枢纽联动商业大纲Word下载.docx
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枢纽商业，以上海为例，上海交通的大发展催生了许多交通枢纽，而十几年的实践已经证明，在上海商业发展进程中，交通枢纽的建设起到了很大的推动作用、促进作用，轨道交通与公共交通的合理布局与线路之间的有机组织，大大增强了城市交通的客流运送功能，为商业区带来大量人流；
交通枢纽型商业积聚区的发展，吸引了大批消费者，又给客运交通带来大量客流。
两者相辅相成、相互促进、相得益彰。
1）在上海交通枢纽型商业中心中，又以轨道交通枢纽的发展势头最好
目前上海共有4条轨道交通线路，长度为120多公里，每天客运人次160多万，2004年一季度地铁一号线客运总量为5479.49万人次，日均客运量达到60.21万人次，线以上海轨道交通２号与３号线交会的中山公园地区为例，交通换乘的人流量达到日均３０万人次。
轨道沿线的商业、商务和地产开发首先表现为站点式开发，即以站点为中心向外围扩散。
尤其是地铁线路交叉形成的枢纽点。
从地铁线路的分布图上可以清楚地看出，各个交通枢纽站已经或正在成为一个个重点发展的商圈，而地铁线路就如同一条彩带串起了一个个明珠般的商圈。
2）上海轨道交通枢纽商业存在的问题
目前，枢纽型轨道交通商业带动了上海市商业的发展，但同时也存在不少不足之处，具体表现在以下几个方面。
2.1
地下与地面商业呼应不够，轨道交通枢纽地面商业受交通干道阻断。
2.1.1
轨道交通枢纽地下商业对应的地面商业集中度不高,或者商圈发展不够。
轨道交通枢纽不等于“枢纽型”商业，“枢纽型”商业的真正繁荣还依赖于现代商务楼宇的集聚以及各种城市公共设施如剧院、体育场、博物馆、展馆等的集聚。
而有的枢纽型轨道交通商业地下商业与地面商业难以形成互动，附近商业集中度不高，虽然来此处的客流量较大，但消费和休闲的客流量少。
若站点周边都是新老居住区交杂地带，就很难开辟出足够的商业体量，难以形成新的商业中心。
有些交通枢纽周边的商业形态，还以社区商业业态为主。
如上海“枢纽型”商业版图中的“潜力股”4号、8号线交汇的西藏南路站（图2）,4号、6号线交汇的蓝村路站。
2.1.2
交通干道对商业存在干扰，客源不能有效流动；
地面道路交叉口位置商铺出现断节。
在城市经济活动中，交通为商业发展提供条件。
但对城市内的某个区域来讲，交通干道不利于商业街的发展----交通干道车流量大,行人过街不便,或者交叉口处商铺断节，客源不能保持有效流动,不利于商店经营[3][4]。
如轨道交通枢纽站中山公园商业中心，从玫瑰坊到仅一街之隔的新宁购物中心，购物者就需要穿行两个路口再翻越人行天桥，长宁路交通干道阻断了中山公园商圈的客源流动（图3）。
2号线静安寺站南京西路、北京西路交叉口的位置，商铺出现断节,同样不利于客源消费。
2.1.3
商场的出入口与地铁的出入口不直接相连。
有些枢纽型轨道交通商业处于成熟的商圈，周边也是居民聚集区，但这些站点的人流却不是商铺的客流，因为商场出入口与地铁出入口不直接相连，或者很少有地铁出入口与商场出入口相连，这就使得商场的人流大大减少。
如静安寺站伊美时尚广场，乘客坐地铁不是必须经过商场，途径人流是过路客，滞留商铺的客流当然就大大减少了（图4）。
2.2
商圈功能、商圈业态同质化经营和恶性竞争，没有鲜明主题与定位或定位不准确。
从商业业态上来看，围绕着轨道枢纽的商业物业都有各自的超市、底商、餐饮、商场、休闲、娱乐等，往往形成同质化经营和恶性竞争。
2.2.1
业态同质化严重：
在轨道交通枢纽商圈内部，各商家千店一面，经营中存在着商品雷同的现象，缺乏个性，只能依靠价格取胜，形成恶性竞争，而徐家汇商圈各商家以不同的市场定位创出了错位竞争的模式值得提倡。
地铁商铺商品经营大同小异，商业业态相对单一。
如上海火车站地铁一号线换乘三、四号线地下通道商铺，多经营服装饰品，同质化经营现象严重。
2.2.2
商圈定位不准确：
彼此邻近的轨道交通枢纽的商圈重合范围大，加剧了竞争激烈程度。
如2号线静安寺站商圈，定位时尚路线的伊美时尚广场，竞争不过人民广场的迪美；
定位中高端路线的久光百货，与南京西路上的中信泰富、恒隆广场不能竞争，造成商流人气不足，从而影响到静安寺轨道交通枢纽商业中心的经营。
[3]目前国内外枢纽交通地下商业的发展趋势
以上海为例，2003年，全市社会消费品零售总额为2200亿元，80%在中心城区完成，即1760亿元。
每天消费者购物出行的次数大约为1600万单程人次。
而2004年约有49%的上海人选择轨道交通作为外出方式，2020年，这一比例将提高到70%。
那么，轨道交通将每日带来1400多万购物人群，他们将每天产生巨额的消费需求。
由于交通枢纽地区交通方式积聚度高，出行便捷。
这个特点必将引来许多由各种交通方式衍生出来的、或对交通便捷依赖度较高的机构、企业、活动云集于此。
由此而产生庞大的商务需求，这种需求与庞大人流、商业机构所派生的商务需求一起构成了交通枢纽地区商务发展的巨大空间。
在国外许多城市重要的交通枢纽地区，由于积聚了商业发展所必需的各种要素，形成繁荣的商业景气的案例已经屡见不鲜。
如德国慕尼黑火车站前卢尔广场，地铁站建设与四层空间开发联动；
加拿大蒙特利尔市佰那文垂广场的地铁站建设与复合设施开发形成了功能齐全的地下街；
巴黎苔芳斯新区立体交通系统与商业的联动；
伦敦的滑铁卢国际客运站带动周边商业升级等都是成功的典范。
比欧美城市更为典型的是在亚洲的一些大都市，这里人口相对密集，人均土地面积小，以轨道交通和公共交通为主要客运方式，非常类似我国实际情况。
日本（东京、大阪关西国际机场、名古屋2005年世博会举办地）、新加坡等地，交通枢纽与商业的联动发展更是为他们进一步完善基础设施、增强大都市的功能和拉动相关产业发展作出了巨大贡献。
已经成为名副其实的都市风景线和经济增长点。
第二部分：
枢纽交通地下商业的成功案例及模式借鉴
NO.1
（杭州下沙）金沙湖购物中心
位处金沙湖CBD核心商业圈内，坐落在宽阔气派的新城“第一大道”之上，为地铁一号线高沙路站接驳型商业购物中心。
总建筑面积85000平方米，其中酒店式公寓19层，商业主体共五层，地上四层及地下一层；
还有地面及地下2至3层近600余辆停车位配套。
购物中心品牌国际化，风格潮流、时尚，倡导低碳生活的理念；
购物中心内设有名品店、时尚男女服饰、亚洲潮流馆及运动休闲精品等众多国际知名品牌。
效果图
业态分布
1F（5341㎡）：
眼界门面/精品服饰、服饰/黄金、首饰、钟表/化妆品；
2F（6196㎡）：
男装精品、都市运动馆；
3F（6196㎡）：
女装精品、潮流名店；
4F（6196㎡）：
动漫、量贩KTV、名品餐饮、甜点；
5F（6196㎡）：
会所。
模式借鉴：
依托地铁，联合地上商业与地上商业有机结合，业态丰富。
NO.2
（西宁大十字）地下商业街
位于西宁市的交通中心和商业集中区，东西长约745米，南北长约245米，工程主体东西大街宽度约18米，南北大街宽度约22米，主体净高4.2m,工程埋深约7.35m。
建筑面积约22000㎡，用地面积约30000平方米。
引进国内外知名品牌商家，通过地下商业街人行交通的有机结合，创造丰富有序的购物、休闲商业资源，节约城市建设用地，结合地下工程建设，解决百姓过街和人车分流问题，创造便利、安全的交通环境。
效果示意
引进国内外知名品牌商家，通过地下商业街借助人行交通，创造丰富有序的购物、休闲商业资源，节约城市建设用地。
NO.3
（厦门）火车站地下商业街
长400多米、宽40余米，地下商业街面积2万多平方米，与地面商场一体经营。
设置9个主出入口，东至假日商城，西至世贸、罗宾森广场。
是厦门单店面积最大的百货商场，定位为大型文化休闲商业步行街，品牌档次为中高档，由中闽百货运营管理。
地下商业街将把世贸商城、罗宾森广场、华联百货等几大商城、商场以及火车站、长途汽车站、公交站连成一片，是厦门最大规模的商圈。
效果、实景
模式借鉴：
借势火车站枢纽，规模较大，品牌定位高端，打通与周边各大地上商场、交通站点通路，形成大型商圈，专业的商业运营管理。
NO.4
（香港）APMMall
位于九龙观塘地铁上盖，总面积达58800平方米，共11层，是东九龙区的大型旗舰商场。
地铁观塘线在该段为地面轻轨，观塘站设有人行天桥与商场直接相连，商场地面设有巴士中转站，商场还设有四条冷气行人天桥连接。
Apmmall是香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场。
APM商场名称的由来，是将AM（上午）和PM（下午）融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应。
Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
实景图
借势铁路轻轨，地上地下商业联动，主题鲜明的经营概念，引入大型知名卖场主力店聚集人气，统一运营管理。
NO.5（日本）
东京交通枢纽地区商业细分化的趋势比较明显。
日本最大的百货公司——池袋东武、日本面积最大的书店——纪伊国屋、日本最时髦的女性时尚主题店——西武、日本最古老的百货公司——高岛屋；
都分别坐落在东京重要的交通枢纽地区。
A、吉祥寺车站
东京都武藏野市吉祥寺车站，始建与1934年，是一个传统的商业集散地。
在改造前车站地区只是零售一些衣服、食品等日常生活用品，缺乏高档的商店。
1966年开始形成改造方案，至1988年工程完工，历时20多年。
吉祥寺车站地区开发以交通为主干，结合车站大楼的改建，车站广场的扩大、防灾规划事业、商店街的规划和大楼建设等，实施综合性开发事业。
1985年，吉祥寺车站地区商店数已经排在东京都第五位、商场面积第六，年销售额第九位，1988年上升至仅次于东京站和日本桥商业区。
开发后商业网点结构合理了，道路交通布局合理了，成功地引进了大百货公司，成为日本大型商店、中小商店以及零碎商店共存共荣的典范。
B、大阪梅田火车站
由于梅田站客流量很大，地理位置又处于大阪市繁华地区，因此车站周边商业十分发达。
阪急公司、阪神公司、大丸百货均在此开设商业，还有希尔顿酒店、办公楼、会议中心等，使车站周边地区形成集购物、住宿、办公、会议、商务活动的商业中心。
（新加坡）
新加坡是一个购物城,商店林立,各种商品应有尽有,堪称购物天堂。
1994年，首家郊区型购物中心在新加坡北部出现，十几年来发展得十分迅速，陆续有15个这种大型的购物中心完工。
郊区型购物中心的共同的特色除了周边都有大型的住宅区外，更重要的是它们都位于交通枢纽附近。
Daimaru、Sogo、Metro等百货公司是这些郊区型购物中心的主力，而与它构成组合的包括：
电影城、娱乐电玩中心、保龄球馆和一般的家庭生活用品购物商店，还有一些室外餐厅和咖啡馆。
近期建成的购物中心有：
世纪广场、Tampines购物中心、JurongPoint购物中心、WestMall购物中心等。
小结：
由于交通枢纽的带来人流、物流、资金流、信息流产生的发散作用，使其周边地区成为经济、商务、公共活动频繁的场所。
这种场所可以为商业的发展提供肥沃的生存土壤和广阔的发展空间。
结合本地实情，枢纽交通是解决目前商业现状问题的关键，随着商业模式、运营管理逐渐成熟，必将会成为一种趋势。
第三部分：
西安火车站地下商业的开发构想
[1]西安火车站地下商业现状
西安火车站是全国10大特等客运站之一，每天发送旅客约4万人次，再加上附近汽车站、近郊长途车的旅客，一天的人流量有20多万人次。
但这里形成了一个“消费黑洞”，人流大量流动，但消费人群缺很少，火车站地下商业一片凋零。
目前西安火车站地下商业较为凌乱，摊位稀稀拉拉，空置率，下来买东西的人寥寥无几。
经营者大多每月都亏损，商业的租金一降再降，一间五六十平米的厅每月租金从原来的4000元降至2000元，租金水品远远低于西安其它地区的水品，目前所售的商品仍以旅行用品、陕西土特产、工艺品等为主，档次不高。
需跳出旅客消费的圈子的瓶颈。
[2]商业开发构想
目前核心商业多处于城市繁华区域，而城市人口逐渐增长，人口密度加大，一方面客群交通成为一大瓶颈，一定程度上局限了商业辐射范围和经营效率。
另一方面各大商业经营模式较为类同，竞争较大，对商业经营者经营发展造成一定影响。
西安枢纽商业处于起步阶段，西安火车站地下地商业，是目前西安地下枢纽商业的重要象征，市场相对空白。
而随着铁路交通的快速发展，关中天经济带建设、西咸一体化、城市扩张等形势，联动各城市板块交通日显便捷，枢纽交通人流巨大，枢纽商业存在巨大潜力和机会。
1）制定发展规划时同步完成城市形态开发和功能塑造。
国际交通枢纽型商业的形成和发展，大都寓于城市发展规划中。
在城市建设和改造中，有计划地发展交通枢纽型商业区，可以同步完成城市形态开发和功能塑造。
提升综合客运交通枢纽的功能与效率,将客运枢纽设施的整合与商业、文化、娱乐、服务等开发结合起来,将、购物及居住、休闲场所在不同区域内进行配置，在完成城市的产业布局基础的同时，创造舒适宜人、富有特色的购物环境、和谐共处的城市形象，创造出具有城市景观、交通便捷、商业繁荣的商业中心。
2）通过土地综合利用使城市交通建设筹资与商业开发联动。
对交通、商业和物业土地资源进行综合开发，是城市交通建设筹资以及交通与商业联动发展的有效途径。
总体思路是：
对城市交通、商业、物业土地资源统一规划、整合开发，以交通规划建设为契机，引导城市产业结构与空间形态的发展，建立公共交通物业、商业联动发展为导向的城市土地综合利用格局，为城市交通筹集建设资金。
3
）因地制宜特色鲜明。
国际典型的交通枢纽型商业，虽然其共性都在于拥有网状辐射立体交通，形成集购物、住宿、会议、商务活动于一体的商业发展新的增长点。
但他们在各自的商业规划中并不局限于满足这部分要求，而是在此基础上提升，形成各具特色的地区功能定位，造就交通枢纽型商业区功能的多样化。
细分起来他们大体可分为四种类型：
一是具有互补效能的复合型，交通枢纽建设协同发展商业，增加商业消费总量。
二是主题鲜明的功能型，根据交通特点发展有特色的主题商业、商务机构和活动。
三是环境良好的聚合型，按照文化特色，发挥优良购物环境和文化气氛优势推动商业的人性化和可持续发展。
四是快捷便利的加强型，在轨道交通站点，建设快捷便利型商业，在选购服务项目上增加特色商品。
4）地下与地上商业、商务设施融为一体，缓解土地紧张矛盾。
随着城市化速度的加快，城市土地资源更趋紧张是世界性难题，土地资源不足严重影响着人类的居住条件，也制约着经济与社会的进一步发展。
合理地利用现有城市的地下空间可以扩大城市容量，城市的可用面积将能增加５０％以上。
可进入地下的交通、市政、人防、商业、办公、停车与地上的商业、商务、商住设施融为一体，而不是仅仅从一个行业的经济性、方便性出发就抢先实施，结果给城市地下空间综合开发利用造成不可弥补的损失，如：
日本大阪梅田车站及其周边商业发展具有代表意义。
国际实践证明，利用地下空间开发商业区的做法，还具有降低地面行人流量，缓解地面交通压力以及排除气候因素对商业影响等优点。
5）相关部门建立合作机制，形成畅通的联动机制链。
注重探索、挖掘在城市发展中各产业、各部门、各城市功能之间的内在联系，根据内在联动发展要求，统筹城市总体规划、空间布局和功能定位，据以制定城市、交通、商业的建设、改造和发展的相应政策，引导交通和商业有序发展和适度联动。
在相关部门之间建立工作合作机制，对交通与商业联动发展中出现的新情况、新问题，及时进行协调；
在经营上，建立交通、商业、物业综合经营模式。
形成以内在联系为基础的规划、政策导向联动；
以部门协调为基础的工作联动；
以主体多元为基础的资本联动。
[3]西安火车站地下商业的开发模式建议
从国内外城市轨道交通商业的发展状况看,包括沿线开发者承担模式、特别物业增值税模式、一体化开发模式等,其中“轨道交通经营+商业物业开发”的一体化开发模式注重轨道交通与商业开发的有机联系和统一规划,不仅实现了、增值效益的部分返还,更重要的是有效地扩大了轨道交通与物业开发的整体效益,被实践证明是效果最为显著的土地增值效益返还模式。
一体化开发模式
所谓一体化开发模式,是指城市轨道交通企业将城市轨道交通经营与商业物业开发有机结合、统一开发,最终以商业物业开发收益的形式实现土地增值效益返还。
这种合理的土地增值效益返还方式,有效地建立了城市轨道交通商业发展的激励相容机制。
一体化开发模式的作用原理
从根本上讲,一体化开发模式之所以成功,在于城市轨道交通经营与商业物业开发之间固有的有机联系,而一体化开发则是城市轨道交通企业利用这种有机联系,对城市轨道交通经营与周边商业物业开发实行统一规划、联合开发,最终产生资源整合和优化配置的效益。
经营管理方面,城市轨道交通运营的服务质量和安全,与城市轨道交通物业管理的质量和安全密不可分。
比如,因城市轨道交通与其物业在工程上的紧密性,卫生保洁和消防治安的管理是密不可分的,只有在统一经营管理下,才能通过经营策划,有效地将城市轨道交通客流转化为地铁物业商业客流,同时满足城市轨道交通客流的疏散要求。
在经济效益方面,火车站地下商业建设和运营带来了沿线房地产的增值,通过轨道交通和其商业物业的统一规划和优化,在各站场范围内合理配置和利用客流,如实现轨道交通出入口与商场物业出入口的有效衔接,将提升城市轨道交通和其物业的整体效益。
一体化开发模式的建议
火车站地下商业物业发展体现了落实科学发展观和集约化利用土地资源的理念,其创造的经营利润将为维持火车站滚动建设和高质量运营服务提供强有力的财务保障。
因此,建立和完善商业物业一体化发展模式,将对完善城市轨道交通管理体制、创建城市轨道交通可持续发展模式具有重大的现实意义。
1）建立健全激励相容机制
应当明确,火车站进行一体化开发的收益将用于弥补其建设与运营成本。
在城预期投资回报缺口确定以后,就必须科学地测算现在与未来火车站周边土地的价值与收益。
2）优化项目策划设计。
在功能配置上,应当根据区域特点,有机配置、商业、娱乐、餐饮和购物等多样化功能。
3）合理开发利用空间
地下空间具有很高的开发利用价值,站点附近的地下空间也是城市的宝贵资源。
因此,在城市轨道交通场站的规划建设过程中,应该对附近的地下空间进行合理的开发利用。
例如,适当地开发地下商业街,这样可以提高土地利用的效益,增加开发收益。
同时,通过地下空间的开发,将火车站和周边物业连接成一个有机整体，大大增强对旅客的吸引力。
（4）完善物业开发模式
鉴于深圳市轨道交通企业缺乏房地产开发经验,更适合于采取合作开发的模式。
在合作开发的模式下,深圳市轨道交通企业将通过公开招标等方式,与具有品牌、资金、策划营销能力等核心竞争力的知名房地产开发商进行合作,有效规避房地产开发的经营风险和市场风险,并实现土地价值的最大化。
第四部分：
专业商业运营机构的梳理
华夏柏欣
华夏柏欣经营管理顾问有限公司由一队拥有丰富地产发展经验之资深专业人士共同创立，商业项目的前期策划、招商方案及代理、市场推广、营运及资产管理以及投资服务等方面，我们融合了国内外成功案例与植根中国市场的操作经验，确保核心成员全程实际参与所有项目，为客户提供具有高度实效性，长期增值潜力的双赢方案
嘉德商用
凯德（上海）商用房产管理咨询有限公司是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司（以下简称“嘉德商用”）在华设立的企业，嘉德商用的主要经营策略是在亚洲投资、开发及管理主营零售业务的多元化房地产投资组合;
及巩固其在亚洲领先的购物中心拥有者、开发者及管理者的市场地位。
太平戴维斯
公司于1855年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。
公司一直不甘落后，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。
自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。
通过在中国多个重点城市（上海、北京、深圳、广州、杭州、台湾、成都、天津、大连、沈阳及重庆）建立的办事处网
尼尔森国际商业运营公司
尼尔森商业运营集团自1969年成立以来，以定向商业咨询，规划设计，运营管理服务为核心竞争力，历时40年的发展与沉淀，已逐步成为具备行业领先地位的国际商业运营跨国公司。
为各类商业地产及商业零售项目提供一流的专业服务，从新建商业中心的设计到城市商业网点规划和商业设施改造，包括商业项目资本运营及投资运营，我们提供规划、设计、招商及管理实施的全程解决方案。
中原集团
中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产，及利嘉阁地产、宝原地产、信誉家、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。
同时，敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。
同致行
同致行（中国）地产顾问有限公司，前身为同致地产，成立于1995年，是一家全国性大型品牌房地产综合服
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