《最新重庆城市规划管理技术规定》的实战应用总结(二).pptx

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重庆市城市规划管理技术规定实战应用总结2015.6

（二）目录公建阳台飘窗建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算坡屋顶下部空间屋顶构架建筑间距山墙大底盘工业性质建筑建筑连接公建阳台根据面积计算规范，建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算其建筑面积，在计容建筑面积计算规则中，对住宅建筑阳台的比例、大小所对应的计容方式有明确规定，但对公建的阳台只对封闭式阳台进行了控制，对于开敞式阳台未作规定。

目前规划审查中出现了一些公建项目，通过设计大量的阳台作为销售“亮点”，拟在后期通过改造达到扩大使用空间、变相增大容积率的目的。

对阳台的术语解释为：

供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。

附录二，六、（四）、公共建筑的封闭式阳台、封闭式走廊，按照其结构底板投影面积计入计容建筑面积；若规划部门认定其布局方式合理，该阳台的建筑面积按其水平投影面积的1/2计算，但应按其水平投影面积计算容积率。

飘窗附录二，七、飘窗计算符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：

（一）突出外墙面；

（二）窗台板与室内地坪高差大于0.45米；（三）窗台板外边线至建筑外墙面距离小于或者等于0.8米。

不符合以上条件的，或者设置在外墙、楼面结构层投影面以内的飘窗，按照窗台板投影面积计入计容建筑面积。

在实际工作中，在判断一些建设项目中的窗是否是满足“突出外墙”的要求时，对出现的各式各样飘窗仍有不同认识飘窗问题：

如何在前期审批中合理判断飘窗，减少后期违法建设的可能性。

分析：

飘窗衍生出了许多不同的形态。

结合技术规定对飘窗的定义，突出外墙有几种情形：

窗上、下、左、右均突出外墙；窗的上、下突出外墙，但左、右均无实体墙面，未突出外墙；窗的上、下突出外墙，但其左或右侧仅一侧突出外墙。

上述几种情形符合技术规定对飘窗定义的，均视为飘窗。

小结：

1、设计方案中飘窗应突出外墙。

具体判定以飘窗是否突出其所在外墙的楼板线为标准。

2、为保障建设项目按照批准的方案实施，报审的建施图中应包括飘窗剖面详图。

3、各规划分局监察人员加强批后跟踪管理。

4、在规划竣工核实阶段，测绘单位应对飘窗是否按图施工做出说明。

5、对建设单位、设计单位建立诚信管理机制。

建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算面积计算规范第3.0.15条规定：

建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。

根据住宅设计规范术语解释，自然层：

按楼板、地板结构分层的楼层数。

一些建设项目中设计有门厅、大堂、中庭等，对于存在建筑通高时，其内部的室内楼梯间、电梯井提物井、管道井等的建筑面积是按一层计算还是按所跨的自然层数进行计算，需统一计算标准。

只要建筑平面图中表现出了楼梯间、电梯井、提物井等就应该按面积计算规范计算其建筑面积。

建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算电梯井、楼梯间以自然层为计算基数，不论其与相邻功能用房是否连接，都应该计算其建筑面积，并纳入计容建筑面积。

建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算电梯井、楼梯间以自然层为计算基数，不论其与相邻功能用房是否连接，都应该计算其建筑面积，并纳入计容建筑面积。

建筑通高部分中楼梯间、电梯井等的计算电梯井、楼梯间以自然层为计算基数，不论其与相邻功能用房是否连接，都应该计算其建筑面积，并纳入计容建筑面积。

五层平面图六层平面图坡屋顶下部空间多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时，净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

如何判断坡屋顶内的空间是否设计加以利用？

判断坡屋顶下空间是否属于“设计加以利用”时首先判断该空间是否可达。

坡屋顶下空间由于需要进行检修、维护而设置检修孔洞的，只要坡屋顶下部空间未加利用也不计算建筑面积。

然后再根据平面图判断是否设计有相应功能，若既可达又有功能的，则该坡屋顶下部空间均视为设计加以利用。

建议：

1、坡屋顶下部空间只要设计可达并设计有相应功能的，均视为“加以利用”，应按国家相关规范计算其建筑面积并纳入计容建筑面积。

2、坡屋顶下部空间需设置检修孔洞的，检修孔不得设置在非公共区域，否则该坡屋顶下部空间视为“加以利用”。

坡屋顶下部空间本案例坡屋顶下部空间虽未设计楼梯，但是有检修爬梯可通达，另外在平面图中可以看到在该空间内放置了消防水箱及消防设备，该坡屋顶下部空间实为一个水箱间，所以本案例坡屋顶下部空间属于“设计加以利用”。

本案例坡屋顶视为设计加以利用，应按面积计算规范计算其建筑面积。

坡屋顶下部空间本案例坡屋顶视为设计加以利用，应按面积计算规范计算其建筑面积。

本案例设计有楼梯间可以到达标高为14.4米的屋顶层，在屋顶层中设计有器材室等功能空间。

对于未进行标识的空间与屋顶也可以直接到达，所以本案例中坡屋顶下部空间属于“设计加以利用”，应计算建筑面积。

坡屋顶下部空间本案例坡屋顶下空间由于未设置功能用房，除必须的检修孔外无法到达，可视为设计不加利用。

本案例坡屋顶下空间不计算建筑面积。

屋顶构架该装饰网架是否应该计算建筑面积？

根据图纸所表达的可以看出，游泳池部分有屋顶，部分设计为装饰网架。

按照国家相关规定“建筑物中屋顶水箱、花架、凉棚、不应计算其建筑面积”，该建设项目的装饰性网架可视为花架、凉棚，不计算其建筑面积。

建议1、方案审查时应对构架的合理性进行审查，鼓励结合建筑使用功能设计建筑造型。

2、该装饰网架不应计算其建筑面积。

3、对设计有此类构架的建设项目建立跟踪机制，在竣工规划核实时对其是否按图施工进行核实，避免违法建设的出现。

屋顶构架该屋顶构架是否应该计算建筑面积？

按面积计算规范：

“建筑物中屋顶水箱、花架、凉棚、不应计算其建筑面积”。

该建筑的屋顶构架主要达到装饰作用，且无围护结构，可以参照花架、凉棚不计算其建筑面积。

建议1、该建设项目装饰构架不计算其建筑面积。

2、对设计有此类构架的建设项目建立跟踪机制，在竣工规划核实时对其是否按图施工进行认真核实，避免违法建设的出现。

屋顶构架该屋顶构架是否应该计算建筑面积？

该建筑屋顶女儿墙高度非常高，顶端直接与构架相连，构架虽然不是完全的结构顶板，但其四周的墙、屋面以及构架已经围合成相对封闭的空间稍加改造即可使用。

并且由于女儿墙顶端直接与构架相连，该构架从建筑外侧已难以看到。

该构架与传统意义上的“花架、凉棚”有一定区别，在计算面积时可参考“花架、凉棚”不计算其建筑面积，但在后期应加强跟踪管理，避免违法建设的出现。

建议1、方案审查时应对构架的合理性进行审查。

2、本案例屋顶构架不计算其建筑面积。

3、对设计有此类构架的建设项目建立跟踪机制，在竣工规划核实时对其是否按图施工进行核实，避免违法建设的出现。

屋顶构架小结1、方案审查时应对构架的合理性进行审查，不合理的应要求其修改优化设计。

2、装饰构架可参照面积计算规范中明确的“花架、凉棚”不计算其建筑面积。

3、女儿墙不宜过高，以满足使用功能为主。

4、规划部门应加强审批后跟踪管理，对于设计屋顶构架的建设项目建立跟踪机制，在竣工规划核实时对构架是否按图施工进行重点核实。

5、对建设单位、设计单位建立诚信档案，对出现违法建设的建设单位、设计单位进行相应的处罚。

屋顶构架对规划管理工作及指标核算工作的建议：

1、指标核算工作应严格执行现行各项规定。

对遇到的标准不明确，或设计单位、信息中心、分局（规划办）计算标准存在分歧等疑难问题，应由分局（规划办）会同信息中心报市局建管业务办公会研究确定。

2、指标核算时应重点关注建设项目的正负零设计标高与周边道路、用地的关系，遇到采取以堆土对建筑进行掩埋的，就堆土的合理性提醒建管人员注意；进行方案审查时，建管人员需要对设计标高是否与城市道路标高合理衔接，与周边用地的关系是否恰当进行重点审查，减少新建建设项目对城市景观、周边建筑的影响。

3、各规划分局应对建设项目中易出现违法建设的部位建立跟踪机制，加强批后跟踪管理。

4、在竣工核实时测绘单位应对前期审查中飘窗、封闭空间、屋顶、构架等进行认真核实，避免违法建设出现。

5、建立建设单位、设计单位诚信管理机制，对出现不诚信行为的建设单位和设计单位进行相关处罚。

6、信息中心应会同建管处，动态收集日常核算工作中遇到的新问题、新情况、新趋势，进行归纳、研究与总结，形成管理规范，指导指标核算工作。

建筑间距确定建筑间距的要素：

建筑相对关系、建筑性质、面宽、建筑计算高度、立面特性（是否山墙）步骤1建筑相对关系:

a.相对布置夹角小于60度;b.相对布置夹角大于60度;c.错位布置步骤2建筑性质：

a.居住建筑；b.非居住建筑步骤3面宽：

a.40米；b.50米；c.60米步骤4建筑计算高度：

a.室外地坪标高；b.檐口或屋脊高度（30度）步骤5立面特性（是否山墙）：

a.平面形状；b.24米以下；c.16米；d.非主要房间开窗建筑间距建筑计算高度最小退让值建筑类型H2424H6060H100100H150H150居住建筑413151616非居住建筑412131518第十五条（建筑间距控制原则）居住建筑之间、非居住建筑之间、居住建筑与非居住建筑之间的间距，按照以下规定执行：

（一）相对布置，夹角小于或者等于60度的，不小于本规定第十四条规定的相对面各自半间距之和；

（二）相对布置，夹角大于60度，建筑计算高度均为24米以下的，不小于12米；其他建筑计算高度的，不小于本规定第十四条规定的最小退让值（见下表）之和；（三）错位布置的，按照第

（二）项执行。

建筑最小退让值表单位：

米建筑间距建筑相对关系相对关系分为3类：

一是相对布置夹角小于60度；二是相对布置夹角大于60度；三是错位布置。

对于相对布置中错位的面参照情形二执行。

面与面之间夹角大于60度或其正投影不相交均不视为相对面，非相对面间的建筑间距与该方向的建筑面宽无关。

建筑间距第十八条（不规则平面间距的计算）建筑平面不规则的，以各立面宽度与其延长线形成的剖面宽度之和为建筑间距计算面宽，按照本规定第十四条至第十七条的规定分别确定其间距要求。

对于复杂体型的建筑面宽可依据此条，通过剖切找建筑面宽。

建筑间距a.直面、直面b.直面、弧面c.弧面、弧面BC、CD面与AB面互为相对面，在该方向剖切得到建筑面宽。

BC面与弧面互为相对面，在该方向剖切得到建筑面宽。

弧面互为相对面以最不利原则找临界点的面宽线建筑间距a.实面是判断建筑相对关系、立面特性、建筑高度的依据。

b.曲面为无方向的面，其面宽剖切方向需要依靠相邻建筑与相关控制线确定。

c.存在相对面时，才需要在该面方向剖切得到建筑面宽线，进而确定建筑间距。

山墙附录一名词解释6、山墙建筑计算高度小于或者等于24米，平面呈矩形、L形、T形、十字形、U字形的建筑，其端墙宽度小于或者等于16米，未开设门、窗或者仅开设公共走道、厨房、卫生间的门、窗的外墙。

居住建筑山墙上可设与厨房相连的生活阳台。

山墙与厨房相连的生活阳台山墙裙房与塔楼属同一面墙，当裙房为采光面时，塔楼可否视为山墙？

同一栋住宅，层层退台设计，下部为采光面时，上部不开窗部分可否视为山墙？

技术规定第十九条一栋建筑的采光面与另一栋建筑采光面的不开窗部分相对的，或者两栋建筑主采光面的不开窗部分相对的，均按主采光面相对确定间距。

山墙同一立面的属性具有唯一性，水平方向和垂直方向均是。

下列立面1、立面2的未开窗部分不属山墙。

山墙塔楼与裙楼不在同一平面（凹进、凸出），塔楼端墙面满足山墙要求的可视为山墙。

大底盘裙楼之上的两栋塔楼之间计算间距时，相对高度如何确定？

裙楼有分台时，相对高度如何确定？

裙楼的概念：

指与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑。

附录二，名词解释11、相对高度：

同一裙楼屋面上的建筑相对高度为相邻外墙面所在的裙房屋顶结构面至各自屋面的计算高度。

将塔楼所属裙楼顶板类比为室外地坪。

判断标准：

塔楼周边的裙楼顶板。

大底盘当裙楼有分台时，裙楼与塔楼有相对面，应同时控制裙楼与塔楼之间的间距。

大底盘塔楼分别位于U形裙楼的两端，相对布置时，建筑高度如何确定？

应满足相对面的计算高度。

大底盘塔楼分别位于L形裙楼的两端，错位布置时，建筑高度如何确定？

错位布置时，相对高度为两建筑最近点所属外墙面的计算高度，HA取A1面、A2面高度的大值，HB取B1面、B2面高度的大值。

工业性质建筑现阶段工业项目的建筑形态已有别于多年前的传统工业，对配套用房的要求也越来越高，个别大型工业项目按规定配建的配套用房几乎无异于现代办公建筑，甚至于形成办公建筑群。

一、工业项目中建筑高度控制原则附表3规定，工业项目中用于生产功能的厂房以及仓储建筑高度不得超过40米。

为生产服务的配套用房高度可根据实际需要合理确定。

二、配套用房的控制原则

（一）单独占地的配套用房总基底占地面积不得超过总用地面积的7%。

（二）当配套用房与生产厂房混合时，无法单独计算占地面积的，按计容建筑面积不超过总计容建筑面积的7%原则控制。

（三）工业项目中配套用房与生产厂房的计容建筑面积比例应具有合理性，总计容建筑面积中绝大比例应为生产厂房功能。

工业性质建筑三、配套用房半间距计算原则情形一：

单独占地的配套用房建筑此类情形多在传统工业项目中存在，因用地规模较大，场地布局条件宽裕，且按标准计算配套用房规模较大，有条件单独占地、合理分区、集中布置配套用房。

该配套用房建筑与其他建筑产生相对关系，在计算其半间距时，须将其视为公建建筑进行控制。

情形二：

厂房、配套用房混合建筑对于与厂房建筑混合的配套用房，视其建筑高度及建筑功能判定半间距计算规则：

（一）配套用房与厂房混合建设后建筑高度未超过40米，且其主要功能为厂房的，计算半间距时整栋按工业建筑计算。

（二）配套用房与厂房混合建设后建筑高度虽未超过40米，但其主要功能为配套用房的，计算半间距时整栋按公建建筑计算。

（三）配套用房建筑高度超过40米，当与厂房建筑混合建设时，不论何种组合形式，计算半间距时整栋按公建建筑计算。

工业性质建筑四、工业、仓储建筑之间及与其他建筑间距计算原则项目内部厂房建筑之间间距按相关规范（消防、工艺要求等）控制。

厂房、仓储建筑与其他建筑之间计算间距时，按非居住建筑计算半间距。

五、工业、仓储建筑退让建设用地红线、道路中心线的原则工业、仓储建筑退让建设用地红线、道路中心线时，按非居住建筑半间距原则控制。

六、停车位配建原则办公、研发、展示等配套用房的停车位配建标准按照办公建筑标准执行；楼宇工业建筑的停车位配建标准按照办公建筑标准执行；其他厂房、仓储等建筑的停车位配建标准按工业标准执行。

建筑连接问题1、某项目设计空中连廊将两塔楼连接，间距及面宽计算存在疑问。

2、根据技术规定第二十二条规定，超高层建筑不得拼接，但对此类连接情形未做相关要求。

为什么要连接？

功能及造型需要大多结合功能进行设计，如空中泳池、观景平台、景观餐厅、社区会所、商业连廊等。

建筑连接

（一）连接定义：

相邻建筑之间的全间距在满足要求的前提下，因功能和造型需要进行的连接，连接后各自仍为独立建筑，不视为一栋建筑，建筑面宽分别计算。

XX建筑连接XXXX连接层数及高度（h）难以具体量化，建管工作人员应结合具体情况进行判断，合理裁量。

建筑连接面宽分别计算（X、Y）不视为连接应认定为建筑拼接面宽为总面宽（W）不视为连接建筑连接XXXX不视为连接应认定为建筑拼接面宽为总面宽（W）不视为连接

（二）不得采用无功能性纯装饰构架进行连接，应结合功能进行设计。

建筑连接（三）高层建筑进行连接时，应遵循优化城市空间形态的原则。

居住建筑确需进行连接时，连接体功能宜为社区会所、空中泳池、空中花园、观景平台等社区公共服务设施，不鼓励用居住套型空间进行连接。

易出现超大尺度的建筑体量；立面开窗、空调机位等细碎分割，不利于城市景观品质的塑造。

建筑连接（四）不鼓励上跨城市道路进行连接的，确需连接的，应符合以下规定：

1、快速路、主干道（路幅宽度32米）上空原则上不得进行连接；2、次干道、支路、步行街上空只能采用市政通道进行连接，属于市政设施；3、若道路两侧为同一项目用地，确需采用商业体连接的，应专题研究，并按规定完成控规修改、土地分层出让手续。

该商业连接体计容建筑面积在项目总规模中扣减。

建筑连接（五）特殊连接形式，或不同项目之间的连接，应专题研究论证。

建筑连接连接与拼接1、相邻建筑拼接后视为一栋建筑，相互之间不计间距；相邻建筑连接后不视为一栋建筑，其主体建筑之间应满足全间距要求。

2、拼接后面宽按一栋建筑进行计算；连接后面宽分别计算。

3、超高层建筑不得进行拼接，但可以进行合理连接。

4、非居住建筑不得与居住建筑进行拼接，但可以进行合理连接。

建筑拼接作为一栋建筑凹槽15m面宽为总面宽（W）凹槽15m面宽分段计算（X、Y、Z）建筑连接各自仍为独立建筑面宽分别计算（X、Y）建筑连接1、对技术规定条文“非居住建筑不得与居住建筑拼接”的解释。

居住塔楼底部与低多层非居住建筑进行拼接的，经论证认为合理的，可以视作住宅塔楼的裙房部分。

XX建筑连接

（一）居住建筑沿江、规划路幅宽度大于32米的道路、大于1万平米的广场或者公园绿地布置时：

1、计算高度大于60米的建筑不得拼接；疑问：

1、等于？

（不含等于）2、不在此区域内的大于60米小于等于100米的居住建筑是否可以拼接？

3、公共建筑的拼接规定？

（二）居住建筑在第

（一）项规定的范围外布置时，计算高度小于或者等于18米的建筑之间，在满足本规定第六十八条（开敞空间）规定的基础上，拼接后的建筑面宽不作要求；其他拼接情形的，拼接后的建筑面宽不得超过70米。

公共建筑的拼接形式应按照优化城市空间形态的原则，拼接后的面宽在方案设计中合理确定。

第二十二条（拼接规定）超高层建筑不得拼接，其他建筑需要拼接的，应当符合以下规定：

（一）居住建筑沿江、规划路幅宽度大于32米的道路、大于1万平方米的广场或者公园绿地布置时：

1、计算高度大于60米的建筑不得拼接；2、计算高度小于或者等于18米的建筑之间，拼接后的建筑面宽不得超过80米；3、计算高度大于18米、小于或者等于60米的建筑与计算高度小于或者等于60米的建筑之间，拼接后的建筑面宽不得超过70米。

（二）居住建筑在第

（一）项规定的范围外布置时，计算高度小于或者等于18米的建筑之间，在满足本规定第六十八条规定的基础上，拼接后的建筑面宽不作要求；其他拼接情形的，拼接后的建筑面宽不得超过70米；完结谢谢大家！