前期的鉴国际国内实践对战略定位及可行性行密的估和，进严评验证确保略的战规划前瞻性、科学性化略措，根据定的估原确细战举并选评则定各措施的重急，确保略项举实轻缓战规的划务实性明确南京政府承担的角色和今后应12个月的略手，保切落地，确保战抓证规划实略的战规划可操作性充分的了解、估今后操作中可遇评实际见的挑和，制定相的方案，战风险并应备选确保略的战规划灵活性5|McKinsey&Company同时，南京南部新城区的发展在宏观形势和微观操作上均面临一系列挑战，系统性的战略规划势在必行料源：

肯分析资来麦锡系统化的战略规划是保证开发顺利进行的前提宏观挑战微观挑战描述前形峻、南部新城的、招商挑当国际国内经济势严对区开发带来战相比三角其他城市，南京展速度慢，直接利用外商投少（长发较资较2008年利实际用外资24美元，少于杭州亿33、州亿苏81美元），民企展也相后，亿营业发对滞活力不如、杭等地（经济苏2008年南京GDP为3,775人民，少于杭州亿币4,781亿、州苏6,701元人民），南京作域中心的地位需要一步明确亿币为区进城市整体展和重点不明确，在已有鼓、夫子多商中心及新街口城市中发规划楼庙个业心基上，南部新城、河西新城多新中心、仙林、浦口、山多副中心，以及础区个东个生科技城等多共同建，可能遇到需求量不足、重建的态个开发区设总复设问题低附加工逐向中西部地和其他洲家移的同，升步伐慢值业渐区亚国转时产业级缓南部新城基薄弱、量低，、商未形成模区经济础经济总较产业业规南部新城地跨三行政，缺乏一主体区个区统开发南京其他已有明确功能定位，及各自重点，南部新城的和建需开发区经产业区规划设要其他域形成位系，避免在存量上的部，而吸引、促增量的展与区错关内竞争应进发南部新城地已有大面的住宅以及宁南科技城、宁南商，可利用地区区积区贸区实际块集中于核心机地，空有限区与场区开发间定位已明确的宁南科技城、宁南商未的机地以及南站核心融合较为贸区须与来场区区、，明的集群效联动发挥鲜产业应南部新城建需要大量的金，建、融主体的吸引可能存在一定困区设资对设资难初步，供讨论6|McKinsey&Company南京目前实际情况对新的商业、娱乐、居住中心的开发提出了挑战经济活力有限居民消费能力有限存量经济分散房产等需求难以饱和挑战描述初步分析（2008年）相比三角其他城市，长南京展水平低经济发较，投者的吸引力有对资限南京居民消能力及社费零售商品量在三会总长角不具有优势新的商业/中心的娱乐建可能面本地需求设临不足的挑战南京市多开发区众,多新目正在建个项设,分散了有限的及消产业费源资南京目前商品住宅具有一定的存量，新建园区的商住宅的配套业开发一步大供量，将进扩给增加空置率*年生（元）国内产总值亿*利用外（美元）实际资额亿料源：

文索；肯分析资来献检麦锡*城居民可支配收入（镇总额亿元）*城居民年人均可支配收入镇（元）新开发园区南部新城区生科技态岛新模范路马已有园区浦口开发区江件城东软新城科技园江宁开发区南京高新区其他*1*2009年南京商品房供（万套）给1假设2009全年日均商品房售量销与13月商品房日均售量相同，销为322套/天初步，供讨论79.011.82.55.3|McKinsey&Company本项目需解决六个关键问题料源：

肯分析资来麦锡描述南部新城区的发展条件和资源禀赋如何？

三角域各城市的展和特点是什？

南京具有什的件、机遇、于什的略地位长区发趋势么么样条处么样战？

南部新城整体展的和已有如何影南部新城？

区发现状规划会响区开发可比城市分析，有些可供借？

与国际对标哪经验鉴南部新城区应确定怎样的愿景目标？

南部新城周山新市等地系如何，核心的范如何做出界定？

区与边东区区关区围应在南京城市形展、建“全省代服中心”略背景下，南部新城确立的具有前瞻性态发构现务业战区应怎样和型的展愿景目？

如，三角的域副中心、或者是南京市的城市中心或副中心？

务实发标长区南部新城是否其愿景目的可衡量的准是什？

检验区开发实现标标么哪些产业可以成为南部新城区的目标产业集群？

南部新城展些集群，以其他差化定位，到共、互？

区应选择发哪产业实现与开发区异达统筹进优势补家及省政府的指政策南部新城的和展有何具体指？

国产业导对区产业选择发导南京的基如何？

自身、社、地理位置、人口、境源等情南部新城的产业础经济会环资实际况对区集群提出了的要求？

产业选择怎样南京已有的未中期略中南京的展提出了什目？

略中明确的是来长战规划对产业发么标战规划产业否适宜于南部新城，些展的目和市需求如何？

区这产业发标场外以及全球新展方向南部新城的有什示？

国内经验兴产业发对区产业选择么启根据定的合，南部新城如何行定位，以吸引潜在的目机？

选产业组区进项会具体而言，采取些措？

潜在的机和重点目有些？

应该怎哪举会项哪南部新城区的开发应选择怎样的开发模式和主体构架？

南部新城用的模式，以保社源的有效？

区应运怎样开发证对会资调动各政府、相部在南部新城的中如何明确、利？

级关门区开发权责如何根据南京特点和外，建立市化的模式，更有效地利用各方面源？

国内经验场开发资在未来一年中应如何实施南部新城区的开发战略？

在未的来12月里，南部新城在政策、基施、人力源、宜居境、商境造等个区开发础设资环业环营关键域需要完成些具体的工作？

领哪在此程中，各工作的点、任主体、目分是什？

过项关键时间节责标别么初步，供讨论针对目标产业集群，应选择怎样的功能组合？

南部新城目集群，在的程中的功能合配比，保公、商零针对标产业规划开发过应选择怎样组证办楼业售、餐、酒店施、化等配套体系的合理合和布局，建商休一体，宜居保的混合娱乐饮设绿组构业闲环型功能合组8|McKinsey&Company议程目背景目项与标分阶段项目工作计划目工作安排和工作方法项组肯的及相案例麦锡资历关9|McKinsey&Company后续全面支持项目分阶段安排时间表确立南部新城区具有前瞻性的发展愿景明确南部新城区的产业规划和价值定位设计开发模式和开发主体的架构通南部新城的展过对区发条件和源禀的判，合资赋研结案例，明确南部新城国际区展愿景和略定位发战123段成果，汇报阶请领导定行指示层对关键决进关键研讨会初步汇报会议策汇报决会议20273101724731147月8月9月合和南部新城自身源结国际经验区资禀，明确南部新城的重点赋区产业组合及相的价定位，以及南部新应值对城在政策、基施、功能合、区础设组服施配套以及空布局方面提出务设间的要求外地，定各总结国内区开发经验义级政府在南部新城程中的区开发过权责分配，明确政府各企在与类业开发过程中的合作机制根据中期告果及反意报结领导馈，告做出修改；制定重大见对报目施方案，明确任主体和项实责点；明确南部新城关键时间节区的近期措及施开发举实蓝图制定实施计划和近期举措212710|McKinsey&Company项目分模块的主要工作和交付成果（1/2）料源：

肯分析资来麦锡主要工作内容交付成果确立南部新城区具有前瞻性的发展愿景1通文索、家等方式南京的自身件、机遇过献检专访谈对条、略地位和略向行深入分析战战导进南京政府及新城相的主要，了解新城展访谈关区县领导发的史和，明确新城展的部劣历现状发内优势外家，深入分析访谈国内专2-3交通及周新型城个枢纽边市建的成功案例，其、展的成功因素设总结开发发关键通分析核心域山新市等周域的系，界定过区与东区边区关核心的具体范区围初步确定南京南部新城展的愿景目，愿景提区发标并对该出可衡量的成功的准检验标南京南部新城展面的外区发临部机遇挑，及部劣与战内优势分析外先城案例究和所国内进区研得出的成功要素关键南部新城整体范的界定区区围南部新城愿景目述及区标陈检成功的指验标通文索、外家等，分析全球和过献检国内专访谈国内产业展方向，分析南部新城在集群方面的展机遇发区产业发合外展和南京南部新城自身的地结国内产业发趋势区区资源禀，行域行先排序，制定最有吸引力最赋对业领进优并适合南部新城核心展的合的方案区发产业组备选目的企，了解目企在政策、基访谈标产业龙头业标业础设施、境造等方面的需求；外比城的价环营对标国内类区值定位，确定南部新城的价定位区值根据定的合，南部新城招商引的选产业组发现并筛选区资潜在目，南部新城潜在象的接洽提供支持项对区与对南京南部新城的家，明确和价定访谈区规划专产业规划值位南部新城的基施、功能合、服施、生对础设组务设态环境等提出的要求，其空布局提出原、功能要并对间规划则求和体目总标南部新城核心合的区产业组备方案选南京南部新城的晰的价区清值定位（政策、基施、境础设环造等）营潜在重大目名项单南部新城基施、服区础设务设施建原、空布局的设则间规划原、功能要求和体目则总标明确南部新城区的产业规划和价值定位211|McKinsey&Company项目分阶段的主要工作和交付成果（2/2）料源：

肯分析资来麦锡主要工作内容交付成果设计开发模式和开发主体的架构3外家，究外先城的模访谈国内专研总结国内进区开发式，合南部新城，探各模式的借并结区现状讨种开发意鉴义合外城和南京南部新城结国内区开发经验区现状定各政府机在程中的、利分义级构开发过权责配（如有必要，南部新城的建新的针对区开发议行政体制框架）究市化模式，可能合作的外研场开发筛选国内园机，明确政府、公司等在区开发构开发组织开发程中的合作机制过外先城模式国内进区开发研究南京南部新城模式和区开发主体的架开发构潜在机的合作机制与开发构相利益方及政府部通，明确未与关门沟来12月的个手关键抓制定潜在重大目的施方案项实明确南京市政府短期的具体施，包括内实计划关键时点、任主体、源需求及潜在挑等间责资战未来12月的施，包实蓝图括各措的点、个举关键时间所需源、任主体等资责制定实施计划和近期举措412|McKinsey&Company成败，经验教训何在分析十世博及的再利用案国际数个奥运园区例，家，得借：

访谈规划专经验教训值鉴盛事展定位要园区发服务于城市整体发展需要和城市公共活动需要建设多功能活力城区，再利用的场馆配合高水准的国际盛事以造持久活力创强调生态环保，地面生境保绿积与态环是常居民最大的吸引力护对驻早确定再利用功能配比，尽园区尽早接触投资者，少反建减复设自身，优势挑战如何优势：

世博的品牌知园区“名”度高；交通设施“便”利；有浦“黄江”和岸源；自两宝贵资然生境“态环优”美；有大量、近代拥场馆现工房等业厂资产挑战：

十年数间多次开发，要上海其园区与他功能在展中做到区动态发错位竞争；周与地展，浦三林地展相落边区协调发东区发对后，而浦西周缺乏腹地；浦江自然边开发黄件限制了浦江岸人流、物流的利通行条两顺未来，城市需要什么上海未来的人口构成更为多元化和国际化到2030年上海的外人口超来将过500万到2030年外常上海人口到国驻将达70万中高收入家庭的数量持续高速增长估到计2025年有将60家庭到中高收达入追赶潮流的青少年越越多且成具有来并为风向标意义的重要消群体费着市民生活水平的提高，随商旅文结合的体验型消费休有最大的增空闲娱乐将长间上海，距离世界有多远建设“四个中心”，服务全国经济上海易中心的建缺乏主体；国际贸设导载文化意、展旅游有大展空创业会业较发间上海作三角“一核六”的核心，要起为长带到三角地要素源配置和文化交流中长区资心以及新源作用创头延续世博会“城市，让生活更美好”的主题缺上海大型公共活及服空补动务间新商、文化、盛事交流平台兴国际务艺术提升生保及新型大都市形象态环创国际世博园过渡期的功能定位将服务于上海未来城市发展的整体需要通过对外部因素、内部因素以及国际案例的综合分析举例：

上海世博园过渡期功能定位内外因素分析1交付成果示意料源：

肯分析资来麦锡13|McKinsey&Company明确南京南部新城区建设的总体发展愿景和定位举例：

麦肯锡为某园区愿景目标和发展规划远景目标把握快速增长的核心行业增长机会，近、中期建成中文世界的“服务业工厂”，长期成为中国业务之都；从“某市制造”过渡到“某市流程”，分步实现向“某市创造”的跨越式发展，成为融入某地区的以现代服务业为增长引擎的多功能卫星城市以基础设施建设为切入点，市场生态环境的培育为重点居住、公、商和公共办业娱乐施重设并引略性地商作合进战产开发为作伴，大地整体多段伙搞块阶，以多次原开发开发为则建立引全乃至相人进国国际关才的通渠道，造社保、住畅创宅、公交等一流人居境，环并以行政惠鼓人才定就优励稳业率先建全流程外移创国业务/外包行，制定技能业协会专业，引入育认证并认证教/培训机构同时有针对性地吸引核心产业的关键驻商作为市场主体以特的人才供、政府独应订单、信履行政策惠价定诚优为值位，近期捕捉上海、大等地连受到源制留下的市空白资约场，中期占金融等行后理抢业处整合外移的高峰，期身长跻国流程外移际业务/外包的竞争舞台合格的招商人才建立市围绕场化的招商公司制定的品牌作方案专业运交付成果示意1料源：

肯分析资来麦锡14|McKinsey&Company用途公办住宅零售/餐饮/娱乐酒店/公寓道路交通地绿面积公顷2020年开发成果：

土地利用情况水面公共施设*%5,000公顷*17*%915公顷工和其业他用地*居民动迁区*之外启动区可作商为务城未展来发的用地*582632971371567322启动区面总积面开发积2020年零售RDC170并对2020年、2030年的愿景规划提出可衡量的目标举例：

某市商务卫星城2020年发展经济、人口等目标*.21.8*.2*.04*.24*.2*.310.915.4*.24.8*第一、二产业*3*2008*2020年开发成果：

人口2020年就业人口（万人）2020年常住人口（万人）常住人口中2/3以上为45岁以下50%以上受过高等教育10%为中高级管理人才交付成果示意1料源：

肯分析资来麦锡157229715196230234.517.93.3|McKinsey&Company设置合理的筛选标准，选定核心产业组合交付成果示意第一层过滤：

有吸引力、互不包含的产业一级产业核心产业第二层过滤：

彼此有联系/能够实现协同效应的产业现有产业业务A业务B业务C业务D业务E业务F业务G业务H业务I二级产业同核心业务有联系的产业其它放弃的（不具应当产业吸引力，同其它产业没有系）联产业组合未来的产业ABCABCDEFABCGDEF第三层过滤：

发展潜力大、符合地区战略的产业平衡产业组合，满足增长需求2料源：

肯分析资来麦锡16|McKinsey&Company支柱产业细分价值定位光电产业汽车电子消费电子现代装备制造创业研发园依托生及科产研基，以有础现龙企推头业动与国外先企的内领业多方位合作，加快化程，产业进完善，产业链继保持在全的续国先地位领依托汽工基车业础，本地合成本综优及良好的人文科势技境环吸引全球汽子车电及零部件企龙头业及日系供商投应资，身汽跻国内车电子前沿产业合射全市综辐国的地理及场优势成本和人才优势成以字为数电视端核心终设备为的新消子兴费电在地的该区研发和制造基地有一批具有很拥强生和技能产术力的合作伴，伙大量高素、质稳定的技工伍及队合成本综优势力成以控争为数机床、工激光业加工核心设备为的代装制造现备重要基地之一业依托雄厚的科力研量，提供专项研发基金，培育吸引并先中心，力领研发成中重要的争为国生物制、保、药环件、代等软现农业基地产业研发有一流院校拥国内及完善的新孵化创机制，推崇以人为本的代生活及现创境业环在明确目标产业集群的基础上，明确制定各战略性产业的细分价值定位举例：

某园区针对核心行业的价值定位交付成果示意2料源：

肯分析资来麦锡17|McKinsey&Company通过与芝加哥的类比，重庆形象地阐述了其价值定位城市定位中西部的中心城市，芝加哥在美展中国经济发举足重轻产业布局工重，汽业镇车尤突出，此业为外是中西部金还融、商、物流贸中心城市形态高林立，公路楼、路和水路交铁的中心汇给其他国家留下了很深的印象中西南的巨型城市重正像是“中国庆的芝加哥”，是家城市化国它这个国的影。

在中深，缩国内陆处浓雾环的山城重正充着雄心志。

绕庆满壮-TheEconomist芝加哥是通往西部广和大部分未袤土地的，重是公路、开发门户庆铁路和水路交的中心，是雄心志汇壮倒的商中心压风险业.-JamesKynge希望在中在重的投（特现国庆资别是基施）可以使其肩起础设负19世芝加哥在美的作用。

纪国-Wikipedia总结形成南京南部新城区独特的、具有针对性的总体价值定位举例：

生动形象的沟通城市价值定位才能事半功倍交付成果示意2料源：

肯分析资来麦锡18|McKinsey&Company针对核心产业组合，明确若干个重点项目，充分发挥引擎动力和区域影响力，迅速提升南站地区的发展水平举例：

麦肯锡为某地区的综合发展提出的重点项目、其相应的功能及建设目标古根姆汉（350400万人次/年）世博地下商广轴业场（1200）Google太部亚总（50）新江南意创库（100）Carnival/SUV体验场（50）江南market（800万人次/年）室滑雪内场（150）Loft（50）部分住宅及公域办区新展中心会（300）意公配创产业办楼与套（500万人次/年）社住宅区海洋馆（150200）展功能会商：

世博商业轴业体旅游：

古根姆验汉意：

创产业Google中部国总、新媒体公社国际商：

江南新市中业围绕为心建代放式商设现开时尚新江南片区与区体旅游：

验Ski-world等大型地施标设易功能完善：

新贸继续的易和意贸产业创产业公办楼居住功能一步提升进人：

气4500-5000万人次/年5000-6000万人次/年7000-8000万人次/年2011-20132014-20202021-2030重点项目（预计人次）新增功能人气目标保留部分精（美、华场馆欧馆非、企）亚馆业馆利用有打造代现场馆现艺术画廊中心（798）建设Babyboss,SUV/Mini体等性体型施验场临时验设利用企等改业馆临时场馆建中最大的为国Loft住宅群体部分美和非欧馆亚馆继续保留保留代廊中心等现艺术画无过渡功能建设目标新建40万平米改建200万平米容率：

积1.1-1.3新建70万平米改建130万平米容率：

积1.6-1.8新建240万平米容率：

积2.0-2.22料源：

肯分析资来麦锡交付成果示意19|McKinsey&Company举例：

麦肯锡某园区确定的2010年前需要落实投资商的项目保留住宅地铁磁浮悬地站点铁磁浮悬公、地园绿及基施础设需落投商目实资项2011年目筹划项2交付成果示意151617182219202123242426258号线保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅保留住宅南市水厂89991010111111121213141234675127号线6号线磁悬浮7号线7号线4号线4号线8号线8号线6号线12企精业馆华区8城市最佳实践区9洲、美洲精亚馆华区10世界保留组织馆区11洲、非洲精欧馆华区13嘉年华14近代工博物业馆1酒店式公寓2地下空间3公共活中心动4主题馆5中国馆6演中心艺7世界博物博览馆23超五星酒店级24Google等新媒体企业25Guggenheim博物馆26五星酒店级15主念题纪馆19城娱乐16廊品作室画艺术创17MoMA博物馆18奇太传阳马戏20BabyBoss21SUV/Mini越野体验22家居时尚项目一览料源：

肯分析资来麦锡20|McKinsey&Company1月1月举例：

麦肯锡为某城市区块提出的适合其特点的城市盛事活动烟火会游艇婚礼影电节牛津艇剑桥赛抗城市站对赛Cosplay狂欢节旅游国际节盛事活动吸引程度举办时间在假日，大型烟火表演可以吸引大量。

如节观众悉尼大烟火，每年都吸引桥会100多万现场观众游艇婚被列性婚之一，受追求浪漫的礼为个礼极年人的迎轻欢在遵循相原的前提下，艇比能聚大量关则赛赛汇人，