序号2前期物业管理服务协议.docx
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序号2前期物业管理服务协议
前期物业管理服务协议
甲方（服务方）：
乙方（业主方）：
本物业名称：
某某小区
乙方所购物业的《商品房买卖合同（预售）》编号：
，乙方所购物业基本情况如下：
类型：
□住宅□办公□商铺□车位
座落位置：
住宅：
栋单元房；建筑面积：
平方米
办公：
栋层号；建筑面积：
平方米
商铺：
座层号；建筑面积：
平方米
车位：
层号；建筑面积：
平方米
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》和办理入伙手续时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：
第一条定义
本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务。
第二条双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与协助管理；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、制止违反本物业的物业管理制度和《某某小区临时管理规约》的行为；
5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6、根据政府部门相关文件规定的收费标准及本协议约定向乙方收取物业服务费、房屋装饰装修垃圾清运费、机动车辆停放占地费（包括露天车位）、其它有偿服务等费用；
7、编制物业管理服务及财务年度计划，物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；
8、每年向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目和经营用房及其它共用设施设备和场地的经营性收入；
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；
10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；
11、向乙方提供房屋专有部位、专有设备维修养护及特约（如家政服务）等有偿服务；
12、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；
13、采取规劝、公示、纠正、强行制止等必要措施，制止业主、物业使用人违反本协议、《某某小区临时管理规约》及物业管理规章制度的行为。
二、乙方的权利义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权；对业主大会决策事项享有表决权；对业主委员会的工作享有监督权；
2、享受甲方按照本协议约定提供的各项服务；
3、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；
4、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出议案；
5、提出制定和修改《某某小区临时管理规约》、《业主大会议事规则》的建议；
6、遵守本物业《某某小区临时管理规约》和相关的物业管理制度，全面履行本协议约定的义务；
7、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；
8、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
9、按时交纳物业管理服务费、共用水电分摊费等；
10、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《某某小区临时管理规约》等造成的损失、损害承担连带责任；
11、转让物业时，应提前十天以书面形式事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议及遵守《某某小区临时管理规约》承诺书，并结清物业服务费、水电费、共用水电分摊费等；
12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
13、严格遵守《南宁市养犬管理条例》及相关规定。
第三条物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、室外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间、电梯间、电梯机房、水泵间、电表间、电话分线间、门卫室、内天井（《商品房买卖合同》中有特别约定的除外）等。
二、房屋共用设施设备的维护和管理
共用设施设备是指共同使用的水箱（池）、水泵、发电机房、上下水管道、排水管道、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、邮政信箱、娱乐设施等。
三、环境卫生的维护和管理
1、按工作量化标准要求，保持公共区域的整洁卫生；
2、及时清理公共垃圾桶内的生活垃圾，做到日产日清，收集和转运采用密闭方式；
3、定期对共用部位及公共区域进行“四害”灭杀及防治工作。
4、全员保洁，人过地净：
重点部位，重点保洁。
5、确保居住区、商业区、办公区内部的环卫设施完备及各类卫生宣传标识齐全。
6、建立专业化的保洁队伍，制订详细的操作规程及工作标准，实行实时保洁服务。
四、公共秩序的维护、管理
（一）公共秩序维护的原则
本着“安全至上，预防为主”的方针，在项目内建立一种无盲点立体式的科学化安全防控体系，严格遵守“友善与威严并举,安全警卫与服务共存”的服务原则。
（一）、公共秩序维护的目标
为业主/住户提供安全、舒适、和谐的生活/工作环境。
（三）、公共秩序维护的职责
✓专业保安、维持正常生活/工作秩序。
✓消除安全隐患、防止外来之盗、抢、破坏、爆炸、恐怖、非法集会等事件发生。
✓控制人员、物品出入安全，严防可疑人员及危险物品进入所辖区域。
✓安全预警、有效控制各类紧急、突发事件。
✓保障安全的工作环境和秩序、防止对业主/住户/员工的人身伤害事故。
（四）、责任、配合工作
协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、安全防范，但不承担乙方人身、财产安全的保险责任及乙方遭受他人损害的赔偿责任。
发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
五、交通秩序与车辆停放维护和管理
（1）、指定区域：
为保证正常秩序，所有车辆必须在指定区域停放。
（2）、对号入座：
将各车牌号码标明于对应停车位，来车各就各位。
防止乱停乱放，尤其要防止专用车位被占用。
（3）、出入有别：
进出按照车辆出入方向指示行驶，保证行车有序。
（4）、照章行车：
区内行车遵照行车路线指示，保证畅通。
（5）、安全第一：
完善各种安全标记及交通设施，保证行车安全。
如限速坡、限速标志、转凸镜等。
（6）、标识完备：
设置完备的交通标识，包括道路行车方向标识，建筑指向标识大体、不同车辆停车区域标识、禁行区域标识、禁鸣标识车辆出入口方向标识等。
（7）、出入管理：
车辆出入口安全岗对进、出车辆进行控制并详细记录。
（8）、畅通管理：
保证消防通道畅通，防止车辆占道停放。
六、房屋装饰装修管理
1、与业主签订《装饰装修管理协议》；
2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；
3、对违章装修行为进行劝阻、制止；
4、对违章装修行为采取必要的措施予以制止并及时向政府有关行政主管部门报告；
5、装修垃圾由业主或装修商按甲方指定位置予堆放，并于当天自行运出小区外。
如需要甲方处理的，应交纳相关的服务费。
七、消防管理
坚持“预防为主，防消结合”的消防工作万针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防制。
重点加强秩序员的消防实战技术，每年组织两次义务消防队员和业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于未然。
消防“五落实”原则 ：
1）、思想落实；2）、组织落实 ；3）、人员落实 4）、制度落实
5）、装备落实
八、公共绿化维护和管理
1、内容
（1）修剪、浇灌、施肥、防病虫害等绿化养护；
（2）清理公共绿地；
（3）必要的补种。
2、职责
（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；
（2）保持公共绿地整洁、美观；
3、绿化管理目标：
花坛——土壤疏松无垃圾；
草坪——平整清洁无杂草；
树木——生长茂盛无枯枝；
树形——美观完整无倾斜；
绿篱——修剪整齐无缺枝。
九、社区文化活动的组织
1、定期组织社区文化活动；
2、逢节日（元旦、春节、国庆节、中秋节）进行小区节日环境布置。
第四条物业管理服务质量标准
按照《南宁市普通住宅小区物业服务等级标准》一级标准执行。
第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
一、物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：
1、住宅物业：
1.50元/月/平方米；
2、商业物业（含会所）：
5.5元/月/平方米；
3、办公物业：
5.00元/月/平方米；
4、室内停车位：
25元/个/月（已售车位）。
5、上述物业服务费是甲方按《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准》（南价格[2009]200号）为依据而约定的，如房产、物价部门提高甲方的收费等级或调整物业服务费标准的，则按新的收费标准执行。
二、物业服务费用自开发商通知正式交房下月起计收。
业主在办理交房手续时应向乙方一次性交清6个月的物业服务费，同时按200元/套（停车位除外）向乙方预交共用水电周转金，按300元/套（停车位除外）向乙方预交户内水电周转金；此后，业主应在每月的10日前向乙方交纳当月的物业服务费（可按年、季、月预交，可转账）。
三、小区业主共用部位、共用设备设施（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等）运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费。
四、自本物业的开发商通知交房期的下月起，不管乙方是否接收或使用其所购物业，乙方均须全额交纳物业服务费及应分摊的共用水电费。
乙方出租或出借其物业时，物业服务费及应分摊的共用水电费的交纳义务仍须由乙方履行。
五、乙方出租或出借物业的，物业服务费、公共水电分摊费等原则上由乙方交纳，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，乙方负连带交纳责任。
乙方与物业使用人之间的交费约定，乙方应及时书面告知甲方。
六、交费方式：
乙方委托银行定期自动扣费的，代扣手续费由乙方承担；现金交费的，乙方按期到甲方财务部门交纳；银行转帐的，应转入甲方的银行账户，开户名称：
某某物业服务有限公司，开户银行：
，账号：
。
七、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费及应分摊的共用水电费。
八、乙方交纳物业服务收费及应分摊的共用水电费的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积），未取得《房屋所有权证》前按《商品房买卖合同》记载的建筑面积计算，取得《房屋所有权证》后按证载建筑面积计算。
截止到乙方取得《房屋所有权证》当日，此前已按《商品房买卖合同》记载的建筑面积计收的物业服务费、共用水电费，甲、乙双方互不追索差额部分。
第六条其他有偿服务费用
一、依据《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》（南价格〔2009〕200号）之《南宁市普通住宅小区停车场停车收费标准》以及《关于优化调整南宁市机动车停放服务收费标准的通知》（南价费〔2014〕64号）的规定，乙方在本物业管理区域停放车辆时，根据其停放车辆的种类按下列标准向甲方交纳停车费（开发商和乙方具有产权的车位除外）：
（一）住宅小区非机动车停放服务收费标准：
停放保管服务费收费标准
车型
临时停放保管服务最高限价（元/辆·次）
月票基准价及浮动幅度
7时---20时（含）
20时—次日7时（含）
室外
室内（含架空层）
室外
室内（含架空层）
室外
室内（含架空层）
基准价（元/辆·月）
上下浮动幅度
浮动范围（元/辆·月）
基准价（元/辆·月）
上下浮动幅度
浮动范围（元/辆·月）
自行车
0.3
0.5
0.5
1.0
14
10%
13~15
23
10%
21~25
电动自行车
0.5
1.0
1.5
2.0
41
10%
37~45
50
10%
45~55
其他非机动车
0.8
1.5
2.3
3.0
49
10%
44~54
60
10%
54~66
停放服务费收费标准
车型
临时停放保管服务最高限价（元/辆·次）
月票基准价及浮动幅度
7时---20时（含）
20时—次日7时（含）
室外
室内（含架空层）
室外
室内（含架空层）
室外
室内（含架空层）
基准价（元/辆·月）
上下浮动幅度
浮动范围（元/辆·月）
基准价（元/辆·月）
上下浮动幅度
基准价（元/辆·月）
自行车
0.2
0.4
0.4
0.8
11
10%
10~12
18
10%
16~20
电动自行车
0.4
0.8
1.2
1.6
33
10%
30~36
40
10%
36~44
其他非机动车
0.6
1.2
1.8
2.4
39
10%
35~43
48
10%
43~53
备注：
1、非机动车停放保管服务费和停放服务费实行政府指导价。
其中，临时停放收费实行最高限价管理，按月收费（月票）实行基准价及浮动幅度管理。
2、非机动车辆连续停放保管（或停放）的，每24小时（含24小时），只可计收一次停放保管（或停放）服务费；跨时段停放保管（或停放）的，按标准高的时段收费，不能按时段累加收费。
3、摩托车停放保管服务费或停放服务费参照电动自行车的收费标准。
（二）其他停车场非机动车停放保管服务收费标准
车型
临时停放保管服务收费标准（元/辆.次）
月票收费标准
（元/辆.月）
7时-20时（含）
20时-次日7时（含）
自行车
0.5
1.0
20
电动自行车
1.0
2.0
50
其他非机动车
2.0
3.0
60
备注：
1、其他停车场非机动车停放保管服务费实行政府定价。
2、摩托车停放保管服务费参照电动自行车的收费标准执行。
3、非机动车辆连续停放保管的，每24小时（含24小时）只可计收一次停放保管服务费；跨时段停放保管的，按标准高的时段收费，不能按时段累加收费。
4、停车场提供充电服务的，充电费用由车辆停放者与停车场经营者双方协商确定。
（三）住宅小区机动车停放服务收费标准：
序号
收费项目
停车场等级
车型
临时停放最高收费标准（元/辆•次）
月票（元/辆•月）
条件等级（一级）
①除设备基本设施设备（照明、消防、抽排水等）外，还必须配备有监控、IC卡道闸等设备，并确保所有设施设备能正常运转和使用；②地面铺设有地坪漆（或类似材料）,车行引导线清晰，在显著位置有出入口、电梯引导、车库限高、限速、禁火、禁停等标志；③停车场所整洁，地面无积水，无杂物堆积等。
7时~20时
20时~次日7时（含）
室外
室内（含架空层）
室外
室内（含架空层）
室外
室内（含架空层）
基准价
上下浮动幅度
浮动
范围
基准价
上下浮动幅度
浮动范围
1
车辆停车服务费
不分等级
小型汽车
3
5
6
8
100
10%
90~110
140
10%
126~
154
中、大型汽车
5
8
10
12
140
10%
126~154
180
10%
162~
198
2
车位租赁费
一级
小型车
-
8
-
12
-
-
-
320
10%
288~
352
中、大型车
-
12
-
18
-
-
-
450
10%
405~
495
二级
小型车
-
7
-
11
-
-
-
270
10%
243~
297
达不到一级条件的均按二级收费标准执行
中、大型车
-
11
-
17
-
-
380
10%
342~
418
注：
1、住宅小区停车费收费包括车辆停放服务费和车位租赁费，均实行政府指导价管理。
2、公共停车位（人防车位）和室外产权车位一律按车辆停放服务费标准执行。
3、业主有办理车辆停放服务月票或车位租赁月票要求的，物业服务企业应给予办理月票。
4、车主对车辆有保管要求的，车主和物业服务企业另行签订保管合同。
5、车辆停放一次的时间在24小时内（含24小时），至可计收一次车辆停放服务费或车位租赁费；跨时段停放的，按标准高的时段收费，不能两个时段累加收费。
1、上述停车费仅为车辆停放占用场地的费用，停车人按上述标准交纳停车费后与甲方不构成车辆保管关系；如停车人对车辆有保管要求的，则由停车人与甲方签订车辆保管协议并另交纳车辆保管费，该车辆保管费归甲方所有。
2、产权属小区全体业主共有的露天车位，停车费将根据政府部门收费标准的调整而调整，产权属开发商所有的车位，停车费可按市场变化进行调整。
3、23：
00至次日07：
00期间停车为过夜停车。
4、室外白天临时停车每次在1小时以内免收停车费。
二、甲方所收取小区业主共有车位的停车费，甲方提取50%用于停车管理及停车场地、设施的维护，其余50%用于补充小区物业专项维修资金或服务于全体业主的公共事务。
三、乙方如委托甲方对其房屋专有部位、专有设备提高维修、养护及其它特约服务的，费用由双方参考市场同等收费标准另行约定。
四、甲方负责地上、地下停车场（含设施、交通标志、标线）的管理和维护维修，并承担日常维修的费用；地上公共停车场的大中修费用从物业专项维修资金中支出，地下停车场大中修费用由车位产权人按建筑面积据实分摊或根据产权情况，从物业专项维修基金中支出。
五、甲方统一经营管理本物业区域内共用部位、共用设施设备，50%经营收入作为甲方经营管理费用，其余50%归全体业主共有，用于服务于全体业主的公共事务。
第七条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定。
第八条广告牌设置及权益
物业公共部位广告牌及其他经营设施由甲方在征得相关业主或业主委员会的同意后统一设置与经营。
经营收入的50%作为甲方经营管理费用，其余50%归全体业主共有，用于服务于全体业主的公共事务。
第九条物业专项维修资金的筹集、管理、使用按《南宁市物业专项维修资金管理办法》的规定执行。
第十条乙方应遵守下列规定：
1、不得在外墙或屋面上安装任何遮光帘、遮阳篷、雨篷、防盗网、花架、天线、旗杆、广告、晒衣架、招牌、灯箱、围栏、铁闸、间格、太阳能热水器或其它伸出物，晒衣架统一有序安装在阳台内部。
2、应在开发商设计预留位置安装空调外机，未设预留位置的，应按甲方指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
3、购买的沿街商铺应在甲方指定位置悬挂招牌，不得随意悬挂广告牌影响本物业整体形象。
4、不得擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局、不得擅自加装防盗网等。
5、不得有影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌等行为。
6、不得在窗外、阳台护拦或公共非指定位置晾晒、悬挂任何衣物、用具或洗涤物。
7、乙方不得以任何形式随意封闭阳台或在阳台引入上、下水管和水龙头。
8、应在甲方指定位置停放车辆，不得乱停乱放，停放车辆时应注意锁车及关好门窗，不要把贵重物品留在车上，如发生车辆或物品丢失、损坏的，甲方不承担责任。
9、装修垃圾需袋装后放置到甲方指定的堆放处并于当天自行运出小区外（甲方可以提供有偿服务）；否则甲方有权责成乙方整改或中止装修。
第十一条违约责任
一、甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。
二、乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。
四、乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。
五、如乙方的行为给他人造成妨碍或损害的，乙方承担排除妨碍或损失赔偿责任。
六、以下情况甲方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先在小区公告栏张贴通知，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非甲方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其它共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、其他非甲方责任所引致的物业服务缺陷。
第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、排水管堵塞、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施可以进入乙方的物业专有部位进行维修、养护，事后应及时通知乙方并做好善后工作，如因此而造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第十三条如遇不可抗力而致使本协议无法履行的，双方按有关法律规定处理。
第十四条通知、告知
1、甲方在小区公告栏张贴的通知，自张贴之日起第三天视为乙方已收到该通知。
2、乙方在本协议所留地址为其收件地址，如有变更则应在7天内书面通知甲方，否则应承担通知无法送达的责任；甲方按该地址以特快专递方式向乙方发送通知的，自寄出之日起的第三天视为乙方收到该通知。
第十五条在本协议签署前，甲方已将协议样本送南宁市物业管理行政主管部门备案。
第十六条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向当地物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解不成的，可向本物业所在地人民法院起诉。
第十七条本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日生效。
甲方：
乙方：
签约代表：
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电话：
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