物业经营管理复习重点资料Word文件下载.docx

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良好

达到有关建筑条例或规范的要求

低于新落成的同类建筑物

丙级

使用的年限较长

不能满足新的建筑条例或规范的要求

仍能保持一个合理的出租率。

写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。

人们很容易区别甲级写字楼和丙级写字楼，但如果要区别甲级和乙级写字楼就比较困难。

对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：

所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

2、零售商业物业：

是用于零售商业经营活动的建筑，零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

零售商业物业通常分为如下六种类型：

类型

建筑面积

经营内容

年营业收入

服务半径

服务人口

区域购物中心

10万平方米以上

集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

经营管理上表现为一致性、服务设施体现为完整性。

200km

商圈内所有居民

市级购物中心

3万m2以上

通常以一家或数家大型百货公司为主要租户，

5亿元以上

覆盖整个城市

30万人以上

地区购物商场

1～3万平方米

中型百货公司是主要租户

1～5亿元

城市中的某一部分为主

10～30万

居住区商场

0.3万～1万m2

日用百货商店和超级市场

0.3亿～1亿元

以城市中的某一居住小区为主

1～5万人

邻里服务性商店

3000m2以下

3000万元以下

1万人以

特色商店

3、出租型别墅或公寓

①别墅（Villa）：

是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。

从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。

从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。

②公寓（Apartment）：

是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。

4、工业物业：

是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。

5、酒店和休闲娱乐设施：

是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。

酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：

差别项目

酒店

休闲度假中心娱乐设施

服务对象不同

主要是商务和观光客人

是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人

地理位置不同

常位于市中心或其他交通便利的地方

大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地

服务内容不同

以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅

以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务

建筑设计和装潢风格不同

追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，

大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。

Z三、物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系

物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。

其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

物业管理或设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。

资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。

房地产投资组合管理公司则以投资者的目标和风险／回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。

物业经营管理三个层次工作的主要职责

管理层次

物业管理或设施管理

资产管理

组合投资管理

主要职责

保持与租户的关系；

收取租金；

控制运行成本；

财务报告和记录的保存；

物业维护；

资本性支出计划；

危机管理；

安全管理；

公共关系

制定物业发展战略计划；

持有/出售分析；

物业更新改造等主要开支决策；

监控物业绩效；

管理和评价物业管理企业；

协助物业管理的租户关系工作；

定期进行资产的投资分析和运营状况分析

制定投资组合目标与投资准则；

制定并执行组合投资战略；

设计和调整物业资产的资本结构；

负责策略资产的配置和衍生工具的应用；

监督购置、处理、资产管理和再投资决策；

负责投资组合的绩效；

客户报告与现金管理

S一、物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容

答：

战略性工作内容主要包括

1、确定投资战略2、确定投资标准3、构建信息基础4、决策分析5、进行资产组合

决策分析：

投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平

物业经营管理的常规工作内容包括：

资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。

1、常规工作内容、2、现金流和成本管理、3、日常维修和维护、4、未来维修和维护、5、设施设备管理、6、物业保险管理

现金流和成本管理：

支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：

日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。

相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益。

①支出的分配、②费用和成本、③租金、④服务费

L一、物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

而传统的物业管理是属于现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务，是物业经营管理工作的其中一部分。

B1、物业经营管理的性质和管理对象？

管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

B2、物业经营管理的目标是什么？

物业经营管理服务的目标：

是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

B3、管理型、专业型、综合型物业管理企业的区别？

作为公司，一般应具有以下五个特征：

①依照有关法律进行登记注册；

②由两个以上股东共同出资经营；

③以营利为目的；

④具有法人资格；

⑤是经济组织。

物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。

管理型物业管理企业具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包位置。

工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。

从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。

Q其他

1、物业管理企业以公司，一般应具有以下五个特征：

2、物业经营管理的层次通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。

3、设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。

4．房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：

一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；

二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；

三是在合适的时机售出物业。

5、物业经营管理中的战略性工作内容主要有：

确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合

6、物业经营管理的常规工作内容主要有：

常规工作事项、现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。

第二章：

房地产投资及其区位选择

房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系

房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容

不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求

物业经营管理主要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理等特点，要求物业管理师具备房地产投资知识和选择投资区位的能力。

为此，本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型房地产投资对区位的特殊要求。

Z1、什么叫房地产投资？

及其特性？

是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

其特性主要有：

位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。

Z2、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系

房地产投资形式分为直接投资和间接投资。

（一）直接投资：

是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。

直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。

开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。

置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

房地产置业投资的目的一般有两个：

一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；

二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。

这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

（二）房地产间接投资：

主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。

房地产间接投资的具体形式包括：

购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金（REITs）的股份或房地产抵押支持证券（MBS）等。

S1、房地产投资的形式与利弊

房地产投资形式分为直接投资和间接投资。

房地产投资之利：

（1）相对较高的收益水平。

（2）能够得到税收方面的好处。

（3）易于获得金融机构的支持。

（4）能抵消通货膨胀的影响。

（5）提高投资者的资信等级。

房地产投资之弊：

（1）流动性差。

（2）投资数额巨大。

（3）投资回收期较长。

（4）需要专门的知识和经验。

S2、房地产投资的风险的种类有哪些？

通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。

房地产投资首先面临的是系统风险，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

房地产投资面临的个别风险主要有：

收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险（又称机会成本风险）、时间风险、持有期风险。

S3、房地产区位的内容

房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。

狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。

广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。

L1、不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求

不同类型房地产投资对区位的特殊要求：

（一）居住物业。

此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：

市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、

环境因素、居民人口与收入。

（二）写字楼物业。

影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：

与其他商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。

（三）零售商业物业。

零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果

（四）工业物业。

工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：

当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。

B1、房地产投资的目的？

投资者进行房地产投资的主要目的：

是为了使其财富最大化。

通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

B2、房地产投资市场风险和非市场风险的区别

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。

Q1、房地产投资信托基金有哪些优点？

第一，收益相对稳定；

第二，REITs投资的流动性较好。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

Q2、房地产寿命包括哪些？

可以区分为经济寿命和自然寿命。

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；

自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

自然寿命一般要比经济寿命长得多。

一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。

Q3、风险的定义

从房地产投资的角度来说，风险是指为获得预期收益可能性的大小。

当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；

而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。

较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

Q4、风险与不确定性区别

风险和不确定性有显著的区别。

风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。

一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。

反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

Q5、风险分析的目的？

风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

预期收益的变动性和离散性如何?

Q5、利率调升对房地产投资的影响有哪些？

利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：

一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；

二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

Q6、在系统风险中哪种风险危害最大？

政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。

Q7、风险对房地产投资决策有哪些影响？

风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：

1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平。

2．根据风险管理的能力选择投资方向。

3．根据风险周期变化特点把握投资时机。

Q8、什么叫商业辐射区域，商业辐射区域分析包括哪些内容？

商业辐射区域分析包括：

可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

商业辐射区域通常被分为三个部分：

主要区域、次要区域和边界区域。

主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域，次要区域是距离项目所处地点5～15km的区域（对市级购物中心而言），项目营业额的15％～20％来自该区域；

边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

第三章：

房地产投资分析技术

现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法

现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法

名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法

Z1、什么叫现金流量、资金的时间价值？

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。

其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。

现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括：

销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等；

现金流出主要包括：

土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

利率是资金时间价值的一种标志。

在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。

也就是说，资金的价值会随时间发生变化。

因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

随着时间的推移，资金的价值会增加。

资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，是放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

Z2、单利计息和复利计息的计算方法

利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

利率（i）是指单位时间内（一个计息周期）所得到的利息额（I）与借贷金额（本金P）之比。

利息的计算有单利计息和复利计息两种。

单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间（计息周期ｎ）成正比。

利息额（I）＝本金（P）*ｎ*ｉ。

复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。

ｎ为ｎ个计息周期，利息额（Iｎ）＝P*〔（1+ｉ）ｎ-1〕

我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。

Z3、设备更新的经济分析方法

设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。

经济寿命在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本（包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。

设备更新分析只考虑未来发生的现金流量；

只比较设备的费用；

设备更新分析方法以费用年值法为主。

Ｓ1现金流量图的绘制方法

公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。

某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

S2、资金等效值的计算公式和应用